Renkantis būstą, svarbu atkreipti dėmesį ne tik į kainą, bet ir į tai, kas įeina į bendrą ir naudingą plotą. Šie du rodikliai yra skirtingi ir gali turėti įtakos mokesčiams bei pačios gyvenamosios erdvės suvokimui. Šiame straipsnyje išnagrinėsime, kuo skiriasi bendras ir naudingas buto plotas, remiantis Lietuvos Respublikos teisės aktais ir reglamentais.
Apibendrinant, galima teigti, kad į bendrą plotą įeina visos buto patalpos ir jų priklausiniai, o į naudingą - tik tos patalpos, kurios yra apšildomos ir atitvertos.
Pagal Statybos techninio reglamento STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas“ 2 straipsnio 6.10 papunktį:
Pastato bendras plotas - visų patalpų ir jų priklausinių (balkonų, lodžų, ant stogo numatomų terasų, verandų ir kitų priklausinių) plotų suma, m2. Į bendrą plotą neįskaitomas uždarų laiptinių, atvirų ar pusiau atvirų laiptinių laiptotakių ir tarpinių aikštelių, liftų šachtų plotas.
Tuo tarpu, 6.11 papunktis apibrėžia:
Pastato naudingas plotas - visų šiltomis atitvaromis atitveriamų ar atitvertų patalpų plotų suma, m2.
Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ 4.12 punktą:
Būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžijų, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.
Taigi, pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“, būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžijų, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.
Pavyzdinis buto planas, kuriame matomas patalpų išdėstymas ir plotai.
Kaip skaičiuojamas plotas?
Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklės nustato, kad:
- Gyvenamosios patalpos plotas skaičiuojamas kaip gyventi skirtų uždarų ar pusiau uždarų patalpų plotų suma.
- Ppg - pagrindinį plotą sudaro visos patalpos, išskyrus patalpas, kurios įskaitomos į pagalbinį plotą.
- Pagalbinis plotas - visų gyvenamųjų patalpų, išskyrus kambarius, verslo patalpas, rūsius (pusrūsius) ir garažus, plotų suma.
- Naudingasis plotas - tai bendras gyvenamųjų kambarių ir kitų patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ar kitų pagalbinių patalpų) grindų plotas.
Projektuojant daugiabučius gyvenamuosius namus, bent vienas kambarys bute turi būti ne mažesnis kaip 16 kvad. m, bendras vonios ir tualeto plotas - ne mažesnis kaip 4 kvad. m, o vienam žmogui turi tekti ne mažiau kaip 14 kvad. m.
Svarbūs aspektai perkant būstą
Renkantis naujos statybos būstą, būtina atkreipti dėmesį į tai, ką vystytojas nurodo kaip parduodamo būsto naudingąjį plotą. Visuomet rekomenduojama prašyti naudingąjį būsto plotą įrodančių dokumentų, pvz., buto plano. Buto plane svarbu pastebėti, ar jame nėra įtrauktos papildomos ar pagalbinės erdvės, tokios kaip balkonas ir terasa ar sandėliukas.
Ekspertai pabrėžia, kad būtina prašyti būsto plano. Įprastai tokiame dokumente nurodomas ne tik buto išdėstymas, bet ir judėjimo srautai. Svarbu iš anksto žinoti, kad pastačius pastatą, viduryje buto neatsiras atraminė kolona, kuri, be abejonės, mažintų buto plotą.
Visų papildomų ir pagalbinių patalpų plotai turi būti skaičiuojami atskirai ir jokiu būdu neįtraukiami į buto plotą. Pasitaiko atvejų, kai NT skelbimuose buto plotas nurodomas su balkono ar terasos plotu. Taip elgtis negalima. Todėl raginama domėtis būtent naudinguoju būsto plotu.
Statomo būsto išmatavimai kartais gali skirtis nuo tų, kai būstas jau būna pastatytas, tačiau dažniausiai skirtumai būna minimalūs, o dėl jų rekomenduojama sutarti preliminarioje būsto pirkimo-pardavimo sutartyje.
Jei pastatytame bute išryškėja pažeidimai dėl būsto ploto, klientas visuomet gali reikalauti sumažinti perkamo būsto kainą arba išvis atsisakyti sudaryti galutinę pirkimo-pardavimo sutartį.
Visi būsto pirkimo proceso metu kylantys klausimai turi būti sprendžiami iki pagrindinės sutarties pasirašymo.
Būsto kvadrato kaina gali skirtis priklausomai nuo miesto ir rajono.
Atliekų tvarkymo mokestis: už bendrą ar naudingą plotą?
Vilnietė Loreta, gavusi sąskaitą už komunalinių atliekų tvarkymą, atkreipė dėmesį, kad mokestis skaičiuojamas ne nuo naudingojo buto ploto, kaip reikalauja Civilinis kodeksas, bet nuo bendrojo. Savivaldybė paaiškino, kad toks sprendimas priimtas dėl to, kad Nekilnojamojo turto registro dokumentuose vienais atvejais naudingas gyvenamasis plotas nurodomas, kitais ne, o bendras plotas nurodomas visur.
Vilniaus savivaldybės Atliekų tvarkymo programos įgyvendinimo skyriaus vedėjas Valdas Juodis patikino, kad pasirinktas apmokestinimo sprendimas neprieštarauja teisės aktams ir atitinka kitų savivaldybių praktiką apmokestinant rinkliava atliekų išvežimą ir tvarkymą. Jis teigė, kad Civilinis kodeksas tiesiogiai nereguliuoja šio klausimo ir nenumato, kad vietinė rinkliava už atliekų tvarkymą privalomai turi būti skaičiuojama pagal naudingą plotą.
Pasak jo, kartais būsto naudingasis plotas brėžiniuose gali skirtis nuo to, kaip objektas yra pastatytas realiai. Tokiais atvejais dažnai kyla teisiniai ginčai tarp vystytojo ir kliento, tačiau išvengti nemalonumų gali padėti keli esminiai susitarimai, kuriuos būtina atlikti prieš pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį, rašoma įmonės pranešime spaudai.
R. Pleteras pabrėžia, kad renkantis naujos statybos būstą, būtina atkreipti dėmesį į tai, ką vystytojas nurodo kaip parduodamo būsto naudingąjį plotą. „Pagal šiuo metu Lietuvoje galiojantį statybos techninį reglamentą, naudinguoju būsto plotu laikomas gyvenamųjų kambarių, virtuvės, sanitarinių mazgų, koridorių ir kitų šildomų patalpų bendras grindų plotas“, - sako „Bonava Lietuva“ vadovas. Eksperto teigimu, renkantis būstą, klientui visuomet rekomenduojama prašyti naudingąjį būsto plotą įrodančių dokumentų, pvz. buto plano. Buto plane svarbu pastebėti, ar jame nėra įtraukos papildomos ar pagalbinės erdvės, tokios kaip balkonas ir terasa ar sandėliukas.
„Kai perkamas naujos statybos būstas, ypač iš brėžinio, buto planas tampa esminiu dokumentu. Įprastai tokiame dokumente nurodomas ne tik buto išdėstymas, bet ir judėjimo srautai, mat labai svarbu iš anksto žinoti, kad, pavyzdžiui, pastačius pastatą, viduryje buto neatsiras atraminė kolona, kuri, be abejonės, mažintų buto plotą“, - aiškina R. Pleteras ir priduria, kad visų papildomų ir pagalbinių patalpų plotai turi būti skaičiuojami atskirai ir jokiu būdu neįtraukiami į buto plotą. „Pasitaiko atvejų, kai NT skelbimuose buto plotas nurodomas su balkono ar terasos plotu. Taip elgtis negalima“, - pabrėžia R. Pleteras ir ragina domėtis būtent naudinguoju būsto plotu.
Visgi, R. Pleteras sako, kad statomo būsto išmatavai kartais gali skirtis nuo tų, kai būstas jau būna pastatytas, tačiau dažniausiai skirtumai būna minimalūs, o dėl jų rekomenduojama sutarti preliminarioje būsto pirkimo-pardavimo sutartyje. „Tokiais atvejais, prieš sudarant finalinę pirkimo-pardavimo sutartį, prašome įvertinti, ar pokyčiai yra, ir jei taip, ar tie pokyčiai nėra didesni nei numatyti preliminarioje sutartyje, ir, galiausiai, ar jie neturės įtakos gyvenimo kokybei“, - dėsto R. Pleteras.
Ekspertas patikina, jei pastatytame bute išryškėja pažeidimai dėl būsto ploto, klientas visuomet gali reikalauti sumažinti perkamo būsto kainą arba išvis atsisakyti sudaryti galutinę pirkimo-pardavimo sutartį. Tuo pačiu „Bonava Lietuva“ vadovas pažymi, kad visi būsto pirkimo proceso metu kylantys klausimai turi būti sprendžiami iki pagrindinės sutarties pasirašymo.
Taip pat R. Pleteras, besirenkančius naują būstą, ragina atidžiai įvertinti kas įį parduoda ir su kuo sudaroma sutartis. Tai, pasak eksperto, padaryti galima atsiverčiant vystytojo internetinę svetainę, pasidomint apie anksčiau įgyvendintus projektus, patikrinant atsiliepimų skiltį apie kokybę, juk neretai pasitaiko atvejų, kai vystytojai užsimoja parduoti nekilnojamą turtą vietose, kur jo net negalima statyti, arba dėl kitų specifinių pažeidimų negali užbaigti pastato statybos, nors pirkimo-pardavimo sutartys jau būna pasirašytos.
Kad perskaičiuoti buto plotą reikia atlikti naujus kadastrinius matavimus ir parengti kadastrinę bylą. Pagal šiuo metu galiojančius reglamentus buto naudingas plotas sutampa su buto bendruoju plotu (išskyrus atvejus, kai bute yra šaltomis atitvaromis apribotų patalpų: įstiklinti nešildomi balkonai, lodžijos ir pan. - šios patalpos neįskaičiuojamos į naudingą buto plotą). Norint tikslinti buto kadastrinius duomenis turėtumėt kreiptis į matininkus.
Žemiau pateikiama lentelė, kurioje apibendrinami pagrindiniai skirtumai tarp bendro ir naudingo ploto:
| Savybė | Bendras plotas | Naudingas plotas |
|---|---|---|
| Apibrėžimas | Visų patalpų ir jų priklausinių plotų suma | Šiltomis atitvaromis atitvertų patalpų plotų suma |
| Įeina | Balkonai, lodžijos, terasos, koridoriai, kambariai, virtuvės, sanitariniai mazgai | Gyvenamieji kambariai, virtuvės, sanitariniai mazgai, koridoriai, šildomos lodžijos |
| Neįeina | Uždaros laiptinės, liftų šachtos | Balkonai, lodžijos, terasos, nešildomi rūsiai |