Investicijos į nekilnojamąjį turtą yra vienas patraukliausių bei populiariausių investavimo būdų. Nekilnojamojo turto versle galutinis investicijų pelningumas tiesiogiai priklauso nuo turimų patikimų ir išsamių duomenų, kuriais remiantis priimami efektyviausi sprendimai. Mūsų ekspertai rengia reguliarias nekilnojamojo turto rinkos aktualijas atspindinčias apžvalgas, kurios viešai skelbiamos Ober-Haus svetainėje.
Ober-Haus kiekvieną mėnesį skelbia butų kainų pokyčių duomenis, kuriuos taip pat pateikia ir interaktyvioje skaičiuoklėje. Tai patogus įrankis, kuris parodo, kaip kito butų kainos penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose pasirinktu laikotarpiu.
Nekilnojamasis turtas 2020: tendencijos, prognozės, patarimai
Pagrindiniai Nuomos Rinkos Stimulai ir Tendencijos
Vienas svarbiausių nuomos rinkos stimulų - demografiniai pokyčiai, nes naujo būsto poreikis formuojasi iš esamo trūkumo bei gyventojų pagausėjimo. Bendras žmonių kiekis Lietuvoje mažėja, tačiau gyventojų skaičius Vilniaus mieste tolygiai auga ne tik dėl vidinio judėjimo iš regionų į centrus ar piliečių sugrįžimo į tėvynę, bet ir dėl užsieniečių imigracijos.
Būsto nuomos kainoms yra būdingas sezoniškumas. Didžiausios jos būna vasarą, liepos - rugpjūčio mėnesiais. Pasak INREAL analitiko, centrinėje Vilniaus miesto dalyje vieno kambario butų nuomos kainos po pirminės stagnacijos šoktelėjo 10 - 15 proc. Dviejų kambarių butų nuomos kainų pokytis buvo kiek didesnis - 20-25 proc. Trijų kambarių - 20 - 30 proc. „Skirtingiems pokyčiams įtakos turėjo pasiūlos struktūra, būstų plotų kitimas bei paklausos pokyčiai.
Turint omeny, kad būsto pardavimo kainos per analogišką laikotarpį šoktelėjo daugiau nei 30 proc., nuomos rinka atrodo „pralaiminti“. Kita vertus, paskutinio pusmečio kainų dinamika gali suteikti naują impulsą ir nuomos kainų spartesniam ūgtelėjimui“, - sako T. S. Kvainickas.
Skirtingu tempu augant būsto nuomos bei pardavimo kainoms, akivaizdu, kad būsto nuomos atsiperkamumas mažėja. Jeigu iki pandemijos galima buvo kalbėti apie 5-6 proc. kapitalizaciją (esant visiškam užimtumui, nevertinant nuomos apmokestinimo ir būsto kainos prieaugio), dabar ji tesiekia 4-5 proc. metinė grąžos iš nuomos.
„Pelningumo svyravimai egzistuos visada, nes būsto nuomos kainų pokyčių tendencijos skiriasi nuo pardavimo kainų pokyčio. Daugiau nei pusė nuomojamų butų yra nuomojami už X šimtų arba X šimtų penkiasdešimt eurų. Neapvalios kainos yra ganėtinai retos, todėl skaičiai labiau „šuoliuoja“ po 10 proc., tuo tarpu pardavimo kainos auga po vieną ar kelis procentus per mėnesį, ketvirtį ar metus“, - sako T. S. Kvainickas.
Verta pažymėti, kad įtakos besikeičiančiam pelningumui turi ir negyvenamosios paskirties būsto statybos sumažėjimas. Kalbant apie būsto nuomą yra labai svarbu atsižvelgti į jo plotą, nes nuomininkams yra gerokai svarbesnis kambarių skaičius nei papildomas kvadratinis metras.
Pagrindinės tendencijos
Pagrindinės tendencijos:
- Nuomos rinkos sąlyginis prisisotinimas vieno kambario būstais.
- Ploto mažėjimo tendencija, kuri toliau stiprėja dviejų-trijų kambarių butų nuomos segmente.
Centriniuose sostinės mikrorajonuose jau yra pakankama mažo ploto vieno kambario butų pasiūla, todėl įsigijus nuomai erdvumu nepasižymintį būstą konkuruoti bus nelengva. Konkurentai šiame segmente daugiausia bus ne visaverčiai butai, o bendrabučio tipo patalpos, kurios užtikrina mažesnę suminę kainą ir yra ypač patrauklios tiems nuomininkams, kurių jautrumas kainai didžiausias. Šis segmentas pasižymi sudėtinga konkurencine aplinka dėl egzistuojančios minimalios būsto nuomos kainos. Vilniuje yra ypač sunku rasti būstą nuomai už mažiau nei 300 Eur, o kainai augant, pasirinkimas didėja.
45-50 kv.m ploto dviejų kambarių butus keičia naujesnės statybos apie 40-45 kv.m ploto butai. Mažesnio ploto ir geresnių techninių savybių kompleksas šiame segmente yra gerokai patrauklesnis nei didesnis plotas senos statybos butuose. Dar ryškiau būsto ploto mažėjimo tendencija stebima trijų kambarių butų segmente. Šiais atvejais nuomininkas gauna tą patį kambarių skaičių, būstas paprastai bus geriau suplanuotas, o šildymo kaštai - mažesni.
Pandemijos pradžioje daug kalbėta apie tai, kad gyventojai norės erdvesnių butų, tačiau techniniai projektai, kurie atsižvelgia į tokį poreikį rinkoje iš esmės dar nepasirodė, o dėl kainų pokyčio yra rizika, kad artimiausiu metu jų ir nesulauksime. Galimybės šiuo atveju norų niekaip nepasiveja.
Rinkoje pastebimi atvejai, kuomet nuomai įsigyjamas visas daugiabutis ar net keli pastatai. Nors, kalbant apie 2-3 kambarių butus, jų plotas mažėja, tačiau pardavimui skirtame daugiabutyje bus butai suplanuoti ne tik nuomai bet ir asmeniniams poreikiams, t.y. didesnio ploto.
Būsto ploto mažėjimas - viena priežasčių, kodėl yra kuriami co-living projektai. Sostinėje jau veikia trys co-living projektai, dar pora - yra hibridiniai modeliai, kuomet nedidelį būstą nuomoja ne vienas operatorius, o keli stambesni investuotojai.
Būsto ploto pasiskirstymas
Žemiau pateikiamos diagramos, kurios iliustruoja 1, 2 ir 3 kambarių butų pasiskirstymą pagal plotą skirtinguose rinkos segmentuose:
| Būsto tipas | Apibūdinimas |
|---|---|
| 1 kambario butai | Pasiskirstymas pagal plotą skirtinguose rinkos dalyse. |
| 2 kambario butai | Pasiskirstymas pagal plotą skirtinguose rinkos dalyse. |
| 3 kambario butai | Pasiskirstymas pagal plotą skirtinguose rinkos dalyse. |
Vilniaus ir Kauno Nuomos Rinkų Palyginimas
Lietuvos būsto nuomos rinka koncentruojasi dviejuose didžiausiuose miestuose - Vilniuje ir Kaune. Nors abu miestai yra patrauklūs tiek gyventojams, tiek investuotojams, jų nuomos rinkos turi ryškių skirtumų, kurie lemia skirtingą investicijų atsiperkamumą ir perspektyvas.
Vilniaus ir Kauno rinkos pirmiausia skiriasi absoliučiomis kainomis. Sostinėje vidutinės nuomos kainos yra apie 25-35% aukštesnės nei Kaune už panašios klasės būstą.
Vilniaus nuomos rinką formuoja keli pagrindiniai segmentai: jauni profesionalai dirbantys tarptautinėse įmonėse, valdžios sektoriaus darbuotojai, studentai ir užsieniečiai (tiek nuolat gyvenantys, tiek atvykstantys trumpesniam laikotarpiui).
Kauno nuomos rinkoje dominuoja studentai (dėl stiprių universitetų), jauni specialistai (dažnai pirmosiose darbovietėse) ir šeimos.
Paklausos stabilumo požiūriu Vilnius demonstruoja mažesnius sezoniškumo svyravimus, nes didesnę nuomininkų dalį sudaro dirbantieji.
Vilniaus nuomos rinka pasižymi didesniu likvidumu - čia nuomos sandorių sudaroma daugiau, o laikotarpis, per kurį išnuomojamas butas, paprastai trumpesnis.
Nuomos kainų augimo tempai abiejuose miestuose skiriasi. Vilniuje per pastaruosius penkerius metus vidutinės nuomos kainos augo apie 5-7% kasmet, o Kaune augimo tempas buvo nuosaikesnis - 3-5% per metus.
Investuotojų tipai šiuose miestuose taip pat skiriasi. Vilniuje didesnis institucinių ir užsienio investuotojų aktyvumas, kurie dažnai įsigyja didesnius būstų portfelius. Kaune dominuoja vietiniai investuotojai, dažnai įsigyjantys po 1-3 butus.
Populiariausia strategija - ekonominės ir vidutinės klasės būstų nuoma, orientuota į platesnį nuomininkų ratą.
Vilniuje didžiausia paklausa išlieka vieno ir dviejų kambarių butams centrinėje miesto dalyje ir gretimuose rajonuose su geru susisiekimu. Kaune paklausa labiau pasiskirsčiusi tarp skirtingų būsto tipų. Centro, Senamiesčio ir Žaliakalnio rajonuose populiarūs mažesni butai, orientuoti į studentus ir jaunus specialistus.
Trumpalaikės nuomos rinka (per Airbnb ir panašias platformas) abiejuose miestuose skiriasi savo apimtimi ir perspektyvomis. Vilniuje trumpalaikės nuomos segmentas gerai išvystytas, ypač Senamiestyje ir centrinėse miesto dalyse. Kaune trumpalaikės nuomos rinka mažesnė, tačiau sparčiai auganti. Užimtumas labiau svyruoja - nuo 50% žiemos sezonu iki 80-90% vasaros mėnesiais ir didesnių renginių metu.
Abiejuose miestuose galioja ta pati teisinė bazė, tačiau praktinis jos taikymas ir savivaldybių požiūris skiriasi. Kauno savivaldybė kol kas demonstruoja liberalesnį požiūrį į nuomos rinką, mažiau riboja trumpalaikę nuomą ir nesvarsto kainų reguliavimo priemonių. Vilniuje infrastruktūros projektai labiau orientuoti į viešojo transporto gerinimą, pėsčiųjų zonų plėtrą ir darnaus judumo skatinimą. Kaune infrastruktūros plėtra labiau orientuota į tarptautinio susisiekimo gerinimą (Rail Baltica projektas) ir pramoninių zonų transformaciją į mišrios paskirties kvartalus.
Vilniaus nuomos rinka artimiausioje perspektyvoje išliks stabiliai auganti, tačiau augimo tempai gali sulėtėti dėl didelės naujų projektų pasiūlos. Kauno nuomos rinkos perspektyvos atrodo optimistiškos dėl ekonominio augimo, tarptautinių kompanijų plėtros ir gerėjančio susisiekimo su Europa.
Investicijų požiūriu Kaunas išlieka patrauklesnis tiems, kurie siekia geresnio investicijų atsipirkimo ir yra pasirengę prisiimti šiek tiek didesnę nuomos vakansijų riziką.
Investicijų Atsiperkamumas
Investicijų atsiperkamumo požiūriu Kaunas dažnai demonstruoja palankesnius rodiklius. Vidutinis atsiperkamumas Kaune siekia 12-15 metų, o Vilniuje - 15-20 metų. Šis skirtumas atsiranda dėl to, kad nors nuomos kainos Vilniuje aukštesnės, nekilnojamojo turto įsigijimo kainos sostinėje auga dar sparčiau.
Komercinių patalpų nuoma
Vilnius, Lietuvos sostinė ir didžiausias miestas, sparčiai tampa įvairaus dydžio įmonių centru. Dėl strategiškai patogios vietos, talentingos darbo jėgos ir augančios ekonomikos jis yra patrauklus tiek verslininkams, tiek įsitvirtinusioms įmonėms. Vienas iš svarbiausių sprendimų, su kuriais susiduria įmonės, atvykdamos į Vilnių ar plėtodamos veiklą, yra tas, ar nuomotis, ar pirkti komercines patalpas.
Apskritai komercinės patalpos Vilniuje bei pirkimas ar nuoma, yra daugialypis - abi galimybės turi savų privalumų ir iššūkių. Prieš priimdamos sprendimą įmonės turi išanalizuoti savo finansinę padėtį, ilgalaikius tikslus ir rinkos sąlygas.
„Savo dydžiu tarp kitų šalies didmiesčių išsiskirianti Vilniaus biurų rinka ūgtelėjo itin nežymiai, kadangi per šių metų pirmąjį pusmetį buvo atidarytas tik vienas didesnis naujas objektas“, - pasakoja Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.
Šalia Vilniaus oro uosto „Avia Solutions Group“ vystomame aviacijos įmonių miestelyje atidarytas jau trečiasis biurų pastatas, kuriame įsikūrė oro linijų bendrovė „Avion Express“. Taip pat į naujas biuro patalpas jau keliasi nuomininkai rekonstruotame pastate Vilniaus gatvėje ir baigiamame statyti Šv. Jokūbo kvartale šalia Lukiškių aikštės.
„Ober-Haus“ skaičiavimais, šie trys projektai sostinės rinką iš viso papildė apie 10.000 kv. m naudingo biuro ploto ir bendras modernių biuro patalpų plotas per šių metų pirmąjį pusmetį Vilniuje paaugo mažiau nei 1% iki 1.194.000 kv.
„Po laisvų biuro patalpų lygio augimo 2023-2024 metais, šiemet fiksuojamas nedidelis jo sumažėjimas - tai lėmė itin nedidelis naujos biurų pasiūlos prieaugis“, - atkreipia dėmesį R. Reginis.
„Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 metų pirmąjį pusmetį laisvų biuro patalpų lygis šalies sostinėje sumažėjo nuo 8,8% iki 8,5%. A klasės biurų neužimtumas sudarė 7,3%, o B klasės - 9,3%.
Bendras išnuomotų modernių biuro patalpų kiekis jau pastatytuose pastatuose per 2025 metų pirmąjį pusmetį šalies sostinėje sudarė 38.700 kv. Šiais metais paskelbti keli didesni nuomos sandoriai padėjo reikšmingai padidinti patalpų užimtumą keliuose veikiančiuose biurų pastatuose: į 2018 metais pastatytą biurų pastatą „Asgaard Keys“ įsikels nacionalinis plėtros bankas ILTE (3.600 kv. m), o Lietuvos kariuomenės finansų ir apskaitos departamentas išsinuomojo apie 2.400 kv.
Pastaraisiais metais pakankamai sparčiai augęs laisvų biuro patalpų lygis stabilizavo ir nuomos kainas, todėl 2025 metų pirmąjį pusmetį jos išliko nepakitusios ir šiuo metu B klasės biurai dažniausiai siūlomi nuomotis už 10,0-15,5 Eur/kv. m, A klasės - 16,0-20,0 Eur/kv. m. Pačių patraukliausių patalpų nuomos kainos naujausiuose verslo centruose gali siekti 21,0-22,0 Eur/kv. m.
Kaune pastaraisiais metais taip pat fiksuojama negausi biurų plėtra. Pavyzdžiui, 2024 metais naujų projektų nebuvo pastatyta, o per šių metų pirmąjį pusmetį buvo įgyvendinti tik du nedideli nauji projektai (Veiverių g. ir Savanorių pr.), kuriuose siūlomos patalpos tiek prekybinei, tiek administracinei paskirčiai. Bendras modernių biuro patalpų plotas šių metų viduryje siekė 248.400 kv. m.
„Ober-Haus“ skaičiavimais, per 2025 metų pirmąjį pusmetį laisvų biuro patalpų lygis Kaune ūgtelėjo nuo 3,7% iki 4,4%.
„Nuo 2022 metų pabaigos laisvų biuro patalpų lygis šiame mieste išlieka stabilus - apie 4 procentus, kadangi naujų projektų plėtra nėra gausi ir rinka sugeba įsisavinti naujai pasiūlomas patalpas,“ - teigia R. Reginis.
Pasak „Ober-Haus“ atstovo, pokyčių Kauno rinkai turėtų įnešti dabar plėtojami projektai. Pavyzdžiui, „Nemunaičių“ kvartale šiuo metu statomas didelis verslo centras „Hermanas“, kuris šių metų pabaigoje ar kitų metų pradžioje nuomininkams pasiūlys apie 10.000 kv. m ploto biuro patalpų. Dar du projektai įgyvendinami Savanorių prospekte, kurie 2026 metais rinkai pasiūlys apie 10.000 kv.
„Ober-Haus“ duomenimis, naujausiuose ir aukščiausios klasės Kauno verslo centruose šiuo metu prašomos nuomos kainos siekia apie 16,0-19,0 Eur/kv. m. B klasės pastatuose biurų nuomos kainos dažniausiai siekia 10,0-14,0 Eur/kv.
Klaipėdos biurų rinka naujų patalpų papildymo per šių metų pirmąjį pusmetį nesulaukė, tad bendras modernių biuro patalpų plotas išliko nepakitęs ir sudarė 82.800 kv. m.
„Atsižvelgiant į tai, kad šiame mieste biurų plėtra išlieka vangi - per 2023-2024 metus buvo įgyvendinti tik trys nauji projektai, kurie rinkai pasiūlė apie 6.600 kv. m naujų biuro patalpų, laisvų patalpų lygis biurų pastatuose iš esmės išlieka stabilus“, - sako R. Reginis.
Todėl Klaipėdoje su nekantrumu laukiama „Memelio miesto“ kvartale statomo didelio verslo centro „Hanza“ statybų pabaigos. Šis beveik 11.000 kv. m antžeminio ploto verslo centras turėtų būti pastatytas arba šių metų pabaigoje, arba kitų metų pradžioje, o jame apie 2.000 kv. m plotą nuomosis „Swedbank“. Šis išskirtinis projektas turėtų kilstelėti biuro patalpų nuomos kainų kartelę, kadangi iki šiol Klaipėdoje veikiančiuose verslo centruose aukščiausios tipinių biurų nuomos kainos siekė iki 15,0-16,0 Eur/kv.