Įsigijus naują būstą, dažnai apima euforija, tačiau nė vienas nesame apsaugoti nuo nemalonių netikėtumų. Staiga pradėjęs varvėti čiaupas, skilusi siena ar nesandariai įrengti langai gali greitai apkartinti gyvenimą naujame bute. Šiame straipsnyje aptarsime, ką reikia žinoti apie garantinius terminus bei ką daryti, jei rangos paslaugos suteiktos nekokybiškai.
Kaina, vieta, plotas ir statytojo patirtis - tai pagrindiniai kriterijai renkantis naują būstą. Vis dėlto daugelis pirkėjų išsamiau neįvertina aspektų, kurie gali turėti reikšmingą įtaką jau įsikrausčius į naują gyvenamąją erdvę.
Net ir tada, kai statinys atitinka visus techninius reikalavimus, gyventojai kartais susiduria su smulkiomis, bet kasdienybėje juntamomis situacijomis. Dažniausiai jos kyla dėl trečiųjų šalių - apdailos darbus atliekančių rangovų - veiklos, tačiau rinkoje pasitaiko ir pavienių atvejų, kai išryškėja statybos metu likę trūkumai.
Svarbu suprasti, kad ne kiekvienas naujo būsto trūkumas laikomas defektu, už kurį atsako statytojas. Jei problemos atsirado dėl netinkamos būsto priežiūros ar paties savininko kaltės (pavyzdžiui, dėl netinkamai atliktų papildomų darbų ar įrenginių naudojimo nesilaikant gamintojo instrukcijų), kompensacijos reikalauti nepavyks.
Dažniausiai pasitaikantys defektai - grindų išlinkimai, nelygiai sumontuoti langai, netinkama šilumos ar garso izoliacija, pelėsio atsiradimas dėl nekokybiškai įrengtos ventiliacijos, varvančios stogo jungtys ar kreivai sumontuotos elektros instaliacijos detalės. Ne mažiau svarbus ir statytojo požiūris - jei jis atsisako pripažinti atsakomybę ar bando problemą atidėlioti, savininkui tenka papildoma našta.
Lietuvos teisės aktuose numatyta, kad naujos statybos būstui taikoma garantija, tačiau jos trukmė priklauso nuo defektų pobūdžio. Smulkiems apdailos darbų trūkumams paprastai taikomas trumpesnis terminas - pavyzdžiui, 2 metai. Tuo tarpu rimtiems konstrukciniams defektams, kurie gali kelti pavojų pastato stabilumui ar gyventojų saugumui, garantija gali siekti net 10 metų.
Svarbu žinoti, kad garantijos terminai prasideda nuo būsto priėmimo-perdavimo dienos. Tai reiškia, kad dokumentacijos tvarkingumas yra itin reikšmingas - be tikslios datos ir oficialiai pasirašytų dokumentų gali kilti ginčų, kada prasidėjo garantijos laikotarpis.
Sėkmingam kompensacijos reikalavimui būtina surinkti kuo daugiau įrodymų. Tai gali būti defektų nuotraukos, vaizdo įrašai, ekspertų išvados, statybos darbų sutartys ar projekto dokumentacija. Kartais net tokios detalės kaip medžiagų pirkimo čekiai ar darbų priėmimo aktai tampa lemiantys ginčo sprendime.
Jei defektas akivaizdžiai kelia pavojų - pavyzdžiui, atsiranda įtrūkimai laikančiose konstrukcijose ar vandens pratekėjimas gali sugadinti elektros instaliaciją - rekomenduojama pasitelkti nepriklausomą techninę ekspertizę.
Naujos statybos būstas daugeliui reiškia svajonės išsipildymą, tačiau defektai gali šią svajonę paversti rimtu išbandymu. Jie ne tik gadina gyvenimo kokybę, bet ir kelia klausimą - ar statybų kokybės priežiūra mūsų šalyje yra pakankamai efektyvi? Galbūt tik realūs ginčai ir ieškiniai priverčia statytojus labiau rūpintis darbų kokybe?
Anot advokato, nusipirkus seną būstą, irgi suteikiama 2 metų garantiją, tai garantuoja įstatymai. Pardavėjas turės kompensuoti visus defektus, kurių prieš sandorį neaptarė su pirkėju. Vadinasi, būstą įsigijęs žmogus turi teisę per du metus kreiptis į pardavėją dėl defektų.
Tačiau ne visi trūkumai gali būti pripažįstami, kaip defektai. Pavyzdžiui, nusipirkęs būstą, pirkėjas pamatė, kad bloga garso izoliacija. Tokioje situacijoje reikėtų žiūrėti, kokio senumo yra pastatas. Jeigu jis senesnis nei 2004 metų, tada, greičiausiai, tai nebus laikoma defektu. Nes iki šių metų projektuotiems statiniams nebuvo keliami akustiniai reikalavimai.
Garantiniai Terminai Lietuvoje
Lietuvoje galiojantys teisės aktai, konkrečiai - Civilinis kodeksas, būsto pirkėjams suteikia šias statinio ar jo dalių garantijas:
- 5 metų garantija taikoma visiems matomiems statinio elementams - sienoms, grindims, stogui ir pan.
- 10 metų garantija taikoma paslėptiems statinio elementams (konstrukcijoms, vamzdynams ir kt.).
- 20 metų garantija taikoma esant tyčia paslėptiems defektams.
Taip pat visos garantijos, kurių gali tikėtis būsto pirkėjai, numatytos Statybų įstatyme, kurio naujausia redakcija įsigaliojo nuo 2017 metų sausio 1 dienos.
Tokie patys garantiniai terminai taikomi ir vidaus apdailos darbams. Taip pat atkreiptinas dėmesys, kad nevertėtų painioti statinio dalims, konstrukcijoms bei atskirai bute montuojamai įrangai taikomos garantijos termino.
- 2 metų garantija taikoma atskiriems gaminiams ir įrenginiams - stiklo paketams, liftams, rekuperatoriams, skaitikliams, durims, kitiems montuojamiems įrenginiams. Tikslus garantinis terminas priklauso nuo gamintojo suteiktos garantijos, kuri gali būti ir ilgesnė nei 2 metai.
Pardavėjas sutartimi gali nustatyti ir ilgesnius statinio ir jo dalių garantijos terminus.
Nuotrauka iliustracijai
Rangovo ir Vystytojo Atsakomybės
Už statinio defektus atsako tiek jo nekilnojamojo turto vystytojas, tiek ir rangovas. Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovo Mindaugo Statulevičiaus teigimu, pagal 2017 metais įsigaliojusias Statybos įstatymo pataisas, esant būsto ar statinio defektams, numatoma abiejų šalių atsakomybė už garantiniu laikotarpiu metu atsiradusius defektus.
Tai reiškia, kad būsto pirkėjai per garantinius terminus pastebėję atsiradusius defektus gali kreiptis tiek į pardavėją, tiek ir į rangovą.
NT vystytojas turi pateikti pirkėjui dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį.
Šis dokumentas nekilnojamojo turto vystytojo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl rangovų kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius trejus statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statinio įgijėjui. Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu trejų metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 proc. statinio statybos kainos. Šis reikalavimas nepanaikina rangovo garantinio laikotarpio prievolių nekilnojamojo turto vystytojui kaip statytojui.
Be to, Statybos įstatymas numato prievolę rangovui draustis statybos darbų ir civilinės atsakomybės privalomuoju draudimu, kuomet jis su statytoju sudaro rangos sutartį visiems statinio statybos darbams. Statytojui ši prievolė atsiranda tais atvejais, kai jis statybą vykdo ūkio ar mišriu būdu arba kai sudaro atskiras rangos sutartis su skirtingais rangovais atskiriems statinio statybos darbams.
Dažnais atvejais būsto įsigijimo sutartyje būna nustatyta kreipimosi į vystytoją ir į rangovą tvarka dėl garantiniu laikotarpiu atsiradusių trūkumų pašalinimo, tačiau pirkėjams visais atvejais rekomenduotina pretenziją adresuoti iškart abiem asmenims, kad visos šalys operatyviau išspręstų susidariusią situaciją, nes delsimas spręsti situaciją gali sukelti dar didesnę žalą.
Paminėtina, kad pardavėjo (vystytojo) ir rangovo atsakomybė už perduodamo daikto kokybę nėra absoliuti.
Pardavėjas gali įrodinėti, kad yra pardavėjo atsakomybę šalinančių (ribojančių) pagrindų, o tai itin aktualu, kai būsto pirkėjai perka nebaigtos statybos butą, kurio defektai išryškėja tik pradėjus naudotis įsigytu butu ar jį įrengiant.
Aplinkybės, galinčios šalinti (riboti) pardavėjo atsakomybę, yra šios: (i) ar daikto trūkumai atsirado pirkėjui netinkamai naudojantis daiktu arba (ii) dėl trečiųjų asmenų kaltės, arba (iii) dėl nenugalimos jėgos.
Puikus to pavyzdys būtų, kai pirkėjas, įrengiantis būstą, nepalaiko pardavėjo rekomenduotos minimalios temperatūros patalpose, neužtikrina tinkamo ir pakankamo patalpų vėdinimo ir drėgmės lygio, dėl ko pradeda kauptis vandens kondensatas ir vėliau atsiranda pelėsis ar apgadinaminuo būsto neatsiejami elementai: durys, langai, palangės ar net baldai.
Jei nusipirkęs būstą žmogus, nepaisant pardavėjo rekomendacijų ar nurodymų, nepakankamai šildo ir vėdina patalpas ir dėl to atsiranda pelėsis ar kažkas sugadinama, tokius dėl netinkamos buto eksploatacijos atsiradusius trūkumus turės tvarkyti pats pirkėjas ir rangovo ar vystytojo garantiniai įsipareigojimai nebus taikomi. Todėl svarbu tinkamai prižiūrėti savo gyvenamąją erdvę.
Jei žmogus perka senos statybos būstą, kurio statytojas jau nebeegzistuoja, atsižvelgus į Civilinį kodeksą, garantija kaip daiktui taikoma vos dvejų metų laikotarpiui ir už atsiradusius trūkumus atsako būsto pardavėjas.
Nuo 2017 m. naujai pradėtiems statyti namams kartu su statybos darbų perdavimo vystytojui aktu rangovas turi pateikti ir dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį.
Šis dokumentas rangovo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl jo kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius 3 (trejus) statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statytojui (užsakovui). Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu trejų metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 proc. statinio statybos kainos.
Tuo metu nekilnojamojo turto vystytojas atsako statinio (jo dalies) įgijėjui (pirkėjui) už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą.
Užtikrindamas šį reikalavimą, nekilnojamojo turto vystytojas turi pateikti statinio (jo dalies) (išskyrus nesudėtingąjį statinį (jo dalį)) pirkėjui dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį.
Taigi prieš įsigyjant būstą, ypač jei įsigyjamas būstas be apdailos ar su daline apdaila, pirkėjui rekomenduojama išsiaiškinti visas turto eksploatavimo ir įrengimo darbų atlikimo taisykles ir prieš pradedant atlikti apdailos darbus, esant poreikiui, pamatuoti patalpų drėgmę, įsigyti priemonių, kurios tinkamai vėdintų patalpas ir (ar) surinktų remonto darbų metu atsiradusią perteklinę drėgmę.
Svarbu, kad būtų laikomasi visų su būsto įrengimu susijusių taisyklių bei rekomendacijų, kurias pateikia būsto pardavėjas. Priešingu atveju gali kilti rizika, kad už defektus, atsiradusius dėl netinkamo turto eksploatavimo, pardavėjas ar rangovas neatsakys, nes jie nebus pripažįstami kaip defektai, rangovo ar vystytojo šalintiniai garantiniu laikotarpiu.
Kaip Užtikrinti Vidaus Apdailos Darbų Kokybę?
Siekiant užtikrinti vidaus apdailą atlikusio rangovo garantinių įsipareigojimų įvykdymą, visuomet rekomenduotina laikytis šių bendrųjų principų:
- Pateikti rangovui, atliksiančiam vidaus apdailą, įrengimo taisykles, jeigu tokios buvo perduotos pirkėjui perkant būstą iš vystytojo.
- Vidaus apdailos darbų rezultato priėmimo metu arba naudojimo metu nustačius darbų trūkumus, turite teisę savo pasirinkimu pareikšti vieną iš šių reikalavimų:
- Reikalauti rangovo neatlygintinai pašalinti trūkumus per protingą terminą.
- Atitinkamai sumažinti darbų kainą.
- Atlyginti trūkumų šalinimo išlaidas, jeigu rangovas per papildomai suteiktą terminą jų nepašalino.
Paaiškėjus defektams, visais atvejais rekomenduotina apie juos kuo skubiau raštu pranešti būsto pardavėjui (vystytojui, iš kurio įsigytas butas) ir rangovui, atlikusiam rangos darbus bute, bei išdėstyti vieną iš aukščiau nurodytų savo pažeistų teisių gynimo būdų.
Delsti informuoti apie atsiradusius defektus ar juos šalinti patiems, prieš tai neįspėjus rangovo ar vystytojo, nerekomenduotina, nes galite prarasti galimybę įrodyti tokių defektų egzistavimą ir (ar) kaltę dėl atsiradusių defektų.
Taip pat informavimo apie pastebėtus defektus momentas yra svarbus ir ieškinio dėl parduoto daikto trūkumų pareiškimui. Ieškiniams dėl parduoto daikto trūkumų taikomas sutrumpintas 6 mėnesių terminas.
Siekiant, kad būsto pirkėjo pažeisti interesai būtų apginti, visuomet tikslinga prieš atliekant būste darbus išsiaiškinti visas darbams atlikti reikšmingas sąlygas ir aplinkybes, perduoti su būstu ir jo įrengimu susijusius dokumentus rangovui, apžiūrėti atliktus rangos darbus, patikrinti jų kokybę (jeigu tai įmanoma), dėl ko būtų užtikrintas garantinių terminų taikymas atliktiems rangos darbams.
Tai ypač svarbu, kai rangos darbus būste atlieka skirtingi rangovai.
Kreipimasis į Daugiabučio Statytojus ar Namo Administratorių
Atsakomybė už gedimus gali priklausyti nuo to, ar kreiptis į daugiabučio statytojus, ar į namo administratorių. Už dalį gedimų yra atsakingi daugiabučių administratoriai, su kuriais sudaromos sutartys. Dažniausiai administratorių atsakomybė apima bendrojo naudojimo teritorijas ir patalpas - kiemus, garažų vartus ir kiemų vartelius, laiptines, apšvietimo ir inžinerinius įrenginius, tokius kaip liftai, šildymo ir vėdinimo sistemos, lietaus nuotekų ir vandens surinkimo sistemos, kiemo fontanai ir jų nuotekos.
Visgi, jei griūna sunkiosios konstrukcijos, pavyzdžiui, apšvietimo stulpai ar tvoros, iškrenta trinkelės ar susidėvi dangos, dažniau už jų keitimą ir tvarkymą atsakingi yra vystytojai.
Administratoriai taip pat yra atsakingi už lauko želdinius ir kitus įrengimus, pavyzdžiui, vaikų žaidimo aikšteles. Taigi, jei audra kieme nulaužė medį ar nugriovė vaikų sūpynes, atsakomybė tai atsodinti ir sutvarkyti tenka administratoriui.
Gyventojai yra laisvi pasirašyti sutartį su tuo administratoriumi, su kuriuo nori. Dažniausiai su pasirinktais administratoriais yra sudaromos sutartys daugumos gyventoju sutikimu. Jie taip pat gali administratorių keisti, jei teikiamos paslaugos neatliepia lūkesčių.
Patarimai perkant būstą
Prieš dėdami parašą ant sutarties, pirmiausiai apžiūrėkite langus: jie dažniausiai būna apklijuoti apsaugine plėvele, tačiau galite patikrinti, ar nesubraižyti stiklo paketai ir langų rėmai, ar langai tinkamai varstosi. Jei šių dalykų nepatikrinsite, vėliau defektus įrodyti gali būti sudėtinga. Taip pat apžiūrėkite buto duris, patikrinkite spynas, telefonspynę.
Svarbu žinoti, kad daugybė statybinių procesų - šlapi, todėl naujai įsigytas būstas gali būti dar drėgnas. Prieš pradedant apdailos darbus, reikėtų pamatuoti aplinkos ir paviršių drėgmę, kad po kiek laiko neišryškėtų apdailos darbų trūkumai, nes jų būsto statytojas nekompensuos. Taip pat svarbu suprasti pastato konstrukciją, o tai išmano ne kiekvienas naujakurys.
Perduodant būstą naujakuriams, įprastai pasirašomas patalpų perdavimo aktas, kuriame pirkėjas gali įrašyti pastebėtus defektus. Žinoma, pastebėjus defektą, reikėtų nedelsiant kreiptis pagal garantinio aptarnavimo tvarką, kuri nurodoma pirkėjui pasirašant sutartį.
Jei dešimties metų laikotarpyje gyventojas pastebi vamzdyno trūkumus ir nustatoma, kad statybos darbų metu padaryta klaida, trūkumo šalinimo darbus turi organizuoti NT vystytojas. O jeigu randamas tyčia paslėptas defektas.
Trumpiausia, 1-2 metų, garantija taikoma atskiriems gaminiams ir įrenginiams - stiklo paketams, liftams, rekuperatoriams, skaitikliams.
Jei nusipirkęs būstą žmogus nepakankamai šildo ir vėdina patalpas ir dėl to atsiranda pelėsis ar kiti sugadinimai, tokius dėl netinkamos buto eksploatacijos atsiradusius trūkumus turės tvarkyti pats gyventojas. Todėl svarbu tinkamai prižiūrėti savo būstą.
Nuotrauka iliustracijai
Apibendrinant, įsigyjant naują būstą Lietuvoje, svarbu žinoti apie garantinius terminus, kas atsakingas už defektus ir kaip tinkamai prižiūrėti būstą, kad išvengtumėte problemų ateityje. Taip pat, svarbu žinoti savo teises ir kaip jas apginti, jei atsiranda defektų.