Nuomininko teisės žiemos metu: iškeldinimo procesas ir būsto nuomos sutarties ypatumai

Būsto nuoma - daugeliui lietuvių puikiai pažįstamas procesas. Studentai, jaunos šeimos, į kitą miestą darbo reikalais persikėlę specialistai - visi jie susiduria su nuomos rinka. Nors iš pirmo žvilgsnio viskas atrodo paprasta - susirandi skelbimą, apžiūri, susitari ir gyveni - praktikoje kyla daugybė klausimų ir netgi konfliktų. Kaip neapsigauti? Kokios yra nuomininko teisės ir pareigos? Į ką atkreipti dėmesį pasirašant sutartį ir kaip sklandžiai užbaigti nuomos santykius?

Šis išsamus gidas skirtas atsakyti į visus šiuos klausimus ir paversti jus ne tik nuomininku, bet ir protingu, savo teises išmanančiu nuomos rinkos dalyviu.

Iškeldinimo procesas: ką svarbu žinoti

Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu. Svarbu, kad nuomos sutarties šalys suprastų šio proceso eigą, savo teises ir pareigas bei galėtų veikti atsakingai, laikantis teisės normų.

Pirmiausia, iškeldinimo procesas gali būti pradėtas tik tada, kai nuomos sutartis yra nutraukta, pasibaigusi ar pripažinta negaliojančia. Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas. Nustatyta privaloma teisminė sutarties nutraukimo tvarka apsaugo sutarties šalies, kuriai sutarties nutraukimo padariniai yra reikšmingi ir itin nepalankūs, teises bei teisėtus interesus.

Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius. Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių. Manytina, kad išties ilgalaikė, pavyzdžiui, 70 metų trukmės nuomos sutartis gali atrodyti panaši į neterminuotą sutartį ir jai turėtų būti taikoma tokia pati įspėjimo procedūra apie vienašališką sutarties nutraukimą.

Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai. Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas. Egzistuojant nors vienai aplinkybei iš sąrašo, nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti nuomos sutartį.

Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas. Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai. Nuostoliai būtų įrodinėjami teisme.

Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota. Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį. Jeigu šios pareigos nuomotojas neįvykdo, o nuomininkas neatsisako pratęsti sutartį, nuomos sutartis pripažįstama pratęsta tokiam pat terminui, bet neilgesniam nei 12 mėnesių, tomis pačiomis sąlygomis.

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai. Pavyzdžiui, sutartį sudarė neveiksnus asmuo, nuomininkui buvo pateikti tikrovės neatitinkantys duomenys apie nuomotojo teisę į gyvenamąsias patalpas ir panašiai.

Savavališkas nuomininko iškeldinimas yra draudžiamas

Ketvirta, iškeldinimas - tai teisinis procesas, kurio metu nuomininkas ar kiti asmenys yra priversti palikti nuomojamą būstą. Savavališkas nuomininko iškeldinimas yra draudžiamas dėl kelių priežasčių:

• Kiekvienas asmuo turi teisę į gyvenimo privatumą ir būsto neliečiamumą, net ir tuo atveju, jei nuomininkas yra skolingas už nuomą ar kitokiu būdu pažeidžia sutarties sąlygas, jis vis tiek turi būti apsaugotas nuo savavališko iškeldinimo.
• Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Ši tvarka apima pranešimo apie iškeldinimą siuntimą, kreipimąsi į teismą, teismo sprendimą ir jo vykdymą.
• Nuomotojas, kuris savavališkai iškeldina nuomininką, gali būti traukiamas ne tik civilinėn, bet ir administracinėn, o išskirtiniais atvejais net baudžiamojon atsakomybėn.
• Tinkamai nenutraukus galiojančios nuomos sutarties ir bandant iškeldinti nuomininkus, šiems gali būti padaryta žala, kurią nuomotojas bus priverstas atlyginti.

Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Kai iškeldinami nepilnamečiai, siunčia raginimą ne vėliau kaip prieš trisdešimt dienų iki iškeldinimo dienos ir raštu praneša Valstybinei vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnybai.

Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai, policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas. Kai iškeldinamas vaikas, yra kviečiamas ir atstovas iš Valstybinės vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnybos. Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis. Vykdomosios bylos administravimo išlaidas bei atlygį antstoliui apmoka nuomotojas, vėliau šios vykdymo išlaidos išieškomos iš nuomininko.

Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje nesudėtingose bylose trunka apie 6 mėnesius, o tai reiškia, kad visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti.

Pirmasis žingsnis: svajonių būsto paieška ir apžiūra

Paieška prasideda nuo skelbimų portalų, socialinių tinklų grupių ar nekilnojamojo turto agentūrų. Neskubėkite susižavėti pirmomis gražiomis nuotraukomis. Svarbiausia - atlikti namų darbus.

Ką verta apgalvoti prieš pradedant paieškas:

• Biudžetas: Nusistatykite ne tik nuomos kainos, bet ir komunalinių mokesčių „lubas“. Pasidomėkite, kokie vidutiniai mokesčiai dominančiame rajone ir name (ypač svarbu senos statybos daugiabučiuose, kur šildymo kainos gali nemaloniai nustebinti).
• Vieta: Ar jums svarbus patogus susisiekimas viešuoju transportu? Ar reikalinga vieta automobiliui? Galbūt prioritetas - artumas iki darbo, mokyklos ar parko? Pasivaikščiokite po rajoną skirtingu paros metu, kad įvertintumėte jo triukšmingumą ir saugumą.
• Būsto tipas ir dydis: Kiek kambarių jums reikia? Ar tenkins butas senos statybos name, ar ieškote tik naujos statybos? Ar reikalingas balkonas, rūsys, sandėliukas?

Suplanavę šiuos dalykus, galite pradėti aktyvią paiešką. Susitarę dėl apžiūros, būkite pastabūs ir nebijokite užduoti klausimų. Jūsų tikslas - sužinoti kuo daugiau apie būstą, kuriame potencialiai gyvensite.

Klausimai, kuriuos verta užduoti būsto savininkui (nuomotojui):

• Kokie vidutiniai komunaliniai mokesčiai žiemą ir vasarą? Paprašykite parodyti ankstesnių mėnesių sąskaitas.
• Koks yra būsto šildymo tipas? Centrinis, autonominis dujinis, elektrinis? Tai tiesiogiai veiks jūsų išlaidas.
• Ar butas apdraustas? Kas atlygins žalą, jei, pavyzdžiui, trūks vamzdis ir užliesite kaimynus?
• Kas yra kaimynai? Ar name ramu?
• Ar yra bendrija? Kokie jos nustatyti mokesčiai ir taisyklės?
• Ar galima bute laikyti augintinius? Ar galima rūkyti (jei tai aktualu)?
• Kas lieka iš baldų ir buitinės technikos? Būtinai patikrinkite, ar visa technika veikia (įjunkite skalbimo mašiną, viryklę, patikrinkite šaldytuvą).
• Kokia interneto ir televizijos tiekėjų galimybė?

Apžiūros metu atidžiai įvertinkite ne tik bendrą estetinį vaizdą, bet ir techninę būklę: santechnikos, elektros instaliacijos, langų sandarumą, pelėsio pėdsakus vonioje ar kampuose. Visa tai vėliau gali tapti galvos skausmu ir papildomomis išlaidomis.

Nuomos sutartis - būtinybė

Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo. Taip pat nuostatą dėl vėlavimo išsikeldinti po sutarties pabaigos, pavyzdžiui, sutartyje nustatyti baudą dėl vėlavimo išsikeldinti.

Radote tinkamą variantą? Puiku! Dabar laukia svarbiausias etapas - nuomos sutarties sudarymas. Niekada, pabrėžiame - niekada - nesutikite nuomotis būsto be rašytinės sutarties. Žodinis susitarimas, nors ir galiojantis pagal įstatymus, yra itin sunkiai įrodomas kilus ginčui. Sutartis - tai dokumentas, saugantis tiek jūsų, tiek nuomotojo interesus.

Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas numato, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti rašytinė.

Svarbiausi nuomos sutarties punktai:

• Sutarties šalys: Turi būti tiksliai nurodyti nuomininko ir nuomotojo asmens duomenys (vardai, pavardės, asmens kodai, gyvenamosios vietos adresai). Įsitikinkite, kad sutartį pasirašote su tikruoju būsto savininku arba jo įgaliotu asmeniu (tokiu atveju paprašykite notaro patvirtinto įgaliojimo). Nuosavybės teisę įrodo Nekilnojamojo turto registro išrašas.
• Nuomos objektas: Tikslus būsto adresas, unikalus numeris, plotas, kambarių skaičius.
• Nuomos terminas: Sutartis gali būti terminuota (nurodoma konkreti pabaigos data) arba neterminuota. Tai svarbu, nes skiriasi sutarties nutraukimo sąlygos. Dažniausiai pasirašomos vienerių metų terminuotos sutartys su galimybe jas pratęsti.
• Nuomos kaina ir atsiskaitymo tvarka: Aiškiai nurodyta mėnesio nuomos mokesčio suma, mokėjimo data (pvz., iki einamojo mėnesio 10 dienos) ir būdas (grynaisiais ar pavedimu). Jei mokate grynaisiais, visada reikalaukite raštiško patvirtinimo apie pinigų gavimą.
• Depozitas (užstatas): Nurodoma depozito suma (paprastai 1-2 mėnesių nuomos dydžio), jo paskirtis (padengti nuomininko padarytą žalą ar nesumokėtus mokesčius) ir grąžinimo sąlygos bei terminai pasibaigus sutarčiai.
• Komunaliniai ir kiti mokesčiai: Aiškiai apibrėžkite, kokius mokesčius (vanduo, elektra, šildymas, dujos, internetas, laiptinės valymas, šiukšlių išvežimas ir kt.) mokate jūs, o kokius - nuomotojas. Nurodykite, kaip ir kada turite atsiskaityti už šiuos mokesčius.
• Šalių teisės ir pareigos: Tai viena svarbiausių dalių.
  • Nuomininko pareigos: laiku mokėti nuomą ir mokesčius, naudoti turtą pagal paskirtį, tausoti jį, nedaryti pertvarkymų be raštiško savininko sutikimo, laikytis vidaus tvarkos taisyklių, pranešti apie gedimus.
  • Nuomotojo pareigos: perduoti nuomininkui tvarkingą būstą, atlikti kapitalinį remontą (jei to reikia), užtikrinti, kad nuomininkas galėtų netrukdomai naudotis būstu.
• Sutarties nutraukimo sąlygos: Būtinai aptarkite, kokiomis sąlygomis ir prieš kiek laiko galite nutraukti sutartį anksčiau laiko. Pagal įstatymą, nuomininkas gali nutraukti tiek terminuotą, tiek neterminuotą sutartį, įspėjęs nuomotoją raštu prieš vieną mėnesį. Tačiau sutartyje gali būti numatytos ir kitokios sąlygos ar net baudos už vienašališką nutraukimą anksčiau laiko (ypač terminuotose sutartyse), todėl atidžiai skaitykite šį punktą.
• Būsto perdavimo tvarka: Prie sutarties privaloma pridėti priėmimo-perdavimo aktą.

Priėmimo-perdavimo aktas: apsidraudimas nuo nesusipratimų

Tai ne mažiau svarbus dokumentas nei pati sutartis. Jame fiksuojama būsto ir jame esančių daiktų būklė sutarties pasirašymo metu.

Ką daryti?

• Kartu su nuomotoju apeikite visą būstą.
• Detaliai surašykite visus esamus defektus: įbrėžtas grindis, apgadintą baldą, neveikiančią rozetę, dėmę ant sienos.
• Nufotografuokite arba nufilmuokite visus baldus, buitinę techniką ir užfiksuotus defektus. Nuotraukas galite išsiųsti nuomotojui el. paštu, kad liktų datos įrodymas.
• Surašykite visų skaitiklių (elektros, dujų, karšto ir šalto vandens) parodymus.
• Pateikite sąrašą visų jums perduodamų daiktų (baldų, technikos) ir raktų komplektų.
• Tiek jūs, tiek nuomotojas turite pasirašyti ant šio akto.

Tai jūsų garantija, kad išsikraustant nebūsite apkaltinti dėl anksčiau buvusių defektų ir sėkmingai atgausite depozitą.

Gyvenimas išnuomotame būste: teisės ir pareigos

Pasirašius sutartį ir įsikėlus, prasideda kasdienybė. Svarbu žinoti ne tik savo pareigas, bet ir teises.

Jūsų, kaip nuomininko, teisės:

• Teisė į privatumą: Nuomotojas negali užeiti į jūsų nuomojamą būstą kada panorėjęs. Apie savo vizitą (apžiūrėti būklės, atlikti remonto) jis privalo pranešti iš anksto ir suderinti laiką. Išimtys taikomos tik avariniais atvejais (gaisras, vamzdžių trūkimas ir pan.).
• Teisė į ramų naudojimąsi turtu: Jūs turite teisę netrukdomai gyventi. Jei nuomotojas ar kiti asmenys nuolat trukdo, tai gali būti laikoma sutarties pažeidimu.
• Teisė į tinkamos būklės būstą: Nuomotojas privalo užtikrinti, kad būstas būtų tinkamas gyventi, veiktų pagrindinės komunikacijos ir inžinerinės sistemos.

Jūsų pagrindinės pareigos:

• Mokėjimai: Svarbiausia pareiga - laiku mokėti nuomos mokestį ir komunalines paslaugas pagal sutartyje numatytą tvarką.
• Tausojimas: Privalote tausoti ir prižiūrėti būstą bei jame esantį turtą.
• Einamasis remontas: Paprastai nuomininkas savo lėšomis atlieka smulkų, einamąjį remontą, kuris reikalingas dėl įprasto naudojimo (pvz., pakeisti perdegusią lemputę, sutaisyti išklibusią durų rankeną). Dėl kapitalinio remonto (stogo, vamzdynų, elektros instaliacijos keitimo) atsakingas nuomotojas. Visada geriausia šiuos aspektus detaliai aptarti sutartyje.
• Informavimas: Pastebėję gedimą, avarinę situaciją ar kitokį trūkumą, privalote nedelsdami informuoti nuomotoją.
• Pertvarkymai: Negalite daryti jokių esminių pertvarkymų (griauti sienų, keisti santechnikos vietos) be raštiško savininko sutikimo. Dėl smulkesnių pakeitimų (pvz., sienų perdažymo) taip pat verta gauti sutikimą.

Depozitas: kaip jį atgauti?

Vienas dažniausių ginčų kyla dėl depozito grąžinimo. Nuomotojas gali iš depozito išskaičiuoti sumas, skirtas padengti:

• Nuomininko nesumokėtus nuomos ar komunalinius mokesčius.
• Nuomininko padarytą žalą turtui, kuri viršija normalų nusidėvėjimą.

Kas yra „normalus nusidėvėjimas“? Tai natūralus daiktų būklės pablogėjimas juos naudojant pagal paskirtį (pvz., šiek tiek apsitrynęs tapetas, nežymiai pasibraižęs stalas). Tačiau sulaužyta kėdė, išdeginta skylė sofoje ar išdaužtas langas - tai jau žala.

Kad atgautumėte visą depozitą, pasibaigus sutarčiai:

• Palikite būstą tvarkingą ir švarų.
• Įsitikinkite, kad esate atsiskaitę už visus mokesčius.
• Kartu su nuomotoju pasirašykite galutinį priėmimo-perdavimo aktą, kuriame fiksuojama būsto būklė jį grąžinant, galutiniai skaitiklių parodymai. Palyginkite jį su tuo aktu, kurį pasirašėte įsikeldami. Jei nėra jokių priekaištų, akte galima nurodyti, kad nuomotojas pretenzijų neturi.
• Sutartyje turėtų būti nurodytas terminas, per kurį nuomotojas privalo grąžinti depozitą (ar jo likutį). Jei nuomotojas nepagrįstai delsia ar atsisako grąžinti pinigus, turite teisę kreiptis į teismą.

Sutarties pabaiga ir išsikraustymas

Terminuota sutartis baigiasi joje nurodytą dieną, nebent šalys susitaria ją pratęsti. Jei norite išsikraustyti anksčiau, nei numatyta terminuotoje sutartyje, atidžiai perskaitykite nutraukimo sąlygas. Gali tekti sumokėti baudą arba susitarti su nuomotoju, kad surasite kitą nuomininką į savo vietą.

Nutraukiant neterminuotą sutartį (arba terminuotą, jei tai numato sutartis), privalote raštu įspėti nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tai reiškia, kad įteikiate raštišką pranešimą, o po mėnesio galite išsikraustyti.

Išsikraustymo dieną svarbiausia sklandžiai perduoti būstą. Pasirūpinkite, kad būtų pasirašytas jau minėtas galutinis aktas. Grąžinkite visus raktus. Tik tuomet nuomos santykiai laikomi oficialiai baigtais.

Būti nuomininku - tai ne tik mokėti pinigus už stogą virš galvos, bet ir prisiimti atsakomybę už laikinai patikėtą turtą. Tačiau tai taip pat reiškia turėti teises, kurias gina įstatymai.

tags: #per #kiek #nuomininkas #gali #isprasyt #nuomininkus