Pakartotinis Turto Vertinimas: Kas Tai, Kada Reikia ir Kaip Vyksta

Turto vertinimas - tai procesas, kurio metu įvertinama reali turto vertė. Perkant senos statybos būstą, o kartais ir naujos, be turto vertinimo apsieiti nepavyks. Šiame straipsnyje aptarsime, ką daryti, jei perkate butą, o turto vertinimas yra mažesnis nei sutarta kaina, kokie mokesčiai taikomi paveldėto turto pardavimo atveju ir kaip išvengti klaidų.

Kas Yra Turto Vertinimas?

Nusprendus imti būsto paskolą, dažniausiai reikia įvertinti įkeičiamą turtą ir nustatyti jo rinkos vertę.

„Nekilnojamojo turto vertinimas yra vienas svarbiausių etapų, padedantis sužinoti, ar nepermokėsite už perkamą būstą, ar kaina, kurios prašo pardavėjas, atitinka realią rinkos vertę.

Perkant būstą su paskolą, reikia turėti būsto vertinimą, atitinkantį tam tikrus standartus ir atliktą kvalifikuotų turto vertintojų.

Įkeičiant nekilnojamąjį turtą, ne visada prireikia išorinio vertinimo - gana dažnai kreditorius pats nustato kriterijus, kuriais atvejais reikia išorinio vertinimo, o kuriais kreditorius gali turto vertę nustatyti atlikdamas vidinį vertinimą, t.

Kaip Nustatoma Buto Vertė?

Pagal turto vertinimo metodiką, yra trys pagrindiniai metodai, kuriais galima įvertinti turtą:

• Lyginamasis metodas: Šiuo metodu ieškoma panašių pardavimo sandorių. Pavyzdžiui, jeigu turime dviejų kambarių butą Žirmūnuose, tai ieškome panašių įvykusių sandorių. Kad būtų panašus buto plotas, aukštas, būklė. Tokiu būdu nustatoma to buto vertė.
• Išlaidų kaštų vertinimas: Kai vertė nustatoma pagal atkuriamuosius kaštus.
• Pajamų metodas: Kuris prognozuoja pinigų srautus. Tai čia daugiau komerciniam turtui. Bet labai dažnai būna, kai vertė nustatoma metodų kombinacija.

Turto vertintojai nevertina baldų ir buitinės technikos, esančios bute ar name. Tai yra kilnojamasis turtas, o vertinamas yra nekilnojamasis turtas.

Vertintojas, atėjęs į butą, žiūri labai paprastai: grindys, sienos, lubos, durys, langai, komunikacijos, inžinierijos sistemos.

Ką Vertina Turto Vertintojas?

Esminis dalykas, į ką vertintojas atsižvelgia vertindamas butą - vieta.

Toliau - kiti, mažiau svarbūs nei vieta, bet taip pat reikšmingi veiksniai: statybos metai, baigtumas, pastato konstrukcija, buto suplanavimas, statybinės ir apdailos medžiagos, komunikacijos, technologinė įranga, buto aukštas, butų skaičius name ir laiptinėje, langų orientacija ir vaizdas pro juos, automobilio laikymo galimybė - garažas, antžeminė ar požeminė automobilių stovėjimo aikštelė.

Taip pat atsižvelgiama, ar yra sandėliukas, terasa, balkonai. Svarbus patogus susisiekimas, kaimynystė, statytojas/investuotojas ir generalinis rangovas, ekonominė šalies ir pasaulio situacija ir t.t.

Kiekvienas veiksnys didina arba mažina buto patrauklumą, galimybę jį parduoti bei - buto vertę.

Kiekvienu konkrečiu atveju vertintojas atsižvelgia į visas buto savybių sudedamąsias - tiek fizines-apčiuopiamas, tiek jausmines-emocines, ir nustato buto vertę.

Kas Mažina Turto Vertę?

Buto būklė vertinant turi didelę reikšmę.

Jei butas aplietas ar po gaisro, vertintojas, nustatydamas turto vertę, į tai atsižvelgia ir kiekvienu konkrečiu atveju priima sprendimą dėl buto vertės.

Jei butai buvo pirkti su paskola, savininkai privalomai apdraudžia įsigytus butus, ir dažniausiai draudimai padengia remonto išlaidas, ir butai parduodami jau suremontuoti.

Tuo atveju, kai butai parduodami su akivaizdžiais trūkumais, apliejimais, po gaisro ar kitais, tada buto kaina gali sumažėti ir 20 proc.

Buvo atvejų, kai reikėjo keisti ne tik buto apdailą, bet ir duris bei langus, tai buto kaina mažėjo iki 35 proc.

Dažniausiai dėl trūkumų, esančių bute, kaina mažinama 10 proc.

Ką Daryti, Jei Turto Vertinimas Mažesnis Nei Kaina?

Neretai turto vertė būna žemesnė nei turto kaina.

Kaina yra pinigų suma, sutarta arba pasiūlyta, šalių už tą turtą. O rinkos vertė yra apskaičiuota pinigų suma už tą turtą apžiūros dieną.

Jeigu pardavėjas ir pirkėjas pasirašo preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir tik tuomet daromas turto vertinimas, tokiais atvejais, pasak turto vertinimo ekspertės, dažnai sutartyje įrašomas punktas, kad pirkėjas neįsipareigoja įsigyti turto, jei jo vertė bus žemesnė nei turto kaina.

Tai leidžia pirkėjui nutraukti sandorį be baudų.

Jeigu norima kaina bus daug aukštesnė nei reali turto vertė, butą parduoti bus sunkiau.

Tokiu atveju, jums teks susitaikyti, kad šio konkretaus būsto įsigijimui reikės skirti daugiau nuosavų lėšų - padengti realios turto vertės ir savininko prašomos sumos skirtumą.

Paveldėto Turto Pardavimas

Paveldėto nekilnojamojo turto pardavimui nėra jokių specialių terminų ar laiko limitų.

Parduoti galima tiek iš karto, tiek po metų, dešimties ar daugiau. Tik svarbu prisiminti, kad pardavimas galimas ne anksčiau, nei gausite NT paveldėjimo teisės liudijimą ir įregistruosite turtą kaip savo nuosavybę.

Kol jis jums oficialiai dar nepriklauso, parduoti paveldėtą turtą negalima.

Paveldėto Turto Mokestis: Kada Jis Taikomas?

Paveldimo turto mokestis - tai mokestinė prievolė atsirandanti tuomet, kai paveldite turtą iš antros eilės ir tolimesnių giminaičių ar iš visai svetimų asmenų.

Šis mokestis mokamas paveldimo turto priėmimo metu.

Mokesčio Apskaičiavimas ir Tarifai

Paveldimo turto mokestį apskaičiuoti suteikta pareiga paveldėjimo dokumentus išduodantiems notarams.

Šis mokestis apskaičiuojamas pagal notarams pateiktus paveldimo turto įvertinimo duomenis.

Mokestis apskaičiuojamas nuo paveldimo turto apmokestinamosios vertės (70 proc. viso turto vertės) taikant tokius tarifus:

• Kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė mažesnė kaip 150 tūkst. eurų - 5 proc. taikomas tarifas.
• Kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė didesnė kaip 150 tūkst. eurų - 10 proc. tarifas.

Taikomos Lengvatos bei Išimtys

Mokesčiu neapmokestinama:

• Iš pirmos eilės giminaičių paveldimas turtas;
• Paveldimo turto apmokestinamoji vertė, neviršijanti 3 000 eurų.

Savivaldybės taryba gali atidėti mokesčio sumokėjimo terminus ne ilgesniam kaip vienerių metų laikotarpiui po paveldėjimo teisės liudijimo išdavimo.

Savivaldybės taryba savo biudžeto sąskaita turi teisę gyventojams mažinti mokestį arba visai nuo jo atleisti.

Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)

Po nekilnojamojo turto pardavimo gautam pelnui apmokestinti taikomas 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, aukščiau paminėtas sumas viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifą.

Taikomos Lengvatos ir Išimtys:

• Kai paveldėtas turtas parduodamas už tokią pat kainą, kaip ir įgytas paveldėjimo metu. Jei nekilnojamas turtas paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių ir paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas, tai galima pardavimo metu atlikti retrospektyvinį vertinimą paveldėjimo datai. Tokiu atveju GPM skaičiuojamas nuo pardavimo ir įvertinimo kainų skirtumo;
• Kai paveldėtas turtas yra jūsų nuosavybė ne trumpiau kaip 10 metų. Nuo 2026 m. sausio mėn. 1 d. šis terminas trumpinamas iki 5 metų.
• Kai ne trumpiau kaip 2 pastaruosius metus tai yra jūsų deklaruota gyvenamoji vieta ir iš jos nesate išsideklaravęs iki pardavimo momento;
• Kai paveldėtas turtas yra jūsų deklaruota gyvenamoji vieta trumpiau nei 2 metai, bet per vienerius metus nuo pardavimo įsigyjate ir deklaruojate kitą gyvenamąją vietą;
• Kai nekilnojamas turtas parduodamas už mažesnę sumą, nei nustatyta vertė paveldėjimo metu.

Verta atkreipti dėmesį, kad jei nekilnojamąjį turtą paveldėjo ne vienas žmogus, o, pavyzdžiui, du sutuoktiniai, deklaruoti gyvenamąją vietą reikia abiem. Antraip pardavimo atveju gali susiklostyti situacija, kai vienas jų GPM nemokės, o kitam teks tai daryti.

Mokesčių Pavyzdys

15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT.

Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia.

Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.

Sandoriai Be Paskolos

Registrų centro duomenimis, būsto pirkimo-pardavimo sandorių už nuosavas lėšas dalis Lietuvoje 2020 m. buvo 57,2 proc., 1,1 proc. p. didesnė nei 2019 metais.

Statistika rodo, kad dažniau nuosavomis lėšomis perkami naujos statybos būstai. Vis dėlto, anot A. Šapokos, pasitaiko atvejų, kai sandorio be paskolos reikalauja ir pats turto pardavėjas.

Motyvai, kodėl pardavėjai antrinėje rinkoje gali prašyti pirkti be paskolos, o savais pinigais, anot Š. Taručio, yra dvi. Tarkime, pardavėjas už savo turtą nori (ir gali) gauti 100 tūkst. eurų, tačiau aplink daug sandorių per paskutinius 3 mėn. neįvyko, o paskutinių sandorių kainos siekia apie 80 tūkst. eurų.

Iš kitos pusės, perkant su banko finansavimu reikalinga gausybė procedūrų, kurios užtrunka apie mėnesį, o - vėlgi - tokioje dinamiškoje rinkoje niekas nenori prarasti laiko.

Rizikos Perkant NT

Būtent grynaisiais pinigais vykdant sandorius dažniau pasitaiko sukčiavimo atvejų, pavyzdžiui, pirkėjas perdavė avansą, tačiau jis nebuvo tinkamai raštu aprašytas ar netgi tarpininkas neperduoda turto savininkui. Ir kiek tenka girdėti - tokių situacijų pasitaiko gana dažnai.

Be to, grynųjų nėra saugu tiesiog laikyti - vagystės ar gaisro atveju dažnai viso gyvenimo santaupos gali tiesiog dingti.

tags: #pakartotinis #turto #vertinimas