Šiame straipsnyje pateikiamos pagrindinės pastatų plotų ir tūrių skaičiavimo nuostatos, remiantis Lietuvos Respublikos statybos įstatymais ir reglamentais. Svarbu suprasti, kaip skaičiuojamas pastato bendras plotas, ypač planuojant statybas ar įsigyjant nekilnojamąjį turtą.
Normaliu šriftu atspausdintos pagrindinės reglamento nuostatos, kursyvu - kai kurie jų paaiškinimai.
Teisiniai Pagrindai
Lietuvos Respublikos statybos įstatymas ir kiti teisės aktai reglamentuoja pastatų plotų skaičiavimą. Svarbūs dokumentai, kuriuos reikėtų žinoti:
- Lietuvos Respublikos statybos įstatymas.
- Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymas.
- Organizacinis tvarkomasis statybos techninis reglamentas STR 1.05.03:1997 "Statinių projektavimo sąlygų nustatymo, statinių projektų derinimo ir jų tvirtinimo tvarka".
- Organizacinis tvarkomasis statybos techninis reglamentas STR 1.05.01:1997 "Statinio projekto rengimo tvarka".
- Organizacinis tvarkomasis statybos techninis reglamentas STR 1.11.01:1996 "Statinių priėmimo naudoti tvarka".
- Organizacinis tvarkomasis statybos techninis reglamentas STR 1.07.01:1997 "Leidimų statyti ir griauti statinius išdavimo tvarka".
Pagrindinės Sąvokos
Svarbu suprasti pagrindines sąvokas, kurios naudojamos apibrėžiant pastatų plotus:
- Statinys - bendrasis terminas, vartojamas apibrėžti visa tai, kas sukuriama statybos darbais, naudojant statybos produktus, ir yra tvirtai sujungta su žeme.
- Pastatas - stogu apdengtas statinys, kuriame yra vienas ar daugiau kambarių ar kitų patalpų, išdėstytų tarp sienų ir pertvarų ir naudojamų žmonėms gyventi ar žemės ūkio, pramonės, komercijos, kultūros, transporto ir kt.
Pastato Dalys ir Tūriai
Pastato antžeminė dalis yra viršutinė pastato dalis nuo pirmojo aukšto grindų paviršiaus (nulinės altitudės) iki pastato aukščiausios konstrukcijos (neskaitant dūmtraukių, vėdinimo šachtų, antenų, žaibosaugos stiebų) viršaus.
Iš pastato fasadų plokštumų neišsikišančių lodžų ir kitų nišų tūris iš antžeminės dalies tūrio neatimamas, o iš fasadų plokštumų išsikišančių architektūrinių detalių tūris nepridedamas.
Baseinų, technologinių duobių ir kitų erdvių, esančių žemiau rūsio (pusrūsio) grindų paviršiaus, tūris (pagal šių erdvių sienų išorės matmenis) įskaičiuojamas į pastato požeminės dalies tūrį.
Pastato Plotai pagal Statybos Techninius Reglamentus
Statybos techniniame reglamente STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas“ nustatyta:
- Pastato bendras plotas - visų patalpų ir jų priklausinių (balkonų, lodžų, ant stogo numatomų terasų, verandų ir kitų priklausinių) plotų suma, m2. Į bendrą plotą neįskaitomas uždarų laiptinių, atvirų ar pusiau atvirų laiptinių laiptotakių ir tarpinių aikštelių, liftų šachtų plotas.
- Pastato naudingas plotas - visų šiltomis atitvaromis atitveriamų ar atitvertų patalpų plotų suma, m2.
Gyvenamųjų Pastatų Plotai
Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ 4.11 punkte nustatyta:
- Būstas - vienbutis gyvenamasis namas, jo dalis, butas ar kitos gyvenamosios patalpos, tinkamos asmeniui ar šeimai gyventi.
- Būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas.
Gyvenamosios Patalpos
Gyvenamosios patalpos (buto gyvenamuosiuose ir negyvenamuosiuose pastatuose; vieno buto namo; atskiro kambario su bendrojo naudojimo patalpomis) plotas skaičiuojamas kaip gyventi skirtų uždarų ar pusiau uždarų patalpų plotų suma.
Gyvenamasis plotas apima:
- Svetaines, valgomuosius, miegamuosius, darbo kabinetus, gyvenamuosius kambarius, virtuves ir kitas gyventi tinkančias šiltas patalpas, kurių grindų plotas didesnis kaip 4 m2.
Šios patalpos turi turėti apšiltintas atitvarines konstrukcijas ir galimybę būti normaliai šildomos žiemą, neatsižvelgiant, ar jose yra stacionariniai šildymo įrenginiai, ar ne.
Pagalbinis plotas yra visų gyvenamųjų patalpų, išskyrus kambarius, verslo patalpas, rūsius (pusrūsius) ir garažus, plotų suma.
Plotų Skaičiavimo Formulė
Gyvenamųjų patalpų bendras plotas (Pgp) skaičiuojamas pagal formulę:
Pgp = Pg + Pp + Pv + Pkt
Kur:
- Pg - gyvenamasis plotas
- Pp - pagalbinis plotas
- Pv - verslo plotas
- Pkt - kitas plotas (rūsio, pusrūsio ar garažo patalpos, į kurias patenkama tiesiog iš gyvenamosios patalpos)
Pastaba: Rūsio (pusrūsio) ar garažo patalpos, į kurias patenkama tiesiog iš gyvenamosios patalpos, įskaičiuojamos į šios gyvenamosios patalpos bendrąjį plotą.
Nesudėtingi Statiniai
Žmones labiausiai domina II gr. nesudėtingas statinys - gyvenamasis namas arba I gr. nesudėtingas statinys - sodo namas. Abiem atvejais tai statiniai iki 80 kv. m. ir 8,5 m. aukščio. Skaičiuojamas bendras patalpų plotas be rūsio (antžeminės dalies), su sąlyga, kad rūsiai negali būti įrengti už pastatų ribų.
Jei norite statyti II gr. nesudėtingų pastatų kategorijai priskiriamą ūkinį pastatą, tuomet turite neviršyti 80m² bendro vidaus ploto ir 8,5m aukščio nuo vidutinio žemės lygio iki aukščiausios pastato dalies (dažniausiai stogo kraigo). Tokiems pastatams, jei jie statomi ne mieste ir ne saugotinose teritorijose (regioniniai parkai, kultūros paveldo teritorijos ir pan.), nereikalingas projektas ir statybą leidžiantis dokumentas.
Užstatymo plotas tai nuo išorinės sienos krašto santykis iki išorinės sienos krašto, o bendras plotas, kuris ir apibrėžia nesudėtingo statinio kategoriškumą ir grupę - tai bendra visų patalpų suma. 80 m² - tai bendras vidaus patalpų grindų plotas. Pagal išorines sienas skaičiuojamas užstatymo plotas.
Naudingas Plotas
Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“, būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžiju, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.
Projektuojant daugiabučius gyvenamuosius namus, bent vienas kambarys bute turi būti ne mažesnis kaip 16 kvad. m, bendras vonios ir tualeto plotas - ne mažesnis kaip 4 kvad. m, o vienam žmogui turi tekti ne mažiau kaip 14 kvad. m.
Pavyzdinis buto planas, kuriame matomas patalpų išdėstymas ir plotai.
Stoginės
Remiantis techniniame statybos reglamente esančiais dokumentais, stoginės priskiriamos nesudėtingų statinių kategorijai, kurios taip pat skirstomos į grupes pagal plotą.
Stoginės, kurių bendras plotas neviršija 10 m2 yra priskiriamos pirmosios grupės nesudėtingiems statiniams, kuriems statybos leidimais reikalingas tik tuo atveju, jei šie statomi atskirai nuo bet kokio kito pastato - nėra namo dalis, o sklypas, kuriame numatytos statybos, yra specifinėje teritorijoje.
Stoginei taip pat nėra reikalingas ir statybų projektas - jis rengiamas tik paties statytojo pageidavimu, jei yra poreikis. Tačiau, tuo atveju, jei nusprendėte stoginę įrenginėti šalia kito statinio, o planuojami statybos darbai galimai priskirtini šio statinio rekonstrukcijai t.y. bus pertvarkomos jau egzistuojančio statinio konstrukcijos ar keisis jo išorės matmenys, tokiu atveju papildomai privalėsite parengti statinio rekonstrukcijos projektą.
Kaip ir bet kokio tipo statiniams, stoginėms privalomas reglamentuotas atstumas - statinys negali būti statomas arčiau nei 3 metrai iki sklypo ribos. Mažesnis atstumas nereiškia, jog statybos nėra galimos, tačiau tokiu atveju privalu gauti rašytinį kaimyninio sklypo savininko sutikimą prieš pradedant bet kokius statybų darbus.
Būsto plotas: bendras ir naudingas
Renkantis būstą, svarbu atkreipti dėmesį ne tik į kainą, bet ir į tai, kas įeina į bendrą ir naudingą plotą. Šie du rodikliai yra skirtingi ir gali turėti įtakos mokesčiams bei pačios gyvenamosios erdvės suvokimui.
Pagal Statybos techninio reglamento STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas“:
- Pastato bendras plotas - visų patalpų ir jų priklausinių (balkonų, lodžų, ant stogo numatomų terasų, verandų ir kitų priklausinių) plotų suma, m2. Į bendrą plotą neįskaitomas uždarų laiptinių, atvirų ar pusiau atvirų laiptinių laiptotakių ir tarpinių aikštelių, liftų šachtų plotas.
- Pastato naudingas plotas - visų šiltomis atitvaromis atitveriamų ar atitvertų patalpų plotų suma, m2.
Apibendrinant, galima teigti, kad į bendrą plotą įeina visos buto patalpos ir jų priklausiniai, o į naudingą - tik tos patalpos, kurios yra apšildomos ir atitvertos.
Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“:
- Būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas.
Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžijų, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.
Kaip skaičiuojamas plotas?
Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklės nustato, kad gyvenamosios patalpos plotas skaičiuojamas kaip gyventi skirtų uždarų ar pusiau uždarų patalpų plotų suma.
Pagrindinį plotą sudaro visos patalpos, išskyrus patalpas, kurios įskaitomos į pagalbinį plotą. Pagalbinis plotas - visų gyvenamųjų patalpų, išskyrus kambarius, verslo patalpas, rūsius (pusrūsius) ir garažus, plotų suma. Naudingasis plotas - tai bendras gyvenamųjų kambarių ir kitų patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ar kitų pagalbinių patalpų) grindų plotas.
Projektuojant daugiabučius gyvenamuosius namus, bent vienas kambarys bute turi būti ne mažesnis kaip 16 kvad. m, bendras vonios ir tualeto plotas - ne mažesnis kaip 4 kvad. m, o vienam žmogui turi tekti ne mažiau kaip 14 kvad. m.
Svarbūs aspektai perkant būstą
Renkantis naujos statybos būstą, būtina atkreipti dėmesį į tai, ką vystytojas nurodo kaip parduodamo būsto naudingąjį plotą. Visuomet rekomenduojama prašyti naudingąjį būsto plotą įrodančių dokumentų, pvz., buto plano.
Buto plane svarbu pastebėti, ar jame nėra įtrauktos papildomos ar pagalbinės erdvės, tokios kaip balkonas ir terasa ar sandėliukas. Visų papildomų ir pagalbinių patalpų plotai turi būti skaičiuojami atskirai ir jokiu būdu neįtraukiami į buto plotą.
Jei pastatytame bute išryškėja pažeidimai dėl būsto ploto, klientas visuomet gali reikalauti sumažinti perkamo būsto kainą arba išvis atsisakyti sudaryti galutinę pirkimo-pardavimo sutartį.
| Plotas | Apibrėžimas | Įskaičiuojama | Neįskaičiuojama |
|---|---|---|---|
| Bendras plotas | Visų patalpų ir jų priklausinių plotų suma | Balkonai, lodžijos, terasos, verandos | Uždaros laiptinės, liftų šachtos |
| Naudingas plotas | Visų šiltomis atitvaromis atitvertų patalpų plotų suma | Gyvenamieji kambariai, virtuvės, sanitariniai mazgai, koridoriai | Balkonai, lodžijos, terasos, nešildomi rūsiai |