Deklaruojant pajamas dažnai kyla klausimų dėl gyventojų pajamų mokesčio (GPM) už parduotą nekilnojamąjį turtą. Pajamos, gautos pardavus nekilnojamąjį turtą, yra GPM objektas, kuris įprastai apmokestinamas 15 proc. tarifu. Tačiau Gyventojų pajamų mokesčio įstatyme numatytos lengvatos, leidžiančios išvengti mokesčio mokėjimo.
Kada nekilnojamojo turto pardavimo pajamos neapmokestinamos?
Nekilnojamojo turto (pvz., buto, namo, žemės sklypo) pardavimo pajamos neapmokestinamos, jei atitinkate bent vieną iš šių sąlygų:
- Nekilnojamąjį turtą išlaikėte nuosavybėje ne mažiau kaip 10 metų (nuo 2026-01-01 - ne mažiau kaip 5 metus).
- Ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame būste.
- Deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame būste trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nusipirkote kitą būstą ir jame deklaravote gyvenamąją vietą.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad praktikoje pasitaiko atvejų, kai pardavėjai neįvertina visų aplinkybių. Pavyzdžiui, kai iki 10 metų termino pritrūksta vos vieno mėnesio, arba kai parduotame būste nebuvo deklaruota gyvenamoji vieta, išdeklaruota per anksti ar naujai įsigytame būste prisideklaruota per vėlai. Tokiais atvejais gali tekti sumokėti GPM.
Turinio viršenybės prieš formą principas
„Mokesčių administravimo įstatymo 10 straipsnyje įtvirtintas turinio viršenybės prieš formą principas. Šiuo principu mokestinių ginčų praktikoje vadovaujamasi ir kalbant apie Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo lengvatas gyvenamojo būsto pardavimui. Taigi, sprendžiant klausimą dėl gyventojų pajamų mokesčio lengvatos taikymo, turi būti atsižvelgiama ne tik į deklaruotą, bet ir į faktinę asmens gyvenamąją vietą. Asmeniui pardavus būstą, kuriame jis realiai gyveno, tačiau dėl tam tikrų priežasčių nebuvo ten deklaravęs savo gyvenamosios vietos, Valstybinei mokesčių inspekcijai pateikus išsamius paaiškinimus bei įrodymus, galima pasiekti, jog lengvata būtų pritaikyta ir gyventojų pajamų mokesčio mokėti nereikėtų“.
Tačiau, ketinantys pasinaudoti GPM lengvatomis formaliai, turėtų būti atidūs ir įsivertinti atitinkamų veiksmų riziką.
Pajamų deklaravimas sutuoktiniams
Deklaruojant sutuoktinių pajamas (nesant vedybų sutarties), jos deklaracijose turi būti dalinamos per pusę, neatsižvelgiant į tai, į kurio gyventojo sąskaitą pervedamos lėšos. Pavyzdžiui, jei sutuoktinis parduoda akcijas, už kurias pajamas gauna į asmeninę sąskaitą, akcijų pardavimo pajamas ir įsigijimo kainą turi deklaruoti abu sutuoktiniai lygiomis dalimis, kiekvienas atskirai pritaikydamas neapmokestinamąjį dydį - 500 Eur.
Parduoto turto kainos nustatymas
Gyventojui pardavus paveldėtą turtą, iš pardavimo pajamų atimama įsigijimo kaina gali būti nustatoma dviem būdais. Turto įsigijimo kaina gyventojo pasirinkimu gali būti laikoma ne tik paveldėjimo metu įgyto turto vertė, nurodyta paveldėjimo teisės liudijime, bet ir turto vertintojo nustatyta individuali rinkos vertė (ne vėliau kaip paveldėjimo teisės liudijimo išdavimo datai).
NT sandorius svarbu pagrįsti dokumentais
Nekilnojamojo turto įsigijimo ar pasistatymo kainą svarbu pagrįsti konkrečiais dokumentais. Nesant įrodymų, turto įsigijimo kaina negali būti nustatoma remiantis ekonominio modeliavimo ar kitais netiesioginiais metodais.
Hipoteka perkant turtą
Perkant turtą, dažnai sudaroma hipotekos sutartis. Hipoteka - daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas tinkamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui.
Hipotekos sutartis užtikrina, kad skolininkui nevykdant sutarties, kreditorius turės teisines priemones susigrąžinti pinigus. Iš esmės tai yra teisės aktais įtvirtinta skolinimosi užtikrinimo sistema, kuri supaprastina konfliktų tarp skolininko ir kreditoriaus sprendimą, nes dėl skolos grąžinimo nereikia kreiptis į teismą - pakanka notaro išduodamo vykdomojo įrašo, kuris turi vykdomojo dokumento galią.
Hipotekos privalumai:
- Kreditorius negali nepagrįstai praturtėti skolininko sąskaita.
- Skolininkas turi teisę reikalauti padengti nuostolius, jei juos patiria kreditoriui pradėjus neteisėtą išieškojimą ar neteisėtą priverstinį pardavimą.
- Hipoteka netrukdo anksčiau termino grąžinti kreditą.
- Hipoteka neatima teisės įkeičiamo turto savininkui tą turtą valdyti, naudoti ir juo disponuoti.
Hipotekos objektu gali būti ir nekilnojamojo turto dalis, pvz., automobilio stovėjimo vieta ar dalis žemės sklypo, jei turto vertės pakanka įsipareigojimams užtikrinti.
Labai svarbu atidžiai išnagrinėti tiek kredito, tiek hipotekos sutarčių sąlygas: kas bus hipotekos sutarties šalys, ar teisingai, kaip sutarta, nurodytas hipotekos objektas, kredito suma, grąžinimo terminai, papildomi privalomi mokėjimai bei kitos sąlygos.
Ką daryti susidūrus su sunkumais vykdyti kredito sutarties įsipareigojimus:
- Bandykite susitarti su kreditoriumi dėl laikino įmokų mokėjimo nukėlimo arba kredito grąžinimo termino pratęsimo.
- Parduokite įkeistą turtą ir padenkite kreditą.
- Parduokite turtą kartu su įsipareigojimais.
- Išnuomokite turtą ir nuomos sutarties pagrindu gautas įmokas skirkite kredito įmokų dengimui.
- Refinansuokite turimą kreditą.
- Įkeiskite papildomą nuosavybės teise turimą turtą arba sudarykite svetimo turto hipoteką.
Visus šiuos sprendimus dėl tolimesnių veiksmų savo iniciatyva priima įkeisto turto savininkas, tačiau turi juos suderinti su kreditoriumi ir gauti jo sutikimą.
PIKENROLAS: istorinė „Žalgirio“ pergalė Barselonoje, atodūsis Vilniuje ir skandalas NBA
Kaip išvengti klaidų perkant nekilnojamąjį turtą?
Prieš pasirašant bet kokią sutartį, apžiūrėkite perkamo nekilnojamojo turto aplinką, komunikacijas, vietovės apstatymo parametrus bei miesto planus. Išsiaiškinkite, ar ateityje nėra numatyta pakeisti vaizdą pro langus, tarkime, iškirsti medžius arba priešais pastatyti naujų statinių.
Dokumentų patikra:
- Patikrinkite išrašą iš nekilnojamojo turto registro, kuriame nurodomas esamas būsto savininkas (ar keli).
- Peržiūrėkite būsto kadastrinę bylą ir palyginkite ją su esama faktine situacija.
- Paprašykite pardavėjo dokumentų apie jo ankstesnius įsipareigojimus, išduotus sutikimus tretiesiems asmenims.
Perkant naujos statybos butą ar namą, patikrinkite vystytoją. Viešai yra prieinama informacija apie vystytojų finansinę situaciją, jiems iškeltas teismines bylas, pritaikytus areštus, internete pateikiami atsiliepimai apie bendrovės prievolių vykdymą.
Perkant kotedžą ar individualų namą, peržiūrėkite žemės sklypo planą, kuriame nurodoma, ar sklypui yra nustatyti kelio ar kiti servitutai, kokio jis dydžio ir kokioje sklypo dalyje.
Jeigu pats pirkėjas nesugeba išanalizuoti kadastro bylos, projekto ar sklypo plano ir nesupranta jame nurodytų duomenų, pasisamdykite statybos srities ekspertą, kuris peržvelgęs dokumentus ir realią NT situaciją, pateiks nešališkas išvadas bei galimus sprendimus ar rizikas.
Preliminari sutartis
Priėmus sprendimą įsigyti būstą, pasirašoma preliminari sutartis. Ja abi šalys susitaria dėl pagrindinių sandorio sąlygų bei pagrindinės sutarties pasirašymo ateityje.
Preliminarioje sutartyje reikėtų aptarti: kainą, avansą, turto plotą, energijos naudingumo sertifikatą, nuosavybės perdavimo momentą, turto apžiūros tvarką, notarinio sandorio sudarymo terminą.
Pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis
Prieš pat užbaigiant statybas, klientas atvyksta priimti atliktų darbų - pasirašyti turto apžiūros akto, kuriuo patvirtinama, kad plėtotojas įvykdė visus preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje numatytus įsipareigojimus. Tuomet klientas pakviečiamas pasirašyti pagrindinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį pas notarą.
Pagrindinėje pirkimo-pardavimo sutartyje yra nurodomi tikslūs duomenys apie pirkėją, perkamą būstą ir kartu įsigyjamą papildomą turtą, tokį kaip sandėliukas ar parkavimo vieta, žemės dalis. Į sutartį taip pat įtraukiama informacija apie visus pirkėjo įsipareigojimus - pinigų mokėjimo, būsto įsirengimo sąlygas ir terminus.
Po sutarties pasirašymo, jums bus perduodami įsigyto būsto raktai ir per sutartą terminą turto nuosavybė bus įregistruojama VĮ „Registrų centras“.
Atsiskaitymas už būstą
Atsiskaityti už būstą galima dvejopai - perkant savo lėšomis arba kreditu, pasirašant būsto paskolos sutartį. Nuo to priklauso ir atsiskaitymo terminai.
Jeigu atsiskaitote savo lėšomis, tai padaryti galite ir iki pagrindinės sutarties pasirašymo. Tuomet būsto pirkimo-pardavimo sutartyje bus pažymėta, kad esate pilnai atsiskaitęs už perkamą turtą. Savo lėšomis taip pat galite pilnai atsiskaityti per tris darbo dienas po pagrindinės sutarties pasirašymo.
Jeigu būstą perkate imdami paskolą, kreiptis į banką reikėtų pasirašius pirkimo-pardavimo sutartį. Kreditorius pardavėjui pinigus už įsigytą būstą perves per 30 dienų.
Pirkėjui atsiskaičius už įsigytą turtą, pardavėjas notaro biurui parengia visiško atsiskaitymo pažymą. Ši pažyma notaro įregistruojama VĮ Registrų centras.
Ką daryti, jei deklaracijos nepavyko pateikti savarankiškai?
Daugiau informacijos apie parduotą turtą galima rasti VMI svetainėje: www.vmi.lt > Gavau turto pardavimo / nuomos pajamų. Konsultacijos bei paslaugos teikiamos ir telefonu +370 5 260 5060. Apsilankymui VMI aptarnavimo padaliniuose būtina išankstinė registracija.
tags: #pinigu #kilmes #paaiskinimas #perkant #nekilnojams #turta