Patalpų nuosavybės įstatymas yra vienas iš civilinės teisės ramsčių, todėl jo pakeitimai turi būti atliekami apgalvotai. Šiame straipsnyje aptariami tam tikri Civilinio Kodekso (CK) straipsnių pakeitimai, susiję su patalpų savininkų sprendimų priėmimu, administratorių veikla ir kitais svarbiais klausimais.
Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai
2012 m. gegužės 10 d. įstatymu Nr. (Žin., 2012, Nr. Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.
Sprendimai dėl atskirų bendrojo naudojimo objektų, kurie pagal butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos, jungtinės veiklos sutarties dalyvių arba bendrojo naudojimo objektų administratoriaus sudarytą bendrojo naudojimo objektų aprašą naudojami tenkinti ne viso gyvenamojo namo, o tik atskiroje jo dalyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų poreikius, nepažeidžiant name esančių butų ir kitų patalpų savininkų teisių ir butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo ar balsuojant raštu priimtų sprendimų, valdymo ir naudojimo gali būti priimami tos dalies butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip, ir yra privalomi tos dalies butų ir kitų patalpų savininkams.
Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus šaukia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) arba butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius, arba savivaldybės vykdomoji institucija. Taip pat sušaukti susirinkimą gali raštu pareikalauti ne mažiau kaip 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų.
Butų ir kitų patalpų savininkų (ar jų dalies) sprendimai skelbiami Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka ir galioja visiems (ar tos dalies) butų ir kitų patalpų savininkams, taip pat tiems savininkams, kurie įgijo nuosavybės teises į butus ir kitas patalpas po šių sprendimų priėmimo.
Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet jiems raštu pareiškus apie savo sprendimą. Balsavimams raštu taikomi šiame straipsnyje nustatyti kvorumo ir sprendimui priimti reikalingo balsų skaičiaus reikalavimai.
Patalpų Plotas ir Bendrosios Nuosavybės Nustatymas
Siūloma vadovautis vienu kriterijumi - patalpų plotu (m2) nustatant dalis bendrojoje nuosavybėje. Daugumoje namų užtektų paprasčiausio iš jų - ploto, m2. Jei patalpos yra vienodo ar skirtingo aukščio, reikėtų formuluoti CK 4.82 str. 7 dalies teisės normą. Taikyti kitą kriterijų - tūrį, m3, arba taikyti trečiąjį kriterijų - patalpų vertę (vertę, Eurais). Ar kitą kriterijų turėtų būti aptarti poįstatyminiuose teisės aktuose.
Turi būti atsižvelgiama į tokių patalpų valdymą nuosavybės teise faktą. Investicijos už pastato atnaujinimą (modernizavimą) paskirstomos pagal kvadratinį metrą. Reikia sutikti, kad turi būti atsižvelgiama į tokių patalpų valdymą nuosavybės teise faktą. Pavyzdžiui, patalpos gali būti naudojamos ir (kaip konstatavo teismas) - naudingos, arba turėti ir visiškai nenaudojamas, pvz., pastato palėpės patalpas, parkavimo aikštelės.
Kriterijai Bendrosios Nuosavybės Daliai Nustatyti
Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 7 dalyje turėtų būti aiškiai apibrėžti kriterijai, pagal kuriuos nustatoma dalis bendrojoje nuosavybėje. Šiuo metu yra naudojami trys pagrindiniai kriterijai: plotas, tūris ir vertė. Daugumoje daugiabučių namų pakaktų paprasčiausio kriterijaus - ploto (m2). Tačiau, jei patalpos yra skirtingo aukščio arba turi kitų specifinių savybių, gali būti tikslinga taikyti tūrį (m3) arba patalpų vertę (eurais).
2012 m. gegužės 10 d. įstatymu Nr. (Žin., 2012, Nr. Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Šios lėšos yra butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė. Perleidus butą ar kitas patalpas naujam savininkui, su kaupiamosiomis lėšomis susijusios teisės ir prievolės atitenka naujam savininkui. Lėšų kaupimo, jų dydžio apskaičiavimo, sukauptų lėšų apsaugos tvarką nustato Vyriausybė.
2012 m. gegužės 10 d. įstatymu Nr. (Žin., 2012, Nr. Šio kodekso 4.79 straipsnyje nustatytos taisyklės taikomos ir tais atvejais, kai kitiems asmenims butų ir kitų patalpų, esančių namuose, savininkai parduoda bendrąja daline nuosavybe (palėpės, rūsio patalpos ir pan.) turimą visą ar ne visą dalį, priklausančią proporcingai jų turimai nuosavybės teise patalpai.
Kriterijų Taikymo Pavyzdžiai
Žemiau pateikta lentelė iliustruoja, kaip skirtingi kriterijai gali būti taikomi nustatant dalį bendrojoje nuosavybėje:
| Kriterijus | Aprašymas | Taikymo Sąlygos |
|---|---|---|
| Plotas (m2) | Patalpos plotas kvadratiniais metrais. | Tinka daugumai standartinių daugiabučių namų. |
| Tūris (m3) | Patalpos tūris kubiniais metrais. | Taikoma, jei patalpos yra skirtingo aukščio. |
| Vertė (Eur) | Patalpos rinkos vertė eurais. | Gali būti taikoma, jei patalpos labai skiriasi savo verte dėl išskirtinių savybių. |
Administratorių Veikla ir Gyventojų Skundai
Nagrinėjamas bendras skundų skaičius dėl administratorių veiklos ir atskiras veiklos sritis (liečiančias CK 4.84 str. 4 d. DN gyventojų ir administratorių). Poreikį keisti CK 4.84 str. lemia gyventojų skundų dėl administratorių veiklos.
JVS valdo 1250 daugiabučių namų, kuriuose pateiktas 1 (vienas) pagrįstas skundas. Iki 2014 m. prie visų administratorių terminuoto paskyrimo penkių metų kadencijai, tačiau mln. litų išlaidų nepatyrė, bent jau tokių duomenų AM nepateikė.
Nors gyventojai pateikė 447 skundus dėl valdomų daugiabučių namų valdymo, tokia statistika ir atlikome jos analizę. Dėl tokio skundų skaičiaus keisti nėra reikalo, nes skundų skaičius yra nykstamai mažas. Projekte siūlomu CK 4.84 str. 4 d. keitimu, gyventojai nebegalėtų išreikšti savo nuomonės pagal nutylėjimą, jei su pakeitimu reikia sutikti. Ministerijos darbuotojų žvilgsniai turėjo nukrypti į LR DNSB įstatymą. Administracinių ginčų apimtis neatsirado, nors iki 2014 m. prie visų administratorių terminuoto paskyrimo penkių metų kadencijai.
Siūlomu 4.84 str. 8 d. susijusių asmenų interesai būtų apginti. Tačiau tokia a priori prielaida yra nepagrįsta, nes nesąžiningai kenkiama gyventojams. Siūlome taip pat nekeisti CK 4.84 str., nes tai neegzistuojančią problemą. Patikslinta DN patalpų savininkų (PS) sprendimų priėmimo tvarka.
7 patarimai, kaip valdyti nuomojamas patalpas
Kiti Pasiūlymai ir Patikslinimai
Patalpų savininkai galės pasirinkti du skirtingus administratorius, jei pasirinks ¼ namo PS balsų. Taip pat svarbu atsižvelgti į objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimus, kurie susiję su teisės (CK 4.75 str. 1 d.). Teisės departamentas (žr. XIP-2917(3)) jai buvo pritarta. Prieštaravimas Konstitucijai neatrodo labai įtikinamas.
tags: #patalpu #nuosavybes #istatymas