Preliminariosios Pirkimo-Pardavimo Sutartys: Pavyzdžiai ir Gynybos Būdai Lietuvoje

Augant nekilnojamojo turto kainoms, daugėja pardavėjo iniciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Ką tokiu atveju daryti pirkėjui, kuris pasirašė sutartį, sumokėjo avansą, užpildė paraišką būsto paskolai gauti ir mintimis jau persikraustė į savo naujus namus? Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau.

Įsigyjant būstą pasirašomų dokumentų pavadinimai gali skirtis (rezervacijos sutartis, avansinis susitarimas, preliminarioji sutartis), teisiniu požiūriu pavadinimas nėra svarbus, svarbu yra jo turinys. Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta.

Kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis. Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų.

Pirkėjo Gynybos Būdai Nutraukus Preliminariąją Sutartį

Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus.

Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.

Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz. tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas). Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko.

Netiesioginės ar pernelyg nutolusios išlaidos (pvz. Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį.

Tokiais atvejais prarastos galimybės piniginė vertė apskaičiuojama lyginant šių sandorių kainas, t. y. palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per vėliau pirkėjas (per protingą terminą) sudarė pagrindinę sutartį.

Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą.

Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą. Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra.

Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti. Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui.

Buto Pirkimo Pardavimo Sutartis ir Reikalingi Dokumentai

Buto pardavimas ar pirkimas neįmanomas be pirkimo pardavimo sutarties. Iš pradžių sudaroma preliminari buto pirkimo pardavimo sutartis, o po to sandorį patvirtina notaras, taip užbaigdamas sandorį ir įtvirtindamas jį teisiškai. Preliminarios sutarties pavyzdys ar šablonas yra prieinamas internete, tačiau norint sklandžiai pasiruošti sandoriui, šablono dažnai nepakanka. Profesionali UNTU pagalba gali smarkiai padėti įgyvendinant pardavimo ar pirkimo sandorį.

Ruošiant dokumentus ir pažymas notarui, reikalingas maksimalus tikslumas ir aukščiausia kompetencija. Šių dokumentų tvarkymas gali būti patikėtas tik kompetentingiems profesionalams ir ekspertams. Perkant butą reikalingi dokumentai ir jų sąrašas yra gerokai trumpesnis nei tai, ko reikalaujama iš pardavėjo.

Jeigu pirkėjas perka nuosavomis lėšomis, reikalingas tik galiojantis asmens dokumentas ir sutuoktinio(-ės) sutikimas, jeigu pirkėjas(-a) yra susituokę. Tuo atveju, kada butas perkamas išsimokėtinai - su paskola, be abejonės, reikalinga ir patvirtinta kredito sutartis. Jeigu pirkėjas perka butą su paskola - išsimokėtinai, tuomet buto pirkimo pardavimo dokumentai dar pasipildo turto vertinimu.

Notaro Paslaugos ir Kainos

Po to, kai pasirašoma preliminari sutartis ir sutvarkomi visi formalumai, galima kreiptis pas notarą. Šie teisininkai yra valstybės įgalioti tarnautojai, kurie galutinai patvirtina pirkimo pardavimo sutartį. Tad buto pardavimo sutartis pas notarą yra įgalinama ir tampa galiojančia. Apeiti notaro paslaugų neįmanoma, todėl reikėtų kuo geriau pasiruošti šiam etapui, kad procesas praeitų sklandžiai.

Buto pirkimo pardavimo sutarties pas notarą kaina priklauso nuo pačio sandorio dydžio. Yra ir tam tikrų fiksuotų mokesčių, tačiau nemaža dalis - kintami. Sumoje, už notaro paslaugas reikia mokėti maždaug 0,5-0,7% nuo sandorio vertės. Šį mokestį dažniausiai padengia abi šalys po lygiai arba pagal susitarimą.

Jeigu kreipsitės į UNTU - nereikės gaišti brangaus laiko ir galėsite sandorį realizuoti daug greičiau nei viską darydami savomis jėgomis. Pakonsultuosime, atsakysime į klausimus bei paruošime visus dokumentus, kurie reikalingi sėkmingam pirkimo pardavimo sandoriui. Jeigu svarstote apie būsto pardavimą ir norite būti tikri, kad jūsų nekilnojamojo turto vertė bus tinkamai nustatyta, registruokitės į nemokamą konsultaciją su mūsų specialistu, kuris padės ne tik rinkos kainą nustatyti, bet ir pasirūpins sklandžiu jūsų būsto pardavimo procesu.

Sutarčių Pasirašymas El. Paštu

Taip, sutartis sudaryti naudojantis elektroniniu paštu galima. Teisės aktai nedraudžia sudaryti sutartį, pasirašant ir apsikeičiant skanuotais egzemplioriais. Dar daugiau, sutarties pasirašymas nuotoliniu būdu galimas ir kitais būdais. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - LR CK) 6.192 str. Suklestėjus informacijos perdavimo technologijoms, sutarčių sudarymas/pasirašymas nuotoliniu būdu ypač praktikuojamas.

Patartina sutartyje nurodyti, kokiu būdu sutartis yra sudaroma, pasirašoma ir kuomet ji taps galiojanti. Pakankama nurodyti, jog sutartis bus laikoma sudaryta, kai šalys patvirtins apie pasirašyto dokumento gavimą ar atliks tam tikrus konkliudentinius veiksmus, liudijančius sutarties sudarymą (pvz. patvirtinimas apie daikto išsiuntimą gavėjui ir pan.).

Jei sutarties šalis pageidauja, kad sutarties įsigaliojimui reikalinga gauti sutarčių egzempliorius su originaliais parašais ir/ar antspaudu ar pageidaujama kitokių sąlygų, tuomet tokios sąlygos turi būti nurodytos sutartyje. Nesilaikant kurios nors sutartyje nurodytos privalomos nuostatos, sutartis nebus laikoma įsigaliojusia (LR CK 173 str. 3 d.: „Šalys susitarimu gali nustatyti papildomų rašytinės sandorio formos reikalavimų (tam tikrų asmenų parašų buvimas, dokumento antspaudavimas, specialios formos dokumento surašymas ir t. t.) bei numatyti tokių papildomų reikalavimų nesilaikymo teisines pasekmes.

Sutartyje taip pat pageidautina nurodyti, kokiu elektroniniu paštu bus apsikeičiama sutarties tekstu su parašais. Sutartis gali būti laikoma sudaryta (galiojanti) net ir nepasirašyta, vienai iš šalių pateikiant pasiūlymą (oferta) sutartį sudaryti. Tokiu atveju reikia kitos šalies patvirtinimo (akceptas) (LR CK 6.162 str.

Sutarties teksto formuluotė yra svarbus juridinės technikos dalykas, tačiau, skaitytojo pateiktas sutarties sudarymo variantas, iš esmės yra galimas ir dažnai naudojamas. Sudarant sutartį aptartu būdu, šalys paprastai vėliau paštu apsikeičia egzemplioriais su originaliais parašais.

Slapukai veikia kaip techninė pagalba ir įvairiais būdais palengvina naudotojų naršymą svetainėje. Slapukai, naudojami mūsų interneto svetainėje, yra siunčiami SEB ir trečiųjų šalių, ir yra saugomi skirtingais būdais, priklausomai nuo slapuko tipo. Slapukų nustatymus galite valdyti žemiau.

Sutartys Finansų Pasaulyje

Sutartis yra prekybininkų susitarimas atlikti tam tikrus veiksmus ateityje. Šios sutartys yra svarbios finansų pasaulyje, nes padeda valdyti riziką ir planuoti būsimus sandorius. Sutartys apima įvairias formas, tokias kaip išankstiniai, ateities, apsikeitimo, pasirinkimo ir draudimo sandoriai.

Daugumos sutarčių vertė priklauso nuo pagrindinio turto vertės. Bazinis turtas gali būti prekė, vertybinis popierius, indeksas, atspindintis kitų finansinių priemonių vertę, valiutų pora ar krepšelis arba net kitos sutartys.

Pagrindiniai Sutarčių Tipai

• Išankstiniai sandoriai (angl. Forwards): Tai privatūs susitarimai tarp dviejų šalių dėl tam tikro turto pirkimo ar pardavimo ateityje už iš anksto nustatytą kainą. Pavyzdžiui, ūkininkas gali susitarti su maisto perdirbimo įmone parduoti savo būsimą kviečių derlių už sutartą kainą.
• Ateities sandoriai (angl. Futures): Tai standartizuotos sutartys, kuriomis prekiaujama biržose. Jos nustato tam tikro turto (pvz., naftos, aukso, akcijų indekso) pirkimo ar pardavimo kainą ir datą ateityje. Ateities sandoriai dažnai naudojami apsidraudimui nuo kainų svyravimų arba spekuliacijai.
• Apsikeitimo sandoriai (angl. Swaps): Tai susitarimai tarp dviejų šalių periodiškai apsikeisti tam tikrais pinigų srautais ateityje pagal iš anksto nustatytą formulę. Pavyzdžiui, dvi įmonės gali susitarti apsikeisti fiksuotomis palūkanų mokėjimais į kintamus palūkanų mokėjimus.
• Pasirinkimo sandoriai (angl. Options): Tai sutartys, suteikiančios pirkėjui teisę (bet ne pareigą) pirkti (pirkimo pasirinkimo sandoris) arba parduoti (pardavimo pasirinkimo sandoris) tam tikrą turtą už nustatytą kainą (vykdymo kainą) iki tam tikros datos (galiojimo pabaigos datos). Pavyzdžiui, investuotojas gali nusipirkti pasirinkimo sandorį pirkti įmonės akcijų, jei tikisi, kad jų kaina pakils.
• Draudimo sandoriai (angl. Insurance): Tai sutartys, kuriomis viena šalis (draudikas) įsipareigoja kompensuoti kitai šaliai (draudėjui) tam tikrus nuostolius ar žalą, įvykus tam tikram įvykiui, mainais už periodinius mokėjimus (draudimo įmokas). Pavyzdys: automobilio draudimas apsaugo nuo finansinių nuostolių įvykus eismo įvykiui.

Atsiskaitymo Būdai Sutartyse

Sutartyse numatytas tam tikras fizinis arba piniginis atsiskaitymas ateityje. Pagal sutartį, pagal kurią atsiskaitoma fiziškai, atsiskaitymas įvyksta, kai sutarties šalys fiziškai apsikeičia tam tikrais daiktais, pavyzdžiui, prekėmis ar net finansinėmis priemonėmis, tokiomis kaip akcijų pristatymas ateities sandorio galiojimo pabaigoje (net jei tai vyksta elektroniniu būdu). Priešingai, pagal sutartis, už kurias atsiskaitoma grynaisiais pinigais, atsiskaitymas atliekamas atliekant mokėjimus grynaisiais pinigais. Mokėjimo dydis priklauso nuo sutartyse nurodytų formulių.

Sutarčių Klasifikavimas Pagal Pagrindinį Turtą ir Pristatymo Laiką

Finansų analitikai sutartis klasifikuoja pagal tai, ar jos yra fizinės, ar finansinės, remdamiesi pagrindinio turto pobūdžiu. Jei pagrindinis turtas yra fizinis produktas (pvz., nafta, mediena, auksas), sutartis yra fizinė, priešingu atveju (jei pagrindinis turtas yra finansinė priemonė, tokia kaip pasirinkimo sandoriai, palūkanų normų apsikeitimo sandoriai, akcijų indeksai, valiutos ar kredito įsipareigojimų nevykdymo apsikeitimo sandoriai) sutartis yra finansinė.

Sutartys, pagal kurias reikalaujama nedelsiant pristatyti prekes, vadinamos neatidėliotinų sandorių sutartimis ir jomis prekiaujama neatidėliotinų sandorių rinkose. Prekės paprastai pristatomos per tris dienas ar trumpiau, tačiau tai priklauso nuo kiekvienos rinkos. Visos kitos sutartys yra susijusios su tuo, ką praktikai vadina ateities sandoriais. Jų vertė gaunama iš įvykių, kurie įvyks ateityje. Sutartys atlieka svarbų vaidmenį finansų pasaulyje, padedant valdyti riziką ir sudarant galimybes ateities sandoriams.

Papildomos nuorodos: Skaitykite daugiau: Turtas ir sutartys

Sutarčių Tipai, Pagrindinis Turtas ir Atsiskaitymo Būdai

tags: #patalpu #apsikeitimo #sutartis