Nekilnojamojo turto rinkoje vis dar pasitaiko atvejų, kuomet naujai vystomuose projektuose yra patalpų, kurios yra ne gyvenamosios, o poilsio ar kitos paskirties. Taip dažniausiai yra dėl to, jog žemės sklype, kuriame yra vystomas naujas projektas, pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės sklypo paskirtį ir naudojimo būdą nėra galimybės statyti gyvenamosios paskirties pastatų.
Pasak teisininko, nekilnojamojo turto skelbimų portaluose galima rasti tokių „butų“, kurie paprastam pirkėjui iš pirmo žvilgsnio niekuo neišsiskiria, tačiau, pasidomėjus atidžiau, tampa akivaizdu, jog būstas yra ne gyvenamosios, o poilsio ar netgi viešbučių paskirties. Tokios patalpos dažniausiai santykinai yra pigesnės nei analogiško ploto butas tame pačiame projekte, tačiau kiekvienu atveju svarbu yra ne tik tiksliai išsiaiškinti, kokios paskirties yra įsigyjamas būstas, tačiau ir įsivertinti, su kokiais sunkumais ar papildomomis išlaidomis gali tekti susidurti ateityje, įsigijus poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpą.
„Pirkėją suklaidinti gali ir nekilnojamojo turto vystytojų vartojamos skambios frazės, tokios kaip „apartamentai“, kuriomis skelbimuose gali būti apibūdinamos parduodamos poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpos, siekiant nutylėti tikrąją parduodamų patalpų paskirtį“, - atkreipia dėmesį J. Sadaunykas.
Gyvenamoji, poilsio, kūrybinės dirbtuvės, svečių namai, administracinės - tokios paskirties parduodamas patalpas kaip butus galima rasti populiariuose nekilnojamojo turto pardavimo ir nuomos svetainėse. Neretai gyvenamoji būsto naudojimo paskirtis nurodoma didžiosiomis raidėmis, kartais su šauktukais, tai pabrėžiant kaip privalumą.
Taigi, prieš įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, svarbu įvertinti visus teisinius, finansinius ir praktinius aspektus. Tai padės išvengti nemalonių staigmenų ateityje.
Svarbūs Aspektai Prieš Įsigyjant Negyvenamosios Paskirties Patalpas
Nekilnojamojo Turto Mokestis
Įsigytos negyvenamosios paskirties patalpos gali būti apmokestinamos nekilnojamojo turto mokesčiu, nepriklausomai nuo jų vertės.
Nors Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas numato mokesčio lengvatą, kai fizinis asmuo įsigyja poilsio paskirties patalpą, kurios vertė kartu su kitu asmens valdomu turtu neviršija 150 000 Eur, tačiau viešbučių paskirties patalpos į minėtą lengvatą nepatenka.
Todėl įsigiję viešbučių paskirties patalpą, kas metus privalėsite mokėti nekilnojamojo turto mokestį.
Konkretų nekilnojamojo turto mokesčio tarifą nustato savivaldybės. Pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2022 metams yra nustačiusi 0,7 proc. nekilnojamojo turto mokesčio tarifą viešbučių paskirties pastatams (patalpoms) Vilniuje.
„Taigi, viena vertus, įsigijus poilsio paskirties patalpą nekilnojamojo turto mokesčio išvengi pavyktų (jei poilsio paskirties patalpos ir kito nekilnojamojo turto vertė neviršija 150 000 Eur), tačiau, pavyzdžiui, įsigytai viešbučių paskirties patalpai nebūtų taikoma nekilnojamojo turto mokesčio lengvata, o nekilnojamojo turto mokestis, kuris už viešbučių paskirties patalpą gali siekti ir kelis šimtus eurų ar netgi daugiau per metus, atsižvelgiant į tokios patalpos buvimo vietos savivaldybės nustatytą nekilnojamojo turto mokesčio tarifą, galėtų sudaryti asmeniui nemenką finansinę naštą, ypač ilguoju periodu“, - teigia J. Sadaunykas.
Šildymo Kainos
Už poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpose tiekiamą šilumos energiją ir karštą vandenį gali tekti mokėti daugiau.
Lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šilumos energijai ir karštam vandeniui yra taikomas tik gyvenamosioms patalpoms. Dėl šių priežasčių šilumos energijai ir karštam vandeniui, kurie būtų tiekiami į negyvenamosios paskirties patalpas, būtų taikomas standartinis 21 proc. PVM tarifas.
Pasinaudoti lengvatiniu 9 proc. PVM šilumos energijai ir karštam vandeniui visgi būtų galima tuo atveju, jei šių komunalinių paslaugų tiekėjui įrodytumėte, jog negyvenamosios paskirties patalpose faktiškai gyvenate. Praktikoje pakankamas to įrodymas būtų gyvenamosios vietos deklaracija.
Patalpos Paskirties Keitimas
Egzistuoja teorinė galimybė pakeisti patalpos paskirtį iš poilsio ar viešbučių paskirties į gyvenamąją paskirtį, tačiau dažnu atveju to padaryti paprasčiausiai nepavyks.
Jei negyvenamosios paskirties pastate yra iki 49 proc. gyvenamosios paskirties patalpų, o likusi 51 proc. yra negyvenamosios paskirties, tuomet pastatas laikomas negyvenamosios paskirties.
Net ir tuo atveju, jei galiojantys teisės aktai, teritorijų planavimo dokumentai, žemės sklypo naudojimo paskirtis ir būdas bei pastato specifika leistų pakeisti negyvenamosios paskirties patalpų paskirtį į gyvenamąją, tai gali pareikalauti nemažai sąnaudų ir lėšų.
Gyvenamosios paskirties patalpos negyvenamosios paskirties pastatuose turi būti atskirtos nuo kitos paskirties patalpų atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas inžinerines sistemas.
Bankų Ribojimai ir Paskolos Sąlygos
Jei poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpoms įsigyti planuojate gauti banko paskolą, bankas gali paprašyti sumokėti didesnį pradinį įnašą, kuris gali siekti 30 proc. ar net 50 proc. įsigyjamos patalpos kainos vietoj įprasto 15 proc. pradinio įnašo.
Taip pat bankai gali riboti ir maksimalų paskolos grąžinimo terminą iki 10 metų.
Tokias paskolos sąlygas bankai grindžia tuo, jog negyvenamosios paskirties patalpos yra ne tokios likvidžios.
Kiti Svarbūs Aspektai
Gyvenamosios Vietos Deklaravimas
Neretai asmenims, įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, kyla klausimas, ar bus galima tose patalpose deklaruoti gyvenamąją vietą ir pretenduoti į vietą darželyje ar mokykloje savo vaikams.
Nors Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymas nenustato sąlygų patalpai, tačiau VĮ Registrų centro taisyklėse nurodoma, kad patalpa turi būti gyvenamosios paskirties arba pastato paskirtis Nekilnojamojo turto registre turi būti "kita (sodų)".
Vis dėlto, Vilniaus miesto savivaldybė leidžia asmenims deklaruoti gyvenamąją vietą ir negyvenamosios paskirties patalpose.
Mokestiniai Aspektai
Negyvenamosios paskirties patalpas įsigyjantiems investavimo tikslais vertėtų įvertinti mokestinę pusę:
- Verslo liudijimo įsigyti galimybės nebus, kadangi verslo liudijimas galimas tik gyvenamųjų patalpų nuomai.
- Iš nuomojamo ne gyvenamosios paskirties būsto gautos pajamos apmokestinamos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčiu.
- Nekilnojamojo turto mokestis taikomas, nepriklausomai nuo turto vertės, išskyrus atvejus, kai fizinio asmens valdomo poilsio paskirties turto vertė neviršija 150 tūkst. eurų.
Administracinė Atsakomybė
Administracinių nusižengimų kodekso 359 straipsnis numato, kad statinio (jo patalpų) naudojimas pažeidžiant nustatytus reikalavimus ir (ar) naudojimas ne pagal paskirtį užtraukia baudą nuo 140 iki 1500 eurų.
Nors praktikoje tokia bauda skiriama retai, visgi vertėtų žinoti, jog tokia galimybė egzistuoja.
Naujausia Informacija: Poilsio Paskirties Pastatų Pasikeitimai
Valstybinė darbo inspekcija (VDI) primena: 2024 m. liepos 1 d. įsigaliojo nauji poilsio paskirties pastatų skirstymo reikalavimai. Nuo šiol poilsio paskirties pastatai bus skirstomi į viešosios rekreacijos ir viešojo poilsio ir asmeninės rekreacijos ir asmeninio poilsio paskirties.
Asmeniniam poilsiui skirti pastatai gali būti statomi tik teritorijų planavimo dokumentuose numatytose teritorijose. Tuo tarpu, viešojo poilsio pastatas, sanatorija, apgyvendinimui skirtos kitos patalpos, atitinkančios paskirties aprašymą - priskiriamos viešajai rekreacijai.
Viešojo poilsio paskirties pastatai negalės būti skaidomi į patalpas, tad naujai Nekilnojamojo turto registre registruojamos patalpos šiai paskirčiai nebus priskiriamos. O asmeninio poilsio patalpos gali būti formuojamos tik asmeninės rekreacijos paskirties - asmeninio poilsio paskirties ir mišriuose (polifunkciniuose) pastatuose.
Asmeninio poilsio paskirties pastatai gali būti projektuojami ir statomi tik tose teritorijose, kuriose numatyta tokių pastatų statyba. Kadangi teisės aktas įsigaliojo tik nuo šio rudens, tokių teritorijų planavimo dokumentuose tiesiog nėra numatyta apskritai. Tai kelia problemų, nes tampa įmanoma tik viešojo poilsio paskirties pastatų statyba.
Viešojo poilsio paskirties pastatai negali būti skaidomi į atskirus turtinius vienetus, tai reiškia, jog negalės būti ir parduodami kaip atskirai suformuotos patalpos.
Visgi, jeigu pirkėjas įsigijo poilsio paskirties patalpą, pastatytą anksčiau, neturėtų išsigąsti - Nekilnojamojo turto registre jos paskirtis buvo automatiškai pakeista į viešojo poilsio paskirties patalpą. Toks Nekilnojamojo turto registrų centre padaryto įrašo pakeitimas iš esmės nesukuria papildomų pareigų patalpų savininkams. Pastatų paskirtys ir jų grupės pakeičiamos automatiškai, tad jokių papildomų veiksmų patiems savininkams nereikia atlikti.
Nors pokytis sukėlė nerimą tarp nekilnojamojo turto savininkų bei vystytojų, svarbu pabrėžti, kad jis aktualus tik būsimiems projektams. Ypatingai - pajūryje vystomoms statyboms, kurių nemaža dalis vykdoma rekreacinės paskirties žemės sklypuose.
Poilsio Paskirties Butai: Privalumai ir Trūkumai
| Aspektas | Poilsio Paskirties Butas | Gyvenamosios Paskirties Butas |
|---|---|---|
| Vieta | Patrauklus kurortuose (Palangoje, Nidoje, Druskininkuose) | Įvairi |
| Nuoma | Puikiai tinka trumpalaikei nuomai (didelės grąžos vasarą) | Gali būti nuomojamas ilgalaikei arba trumpalaikei nuomai |
| Plotas ir Kaina | Mažesnis plotas, dažnai žemesnė kaina už kv. m | Įvairus |
| Mokesčiai | Nekilnojamojo turto mokestis taikomas, nepriklausomai nuo turto vertės, išskyrus atvejus, kai fizinio asmens valdomo poilsio paskirties turto vertė neviršija 150 tūkst. eurų. | Nekilnojamojo turto mokesčiu apmokestinami gyventojams nuosavybės teise priklausantys ar jų įsigyjami gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statiniai (patalpos), žuvininkystės statiniai ir inžineriniai statiniai, kurių bendra vertė viršija 150 000 eurų. |
| PVM | Už poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpose tiekiamą šilumos energiją ir karštą vandenį gali tekti mokėti daugiau. Standartinis 21 proc. PVM tarifas. | Lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šilumos energijai ir karštam vandeniui. |
Apibendrinimas
Apibendrindamas teisininkas pažymi, kad perkant būstą, būtina atkreipti dėmesį ne tik į įprastus būsto kriterijus - dydį (plotą), lokaciją, susisiekimą, infrastruktūrą ar kitus asmeninius poreikius, tačiau ir gerai įsivertinti perkamo būsto teisinę būklę - jo paskirtį.
Todėl prieš įsigydami poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties būstą, turėtumėte gerai žinoti tokiam būstui taikomus apribojimus ir galimus sunkumus bei papildomas tokio būsto naudojimo išlaidas.
Prieš įsigyjant ne gyvenamosios paskirties patalpas, patariama apdairiai įvertinti visus tokio įsigijimo pliusus ir minusus bei tik tuomet priimti gerai pasvertą sprendimą.
tags: #patalpu #paskirties #keitimas #i #gyvenamasias