Buto pardavimo mokesčiai Lietuvoje: viskas, ką reikia žinoti

Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje išlieka aktyvi - per pirmuosius tris šių metų ketvirčius Registro centro duomenimis buvo įregistruoti 81,9 tūkst. pirkimo-pardavimo sandorių. Atsitiko taip, kad jūs nusprendėte parduoti nekilnojamąjį turtą. Parduodate savo nekilnojamąjį turtą? Ar žinote, kad gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį?

Trumpas atsakymas: Pardavus butą, priklausomai nuo situacijos, gali tekti mokėti pajamų mokestį (GPM). Jei butas buvo jūsų nuosavybė ilgiau nei 10 metų ar gyvenote jame ne mažiau kaip 2 metus, mokesčio galima išvengti.

Tačiau tam tikrais atvejais papildomi mokesčiai gali būti taikomi, todėl svarbu žinoti, kokios taisyklės galioja. Kaip gi apmokestinamos nekilnojamojo turto pajamos?

Žinoma, turto pardavimas susijęs ne tik su pajamomis, bet ir su tam tikrais mokesčiais. Konsultuodami savo klientus, mes nuolat susiduriame su jų nerimu, baime, o kartais ir pykčiu, kuomet tenka sumokėti neplanuotus mokesčius, kurie gerokai pakartina ateities planus.

Kada mokestis netaikomas?

• Jei butas priklausė jums daugiau nei 10 metų, mokėti pajamų mokesčio nereikės.
• Jei bute gyvenote bent 2 metus ir jis buvo jūsų deklaruota gyvenamoji vieta, mokesčio taip pat galima išvengti.

Už pajamas, pardavus nekilnojamąjį turtą, nereikia mokėti pajamų mokesčio, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo. Turto pardavimo pajamos neapmokestinamos, jei turtas buvo išlaikytas 10 ir daugiau metų.

Kitaip sakant, jei butą įsigijote 2007, o šiais metais norite jį parduoti, galite būti ramūs - GPM mokėti nereikės, nes butui yra jau 12 metų. Jis pora metų senesnis, nei numatytas 10 metų terminas.

Būsto pardavimo (įskaitant priskirtą žemę) pajamų mokesčio nereikia mokėti ir tuo atveju, jeigu 2 metus iki būsto pardavimo jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta, arba Europos ekonominės erdvės valstybėje esantį būstą (įskaitant priskirtą žemę), kur buvo deklaruota gyvenamoji vieta mažiau negu 2 metus, gautos pardavimo pajamos per vienerius metus buvo panaudotos kitos Europos ekonominės erdvės valstybėje, kur deklaruojamą gyvenamoji vieta, busto įsigijimui.

Jei pastaruosius 2 metus buvote registruoti ir deklaravote savo gyvenamąją vietą, tokį būstą parduodami mokesčių taip pat nemokėsite. Beje, jei nuosavybė priklauso dviem asmenims, registruotis reikia abiems.

Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje.

Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite. Tokia situacija yra labai dažna, nes būtent taip pagausėjus šeimai elgiasi tūkstančiai NT savininkų.

Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai. Jeigu gyvenamoji vieta parduodamame gyvenamajame būste buvo deklaruota trumpiau nei 2 metus, tačiau už pardavimą gautos lėšos per vienerius metus yra investuojamos į kito gyvenamojo būsto įsigijimą, kuriame taip pat deklaruojama gyvenamoji vieta, pajamos neapmokestinamos GPM.

Kada pajamų mokestis taikomas?

• Jei butas priklausė trumpiau nei 10 metų ir jame negyvenote, pajamų mokestis (15%) bus taikomas nuo gauto pelno (pardavimo kainos, atėmus pirkimo kainą ir kitus išlaidas, pvz., remonto).

Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT. GPM tarifas šiuo metu yra 15-20 proc. nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo.

GPM apskaičiuojamas: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. GPM tarifą.

Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Gautos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. tarifą, jei per kalendorinius metus jų kartu su kitomis GPMĮ 6 straipsnio 12 dalyje nurodytomis pajamomis (autoriniais atlyginimais, honorarais, MB vadovo (MB nario) už vadovavimą gautomis pajamomis, turto pardavimo, turto nuomos, kitų pajamų ne iš darbo santykių, taip pat pajamos, kurioms taikomas tik 15 proc. GPM tarifas, t. y.: individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, ligos, motinystės, tėvystės, vaiko priežiūros ir ilgalaikio darbo išmokomis), neviršijo 120 vidutinių darbo užmokesčių, 1 VDU 2021 m. dydis - 1 352,70 Eur (toliau - VDU); 2021 m. - 162324,00 Eur sumos. Viršytos pajamos apmokestinamos 20 procentų pajamų mokesčio tarifu.

Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia.

Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų. Deja, ne visada NT sandoriai yra pelningi.

Kaip Apskaičiuoti Mokestį?

Pavyzdys:

• Jūsų butas buvo įsigytas už 100 000 eurų.
• Parduodate už 150 000 eurų.
• Pelno suma: 150 000 - 100 000 = 50 000 eurų.
• Pajamų mokestis (15%): 50 000 x 15% = 7 500 eurų.

Tačiau, jei naudojotės butu kaip gyvenamąja vieta, šio mokesčio mokėti nereikės.

Pavyzdžiui2016 m. nupirktos negyvenamosios paskirties patalpos, kurios 2021 m. parduotos. Kadangi turtas neišlaikytas 10 metų, turi būti apskaičiuojamas pardavimo ir įsigijimo kainų skirtumas. Turto pirkimo kaina - 120 000 Eur. Turto pardavimo kaina - 150 000 Eur.

Išlaidoms būtina turėti patvirtinančius dokumentus, jie privalo turėti Lietuvos Respublikos buhalterinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose nustatytus apskaitos dokumentų rekvizitus. Turto įsigijimo kaina gali būti pagrindžiama galiojančiais sandoriais, užsienio vienetų ir gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.

Jei parduodate paveldėtą butą Vilniuje už 100 000 eurų, o jo rinkos vertė yra 80 000, gyventojų pajamų mokestį turėsite susimokėti nuo skirtumo - 100 000-80 000=20 000eur. Pavyzdžiui, pelnas yra 0 eurų, jei rinkos vertė yra 80 000ir pardavėte už 80 000 ar dar mažiau, mokesčių mokėti nereikia.

Ką dar reikia žinoti?

• Jei už gautas lėšas per vienerius metus įsigysite kitą gyvenamąją vietą, galima sumažinti ar išvengti mokesčio.

Mokesčių nereikia mokėti, jei už paveldėto NT pardavimą gautus pinigus panaudojate kito būsto įsigijimui per 1 metus. Tai reiškia, kad paveldėtą būstą galite parduoti ir per metus įsigyti kitą būstą ir tą įsigijimą atitinkamai deklaruoti. Tada mokėti mokesčių nuo pelno nereikia.

Jeigu parduodamame būste esate deklaravę savo gyvenamąją vietą trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nuo šio būsto pardavimo nusipirksite ir deklaruosite savo gyvenamąją vietą kitame būste, mokesčių už būsto pardavimą mokėti taip pat nereiks (taikoma tik parduodant butus, gyv. namus).

Papildomi Mokesčiai

Notaro Paslaugos

Nekilnojamojo turto sandoriai Lietuvoje turi būti patvirtinti notaro. Tai kainuoja apie 0,45-0,5% nuo turto pardavimo vertės.

Dažniausiai Pamirštamos Išlaidos Pardavus Butą Nors dauguma pardavėjų koncentruojasi į pajamų mokestį, yra ir kitų išlaidų, kurios dažnai pamirštamos. Pavyzdžiui, notaro paslaugos - privalomas žingsnis nekilnojamojo turto pardavimo procese - gali sudaryti iki 0,5% nuo parduodamo buto vertės.

Žemės Mokestis

Jei parduodate butą su žemės dalimi (pvz., butas daugiabutyje), turėsite sumokėti žemės mokestį.

Taip pat būtina įvertinti, ar bus mokamas žemės mokestis, jei parduodamas butas turi registruotą žemės dalį.

Kaip sumažinti GPM?

Jei vis dėlto Jūsų atvejis neatitinka nei vienos iš minėtų išimčių, reikėtų pagalvoti apie GPM mažinimą, kadangi įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumas dar nereiškia, jog tai grynas pelnas. Notaras rengdamas dovanojimo/paveldėjimo sutartį privalo nurodyti turto kainą, kuri, šiuo atveju, turi atitikti rinkos kainą.

Retas pagalvoja, kad tai yra svarbu ir tiesiog palieka viską tvarkyti notarui, tačiau šiuo atveju, notaras tiesiog nurodo kainą, kuri yra įrašyta NTR (nekilnojamo turto registre) išraše - Registrų Centro nustatytą vidutinę rinkos vertę. Deja, dažniausiai ši vertė neturi nieko bendro su realia rinkos verte ir yra ženkliai mažesnė.

Turto vertinimas

Rinkos vertė būna nurodyta "Registrų centre" pagal vidutine tos vietovėsobjekto kainą. Realią rinkos kainą nustato atestuoti turto vertintojai, kurie įvertiną objekto kainą pagal toje vietoje vykdomus sandorius per 1 kalendorinius metus (kartais "Registrų centro" nurodyta vertė būna dvigubai mažesnė, tad galimos įvairios spekuliacijos.). Turto vertintojai gali atlikti preliminarų ir išsamų turto vertinimą.

Preliminarūs turto vertinimai kainuoja ne taip jau ir daug - 30-50 eurų, tačiau parduodant reikės išsamaus turto vertinimo. Išrašo iš VĮ "Registrų centras" nepakaks. Atminkite, kad jei po paveldėjimo NT turtą renovavote ir tvarkėte patys ir turite tai patvirtinančius dokumentus, tos sumos skaičiuojamos kaip jūsų išlaidos ir minusuojamos iš galutinės pardavimo kainos.

Sakykime, Jūs paveldėjote butą, kurio reali rinkos vertė yra 80.000 Eur, tačiau Registro centro nustatyta vidutinė rinkos vertė yra 50.000 Eur. Kadangi tai paveldėtas butas, tikriausiai tai nėra Jūsų svajonių butas ir Jūs norėtumėte jį parduoti, o už gautus pinigus nusipirkti tai, kas labiau atitiks Jūsų poreikius. Tikslo užsidirbti neturite ir parduodate butą už realią rinkos kainą, tai yra 80.000 Eur.

Retrospektyvinis vertinimas

Ką daryti, jei neužsakėte nepriklausomo vertinimo ir dabar įsigijimo ir pardavimo kainos ženkliai skiriasi? Dažnai šią problemą galima išspręsti užsakant retrospektyvinį vertinimą. Jums reikėtų kreiptis į vertintoją su prašymu nustatyti Jūsų paveldėto/dovanoto turto vertę tą dieną, kai Jūs įgijote turtą.

Sandoris galėjo įvykti prieš keletą mėnesių arba prieš keletą metų, svarbu, kad vertintojas turėtų galimybę objektyviai nustatytą turto būklę ir atitinkamą vertę įsigijimo dieną. Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas trumpiau nei 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo.

Tačiau šį turtą paveldėjote arba gavote dovanų iš pirmos eilės giminaičių ir pardavimo metu užsisakėte retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo datai. O turto pardavimo kaina buvo tokia pat arba mažesnė už retrospektyvinio vertinimo metu nustatytą kainą.

Taip būna praėjus neilgam laiko tarpui (1-3 metams) nuo paveldėjimo datos, jei nėra labai stiprių nekilnojamojo turto kainų svyravimų. Jei parduodate paveldėtą butą su baldais ir buitine technika, kilnojamas turtas ir daiktai turėtų būti parduodami atskirai. Taip išvengsite sumaišties dėl mokesčių.

Remonto išlaidos

Jei butą pirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000? Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.

Jas pateikę mokesčių inspekcijai (jeigu reikia) galėtumėte ženkliai sumažinti mokesčiais apmokestinamą sumą. Jeigu norite parduoti Jūsų pačių pastatytą gyvenamąjį namą, tokio turto įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant namą.

Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais. Reikia sudėti visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas, neatsižvelgiant iš kokių lėšų (nuosavų ar skolintų) jos buvo apmokėtos. Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai, o tik sumokėtos paskolos dalis.

Prie neįrengto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.

Pavyzdžiui, naujos statybos, neįrengtą, 80 proc. baigtumo būstą pirkote už 130 000 Eur. Jį pilnai įrengėte, įregistravote 100 proc. baigtumą ir pardavėte už 160 000 Eur. Būsto įrengimui bei 100 proc. pridavimui išleidote 25 000 Eur. Tai grynasis pelnas bus tik 5000 Eur, nuo kurių ir turėsite mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.

Jei kasos aparato kvituose nėra visų privalomų apskaitos dokumentų rekvizitų, t. y. jeigu kasos aparato kvite rekvizitų, identifikuojančių pirkėją, nėra, tai turto (savos statybos namo ar buto) statybinių medžiagų išlaidas pagrindžiančiais dokumentais gali būti pripažįstami kasos aparato kvitai, kurie neviršija 100 Eur.

Patarimai Pardavėjams

• Konsultuokitės su specialistais: Kreipkitės į NT brokerius arba mokesčių konsultantus, kurie padės tiksliai apskaičiuoti mokesčius.
• Laikykitės įstatymų: Deklaruokite gautas pajamas VMI laiku, kad išvengtumėte papildomų baudų.
• Išsaugokite dokumentus: Išlaikykite visus su pirkimu, remontu ar pardavimu susijusius dokumentus, nes jie gali būti reikalingi pajamų apskaičiavimui.

Deklaravimas ir sumokėjimas

Nuolatinis Lietuvos gyventojas 2021 m. gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki 2022 m. gegužės 2 d. pateikdamas deklaracijos GPM311 formą. Patogiausia ir paprasčiausia užpildyti deklaracijas ir pateikti elektroniniu būdu per VMI Elektroninio deklaravimo informacinę sistemą.

Elektroninio deklaravimo sistemoje įdiegta pajamų mokesčio deklaracijos pateikimo priemonė - vedlys. Ši priemonė iš esmės pakeičia pajamų deklaravimą: vietoje įprasto deklaracijos formos užpildymo bus paprastesnis deklaravimo procesas klausimų ir atsakymų principu.

Jeigu gyventojas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas gavo už bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklausiusį turtą, tai laikoma, kad tokios pajamos yra gautos abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis, jeigu vedybų sutartimi nenustatyta kitaip. Todėl kiekvienas iš sutuoktinių deklaruoja jam priklausančią nekilnojamojo turto pardavimo pajamų dalį bei sumoka apskaičiuotą mokėtiną pajamų mokestį.

Apskaičiuotas ir deklaruotas 2021 m. metinėje pajamų deklaracijoje GPM311 pajamų mokestis turi būti sumokėtas į VMI biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą iki 2022 m. gegužės 2 dienos.

Nuolatinis Lietuvos gyventojas einamaisiais metais gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki sekančių metų gegužės 2 d.

Jei esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo turi deklaruoti per 30 kalendorinių dienų.

Svarbu! Nuo 2020 liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui.

Mokesčiai Užsienyje Gyvenantiems Asmenims

Jei esate išvykęs iš Lietuvos ir parduodate butą, mokesčių mokėjimas ir deklaravimas gali būti sudėtingesnis. Lietuvoje pajamų mokestis taikomas nepriklausomai nuo to, ar gyvenate šalyje, tačiau gali tekti susidurti su dvigubo apmokestinimo problema.

Tam, kad išvengtumėte papildomų išlaidų, svarbu patikrinti, ar tarp Lietuvos ir jūsų gyvenamosios šalies galioja dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartis. Jei taip, galite deklaruoti pajamas tik Lietuvoje arba pasinaudoti lengvatomis.

Be to, užsieniečiai ar Lietuvoje neregistruoti gyventojai privalo pateikti VMI papildomus dokumentus, įrodančius jų turtines teises. Šiuo atveju verta pasitelkti mokesčių konsultantus, kad išvengtumėte galimų nesusipratimų su valstybinėmis institucijomis.

Išvados

Parduodant butą Lietuvoje, svarbu žinoti, kokie mokesčiai taikomi ir kaip jų išvengti. Jei turtas priklausė ilgiau nei 10 metų arba jame gyvenote daugiau nei 2 metus, GPM mokėti nereikės. Tačiau, jei tenka mokėti, svarbu žinoti, kaip apskaičiuoti pelną ir kokias išlaidas galima atimti. Konsultacija su specialistais padės išvengti klaidų ir užtikrinti sklandų pardavimo procesą.

tags: #pardaviau #buta #ar #reikia #deklaruoti