Nekilnojamojo turto pirkimas dažnai finansuojamas banko paskola, todėl nemaža dalis būstų yra įkeisti bankui kaip paskolos grąžinimo garantija. Dėl šios priežasties parduodant tokį turtą kyla klausimas: ar galima jį parduoti, jei jis vis dar įkeistas bankui? Trumpas atsakymas - taip, bet procesas turi tam tikras specifines sąlygas, kurių reikia laikytis. Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kaip vyksta įkeisto turto pardavimas, kokių veiksmų reikia imtis ir kokių kliūčių galima tikėtis.
Kas Yra Būsto Įkeitimas?
Būsto įkeitimas yra viena iš pagrindinių sąlygų, kai bankas suteikia būsto paskolą. Tai reiškia, kad būstas tampa banko užstatu, užtikrinančiu, jog paskola bus grąžinta. Jeigu paskolos gavėjas nevykdo savo įsipareigojimų, bankas turi teisę parduoti įkeistą turtą ir atgauti skolą. Įkeisto būsto savininkas išlieka teisėtas turto savininkas, tačiau turto disponavimas - pavyzdžiui, pardavimas - tampa labiau ribotas.
Įkeisto turto pardavimas: svarbūs aspektai ir žingsniai
Ar galima parduoti įkeistą būstą?
Taip, įkeistą būstą galima parduoti, tačiau tik su banko sutikimu. Pardavimo procesas vyksta laikantis tam tikrų taisyklių, kurios užtikrina, kad bankas galės atgauti visą arba dalį negrąžintos paskolos sumos.
Bankas, gavęs informaciją apie planuojamą pardavimą, išduoda sutikimą ir pateikia reikalavimus, kurie turi būti įvykdyti prieš ar po sandorio užbaigimo.
Veiksmai Parduodant Įkeistą Būstą
Norint parduoti įkeistą būstą, reikia atlikti šiuos žingsnius:
- Kreipkitės Į Savo Banką
Pirmas žingsnis - kreiptis į banką, kuriame būstas įkeistas, ir informuoti apie planus parduoti turtą. Bankas paprašys pateikti šią informaciją:
- Pirkimo-pardavimo sutarties projektą arba Preliminariąją pirkimo- pardavimo sutartį su pirkėju.
- Turto vertinimo ataskaitą, jei tokia yra reikalinga.
- Informaciją apie paskolos likutį.
Bankas, įvertinęs turimą informaciją, išduos sutikimą parduoti turtą ir nurodys, kokias sąlygas turite įvykdyti.
- Banko Leidimo Gavimas
Bankas išduoda oficialų leidimą parduoti turtą. Leidime nurodomos svarbios sąlygos, tokios kaip:
- Paskolos likutis, kurį reikia padengti iš pardavimo pajamų.
- Mokėjimo tvarka, t. y., kokią sumą pirkėjas turi pervesti tiesiai bankui.
- Galimas naujas įkeitimas, jei pirkėjas perka būstą su paskola ir ketina naudoti tą patį būstą kaip užstatą.
- Pirkėjo Apmokėjimas ir Paskolos Grąžinimas
Įprastai pirkėjas dalį arba visą būsto kainą perveda tiesiai bankui, kad būtų padengtas paskolos likutis. Tik padengus įsipareigojimus, bankas atšaukia įkeitimą ir pirkėjas gali įregistruoti nuosavybės teisę į Nekilnojamąjį turtą.
NT Sandoris
Svarbūs Aspektai ir Dažniausios Problemos
- Pardavimo Suma Mažesnė Už Paskolos Likutį
Jeigu parduodamo turto kaina yra mažesnė už negrąžintą paskolos sumą, procesas tampa sudėtingesnis. Tokiu atveju pardavėjas turi grąžinti likusią paskolos dalį iš savo lėšų arba derėtis su banku dėl galimos skolų restruktūrizacijos.
- Pirkėjo Sprendimas Finansuoti Pirkimą Paskola
Jei pirkėjas taip pat perka turtą su paskola, naujasis bankas turės įtraukti šią informaciją į sandorį. Tokiu atveju gali prireikti papildomų veiksmų koordinuojant abiejų bankų reikalavimus.
- Tinkamo Pirkėjo Paieška
Įkeisto turto pardavimas gali užtrukti ilgiau, nes reikia rasti pirkėją, kuris sutinka su banko sąlygomis ir procedūromis. Kai kurie pirkėjai gali atsisakyti tokio sandorio dėl papildomo sudėtingumo.
Kaip Bankai Apsaugo Savo Interesus?
Bankai dažniausiai reikalauja, kad visi sandorio dalyviai - pirkėjas, pardavėjas ir notarai - laikytųsi aiškiai nustatytų taisyklių. Taip bankas užtikrina, kad paskola bus grąžinta arba bent jau sumažinta iki tokio lygio, kuris nekelia papildomos rizikos.
Kai kuriais atvejais bankas gali net neleisti parduoti turto, jei pardavimo sąlygos neatitinka jų reikalavimų arba jei pardavimo suma yra per maža.
Patarimai Pardavėjams ir Pirkėjams
Pardavėjams:
- Visada iš anksto informuokite banką apie planuojamą pardavimą.
- Pasirūpinkite, kad turto dokumentai būtų tvarkingi.
- Savo sandorio partnerius (pirkėją ir notarą) supažindinkite su banko reikalavimais.
Pirkėjams:
- Jei perkate įkeistą turtą, iš anksto pasidomėkite banko procedūromis ir įsitikinkite, kad esate pasirengę laikytis nustatytų sąlygų.
- Jei perkate su paskola, bendradarbiaukite su savo banku, kad užtikrintumėte sklandų sandorį.
Nepilnamečių Vaikų Teisių Apsauga
Siekiant apsaugoti nepilnamečių vaikų interesus ir teisę į gyvenamąjį būstą, vaiko tėvai, norėdami perleisti nuosavybės teisę į šeimos turtą, įkeisti turtą bankui ar kitaip perleisti ar suvaržyti teises į nekilnojamąjį turtą, turi kreiptis į teismą įrodydami, kad vaiko interesai ir gyvenimo kokybė nebus pažeista.
Dažnai pasitaikanti situacija: šeima turi ne vieną nekilnojamąjį turtą, o tame, kurį nori parduoti faktiškai negyvena. Prašymas teismui pateikiamas kai su potencialiu pirkėju esate pasirašę preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir turite visus dokumentus, kurių pateikimo reikalauja teismas.
Prašymas teikiamas teisme pagal teikiančiojo gyvenamąją vietą (pvz.: jei gyvenate Kaune, Kauno rajone prašymai teikiami Kauno apylinkės teismo Kauno rūmams). Dokumentai gali būti pateikiami nuvykus į teismą, siunčiant Lietuvos paštu arba el. Prašymas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka. Teismas atsakymą turi pateikti per 5 darbo dienas.
Nuo 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojo civilinio kodekso pataisa, kuri numato, kad teismo leidimo parduodant turtą, priklausantį šeimai su nepilnamečiais vaikais, nebereikės. Jei parduoti norimas būstas yra Jūsų šeimos vienintelis gyvenamasis turtas, kur esate deklaravę gyvenamąją vietą, tuomet bus reikalingas notaro sutikimas turtą parduoti. Iki 2023 m. toks leidimas buvo reikalingas iš apylinkės teismo, nuo 2023 m. sausio 1 d. šią funkciją atlieka notarai.
Teismo leidimas nebėra reikalingas, pats būsto sandorį tvirtinantis notaras spręs, ar nebus pažeistos nepilnamečių vaikų teisės. Teismai šio pakeitimo siekė daugiau nei dešimt metų. Kontrolė parduodant turtą, kuris yra vienintelis šeimos su nepilnamečiais vaikais, išlieka. Pagrindiniai reikalavimai tokio turto pardavimo sutikimui išlieka: nepilnamečiai vaikai negali likti be gyvenamojo būsto, neturi būti pažeistos vaikų teisės į gyvenimo sąlygas, turi išlikti sąlygos vaikų fiziniam, protiniam ir dvasiniam vystymuisi.
Nuo šiol leidimus parduoti turtą išduos notarai. Teismai šią paslaugą teikdavo nemokamai, o pas notarus ji bus mokama. Buto pardavimas papildomai Jums gali pabrangti nuo 20 iki 250 eurų, priklausomai nuo Jūsų būsto vertės. Notarams nustatoma galimybė tokiu atveju imti papildomą įkainį už pagal įstatymus papildomai pavestus atlikti patikrinimo veiksmus.
Per metus teismai išduodavo 15 - 16 tūkst. leidimų parduoti būstą, turint nepilnamečių vaikų.
Hipotekos įregistravimas (turto įkeitimas bankui) turint nepilnamečių vaikų nuo 2023 m.
Nuo 2023 m. sausio 1 d. notarai perima teisę spręsti, ar nepilnamečio vaiko teisės nebus pažeistos perkamą būstą įkeičiant bankui ar kitai kredito įstaigai. Teismo leidimo, norint įkeisti turtą bankui, nebereikės. Šią funkciją atliks notaras.
Reikalingų Dokumentų Sąrašas
Reikalingų dokumentų sąrašas:
- Asmens tapatybės dokumentas, kurio galiojimas nepasibaigęs.
- Buto įsigijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
- Kreditoriaus leidimas butą parduoti.
- Buto kadastrinių matavimų byla su visais techniniais duomenimis ir planais.
- Buto ir jam priklausančių priklausinių VĮ Registrų centro pažyma.
- Jei auginate nepilnamečius vaikus ir jūsų norimas parduoti butas yra vienintelis nekilnojamas turtas, kuriuo disponuoja jūsų šeima, privalote gauti leidimą pardavimui iš notaro.
- Jei esate susituokęs /-usi, bus reikalingas sutuoktinio /-ės sutikimas pardavimui, o jei išsituokęs /-usi - ištuokos liudijimas ir teismo nutartis dėl turto padalijimo, kai kuriais atvejais - buvusio sutuoktinio /-ės sutikimas.
- Jei butas priklauso keliems bendraturčiams, privalėsite gauti jų raštišką atsisakymą įsigyti jums priklausančią buto dalį.
- Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį užsakys sandorį tvirtinantis notaras.
Mokesčiai Po Pardavimo
Čia susiduriame su gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), kuris apskaičiuojamas iš buto pardavimo kainos atėmus jo įsigijimo kainą ir kitus sumokėtus su pardavimu susijusius mokesčius (leidžiama atimti tik tas sumas, kurias galima pagrįsti reikiamais dokumentais), o gautą sumą padauginus iš gyventojų pajamų mokesčių tarifo.
GPM taikomas šiais atvejais: kai turtas nėra išlaikytas 10 metų. Išimtys taikomos tada, kai pardavėjas parduodamame būste deklaravęs gyvenamąją vietą gyveno ilgiau nei 2 metus arba trumpiau nei 2 metus, o po turto pardavimo per kalendorinius metus įsigijo kitą nekilnojamą turtą ir ten vėl deklaravo gyvenamąją vietą. Tokiu atveju traktuojama, kad pardavėjas keitė vienintelį gyvenamąjį būstą ir iš to neuždirbo.
NT Brokerio Paslaugos
Nekilnojamojo turto paieška gali pasirūpinti pats pirkėjas, bet rekomenduotina tai pavesti šios srities specialistui - NT brokeriui, kuris atsižvelgdamas į pirkėjo poreikius suras ir pasiūlys geriausią variantą už priimtiniausią kainą. Jei visgi sunku susigaudyti šioje painiavoje - Jums padėti gali profesionalus nekilnojamojo turto brokeris. Tai bus žmogus sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių ir įgijęs neįkainojamą patirtį NT srityje.
Kiek kainuoja NT brokerio paslaugos parduodant butą?
Buto pardavimas su NT brokeriu jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
- Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.
- Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc.
Parduoti namą su hipoteka – paprasta!
Sandorio Užbaigimas
Nekilnojamojo turto pardavėjui gavus pinigus iš banko, jis turi nuvykti į notarų biurą ir patvirtinti apie tinkamą pirkėjo atsiskaitymą pagal sutartį. Pardavėjas turi kreiptis į notarą, kuris patvirtino pirkimo - pardavimo sutartį. Notaras patvirtins visišką Jūsų įsipareigojimų įvykdymą pardavėjui ir išduos liudijimą. Šį liudijimą turite pateikti VĮ Registrų centrui, o liudijimo kopiją banko vadybininkui.
Suradus patinkantį NT ir apsisprendus dėl jo pirkimo rekomenduojamas NT vertinimas, kuris turėtų būti atliekamas prieš pasirašant preliminariąją sutartį. Kiekvienas bankas turi jiems priimtinų vertintojų sąrašą, kurie NT vertinimo ataskaitą paprastai pateikia per 1-5 dienas. NT vertinimo ataskaitos preliminari kaina priklausomai nuo vertinamo turto tipo 300-600 Lt.
Preliminarioji sutartis turi būti rašytinės formos. Pagrindinė pirkimo - pardavimo sutartis pasirašoma pas notarą, kuomet nekilnojamojo turto pardavėjas turi visas reikalingas pažymas, leidimus ir kt. dokumentus sandoriui sudaryti, o pirkėjui yra išduotas banko garantinis raštas dėl paskolos suteikimo arba jau yra pasirašyta kredito sutartis. Pirkimo-pardavimo sutarties tvirtinimo pas notarą kaina 0,45-0,5 proc. nuo sandorio sumos (pirkimo-padavimo kainos sutartyje), papildomai už sutarties projektą, duomenų sandoriui užsakymą ir patikras registruose.
Registruojant nuosavybės teisę į įsigytą NT pasirenkate terminą, per kurį pageidaujate, kad turtas būtų įregistruotas (galimi terminai - 1, 3, 5 arba 10 darbo dienų). Įregistravus nuosavybės teisę į įsigytą turtą, Jums bus išduotas nuosavybės teisę patvirtinantis registro išrašas. Mokesčio už nuosavybės teisių įregistravimą ir pažymėjimo išdavimą dydis priklausys nuo registruojamo turto rūšies, vidutinės NT rinkos vertės ir Jūsų pasirinkto termino.