Turto vertinimas yra procesas, kai siekiama nustatyti objekto rinkos vertę įvairiais tikslais: pardavimui, nuomai, paskolos gavimui, mokestinių įsipareigojimų vykdymui ir kt. Turto vertinimas - tai turto vertės nustatymas pagal atitinkamą turto arba verslo vertinimo metodą.
Gali būti vertinamas nekilnojamasis turtas, verslas, transporto priemonės, pramonės įranga, bendrovių akcijos, prekių ženklai, turtinės teisės ir kitas turtas. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip vyksta turto vertinimas, koks yra jo procesas, ir kokias turto rūšis vertiname mes, įmonė - Uždaroji akcinė bendrovė „MARLEKSA“.
Turto vertinimo procesas
Taigi, kaip vyksta turto vertinimas? Turto vertinimas pradedamas gavus užsakovo prašymą įvertinti turtą. Suformuojama užduotis, identifikuojamas vertinamas objektas ir užregistruojamas užsakymas.
Sutarties pasirašymas
Su užsakovu / klientu pasirašoma sutartis.
Dokumentų rinkimas ir analizė
Turto vertintojas pradeda darbą nuo dokumentų rinkimo ir analizės. Vertintojas privalo surinkti informaciją apie turtą, įskaitant teisinius, techninius ir ekonominius duomenis. Pavyzdžiui, jei kalbame apie nekilnojamojo turto vertinimą, reikia pateikti nekilnojamojo turto Registrų Centro išrašą, ir, priklausomai nuo vertinamo turto tipo, kitus dokumentus - žemės sklypo planą, pastatų kadastrinių matavimų bylą, esant poreikiui - statybos leidimą, statybos projektą, nuomos sutartis ir kt.
Turto būklės vertinimas
Sekantis žingsnis - įsitikinimas apie turto egzistavimą ir jo būklės įvertinimas. Vertintojas apžiūri objektą gyvai, įvertina fizinę būklę, vietos privalumus ir trūkumus, atlieka fotofiksaciją. Svarbu paminėti, kad vertinimo procese atsižvelgiama į objekto buvimo vietą, dydį, naudojimo paskirtį, technines charakteristikas, pvz., statybos metus, konstrukcijas ir kitus parametrus.
Rinkos analizė ir skaičiavimai
Kitas svarbus turto vertinimo etapas - rinkos analizė. Vertintojas lygina vertinamą turtą su kuo panašesniais į jį objektais rinkoje. Analizuojama pasiūla ir Registrų Centre registruoti paskutinio laikotarpio pardavimo sandoriai, jei reikia - nuomos kainos ir kiti svarbūs rinkos veiksniai. Rinkos analizė padeda nustatyti realią turto vertę pagal dabartinę rinkos situaciją.
Galiausiai atliekami turto rinkos vertės skaičiavimai, pagrįsti LR Turto ir Verslo vertinimo pagrindų įstatymu ir Turto ir Verslo vertinimo metodika. Suformuojama išvada apie turto rinkos vertę.
Turto vertinimo 3 svarbiausi metodai - lyginamasis, išlaidų ir pajamų (visada taikomi bent 2 iš jų). Lyginamuoju metodu turto vertė nustatoma jį pagal ekonomines, technines ir kitas savybes lyginant su analogiškais turtiniais objektais, kurių kaina turto vertintojui žinoma. Vertinimui surenkama informacija apie ne mažiau kaip trijų analogiško turto sandorių kainas per paskutinius 12 mėnesių.
Išlaidų metodu vertinamas turtas, kuris rinkoje parduodamas retai; turto vertė nustatoma kaip visų jo įsigijimo (ar sukūrimo) ir pagerinimo išlaidų suma atsižvelgiant į jo nusidėvėjimą.
Ataskaitos parengimas
Vertinimo procesas baigiasi ataskaitos parengimu ir jos pateikimu klientui.
Nekilnojamojo turto vertinimo proceso sklandumui užtikrinti, labai svarbu pasirūpinti reikiamais dokumentais. Svarbiausi dokumentai - identifikaciniai, iš kurių būtų galima nustatyti turto savininkus, turto dydį, išsidėstymą bei adresą. Jeigu yra vertinamas butas, svarbu turėti ir kadastrinių matavimų bylą.
Ataskaitos paruošimas užtrunka nuo 2-4 d.d priklausomai nuo vertinamo turto apimties, vertinimo tikslo ir sudėtingumo. Taip pat, būna atvejų, kai turto vertinimui reikalingi dokumentai yra netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tokiu atveju jų suradimas ar sudarymas gali trukti iki 20d.
Turto vertintojai nevertina baldų ir buitinės technikos, esančios vertinamame būste.
Žemėtvarka ir nekilnojamojo turto vertinimas VDU ŽŪA
Kaip nustatyti preliminarią turto vertę savarankiškai?
Jei norite parduoti savo NT, pakaks ir paprasto turto vertinimo iš viešai prieinamų šaltinių. Jeigu turtą parduodate, tuomet užteks ir paprasto turto vertinimo.
Jei norite parduoti savo sklypą, butą ar namą, teks atlikti savo turto vertės analizę. Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose pabandykite paieškoti parduodamų butų ar namų, esančių šalia jūsų arba analogiškoje vietoje. Turėkite omenyje, kad namas Vilniaus rajone bus kur kas brangesnis, nei namas Kupiškio rajone. Jei būsto kvadratūra nelabai panaši, skaičiuokite vieno kvadrato kainą. Tai vienas iš objektyviausių būdų vertinti nekilnojamąjį turtą.
Pavyzdžiui, panašus namas tame pačiame kaime parduodamas už 50 000 eurų. Jo plotas - 150 kv. m. vadinasi vieno kvadratinio metro kaina - 50 000 : 150 = 333,33 euro už kv. m. Jei jūsų namas yra 250 kvadratinių metrų, tai už jį galite prašyti 333,33 x 250 = 83 333 eurų.
Taip pat turėkite omenyje, kad kuo kvadratūra didesnė, tuo įrengimo kaina už 1 kv. m dažniausiai būna mažesnė, dėl to reiktų objektyviai įvertinti savo pageidaujamą galutinę kainą. Gautą sumą suapvalinkite, bet tik įvertinę kitus kriterijus. Jei jūs namas yra ekonomiškas, šildomas šiuolaikiškomis sistemomis, galima drąsiai pridėti tūkstantį kitą. Jei namas yra šalia parduotuvės, darželio, mokyklos ar kitų socialinės traukos objektų - taip pat kaina gali didėti.
Jei turite butą daugiabučių kvartale, galima patikrinti, už kiek buvo parduoti panašios kvadratūros butai jūsų kaimynystėje. Yra keli interneto portalai, siūlantys už pinigus nusipirkti duomenis apie šalia vykusius NT sandorius, ir taip galite nustatyti preliminarią vertę, matydami REALIUS kaimynų pardavimus.
Pavyzdys: Butas Vilniuje S. Stanevičiaus g., 67m2,reikalingas remontas, kaina 55 000eur. Jei Jūsų butas toje pačioje gatvėje ir visiškai sutvarkytas, remontas kainavo apie 30 000eur., tai prašyti galima apie 85 000-95 000eur.
Kai analizuosite skelbimus ir sandorius atkreipkite dėmesį į laiką. Jei NT objektas pardavinėjamas ilgai, reiškia kaina užkelta.
Rekomenduoju atlikti turto vertės analizę remiantis NT skelbimais. Iškėlę svarbiausius NT kriterijus, ieškokite butų ar namų kuo labiau atitinkančių Jūsų turimam būstui, pagal svarbiausius kriterijus. Atkreipkite dėmesį ir į skelbimų patalpinimo laiką. Jeigu matote, kad skelbimas seniai patalpintas ir vis dar aktyvus, kas gali reikšti, kad būstas pardavinėjamas ilgai, galite daryti išvadą, kad nustatyta būsto kaina yra per didelė.
Jei turto vertinimas reikalingas politiko deklaracijai, bankui ar kitai oficialiai institucijai, reikalingas profesionalus turto vertinimas, kurį atlieka turto vertintojai. Jis kainuoja 30-200 eurų priklausomai nuo to, ar reikia detalaus, ar pakanka bendrojo.
Turto vertinimą gali atlikti ir profesionalūs turto vertintojai. NT brokeriai retai kada patys vertina turtą, tačiau paprastai turime nemažai partnerių, kurie tuo užsiima. Brokeris visada pasakys, kiek realiai galite gauti ir kur gali kilti problemų parduodant NT brangiau, nei rinkos vertė.
Taigi, prieš bankui teikiant paskolą, jis turi įvertinti ar paskolos gavėjui tapus nemokiam, bankas pardavęs įkeistą turtą, galės padengti patirtas sandorio išlaidas.
Kada reikalingas turto vertinimas?
Turto vertinimas dažniausiai atliekamas perkant, parduodant, nuomojant, keičiant, dovanojant, paveldint, apdraudžiant, deklaruojant turtą, įkeičiant jį bankams ir kitoms finansų institucijoms, nustatant jo apmokestinamąją vertę, parduodant iš varžytynių, įnešant kaip turtinį įnašą į bendrovių kapitalą, finansinės apskaitos tikslais, bylinėjantis teismuose.
Turto vertinimas yra būtinas tiems, kurie planuoja įsigyti būstą, skolinantis pinigų iš banko. Turto vertinimas bankui padeda nustatyti, kokią pinigų sumą ir kokiomis sąlygomis skolinti bei įvertinti pinigų skolinimo riziką, paskolos gavėjui tapus nemokiam.
Nekilnojamasis turtas visais laikais buvo ir yra puiki investicija, todėl, kad jo vertė sąlyginai nekrenta. Tinkamas paveldėto nekilnojamojo turto vertės nustatymas yra svarbi testamento tvirtinimo dalis, nes turtas negali būti paskirstytas, kol nėra žinoma jo vertė.
Jeigu paveldėjote arba jums buvo padovanotas nekilnojamasis turtas ir neatlikote turto vertinimo, notaras, tvarkydamas jūsų nuosavybės dokumentus įprastai užfiksuoja turto vertę, remdamasis vidutinės rinkos vertės duomenimis. Deja, bet dėl neatliktos išsamios turto vertinimo analizės, vidutinė rinkos vertė paprastai neatitinka realios individualios nekilnojamojo turto rinkos kainos.
Nekilnojamojo turto vertė nuolatos keičiasi. Tai viena iš priežasčių, dėl ko turto vertintojo pažyma galioja vos 3-5 mėnesius.
Pagrindiniai turto vertę įtakojantys veiksniai
- Namo dydis ir vieta - žmonės vertina naudingojo ploto dydį, miegamųjų, vonios kambarių skaičių.
- Nekilnojamojo turto būklė - prižiūrėtas ir išlaikytas būsto vidus ar išorė tikrai padidins nekilnojamojo turto vertę.
- O jeigu būstui įmanoma atlikti korekcijų - išplėsti, pastatyti priestatą ar pan.
Paveldėto turto valdymas ir vertinimas gali sukelti papildomų iššūkių, ypač jeigu turto teisės yra neaiškios arba yra keli paveldėtojai.
Savarankiškas turto vertinimas gali būti klaidingas ir nustačius per didelę turto kainą, tai gali atbaidyti pirkėjus. Kitu atveju, nustačius per žemą turto kainą, sandoris Jums gali būti nenaudingas.
Įmonės MARLEKSA siūlomos paslaugos
MARLEKSA yra patikima turto vertinimo paslaugų tiekėja, galinti profesionaliai įvertinti įvairiausius objektus. Įmonė siūlo šias paslaugas:
- Nekilnojamojo turto vertinimas: butai, individualūs gyvenamieji namai, komercinės patalpos, pastatai, žemės sklypai, inžineriniai tinklai ir statiniai, lėktuvai, laivai.
- Žemės sklypų vertinimas: visų paskirčių žemės sklypai: gyvenamosios, komercinės, žemės ūkio ir kt.
- Miško vertinimas: miško vertinimas atliekamas atsižvelgiant į medieną: medžių rūšis, amžių, tūrį.
- Specifinio turto vertinimas: įvairiausi objektai, pvz., vandens telkiniai, bažnyčios, saulės jėgainės, biologinis turtas ir kt.
- Kilnojamojo turto vertinimas: transporto priemonės (lengvieji automobiliai, komercinis transportas, statybinė, miško, žemės ūkio technika), įrengimai, staklės ir kt.
- Verslo vertinimas: įmonės, akcijos, prekės ženklai ir kt.
- Nekilnojamojo turto nuomos rinkos vertės nustatymas: tai naudinga paslauga tiems, kurie siekia nustatyti realią savo turto nuomos rinkos kainą arba turi ją pagrįsti teisminiame ginče.
- Mokestinės vertės tikslinimas: paslauga, skirta tikslinti mokestinę turto vertę apskaičiuojant mokesčius.
MARLEKSA yra pasirengusi padėti įvertinti visų rūšių turtą nepriklausomai nuo jo tipo - nuo butų iki miškų, transporto priemonių, įrengimų ar verslo.
Jeigu jums reikalinga išsami turto vertinimo ataskaita arba nenutuokiate, kiek vertas paveldėtas būstas - susisiekite nemokamai konsultacijai dėl retrospektyvinio nekilnojamojo ar kilnojamojo turto vertinimo.
Reikia pagalbos? Mielai Jums padėsiu. Drąsiai kreipkitės telefonu +370 (679) 78 929 , el.
tags: #pagal #ka #vertinamas #turtas