Parduodamas Turtas: Kas Tai Yra?

Nekilnojamasis turtas yra esminė ekonomikos dalis, apimanti įvairius aspektus nuo teisinio reguliavimo iki vertinimo metodų. Šiame straipsnyje išsamiai apžvelgsime, kas laikoma nekilnojamuoju turtu, kaip jis vertinamas, kokie teisiniai padariniai kyla dėl jo pripažinimo tokiu, ir kaip šis procesas reglamentuojamas Lietuvoje.

Nekilnojamojo Turto Apibrėžimas ir Charakteristika

Nekilnójamasis tutas - tai ne tik žemė, bet ir visi su ja susiję daiktai, tokie kaip pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kita, kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą, nepakeitus jų naudojimo paskirties ir iš esmės nesumažinus jų ekonominės vertės. Be to, įstatymai nekilnojamuoju turtu pripažįsta ir tam tikrą kilnojamąjį turtą, kuriam nustatyta privaloma teisinė registracija, pavyzdžiui, laivus, orlaivius ar kosminius laivus. Įmonė taip pat gali būti pripažinta nekilnojamuoju turtu.

Ši nekilnojamojo turto samprata vyrauja bendrosios teisės sistemoje, kur nekilnojamasis turtas suprantamas kaip materialaus pasaulio dalykas (real estate) ir kaip turtinės teisės į materialaus pasaulio dalyką (real property).

Nekilnojamasis turtas apima žemę ir visus su ja susijusius statinius.

Teisiniai Padariniai ir Reglamentavimas

Turto pripažinimas nekilnojamuoju sukelia tam tikrus teisinius padarinius. Toks turtas dažniausiai turi būti registruojamas viešame registre, apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu, o šio turto sandoriams keliami specialūs reikalavimai, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto sandoriai privalo būti tvirtinami notaro.

Nekilnojamajam turtui gali būti pripažįstamos tam tikros turtinės teisės, susijusios su nekilnojamuoju daiktu, pavyzdžiui, nekilnojamojo daikto savininko pirmumo teisė įsigyti to daikto parduodamą dalį, naudoti kitam subjektui priklausantį nekilnojamąjį daiktą (pavyzdžiui, nuomos teisė) arba apribojama tokio daikto savininko teisė į turimą daiktą (pavyzdžiui, servitutas).

Nekilnojamojo Turto Vertinimas

Nekilnojamajam turtui taikoma specialaus vertinimo procedūra. Nekilnojamasis turtas gali būti vertinamas rinkos vertės pagrindu siekiant sužinoti rinkos kainą, už kurią nekilnojamasis turtas galėtų būti parduodamas vertinimo dieną, taip pat gali būti vertinamas remiantis žinybiniais instituciniais (ne rinkos) metodais, pavyzdžiui, vertė nustatinėjama atliekant buhalterinę apskaitą, kadastrinį vertinimą, deklaruojant ar apmokestinant turtą ir kita.

Nekilnojamojo turto vertė nustatoma taikant įvairius metodus:

• Lyginamosios vertės metodas: Parduodamo turto kainos analogų.
• Atkuriamosios vertės metodas: Išlaidų, būtinų atkurti nekilnojamąjį turtą, apskaičiavimas.
• Naudojimo pajamų metodas: Vertė nustatoma kapitalizuojant iš nekilnojamojo turto gaunamas pajamas.
• Ypatingosios vertės metodas: Taikomas unikalioms meno ar istorijos vertybėms.

Nekilnojamasis turtas dažniausiai vertinamas, kai jis parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas, apdraudžiamas, apmokestinamas, įkeičiamas, išnuomojamas, pripažįstamas bešeimininkiu ir kita. Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas remiantis sutartimis ar įmonės (įstaigos, organizacijos), kurios vidaus reikmėms ir tiesioginėms funkcijoms įgyvendinti reikalingas turto vertinimas, pavedimu.

Nekilnojamojo Turto Reglamentavimas Lietuvoje

Lietuvoje nekilnojamojo turto teisinį reglamentavimą apibrėžia įvairūs įstatymai ir institucijos.

Pagrindiniai Įstatymai

• Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (2005) nustato, kad nekilnojamasis turtas apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu.
• Pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą (1999, nauja redakcija įsigaliojo 2012) turto vertinimo subjektais laikomi užsakovai ir turtą vertinančios įmonės, taip pat vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotos institucijos.
• Nekilnojamojo turto registro įstatymas (1996, nauja redakcija 2001) reglamentuoja nekilnojamojo turto registro tvarkymą.

Institucijos

• Registrų centras: Tvarko nekilnojamojo turto registrą, registruoja teises į nekilnojamąjį turtą, teikia informaciją apie registre sukauptus duomenis, atlieka kadastrinius matavimus, formuoja ir tvarko nekilnojamojo turto kadastro ir registro duomenų banką.
• Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo institutas: Atlieka nekilnojamojo turto vertintojų ir nekilnojamąjį turtą vertinančių įmonių veiklos valstybinę priežiūrą.

Nekilnojamasis turtas vertinamas remiantis vyriausybės 2012 patvirtinta Turto ir verslo vertinimo metodika ir 2005 patvirtintomis Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklėmis (nauja redakcija 2011).

Registrų centras - pagrindinė institucija, tvarkanti nekilnojamojo turto registrą Lietuvoje.

Valstybės Turto Perdavimas

Savivaldybės turtas savivaldybės tarybos sprendimu gali būti perduotas valstybės arba kitos savivaldybės nuosavybėn, kai yra atitinkamai arba Vyriausybės, arba jos įgaliotos institucijos, arba kitos savivaldybės tarybos sutikimas. Sprendimą dėl valstybei nuosavybės teise priklausančių viešosios įstaigos dalininko teisių pardavimo priima Vyriausybės nutarimu. Sprendimą dėl savivaldybei nuosavybės teise priklausančių viešosios įstaigos dalininko teisių pardavimo priima savivaldybės taryba.

Valstybės ilgalaikis materialusis, trumpalaikis materialusis ir nematerialusis turtas, įsigytas vykdant Lietuvos Respublikos įsipareigojimus, atsirandančius dėl Lietuvos Respublikos narystės Šiaurės Atlanto Sutarties Organizacijoje, Europos Sąjungoje, Jungtinių Tautų Organizacijoje, arba skirtas iš tarptautinių sutarčių arba tarptautinių susitarimų atsirandantiems įsipareigojimams, kolektyvinės gynybos operacijoms, karinėms operacijoms, tarptautinėms karinėms pratyboms ar kitiems karinio bendradarbiavimo renginiams, civilinėms misijoms vykdyti, taip pat skirtas paramai pagal tarptautinius susitarimus vykdomam bendradarbiavimui gynybos srityje arba paramai valstybėms, kurioms Seimo priimtu teisės aktu reiškiama parama dėl prieš jas vykdomos karinės agresijos ar į jas vykdomos karinės invazijos, teikti, gali būti neatlygintinai perduodamas nuosavybėn tarptautinėms organizacijoms, kitų valstybių valstybinėms ar savivaldybių institucijoms, kitų valstybių viešiesiems juridiniams asmenims, jeigu toks neatlygintinas perdavimas atitinka tarptautinius įsipareigojimus, Seimo patvirtintą Nacionalinio saugumo strategiją arba Seimo priimtą teisės aktą dėl reiškiamos paramos šioje dalyje nurodytoms valstybėms.

Valstybės ir savivaldybių ilgalaikis materialusis, trumpalaikis materialusis ir nematerialusis turtas, skirtas vystomojo bendradarbiavimo veiklai vykdyti arba humanitarinei pagalbai teikti, gali būti neatlygintinai perduodamas tarptautinių organizacijų, kitų valstybių valstybinių ar savivaldybių institucijų, kitų valstybių viešųjų juridinių asmenų nuosavybėn. Sprendimą dėl šioje dalyje nurodyto savivaldybės turto neatlygintino perdavimo priima savivaldybės taryba, o dėl valstybės turto neatlygintino perdavimo - Vyriausybė arba turto valdytojas Vyriausybės nustatyta tvarka.

Visos sutarčių dėl valstybės turto perdavimo juridiniams ar fiziniams asmenims nuostatos, pagal kurias atimamos ar apribojamos valstybės teisės, nustatytos įstatymuose, negalioja.

tags: #perduodamas #turtas #esantis