Šiame straipsnyje aptariami svarbūs aspektai, susiję su nekilnojamojo turto privatizavimu Lietuvoje, įskaitant žemės sklypų pardavimo sąlygas, nuomos mokesčius ir atsiskaitymo terminus. Straipsnyje taip pat nagrinėjami aukcionų organizavimo aspektai, reikalingų dokumentų tvarkymas ir sutarčių sudarymo ypatumai.
Žemės Sklypų Pardavimas ir Nuoma
Valstybei ar savivaldybėms nuosavybės teise priklausantis nekilnojamasis turtas viešo aukciono būdu parduodamas kartu su jam priskirtu valstybei (savivaldybei) nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu ar jo dalimi, kurio reikia nekilnojamajam turtui eksploatuoti, jeigu pagal valstybinės žemės sandorių sudarymą reglamentuojančius įstatymus žemės sklypas gali būti perduodamas privačion nuosavybėn.
Kai įstatymų nustatyta tvarka žemės sklypas negali būti perduodamas privačion nuosavybėn arba jį numatoma grąžinti piliečiams, turintiems teisę į nuosavybės teisių atkūrimą pagal Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymą, žemės sklypas valstybės ar savivaldybės nekilnojamojo turto pirkėjui išnuomojamas. Perleidus nekilnojamąjį turtą, su šio turto pirkėju sudaroma žemės nuomos sutartis pagal Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisykles, patvirtintas Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260, arba Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomos taisykles, patvirtintas Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2003 m. vasario 18 d. nutarimu Nr. 75. Tais atvejais, kai žemės sklypas išnuomojamas, žemės nuomos mokestis metams apskaičiuojamas pagal savivaldybės tarybos nustatytą valstybinės žemės nuomos mokesčio tarifą, nurodytą Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. lapkričio 19 d. nutarime Nr. 1797.
Aukcionų Organizavimas ir Dalyvavimas
Aukciono organizatorius, prieš pradėdamas organizuoti aukcioną, kreipiasi į Nacionalinės žemės tarnybos teritorinio padalinio pagal žemės sklypo buvimo vietą vadovą su prašymu priimti sprendimą suformuoti žemės sklypą, priskirtą nekilnojamajam turtui (jeigu žemės sklypas nesuformuotas), nustatyti servitutus, kai to reikia, ir išduoti pažymą, ar kaimo teritorijoje esančiam nekilnojamajam turtui priskirtas žemės sklypas grąžintinas natūra piliečiams, turintiems teisę į nuosavybės teisių atkūrimą pagal Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymą.
Nekilnojamąjį turtą ir kitus nekilnojamuosius daiktus įtraukus į savivaldybės tarybos patvirtintą Viešame aukcione parduodamo savivaldybės nekilnojamojo turto ir kitų nekilnojamųjų daiktų sąrašą ir suformavus žemės sklypus, priskirtus parduodamam nekilnojamajam turtui, aukciono organizatorius inicijuoja aukcioną, turėdamas individualų nekilnojamojo turto ir jam priskirto žemės sklypo ar kitų nekilnojamųjų daiktų turto vertinimą, atliktą pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą.
Apie rengiamą aukcioną ne vėliau kaip prieš 30 dienų iki aukciono dalyvių registravimo pradžios skelbiama viešai aukciono organizatoriaus interneto svetainėje ir bent vienoje Lietuvos Respublikos visuomenės informavimo priemonėje. Aukcionui neįvykus informacija apie rengiamą naują to paties turto aukcioną skelbiama ne vėliau kaip prieš 10 dienų iki aukciono dalyvių registravimo pradžios.
Aukcione, išskyrus elektroninius aukcionus, organizuoti ir vykdyti aukciono organizatorius iš savo darbuotojų sudaro ne mažiau kaip 3 asmenų Aukciono komisiją, iš jos narių paskiria viešo aukciono vedėją ir protokoluotoją ir patvirtina Aukciono komisijos darbo reglamentą. Dalyvauti aukcione turi teisę Aprašo nustatyta tvarka įregistruoti aukciono dalyviai, o aukcioną stebėti gali ir kiti asmenys, aukciono organizatoriaus nustatyta tvarka įsigiję aukciono žiūrovo bilietą.
Asmenis, pateikusius visus reikalingus dokumentus, sumokėjusius nustatytą aukciono dalyvio registravimo mokestį ir aukciono dalyvio garantinį įnašą, jei reikalaujama, pateikusius kredito įstaigos garantiją ir kitus dokumentus, kuriais įrodoma, kad aukcione ketinantis dalyvauti asmuo atitinka aukciono dalyviui keliamus reikalavimus, nurodytus aukciono sąlygose, protokoluotojas iki aukciono dalyvių registravimo pabaigos įregistruoja Viešo aukciono dalyvių registravimo knygoje.
Įregistruotiems aukciono dalyviams prieš pradedant aukcioną išduodama aukciono dalyvio kortelė su numeriu, atitinkančiu Registravimo knygoje įrašytą aukciono dalyvio registravimo eilės numerį. Prieš pradėdamas vykdyti aukcioną, aukciono vedėjas apibūdina parduodamą turtą, paskelbia pradinę bendrą nekilnojamojo turto ir jam priskirto žemės sklypo arba pradinę nekilnojamojo daikto pardavimo kainą, kainos didinimo intervalą ir pasiūlo aukciono dalyviams pradėti skelbti siūlomas kainas ir pakelti aukciono dalyvio kortelę taip, kad kainą išgirstų ir kortelės numerį matytų aukciono vedėjas ir kiti aukciono dalyviai.
Aukciono Dalyviams Keliami Reikalavimai
Aukcione dalyvauti ketinantys užsienio subjektai turi pateikti Aukciono komisijai atitikties Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalies įgyvendinimo konstituciniame įstatyme nustatytiems europinės ir transatlantinės integracijos kriterijams patvirtinimo dokumentus.
- Konstitucinio įstatymo 4 straipsnio 1 dalyje nurodytų valstybių pilietybės patvirtinimo dokumento arba šių užsienio valstybių nuolatinio gyventojo statuso patvirtinimo dokumento nuorašus.
- Užsienio juridiniai asmenys - legalizuotus ar patvirtintus pažyma (Apostille), jeigu Lietuvos Respublikos tarptautinės sutartys ar Europos Sąjungos teisės aktai nenumato kitaip, registravimo pažymėjimą ir įstatus ar kitus juos atitinkančius steigimo dokumentus.
Jeigu asmenys ar asmenų grupė arba bent vienas grupės narys neatitinka aukciono dalyviui keliamų reikalavimų, nurodytų aukciono sąlygose, tokie asmenys ar asmenų grupė aukciono dalyviais neregistruojami ir tai per 10 darbo dienų nuo dokumentų gavimo jiems raštu praneša aukciono organizatorius.
Aukcionui pasibaigus, ne vėliau kaip kitą darbo dieną, dviem egzemplioriais surašomas aukciono protokolas. Protokolą pasirašo aukciono vedėjas, Aukciono komisijos narys (nariai), protokoluotojas ir aukciono laimėtojas.
Sutarčių Sudarymas ir Atsiskaitymo Terminai
Įstatymų nustatytos formos nekilnojamojo turto, kito nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis ir žemės sklypo pirkimo-pardavimo arba nuomos sutartis su aukciono laimėtoju turi būti sudarytos per 30 dienų nuo pardavimo aukcione vykdymo dienos.
Sutartyse turi būti nustatyti vienodi atsiskaitymo terminai ir tvarka. Sutartyse taip pat turi būti numatyti sutarties nutraukimo atvejai, tarp kurių yra galimybė vienašališkai ne teismo tvarka nutraukti nekilnojamojo turto ir žemės sklypo ar kitų nekilnojamųjų daiktų pirkimo-pardavimo sutartį, jeigu aukciono laimėtojas per sutartyje nustatytą terminą arba per papildomai nurodytą laiką neįvykdo sutarties sąlygų, nesumoka pirkimo kainos ir pradinės įmokos skirtumo sumos ir (ar) delspinigių arba nepasirašo žemės sklypo nuomos sutarties.
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje nurodoma nekilnojamojo turto pardavimo kaina, apskaičiuojama iš aukciono laimėtojo pasiūlytos bendros nekilnojamojo turto ir žemės sklypo kainos atimant žemės pardavimo kainą. Žemės sklypo pirkimo-pardavimo ar nuomos sutartyje turi būti įrašyta sąlyga, kad ši sutartis nutraukiama nutraukus nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį.
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje taip pat turi būti nurodyta, kad aukciono laimėtojas savo lėšomis per vieną mėnesį nuo nekilnojamojo turto perdavimo dienos privalo įregistruoti Nekilnojamojo turto registre nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą. Žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartyje taip pat turi būti nurodyta, kad aukciono laimėtojas savo lėšomis per 3 mėnesius nuo žemės sklypo perdavimo dienos privalo įregistruoti Nekilnojamojo turto registre nuosavybės teisę į žemės sklypą, o žemės sklypo nuomos sutartyje įrašoma sąlyga, kad nuomininkas savo lėšomis per 3 mėnesius nuo nekilnojamojo turto perdavimo dienos privalo įregistruoti šią sutartį Nekilnojamojo turto registre.
Nekilnojamojo turto ir žemės sklypo pirkimo-pardavimo ar nuomos sutarties (sutarčių) sudarymo išlaidas, įskaitant atlyginimą notarui, apmoka aukciono laimėtojas.
Aukciono organizatorius turi teisę įkeisti kredito įstaigai aukcione parduotą nekilnojamąjį turtą ir žemės sklypą, numatydamas, kad hipoteka įsigalios tuomet, kai su aukciono organizatoriumi bus visiškai atsiskaityta už nekilnojamąjį turtą ir žemės sklypą, tai yra sumokėta visa nekilnojamojo turto ir žemės sklypo kaina, netesybos ar kitos prievolės.
Kiti Svarbūs Aspektai
Žemės sklypo servitutai administraciniu aktu nustatomi pagal Žemės servitutų nustatymo administraciniu aktu taisykles, patvirtintas Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2004 m. spalio 14 d. nutarimu Nr. 1283.
Iki 2014 m. rugsėjo 30 d. paskelbtos valstybei ir savivaldybėms nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto privatizavimo programos ir sudaryti privatizavimo sandoriai įgyvendinami ir lėšos, gautos už nekilnojamojo turto ir jam priskirto žemės sklypo privatizavimą, pervedamos pagal Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymą ir Lietuvos Respublikos žemės įstatymą, galiojusius iki 2014 m.
Nekilnojamajam turtui priskirti žemės sklypai, suformuoti pagal žemės sklypų ribų specialiuosius planus, gali būti parduodami ar išnuomojami, jeigu žemės sklypų ribų specialieji planai patvirtinti iki Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymo pakeitimo įstatymo įsigaliojimo (2004 m. balandžio 29 d.).
Jeigu valstybės ar savivaldybės nekilnojamasis turtas bendros dalinės nuosavybės teise priklauso keliems bendraturčiams, aukcionas gali būti inicijuojamas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.79 straipsnio nustatyta tvarka, realizavus bendraturčių pirmumo teisę pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamo nekilnojamojo turto ir jam priskirto žemės sklypo dalį.
Pradinė bendra nekilnojamojo turto ir žemės sklypo arba pradinė kito nekilnojamojo daikto pardavimo kaina pirmajame aukcione turi būti nustatoma pagal individualų vertinimą, nustatytą Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nustatyta tvarka, ir jos didinimo intervalas.
Sumokėtas aukciono dalyvio registravimo mokestis negrąžinamas ir neįskaitomas į nekilnojamojo turto ir žemės sklypo ar kitų nekilnojamųjų daiktų pardavimo kainą.
Aukcionui neįvykus, gali būti skelbiamas naujas aukcionas.
Centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojas turi kontroliuoti, kaip žemės sklypų pirkėjai ir nuomininkai vykdo žemės sklypo pirkimo-pardavimo ar nuomos sutarties sąlygas, o nustatęs pažeidimų - reikalauti juos pašalinti arba inicijuoti sutarties nutraukimą ir įstatymų nustatyta tvarka kreiptis, kad būtų atlyginti nuostoliai.
Aprašytos sąlygos taikomos ir tais atvejais, kai už aukciono laimėtojo skolinių įsipareigojimų įvykdymą pagal pirkimo-pardavimo sutartį garantavo kredito įstaiga, jeigu aukciono laimėtojas iki nekilnojamojo turto ir žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo yra pateikęs šios kredito įstaigos garantiją.
| Veiksmas | Terminas |
|---|---|
| Sutarties sudarymas po aukciono | 30 dienų |
| Nuosavybės registravimas (nekilnojamam turtui) | 1 mėnuo nuo perdavimo |
| Nuosavybės registravimas (žemės sklypui) | 3 mėnesiai nuo perdavimo |
| Nuomos sutarties registravimas (žemės sklypui) | 3 mėnesiai nuo perdavimo |
| Informacijos apie naują aukcioną skelbimas (jei neįvyko pirmas) | Ne vėliau kaip prieš 10 dienų iki aukciono dalyvių registravimo pradžios |
| Informacijos apie rengiamą aukcioną skelbimas | Ne vėliau kaip prieš 30 dienų iki aukciono dalyvių registravimo pradžios |