Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra nuomos sutarties rūšis, kurią nuomininkas (fizinis asmuo) sudaro savo, taip pat savo šeimos narių gyvenimui išsinuomotose patalpose. Tuo tarpu nuomotojas gali būti tiek fizinis, tiek ir juridinis asmuo. Nuomos objektu gali būti butas, visas namas arba tiesiog kambarys. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, kuriuos reikia žinoti sudarant buto nuomos sutartį Lietuvoje.
Sutarties Forma ir Būtini Elementai
Svarbu žinoti, kad jeigu būstą nuomoja juridinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Jeigu būsto nuomos sutartį sudaro fiziniai asmenys, t. y. nuomotojas taip pat yra fizinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu. Tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje turi būti nurodyta:
- Sutarties dalyko apibūdinimas (išnuomojamų patalpų adresas, kambarių, kitų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti įranga, priklausiniai, naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos).
- Nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai.
- Atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Pagrindinės Šalių Pareigos
Nuomotojo pareigos:
- Perduoti nuomininkui nuomos sutarties objektą (perduodamas pasirašant patalpų perdavimo-priėmimo aktą).
- Užtikrinti tinkamą gyventi ir visus teisės aktų nustatytus reikalavimus atitinkančią objekto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį.
Nuomininko pareigos:
- Mokėti nuomos mokestį.
- Tinkamai, pagal sutartį valdyti ir naudoti nuomos sutarties objektą.
- Grąžinti nuomos objektą tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.
Nuomos Sutarties Nutraukimas
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimas turi savo specifiką. Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos.
LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės. Bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.
Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:
- Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas.
- Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį.
- Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.
Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju. Tačiau Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.
Nuomos Mokestis ir Atsiskaitymai
Nuomos mokestis nustatomas šalių sutarimu. Šalių susitarimu nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, bet ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja. Nuomos mokestis negali būti mokamas iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį.
Nuomininkas moka Nuomotojui mėnesinį nuomos mokestį. Nuomininkas kiekvieną mėnesį moka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius. Pasibaigus šios sutarties terminui ar nutraukus ją prieš terminą, Nuomininkas sumoka visas Nuomotojui pagal šią sutartį mokėtinas sumas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo sutarties termino pasibaigimo ar sutarties nutraukimo dienos.
Kada pasirašoma buto nuomos sutartis? Sutartis pasirašoma prieš perduodant būstą naudotis nuomininkui ir prieš atliekant pirmą mokėjimą.
Kodėl svarbu sudaryti buto nuomos sutartį? Rašytinė nuomos sutartis apsaugo abi šalis nuo nesusipratimų dėl atsakomybės, mokėjimų ar termino.
Dažniausios klaidos, pasitaikančios sudarant buto nuomos sutartį: Dažniausiai neįvardijamos visos esminės sąlygos: neaišku, kurią dieną mokėti, ar mokama už einamą ar praėjusį mėnesį, bei pasirašoma neterminuota sutartis be nutraukimo sąlygų.
Rekomendacijos
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto.
Svarbu! Nepamirškite patikrinti, su kuo pasirašote sutartį. Jei sutartį pasirašo ne būsto savininkas, o jo sutuoktinis, draugas, mama ar močiutė - tokia sutartis yra teisiškai negaliojanti, nebent tas asmuo turi notariškai patvirtintą įgaliojimą. Nuomininkas turėtų paprašyti būsto nuosavybės dokumento kopijos ar bent pamatyti nuosavybės dokumentus, kad įsitikintų, jog sutartį pasirašo tikrasis turto savininkas.
Atskirai paminėtinas buto priėmimo-perdavimo aktas - tai priedas prie sutarties, kuriame nurodoma buto būklė, inventorius, baldai, technika bei pridėtos nuotraukos. Šis dokumentas ypač svarbus kilus ginčui dėl žalos ar depozito - be jo nuomotojas ar nuomininkas neturės įrodymų, kokia buvo pradinė būklė.
| Aspektas | Rekomendacijos |
|---|---|
| Sutarties forma | Rašytinė (ypač jei nuomotojas yra juridinis asmuo arba sutartis ilgesnė nei 1 metai) |
| Būtini elementai | Adresas, plotas, nuomos mokestis, mokėjimo terminai, komunalinių mokesčių tvarka |
| Šalių pareigos | Nuomotojas: perduoti tinkamą būstą. Nuomininkas: mokėti nuomą, tinkamai naudoti būstą |
| Sutarties nutraukimas | Nuomininkas: įspėjus prieš mėnesį. Nuomotojas: įspėjus prieš 6 mėnesius (neterminuota sutartis) arba tik teismo tvarka (terminuota sutartis dėl nuomininko kaltės) |
| Nuomos mokestis | Nustatomas sutarimu, gali būti perskaičiuojamas ne dažniau kaip kartą per metus |
| Priėmimo-perdavimo aktas | Būtinas, nurodant būklę, inventorių, skaitliukų rodmenis, defektus, nuotraukas |