Koronaviruso COVID-19 pandemija ir dėl jos įvesti karantinai šiemet darė didžiausią įtaką būsto rinkai. Ilgalaikis pandemijos poveikis jausis ir kitąmet, todėl turėtų išlikti šiemet atsiradusios tendencijos - didės plotas projektuojamuose ir statomuose naujuose butuose bei namuose, rekordinis šių metų individualių namų pardavimas kitąmet tikriausiai taip pat bus sumuštas, prognozuoja rinkos ekspertai.
Anot nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Newsec advisers LT“ Tyrimų ir analitikos grupės vadovo Mindaugo Kulboko, 2020 metais būsto pirkėjai žaibiškai reagavo į besikeičiančias aplinkybes. Būsto pirkėjai žaibiškai reagavo į besikeičiančias aplinkybes ir tik dar kartą patvirtino, kad pirkėjų nuotaikos yra lemiamas būsto rinkos variklis.
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo Sauliaus Vagonio teigimu, jei iki 2020 metų būsto rinkoje, ypač Vilniuje, buvo matoma būsto ploto mažėjimo tendencijos, tai kitais metais naujai statomo būsto plotas vėl gali po truputį pradėti augti.
„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovo Tomo Sovijaus Kvainicko manymu, socialinių kontaktų ribojimai ir darbas iš namų gali tapti ypač dideliais postūmiais keisti suvokimą apie darbo bei poilsio principus. Pandemija ir karantinas neabejotinai paveikė gyventojų nuomonę apie būsto patogumo kriterijus, ir didesnis būsto plotas - vienas tokių.
Tačiau nekilnojamasis turtas - ne duonos kepalas, o pokyčiai negali įvykti per vieną naktį. Butų ploto augimas ir šios tendencijos tvarumas priklausys nuo NT plėtotojų rinkos stebėsenos, tyrimų rezultatų ir įsitikinimų dėl besikeičiančių gyventojų poreikių.
Namai bus populiaresni nei butai
Jeigu nekilnojamojo turto plėtotojai nuspręs rinkai nesiūlyti didesnio ploto būstų, o poreikis didesnei erdvei augs, tikėtina, kad pirminėje rinkoje išaugs individualių namų dalis, prognozuoja T. S. Kvainickas. Nuotolinis darbas šią problemą išsprendė. Darbą organizuojant tokiu būdu, aktualumą praranda ne tik gyvenamasis mikrorajonas, bet ir miestas.
Pasak S. Vagonio, tai, kad karantinas ir nuotolinis darbas skatino susidomėjimą namais, rodo šių metų spalio mėnesio rezultatai, kuomet buvo sumuštas pastarųjų 15 metų rekordas pagal parduotų namų skaičių Vilniuje regione - jų buvo parduota 1387.
Labai sunku vertinti tokios tendencijos masiškumą ir ilgalaikiškumą, o ir namų bei butų sandorių proporcijų skirtumas yra milžiniškas. Tačiau, jei plėtotojai pasiūlys kokybišką ir įperkamą produktą, jų galimybės plėstis šiame segmente yra labai logiškos.
Iš Vilniaus regione parduoto būsto, 2019 metais namams teko 12 proc. sandorių dalis, o butams - net 88 proc. Šiemet susidomėjimui namais išaugus keleriopai, ši proporcija tapo 15 proc. ir 85 proc. - kas vis dar rodo ženklų butų dominavimą įsigijimo sandoriuose.
Ekspertai atkreipia dėmesį ir į tai, kad jau pusmetis rinkoje garsiai kalbama apie antrųjų namų - būsto pajūryje, sodybų prie ežerų pardavimų padidėjimus. Karantinai, noras turėti gyvenamąją vietą, kur būtų galima būtų izoliuotis, nutolusio darbo suteikiami privalumai, infliacijos baimė - tai paskatos, kurios veikė būsto paklausos augimą pajūrio kurortuose.
S. Vagonio vertinimu, dėl augančios pirkėjų perkamosios galios toliau augs pilnos apdailos naujų butų pasiūlos tendencijos. Lietuva atrodė labai išskirtinė visos Europos kontekste, kai buvo statomi praktiškai vien būstai su daline apdaila ir tik labai nežymi būstų dalis buvo statomi bei parduodami visiškai įrengti. Tačiau per kelis pastaruosius metus įvyko stiprus šios tendencijos pokytis, kai vis daugiau pirkėjų ieškosi ir perka tik įrengtą būstą, nenorėdami gaišti savo laiko apdailos darbų organizavimui.
Jis atkreipia dėmesį ir į kitą būsto rinkos tendenciją, kurią nulėmė ne paklausos pokyčiai, o ES teisės aktų taikymas - nuo 2021 metų Lietuvoje visi naujai projektuojami pastatai turės būti aukščiausios energinio efektyvumo klasės, dar oficialiai vadinamos A++ klasės - energijos beveik nevartojančiais pastatais.
Kadangi nebus galima naujai projektuoti žemesnės energinio efektyvumo pastatų, didesnis A++ klasės būsto kiekis rinkoje pasirodys ne 2021 ir net 2022, o labiau 2023 metais, tačiau bet kokiu atveju ateinantys 2021 metai taps tam tikru galvos skausmu plėtotojams, kaip racionaliausiai įvykdyti aukščiausios energinio efektyvumo klasės reikalavimus jų naujausiuose projektuose.
M. Kulboko teigimu, būsto aktyvumas yra didelis tik Vilniuje bei iš dalies Kaune, o Klaipėdoje aktyvumas keliais kartais mažesnis. Pritrauktos investicijos Kaune į pramonės ir logistikos projektus jau šiandien akivaizdžiai judina ir būsto rinką.
Stambūs investuotojai keis butų nuomos tradicijas
Ekspertai 2021 metais prognozuoja „turbulenciją“ butų nuomos rinkoje, kur privatiems būsto nuomotojams vis didesnę konkurenciją turėtų sudaryti stambūs investuotojai, būsimiems nuomininkams galintys pasiūlyti ne butą, o visą nuomojamų namų kvartalą.
Jei anksčiau stambesni investuotojai ir plėtotojai gan skeptiškai žiūrėjo į šį rinkos segmentą, prioritetus labiau teikdami būsto skirto pardavimui statyboms arba nuomos pajamoms, kurias jiems sugeneruotų komercinis turtas, pastaruoju metu, atsiranda vis daugiau ženklų ir planų statyti arba įsigyti nuomojamo būsto objektus.
PIRMAS BŪSTAS: tarpinė stotelė ar gyvenimo pirkinys. Patarimai prieš perkant | NT Be Grimo 026
Pasak jo, keli tokio tipo projektai jau pastatyti ir veikia - „Eikos“ studentiško būsto projektas Kaune „Solo Society“ arba „Eriado“ „co-living“ koncepcijos projektas Vilniuje „Liv In Vilnius“. Šie ir nauji investuotojai šiuo metu Vilniuje planuoja dar bent kelis panašių koncepcijų projektus. Stambieji investiciniai fondai, anksčiau prioritetą teikę komerciniam turtui, taip pat planuoja ir labiau įprastus daugiabučių namų skirtų ilgalaikei nuomai projektus. Apie tokias investicijas rinkai jau viešai yra pranešę tokie stambūs rinkos dalyviai kaip „Lords LB Asset Management“.
Pasak M. Kulboko, šiuo metu didžiausias poveikis yra Vilniaus miesto būsto nuomos rinkai, kai nemaža dalis trumpalaikės nuomos pasiūlos persimetė į ilgalaikę nuomą ir dar prisidėjo viešbučių pasiūlymai konkuruojantys su ilgalaikiais būsto nuomos projektais.
Auga nauja karta, kuri ateina į darbo rinką ir naujos kartos atstovai jau nebeturi seno įpročio būsto nuosavybei. Kitas labai svarbus aspektas yra Lietuvos banko atsakingo skolinimosi reikalavimai, kurie sako apie nuosavų lėšų dalį perkant būstą - ne visi turi tiek sukaupę santaupų. Trečias ne mažiau svarbus aspektas yra noras gyventi neturint prisirišimo ir ieškant naujų galimybių - šiandien čia, rytoj gal kitur, o poryt gal visai ne Lietuvoje.
Populiariausi būstai - dviejų kambarių ir brangesni Arvydas Avulis, UAB „Hanner“ valdybos pirmininkas, pastebėjo, kad šiuo metu rinkoje populiariausi yra 2 kambarių butai - per pastaruosius 9 mėnesius sostinės rinkoje jie sudarė apie 43 proc. visų parduotų butų.
Anot jo, vidutinis šiais metais parduotų 2 kambarių butų plotas yra apie 46,5 kv. m. Tokiame bute telpa standartinio dydžio miegamasis, nesuspausta svetainė, sujungta su virtuvės zona, patogus vonios kambarys, o kartais - dar ir drabužinė. Kitaip tariant, jame yra viskas, ko reikia patogiai gyventi.
Lietuvos rinkoje didžioji dalis butų vis dar parduodama su daline apdaila - šiuo požiūriu esame išskirtiniai Europoje, net kaimyninėse rinkose, pavyzdžiui, Latvijoje, absoliuti dauguma butų nuperkama su užbaigta apdaila. Kita vertus, butų su užbaigta apdaila populiarumas auga ir Vilniuje - pastaraisiais metais daugiau kaip 40 proc. butų pardavėme su visiška apdaila. Klientai mato vertę pirkdami „visą paketą“ iš vienų rankų - taip jie taupo savo laiką ir nesuka galvos dėl apdailos meistrų paieškos, o perkant butą su banko kreditu taip palengvinamas įsigijimas.
Kalbant apie kainas, populiariausi šiuo metu yra aukštesnės nei vidutinės klasės butai, jų kaina siekia 1700-2000 eurų už 1 kv. m. Rugsėjo mėnesį Vilniaus rinkoje 40 proc. parduotų butų priklausė šiam segmentui, dar 28 proc. - premium klasės, jų kaina viršija 2000 eurų už 1 kv. m. Vidutinės ir ekonominės klasės butai sudarė tik kiek mažiau nei trečdalį rinkos.
Tokio paties buto kainos skiriasi net trečdaliu
NT bendrovės „Eika“ plėtros direktorius Martynas Žibūda patvirtino, kad šiais metais Vilniuje daugiausia pirkėjų susidomėjimo sulaukė brangesni ir vidutinės klasės butai. Jų buvo parduota maždaug ketvirtadaliu daugiau nei pigesnių ekonominės klasės butų. Jis atkreipė dėmesį, kad tokia tendencija Vilniuje tęsiasi jau kelerius metus.
Pašnekovas įvardijo, kad šiuo metu vidutinės klasės būsto kaina siekia apie 2170 Eur/kv. m, o ekonominės klasės - apie 1520 Eur/kv. m. Tai reiškia, jog tokio paties dydžio butas miegamajame Vilniaus rajone kainuoja beveik trečdaliu pigiau nei būstas, esantis daugiabutyje arčiau miesto centro.
Ekonominio būsto pirkėjas dažniausiai ieško tokio, kuris jam kainuotų iki 70 tūkst. eurų, o vidutinės klasės būsto kaina siekia apie 100 tūkst. eurų ir daugiau. Pašnekovas pritarė, kad populiariausi vis dar yra butai su daline apdaila, ir atskleidė, jog butus su užbaigta apdaila plėtotojai siūlo dažniausiai kaip priklausančius ekonominiam segmentui.
Jis įvardijo dvi pagrindines priežastis: ekonominės klasės būsto pirkėjas pirmenybę teikia buto funkcionalumui ir bendrai turto kainai, o brangesnio būsto pirkėjas daugiau dėmesio skiria interjero išskirtinumui, todėl dažniausiai butą nori įsirengti pats.
Be to, perkant jau įrengtą būstą, žmogui statistiškai reikia dvigubai mažiau santaupų, nes tokiu atveju būsto apdaila yra finansuojama būsto paskola. Tai ypač aktualu ekonominės klasės būsto pirkėjams, kurie dar nėra sukaupę tiek daug santaupų.
Brangesnių butų pirkėjai dažniausiai renkasi individualią buto apdailą - mes įrengiame butą pagal unikalų, kliento pageidavimu sukurtą interjero projektą. Esame paskaičiavę, jog tokiais atvejais visai būsto apdailai klientai papildomai išleidžia apie 500 Eur/kv. m arba bent 25 tūkst. eurų, neskaičiuojant baldų. O tipinė mūsų projektų apdailos kaina siekia apie 300 Eur/kv. m.
Miegamuosiuose rajonuose perka erdvesnius butus
Bendrovės „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis atkreipė dėmesį, kad populiariausio vidutinio ploto ir kambarių skaičiaus butai skirtinguose Vilniaus rajonuose skiriasi: miegamuosiuose rajonuose žmonės dažniau renkasi didesnį kambarių skaičių nei miesto centre.
Užbaigtos apdailos paslaugą pirkėjai kol kas dar tik atranda, todėl, kad ir apie kokius butus kalbėtume, su užbaigta apdaila sudarys tik nedidelę dalį - iki 10 proc. Jų suminė kaina yra didesnė, tačiau toks sprendimas leidžia sutaupyti daug laiko ir nervų, be to, būstui įsigyti galima imti vieną, o ne dvi paskolas.
Atsirado dar aukštesnė būsto klasė Š. Tarutis pateikė šiek tiek kitokią statistiką. Anot jo, pastaruoju metu Vilniaus pirminėje rinkoje vis dėlto daugiausia nuperkama ekonominės klasės būstų, tačiau ši dalis traukiasi. Be to, šiais metais, remdamiesi analizuojamais duomenimis, nuo „Prestižinės“ klasės ekspertai atskyrė dar aukštesnę - „Liukso“ klasę.
Perkami butai sumažėjo 10 kv. metrų Per 10 metų perkamo buto vidutinis plotas sumažėjo 10 kvadratinių metrų - taip skaičiuoja NT ekspertai. Pasak A. Avulio, vidutinį visų parduodamų butų plotą labai sumažino 1 arba vadinamojo 1,5 kambario butų populiarumas - tokie pastaraisiais metais dažniausiai perkami nuomoti.
Bėgant laikui plotas optimizuotas, tai reiškia, kad toks pats gyvenimo komforto lygis pasiekiamas su mažiau kvadratinių metrų, - svetainė sujungta su virtuve, sumažėjo dideli nenaudingi koridorių plotai. Dažnai iš klientų girdime: „Atrodo mažesnis plotas, bet visko telpa tiek pat“.
Anot jo, labai svarbi tendencija - mažėjantys 3 kambarių butai, jie labai populiarūs. Pirkėjai, įsigiję didesnį 2 kambarių butą, ieško galimybės, jei reikia, atitverti dar vieną, kad ir labai mažą, kambarį naujam šeimos nariui. Pašnekovas patikino, kad toks pirkėjų elgesys paskatino ir NT vystytojus projektuoti bei statyti tokius butus jau su atskirtu trečiuoju kambariu.
Jis teigė, kad čia, be abejo, labai svarbi ir kaina - mažesnio ploto butas kainuoja mažiau. Rinkdamiesi, ar pirkti erdvesnį 2 kambarių butą, ar kiek didesnio ploto, jau su kambariu vaikui ar darbui, pirkėjai pastaruoju metu dažniau renkasi antrąjį variantą.
Tendencijos pasikeitė kardinaliai
M. Žibūda patvirtino, jog išties statistinis buto plotas per pastaruosius 15 metų sumažėjo maždaug 10-15 kv. m ir šiuo metu sudaro apie 50 kv. m bendrojo ploto. Daugelis „atrado“ miesto centrą kaip socialinės traukos ir ilgalaikės būsto vertės garantą.
Ši mažėjančio būsto tendencija persimetė ir į prestižinius projektus, kur iki tol prestižinis būstas asocijuodavosi tik su erdve ir dideliu buto plotu. Š. Tarutis pridūrė, jog būsto mažėjimą lemia nemažai priežasčių: žmonės būstą perka pagal tuometinius poreikius, o ne visam gyvenimui, todėl renkasi ne maksimalų, o reikalingą plotą; taip pat žmonės nori keltis arčiau miesto centro, pirkti kokybiškesnį, aukštesnės klasės būstą, kurio kaina - aukštesnė; galų gale, augančios kainos skatina vertinti, kokio ploto žmonėms reikia.
Į mažesnius butus jau nebepavyktų susisprausti Pasak M. Žibūdos, vargu ar yra galimybių standartinius butus dar labiau sumažinti. Rinkoje mažiausi butai šiuo metu siekia 20-25 kv. m, juose dar įmanoma sutalpinti gyventojui būtinas funkcines zonas.
Tačiau, M. Žibūdos teigimu, statistinis buto dydis gali mažėti dėl kitų, konjunktūrinių, priežasčių, kai atsiranda tokie nauji būsto tipai kaip co-livingas ar mikrobūstas, kuriems kol kas nėra tinkamų lietuviškų atitikmenų. Tai yra labai sparčiai pasaulyje populiarėjantys gyvenamieji kompleksai, kur privati gyvenamoji erdvė siekia vos 15-20 kv.m., o visas socialinis gyvenimas vyksta bendrose erdvėse - namų aplinką primenančiose svetainėse, poilsio kambariuose, lauko terasose ar kiemuose.
Kad ir kaip būtų, tai - nišiniai projektai, orientuoti į laikinai ar neseniai į miestą atvykusius gyventojus, todėl neturėtų turėti esminės statistinės įtakos vidutiniam būsto plotui. Pastaruoju metu galbūt vyksta netgi priešinga tendencija: naujame būste jau keletą metų pagyvenę žmonės tiek dėl išaugusių pajamų, tiek dėl pasikeitusių poreikių neretai ieško erdvesnio būsto.
Mažesnis butas - brangesnis butas NT ekspertai sutiko, kad mažesnių butų kvadratinio metro kaina neretai būna gerokai didesnė nei erdvesnio buto. Pasak M. Žibūdos, tame pačiame projekte 25 kv. m ir 70 kv. m būsto kvadratinio metro kaina gali skirtis net iki 50 proc.
Visų pirma - didelė mažų butų paklausa dėl mažesnės sandorio sumos ir didesnio tokio būsto likvidumo. Visų antra - dėl sąlyginai didesnės kvadratinio metro savikainos, nes tokie būsto elementai kaip sanitarinio mazgo zona, virtuvės zona, balkonas, parkavimo vieta ir pan., yra dalijami statistiškai mažesniam buto plotui.
A. Avulis pridūrė, jog dalis projekto ir buto įrengimo išlaidų nėra susijusios su plotu - kiekvienam butui, nepriklausomai nuo dydžio, reikia tų pačių inžinerinių sprendimų. Pavyzdžiui, tiek 1, tiek ir 3 kambarių buto vonios kambariui įrengti reikalingi tokie patys kaštai, o padalijus juos pagal buto plotą kvadratinio metro kainos išeina labai skirtingos.
Š. Tarutis atkreipė dėmesį, kad, rinkos analitikų duomenimis, šių metų rugpjūčio mėnesį dviejų kambarių butų Vilniuje 1 kvadratinio metro kaina svyravo nuo 840 iki 3 900 eurų, vieno kambario butų - nuo 970 iki 3 400 eurų.
Skirtingo kambarių skaičiaus butų kvadratinio metro kaina panaši, o plačios kvadrato kainos „žirklės“ patvirtina, kad yra didelis būstų pasirinkimas, o kaina priklauso nuo vietos mieste, ekonominės klasės, privalumų ir pan. Iš esmės, kuo mažesnis būsto plotas, tuo didesnė santykinė jo kvadrato kaina.
Taip yra dėl „fiksuotų kaštų“, būtinų bet kokio ploto butui pastatyti: mažo ploto būsto statybų savikaina (padalijus per kv. m) yra didesnė nei didelio ploto būsto.
Įvardijo, kokios tendencijos laukia ateityje
Anot A. Avulio, jei ekonominė padėtis nesikeis, ir toliau vis populiaresnis turėtų būti aukštesnės klasės būstas. Gyventojų pajamos per pastaruosius 5 metus didėjo kelis kartus, nei kilo būsto kainos, taigi, lietuviai turi daug didesnę perkamąją galią.
Taip pat pastebime, kad klientai vis labiau vertina savo laiką ir nori palikti tokius darbus kaip būsto įrengimas plėtotojams - manome, kad ši tendencija tęsis ir toliau, kol dalinės apdailos butai taps labiau išimtis, o ne taisyklė. Vieta taip pat išlieka labai svarbus kriterijus renkantis būstą.
Šiuolaikinis žmogus aktyvus, turi daug veiklos, tad itin vertina savo laiką. Toks pirkėjas neabejotinai renkasi būstą arčiau miesto centrinės dalies, tad manome, kad ateityje nekilnojamojo turto miesto pakraščiuose populiarumas slops.
M. Žibūda pasvarstė, jog kol kas Lietuvoje būstas suvokiamas kaip patraukliausia asmeninių santaupų investavimo rūšis. Todėl, nepaisant artėjančio visuotinio NT mokesčio, ši tendencija išliks.
Pasak jo, per pastarąjį dešimtmetį būsto rinkos dalyviai - tiek pirkėjai, tiek plėtotojai - labai patobulėjo. Šiuo metu būsto vertės suvokimas nebeapsiriboja vien tik vietos ir kainos sąvoka.
Neabejoju, jog kuo toliau, tuo labiau ryškės nauji kokybiniai būsto kriterijai: mums visiems taps svarbu ne tik, kas ir kur yra pastatyta, bet ir kaip tai buvo padaryta. Ar buvo laikomasi aplinkos tausojimo principų? Kokią - teigiamą ar neigiamą - įtaką turi aplinkai naujai pastatytas būstas? Kaip jis atrodo kalbant apie santykį su jau esama aplinka tiek architektūrine, tiek socialine, urbanistine prasme? Koks yra šio būsto alternatyvus panaudojimas?
Š. Tarutis įsitikinęs - ateities tendencijų išties nemažai. Jo nuomone, dabar ryškiausios yra šios: žmonės vis dažniau keis būstą ir kaskart jį rinksis pagal to meto gyvenimo etapo poreikius; augant pragyvenimo lygiui pirkėjai ieško vis aukštesnės klasės, kokybės ir geresnių sprendimų būstų; šios dvi tendencijos susijusios, nes kuo dažniau žmonės keičia būstą, tuo labiau turi galvoti apie jo likvidumą ateityje, o tai kelia reikalavimus kokybei, techniniams ir socialiniams sprendimams; ieškoma būsto arčiau miesto centrinės dalies; dėl daugelio anksčiau išvardytų tendencijų mažėja perkamo būsto plotas; didėja reikalavimai vystytojų reputacijai, projektų kokybei, sprendimams ir asortimentui; vis didėjant gyvenimo tempui ir gerėjant pasiūlai, turėtų augti būstų su užbaigta apdaila poreikis.