Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys yra vieni svarbiausių sandorių, todėl būtina atkreipti dėmesį į teisinius aspektus, reglamentuojančius šių sutarčių sudarymą. Šiame straipsnyje aptarsime esmines sąlygas, kurios turi būti įvykdytos perleidžiant pastatą, registruotą kaip žemės sklypo priklausinys.
Nekilnojamojo Turto Pirkimo-Pardavimo Sutarties Reikalavimai
Vadovaujantis CK 6.393 straipsnio 1 dalimi, nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti patvirtinta notaro. Tai yra imperatyvi nuostata ir jos nesilaikymas daro pirkimo-pardavimo sutartį negaliojančia, o viena sutarties šalis privalo grąžinti kitai sutarties šaliai visa, ką yra gavusi pagal pirkimo-pardavimo sandorį.
Kitas reikalavimas yra šalių pasirašytos ir notaro patvirtintos nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties įregistravimas viešame registre, tai yra Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonėje. Remiantis CK 6.393 straipsnio 3 dalimi, viešame registre neįregistruota sutartis, priešingai nei nepatvirtinta notaro, galioja, tačiau jos negalima panaudoti prieš trečiuosius asmenis ir ji tretiesiems asmenims nesukelia teisinių pasekmių.
Pavyzdžiui, jeigu nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo įregistruota, tai nesąžiningas pardavėjas, kuris dar yra registruotas kaip turto savininkas, antrą kartą parduotų tą patį nekilnojamąjį turtą trečiai šaliai, kuri įregistruotų sutartį, tikrasis savininkas (pirmas neregistruotas pirkėjas) iš sąžiningo pirkėjo negalėtų išreikalauti turto, o galėtų tik pareikšti reikalavimus asmeniui, pardavusiam turtą. Be to, neįregistravus nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties, praktikoje tokio turto savininkas negalės turto parduoti, įkeisti ar atlikti su juo kitokių juridinių veiksmų.
Nuosavybės Teisės Perėjimas
CK 6.393 straipsnio 4 dalis numato, kad pirkėjui nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą pereina nuo šio turto perdavimo jam momento, tai yra šalims pasirašius turto priėmimo-perdavimo aktą. Šiam aktui nei CK nei kiti teisės aktai nenustato privalomos formos, išskyrus tai, kad jis turi būti pasirašytas abiejų sutarties šalių, todėl galimi keli variantai:
- Šalys jį gali pasirašyti tarpusavyje (be notaro).
- Priėmimo-perdavimo aktas gali būti pasirašytas šalių ir patvirtintas notaro.
- Pati pirkimo-pardavimo sutartis gali būti kartu ir priėmimo-perdavimo aktas, tokiu atveju nereikia jokio atskiro dokumento, o nekilnojamojo turto nuosavybės teisė pereina pirkėjui nuo pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo momento.
Aptartos nuostatos yra taikomos bet kokio nekilnojamojo turto pardavimo atvejais, tačiau taip pat reikėtų išskirti specifines sąlygas, kurios turi būti aptartos pastato bei žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartyse.
Pastato Pirkimo-Pardavimo Ypatumai
Pastato, esančio žemės sklype, kuris priklauso kitam nei pastato savininkui asmeniui ar Valstybei, pardavimui yra būtinas žemės sklypo savininko sutikimas. Valstybės vardu tokius sutikimus išduoda apskrities, kurios teritorijoje yra pastatas, viršininko administracija ar jos žemėtvarkos skyrius.
Pastato pirkimo-pardavimo sutartyje būtina aptarti pastato pirkėjo teises į žemės sklypą, tai yra kokiomis teisėmis naujasis pastato savininkas naudosis žemės sklypu. Tai galėtų būti:
- Nuosavybės teisė - jeigu yra galimybė ir žemės sklypo savininkas sutinka parduoti naujajam pastato savininkui žemės sklypą ar jo dalį.
- Nuomos ar panaudos teisė - kai naujasis pastato savininkas sudaro su žemės sklypo savininku žemės sklypo ar jo dalies nuomos ar panaudos sutartį ir tuo pagrindu naudojasi juo atlygintinai arba ne.
- Užstatymo teisė - kai pastatų pirkėjo ir žemės sklypo savininko susitarimu nustatoma pastatų pirkėjo teisė naudotis prie pastato esančia ir jo naudojimui reikalinga žemės sklypo dalimi.
- Kiti teisėti žemės sklypo naudojimo būdai.
Remiantis CK 6.394 straipsnio 2 dalimi, pastato pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje nėra aptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, yra negaliojanti.
Žemės Sklypo Pirkimo-Pardavimo Ypatumai
Tokiu atveju, kai yra parduodamas žemės sklypas, tačiau kartu neparduodami pastatai ar kiti statiniai, esantys jame, tai turi būti aiškiai nurodyta sutartyje. Pastatai ar kiti statiniai yra žemės sklypo, kuriame jie yra, priklausiniai, todėl, vadovaujantis CK 6.395 straipsnio 1 dalimi, žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartyje būtina aptarti nuosavybės į juos perėjimo klausimus, kadangi priešingu atveju nuosavybės teisė į šiuos pastatus pereis žemės sklypo pirkėjui.
Pardavus žemės sklypą, kuriame yra pastatų ar statinių, ir pirkimo-pardavimo sutartyje nurodant, kad nuosavybės teisė į juos neperduodama žemės sklypo pirkėjui, sutartyje turi būti aptariama, kokiomis teisėmis pastatų savininkas naudosis ta žemės sklypo dalimi, kurią užima pastatai ir kuri yra būtina jų naudojimui. To sutartyje neaptarus, pastatų savininkui nustatomas servitutas, kuriuo suteikiamos konkrečios naudojimosi žemės sklypo dalimi teisės, reikalingos pastatų eksploatavimui.
Svarbiausi Aspektai
Nors ir aptartos sąlygos sukelia skirtingas teisines pasekmes, jos yra būtinos ir jų reikia laikytis sudarant ir pasirašant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį.
Žemiau pateiktoje lentelėje apibendrinami pagrindiniai aspektai, į kuriuos būtina atkreipti dėmesį:
| Sutarties Elementas | Reikalavimai |
|---|---|
| Notaro patvirtinimas | Būtinas, priešingu atveju sutartis negalioja. |
| Registracija viešame registre | Rekomenduojama, kad sutartis galiotų prieš trečiuosius asmenis. |
| Turto perdavimo aktas | Būtinas nuosavybės teisės perėjimui. |
| Žemės sklypo savininko sutikimas | Būtinas, jei pastatas parduodamas atskirai nuo žemės. |
| Teisės į žemės sklypą | Būtina aptarti sutartyje, kokias teises į žemės sklypą įgyja pirkėjas. |
Pateikta informacija yra bendro pobūdžio, ja neturi būti remiamasi kaip galutine teisine nuomone, konsultacija ar patarimu.
tags: #pastatas #registruotas #kaip #zemes #sklypo #priklausinys