Pilaitės Teritorijos Šiaurinės Dalies Detalusis Planas: Analizė ir Perspektyvos

Pilaitės bendruomenė - naujausio Vilniaus daugiabučių rajono, kuriame šiuo metu gyvena virš 30 tūkstančių gyventojų, - visuomeninė organizacija. Ši bendruomenė įsikūrė 2002 metų vasarą, kuomet šios vietovės gyventojams iškilo grėsmė prarasti rekreacinės paskirties teritoriją - vienintelę artimiausią žaliąją zoną prie savo būsto.

Pilaitės bendruomenė, kurios veikla aprėpia vietos gerbūvio, sveikos ekologijos, harmoningų tarpusavio santykių plėtojimą, palankių sąlygų kultūrinei, meninei raiškai užtikrinimą ir įvairiapusio ugdymo problemas mikrorajono lygmenyje, pilietinio sąmoningumo ir aktyvinimo skatinimą, siekdama šių tikslų, iniciavo leidinius apie Pilaitę ir kaip reikėtų ginti viešą interesą, siekiant gyventi darnoje su gamta, aplinka ir kitais žmonėmis. Ši bendruomenė tapo įvairiausių sumanymų, projektų iniciatorė.

Ji yra išsakiusi savo nuomonę ir pateikusi pasiūlymų rengiant Vilniaus bendrąjį iki 2015 metų planą. Pilaitės bendruomenė, susidūrusi su akivaizdžiu daugumos reikmių gyvenamojoje teritorijoje ignoravimu, privalėjo atsigręžti į šios vietovės praeitį, išanalizuoti dabartį, kad galėtų susidaryti išsamesnį vaizdą ir įtakoti tolesnę jos raidą pagrindžiant, kodėl reikėtų priimti vienokius ar kitokius sprendimus.

Ta proga susipažinta su spausdintiniais ir rašytiniais šaltiniais, pasirodžiusiais prieš pat Lietuvos nepriklausomybę ir po jos paskelbimo, kuriose apžvelgta dabartinės besiurbanizuojančios Pilaitės padėtis, prognozės, atlikta gyventojų sociologinė apklausa. Visa tai parodė, kad šis Vilniaus urbanizacijai paskirtas pakraštys iš dalies yra saugotina teritorija. Tad joje miesto plėtra turėtų būti vystoma neignoruojant šios vietovės kultūrinio-istorinio paveldo.

Čia ji turėtų būti vystoma atsižvelgiant į čia susiformavusias ir gyvuojančias verslo ir kultūros tradicijas, nepažeidžiant šios vietovės šimtmečiais nusistovėjusios ekologinės padėties, kraštovaizdžio ypatumų. Tinkamai sutvarkius šią teritoriją, būtų galima ją populiarinti ir greta siekti, kad šio naujausio Vilniaus mikrorajono gatvių, alėjų, infrastruktūros pastatų pavadinimai, kaip ir buvo numatyta pačioje šio gyvenamojo rajono pavadinimų ir asmenvardžių parinkimo koncepcijoje, atspindėtų šios Vilniaus vietovės ir Mažosios Lietuvos autentiškus vietovardžius bei jose gyvenusių nusipelniusių žmonių asmenvardžius.

Kadangi jau nemažai padaryta aiškinantis, kaip turėtų atrodyti šis pakraštys kultūrinio, gamtinio, istorinio, gamybinio paveldo požiūriu, vertėtų praėjus beveik dešimtmečiui nuo tokios medžiagos paskelbimo, jos pagrindu pakartotinai apibendrinti ir įvertinti, kas aktualu ir reikšminga, o kas nebereikalinga, ko atsisakyti, kuo papildyti, peržiūrėti prioritetines sritis ir numatyti tolesnius veiksmus šiame Vilniaus paribyje bei kaimyninių pagal Nerį besidriekiančių teritorijų jų galimo darnaus, papildančio, pratęsiančio vystymo gamtiniu, ekologiniu, istoriniu, kraštotyriniu požiūriu, prognozuojant jų ateitį tolesnės urbanistikos, rezervavimo, sukultūrinimo, viešųjų erdvių sukūrimo ir populiarinimo aspektais.

Pilaitės panorama. Šaltinis: Wikipedia

Teritorijų Planavimo Dokumentai ir Jų Svarba

Teritorijų planavimo dokumentai  bendrieji (generaliniai), specialieji ir detalieji planai, kuriuose raštu ir grafiškai pateikti sprendiniai dėl teritorijų, žemės sklypų ar jų grupių tvarkymo, naudojimo ir apsaugos bei teritorijos vystymo reikmės ir sąlygos. Teritorijų planavimo dokumento sprendinys  raštu arba grafiškai išreikštas teritorijų planavimo uždavinių sprendimo rezultatas, nusakantis vystymo kryptis, erdvinio organizavimo nuostatas, žemės sklypų arba jų grupių, infrastruktūros objektų išdėstymo, naudojimo ir apsaugos sąlygas bei tvarką.

Svarbu, kad teritorijų planavimo dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus. Teritorijų planavimo duomenų bankas  teritorijų planavimo informacinė sistema, kurią sudaro patvirtinti teritorijų planavimo dokumentų sprendiniai, grafiniai ir tekstiniai duomenys, reikalingi analizuojant ir įvertinant planuojamą teritoriją, prognozuojant jos vystymą, rengiant teritorijų planavimo dokumentus, grindžiant jų sprendinius.

Planavimo Organizatoriai ir Institucijos

Nustatant teritorijų planavimo politiką svarbu atsižvelgti į įvairių institucijų vaidmenis ir atsakomybes:

• Seimas nustato teritorijų planavimo politikos bendrąsias kryptis.
• Vyriausybė formuoja valstybės teritorijų planavimo politiką ir numato priemones jai įgyvendinti.
• Aplinkos ministerija pagal kompetenciją įgyvendina valstybės teritorijų planavimo politiką ir koordinuoja valstybės lygmens teritorijų planavimo dokumentų rengimą.

Visuomenės Dalyvavimas Teritorijų Planavime

Žmogaus gyvenamosios ir gamtinės aplinkos keitimas daro didelį poveikį visuomenėms ir individams, nes tiesiogiai arba netiesiogiai gali keisti jų gyvenseną, tradicijas, tapatumą, socialinę sanglaudą, socialinę bei fizinę saugą, sveikatą, ekonomiką ir kitus visuomenei bei individui gyvybiškai svarbius dalykus. Vakaruose demokratijos reglamentuoja bendruosius tokios kaitos procesus ir atitinkamas keitimo procedūras.

Dėl galimo didelio poveikio visuomenei ir individams ir vadovaujantis pamatiniu teisiniu principu, kad asmuo yra laisvas veikti, jei savo veikomis nedaro žalos kitiems asmenims, šios srities įstatymai paprastai suteikia visuomenei teisę gauti informaciją, dalyvauti priimant sprendimus ir ginti viešąjį interesą ikiteisminėmis ir teisminėmis priemonėmis.

Europos Sąjungos teisėje nustatyta, kad veiksmingas visuomenės dalyvavimas priimant sprendimus sudaro palankias sąlygas visuomenei reikšti nuomonę, o sprendimus priimantiems asmenims atsižvelgti į jos nuomones ir interesus, kurie gali būti svarbūs tiems sprendimams, kartu didindamas atskaitomybę ir sprendimų priėmimo proceso skaidrumą bei visuomenės informuotumą aplinkos klausimais ir paramą priimtiems sprendimams.

Šis nevyriausybinių organizacijų dalyvavimas turėtų būti atitinkamai puoselėjamas, taip pat inter alia skatinant visuomenės švietimą aplinkosaugos klausimais. Lietuvai tapus Europos Sąjungos nare, teritorijų planavimas vis labiau plėtojamas ir yra nepaprastai svarbus, nes padeda išlaikyti, saugoti ir gerinti aplinkos kokybę, žmonių sveikatą. Lietuvos ir Europos Sąjungos teisės aktai teritorijų planavimo, aplinkosaugos ir kitose minėtose bendrojo aplinkos keitimo proceso srityse įgalioja viešosios valdžios institucijoms ir kitoms institucijoms priimti sprendimus, kurie gali turėti didelį poveikį aplinkai, taip pat asmens sveikatai ir gerovei.

Būtina saugoti, tausoti aplinką, gerinti jos būklę ir užtikrinti darnų vystymąsi, subalansuotą bei aplinkai palankią plėtrą. Aplinkos apsauga būtina žmonių gerovei ir pagrindinėms žmogaus teisėms užtikrinti, įskaitant ir teisę gyventi. Kiekvienas asmuo turi teisę gyventi tinkamoje jo sveikatai bei gerovei aplinkoje, privalo ir individualiai, ir kartu su kitais saugoti aplinką ir gerinti jos būklę dėl dabartinių ir būsimų kartų gerovės.

Plėtojant visuomenės galimybes gauti informaciją ir dalyvauti priimant sprendimus aplinkosaugos srityje, gerėja priimamų sprendimų kokybė ir jų įgyvendinimas, visuomenei pateikiama daugiau informacijos apie aplinkosaugos problemas, taip pat sudaroma galimybė išreikšti savo susirūpinimą ir valstybės institucijoms atkreipti reikiamą dėmesį į šiuos visuomenės interesus. Tokiu būdu didinama sprendimų priėmimo proceso atskaitomybė bei viešumas ir stiprinama visuomenės parama.

Visuomenė turi būti informuota apie dalyvavimo priimant aplinkosaugos sprendimus tvarką, kad ji galėtų nevaržomai su ja susipažinti ir žinotų, kaip ja pasinaudoti. Šiuo metu Lietuvoje vis dažniau susidaro konfliktinės situacijos, kada visuomenės nariai bando apginti savo teises ar viešąjį interesą, kurį, jų nuomone, pažeidžia teritorijų planavimo dokumentai ir jų sprendiniai, visuomenės dalyvavimo teritorijų planavimo proceso pažeidimai ar šio proceso nevykdymas ar neveiksmingumas. Vis labiau į rinką įeina neteisėti ir nekaupiantys legitimumo dokumentai, kurie susiję su teritorijų planavimu, todėl būtina užtikrinti jų legitimumą.

Tam, kad būtų užkirstas kelias neteisėtiems dokumentams, o būtent teritorijų planavimo, šios procedūros turi būti veiksmingai įtraukta visuomenė. Šiame darbe nagrinėjamas vienas iš pagrindinių minėto proceso etapų  teritorijų planavimas, kuris tiriamas bei vertinamas visuomenės teisės dalyvauti priimant šios srities sprendimus atžvilgiu. Kitas bendrojo proceso etapas yra statyba, kurią kartais sunku atsieti nuo pirmojo etapo, nes statybos projektai privalo atitikti teritorijų planavimo dokumentus.

Pilaitės Plėtros Tendencijos

Senieji Pilaitės gyventojai nepatikliai dirsčioja į vis naujas statybas kaimynystėje. Tai, kad vietos gyventojų burnojimas ant statybininkų ir padidėjusių spūsčių nėra iš piršto laužtas, įrodo statistika. Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, per 2012-2016 metus Pilaitėje pastatyta 1668 nauji butai ir 89,8 tūkst. kv. m ploto. Tačiau vien šiais metais planuojama įgyvendinti projektus, kuriuose bus įrengta 526 butai ir pastatyta apie 27 tūkst. kv. m ploto.

Žinoma, Pilaitė nėra labiausiai besiplečiantis rajonas Vilniuje. Pavyzdžiui, „Ober-Haus“ skaičiavimais, vien šiemet Vilniaus Šnipiškių rajone turėtų būti pastatyta 911 butų ir 41,4 tūkst. tūkst. kv. m ploto. Vejasi ir Žirmūnai, kur vien 2017 metais planuojama pastatyti 476 butus ir 26,6 tūkst. kv. m ploto. Tačiau, pavyzdžiui, Antakalnis smarkiai atsilieka - šiemet čia naujų butų iškils tik 89 - 6,3 tūkst. kv. m ploto.

Dar iškalbingesni skaičiai kalbant apie individualių namų rinką. Vien tik nekilnojamojo turto plėtotojai 2012-2016 metais pastatė 175 namus ir 20,4 tūkst. kv. m ploto. Tuo tarpu vien šiemet suplanuota pastatyti 145 namus ir 15,9 tūkst. kv. m ploto. „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo Sauliaus Vagonio teigimu, Pilaitėje per penkerius metus nuo 2012 metų daugiabučių rinkoje madas diktuoja du plėtotojai - „Eika“ ir „Vilmestos projektai“.

Iš paskos seka dar trys mažesni - „Citus“, statybos ir generalinės rangos įmonė „Conresta“ ir „Namila“. Šie penki rinkos žaidėjai užima 90 proc. „Sudėjus šių bendrovių pastatytus butus per pastaruosius penkerius metus ir pridėjus 2017 metais planuojamus pastatyti butus, gautume, kad du plėtotojai pastatys virš 60 proc. visų Pilaitės butų. Tuo tarpu individualių namų rinkoje daugiausiai būstų iš viso įrengs bendrovė „Citus“ - projekte „Karaliaučiaus slėnis“.

„Kiti projektai mažesni. Į didžiausių Pilaitės projektų 2012-2017 metais penketuką patenkantys projektai „Zujūnų namai“, „Šiaurės Pašvaistė“, „Herkaus alėjos“, „Pilaitės terasos“ turi nuo 21 iki 52 namų. Šie didžiausių plėtotojų penketuką sudarantys statytojai kartu 2012-2017 metais Pilaitėje užima 76 proc.

Anot analitiko, nekilnojamojo turto plėtotojus šis rajonas traukia dėl pakankamos sklypų pasiūlos patrauklia kaina. „Dažniausiai plėtotojai stato ten, kur pavyksta palankiomis sąlygomis įsigyti sklypą. Pilaitėje yra pakankamai sklypų, skirtų daugiabučių statybai arba individualiems namams. Nemaža sklypų pasiūla, sukurta infrastruktūra, aiški kaimynystė.

„Šio rajono plėtra vykdoma labai tvarkingai, nes nemaža dalis projektų yra sukoncentruota kelių didelių plėtotojų rankose, kurie nuosekliai stato savo gyvenamuosius kvartalus. Planuota, kad toje kryptyje gyvens 200 tūkst. žmonių. Dėl to tiestas Pilaitės pr. „Perkūnkiemyje buvo labai dideli leistini reglamentai ir ankstesni plėtotojai išnaudojo maksimaliai tą plėtros intensyvumą. Pilaitėje leidžiamas užstatymo intensyvumas yra dvigubai mažesnis.

Kalbant apie kainas, vertinant kvadratinio metro kainą, Pilaitėje vyrauja ekonominė klasė. Šiuo metu kvadratinio metro kaina bute siekia 1,2-1,5 tūkst. eurų. Palyginimui, Antakalnyje būsto kaina siekia 1,6-2,4 tūkst. už kv. m, o Naujamiestyje - 1,5-2,2 tūkst. už kv. m.

„Daugiausia tai yra jauni, iki 30-35 metų amžiaus žmonės, nes Pilaitė yra šiek tiek toliau nuo miesto centro esantis rajonas, ją patogiau pasiekti privačiu transportu. Pilaitėje sparčiai auga ir gyventojų skaičius. „Pagal Pilaitės šiaurinės dalies teritorijos detalųjį planą, apimantį apie 230 ha teritorijos, planuojamas gyventojų skaičius teritorijoje - 13,8 tūkst. gyventojų. 2016 metais Pilaitės šiaurinėje dalyje gyveno 4068 gyventojai. Pagal tendencijas, Pilaitės šiaurinėje dalyje per pastaruosius 5 metus kasmet įregistruojama apie 300 naujų gyventojų.

M.Pakalnis 15min pasakojo, kad dabartinė rajono plėtra nėra atsitiktinė - ji buvo suplanuota dar prieš 30 metų. „Dabar vyksta tai, kas buvo numatyta pieš 30 metų. Plėtra į tą pusę buvo numatyta tuometiniame generaliniame miesto plane. Planuota, kad toje kryptyje gyvens 200 tūkst. žmonių. Dėl to tiestas Pilaitės pr.

„Gerai, kad nebuvo spėta padaryti, nes turėtume nuo miesto atplyšusį naujadarą, kuris būtų tapęs problemų židiniu. Miesto plėtojimas ta kryptimi, mums, kaip miestui, yra gerai. Atidarius Vakarinį aplinkkelį, tos miesto dalies pasiekiamumas padidėjo, o sutvarkius šiaurinę Mykolo Lietuvio gatvę, padidės dar labiau. Žiūrint į problematinius rajonus, analizės aiškiai rodo, kad pietinėje miesto dalyje esančiuose rajonuose gyvena senesni žmonės. Kuo senesni gyventojai, tuo didesnės problemos juose.

M.Pakalnis sakė, kad ilgą laiką į šį rajoną buvo sunku prikviesti plėtotojus statyti naujus namus, tačiau ši problema pradėta spręsti miestui investuojant į papildomą infrastruktūrą. „Ilgą laiką Pilaitės problema buvo ta, kad nebuvo prospekto, privažiavimas ilgą laiką buvo atskirtas, kabėjo ant prasto kelelio. Dabar rajono infrastruktūra visiškai integruota į miesto struktūrą, taip pat ten dar yra visuomeninės paskirties sklypų, kur dar galima statyti mokyklas, darželius.

Pagaliau yra parengtas Šiaurinės dalies Pilaitės detalusis planas, kur ne pagal morkų sklypų ribas suplanuota plėtra. Tačiau ar ši Pilaitės plėtra yra kokybiška? M.Pakalnio nuomone, nors ji nėra pavyzdinis atvejis žiūrint visame Europos kontekste, tačiau ir ne laukinė. „Tai nėra geriausias Europoje plėtros pavyzdys, bet ji nėra laukinė. Pilaitėje buvo padaryti gatvių planai, žemės sklypai nėra ilgi ir siauri, ant jų galima kažką normalesnio suplanuoti. Be to, dabar visi plėtotojai turi įgyvendinti reikalavimus numatytus Statybos techniniuose reglamentuose, automobilių stovėjimo vietų skaičius daromas toks, koks ir turi būti pagal teisės aktus. Mano galva, po nekilnojamojo turto krizės tokių pertankintų rajonų kaip Perkūnkiemis, Fabijoniškių šiaurinė dalis jau žmonės nebeperka.

Konkretūs Detaliojo Planavimo Pavyzdžiai

Nagrinėjant konkrečius teritorijų planavimo atvejus Vilniuje, galima įvertinti, kaip įgyvendinami planavimo principai ir kaip užtikrinamas visuomenės dalyvavimas. Toliau pateikiami keli pavyzdžiai:

• Pilaitės teritorijos Šiaurinės dalies detaliojo plano sprendinių koregavimas sklype Gelažių g. 28: Šiuo atveju, vadovaujantis Teritorijų planavimo įstatymo 28 d. 9 p., koreguojama detaliuoju planu nustatyta statinių statybos zona, statybos riba, inžineriniams tinklams funkcionuoti reikalingų servitutų poreikis, įvažiavimas/išvažiavimas žemės sklype.
• Teritorijos prie Kaminkelio ir Kapsų gatvių detaliojo plano sprendinių koregavimas sklype Kapsų g. 13: Vadovaujantis Teritorijų planavimo įstatymo 28 d. 9 p. bei Kompleksinio teritorijų planavimo dokumentų rengimo taisyklių, 320 punktų reikalavimais, koreguojami susisiekimo sprendiniai žemės sklype.
• Teritorijos T-08 kvartalo Didžiuosiuose Gulbinuose detaliojo plano koregavimas sklype Dangeručio g. 57: Vadovaujantis LR Teritorijų planavimo įstatymo 28 str. 9 d. ir Teritorijos T-08 kvartalo Didžiuosiuose Gulbinuose detaliuoju planu pakoreguoti susisiekimo komunikacijų išdėstymo principus sklype.

Šie pavyzdžiai iliustruoja, kaip detalieji planai yra koreguojami atsižvelgiant į įstatymų reikalavimus ir vietos sąlygas. Svarbu, kad visuomenė būtų informuota apie tokius koregavimus ir turėtų galimybę dalyvauti jų svarstyme.

Informacija apie Kai Kuriuos Teritorijų Planavimo Dokumentus

Žemiau pateikiami keli teritorijų planavimo dokumentai ir informacija apie juos:

Šie duomenys suteikia aiškumo apie planavimo procesus ir leidžia visuomenei stebėti bei dalyvauti priimant sprendimus, kurie daro įtaką jų gyvenamajai aplinkai.

tags: #pilaites #teritorijos #siaurines #dalies #detalusis #planas