Komercinių patalpų padalijimas į atskirus objektus: tvarka ir reikalavimai Lietuvoje

Pastaruoju metu Lietuvoje pastebima tendencija, kad perkamo būsto plotas mažėja. Registrų centro duomenys rodo, kad per pastarąjį dešimtmetį bet kokio kambarių skaičiaus perkamų butų vidutinis plotas sumažėjo 11,5 proc. - nuo 58,6 kv. m iki 51,9 kv. m. Todėl šiame straipsnyje aptarsime, kaip įteisinti buto padalijimą į du atskirus butus, atsižvelgiant į teisinius reikalavimus ir specialistų nuomones. Norint padalinti butą į du atskirus butus, svarbu atsižvelgti į teisinius reikalavimus ir praktinius aspektus.

Buto padalijimo galimybės ir reikalavimai

Teisiniai Aspektai ir Leidimai

Tokios pertvarkos leidžiamos tik tada, kai atitvaromis galima atskirti plotą, kuris yra ne mažesnis negu nustatytas minimalus naudingasis buto plotas, tenkantis vienam asmeniui, ir kur galima įrengti atskirą įėjimą iš laiptų aikštelės ar lauko arba įrengti atskirus laiptus (liftą) pastato išorėje, papildomą vonią, tualetą arba patalpą atskiram dušui ir tualetui. Jei viso šito nėra, teisiškai tai ne atskiras butas, o tik buto, kuris priklauso keliems savininkams, dalis.

Norint padalinti esamą vieno buto gyvenamąjį namą į du butus, reikia padaryti pastato kapitalinio remonto projektą, kuriame bus numatytas padalinimas į du butus. Tuo tarpu norint iš vieno buto gyvenamojo namo padalinti į tris butus, be statinio projekto padalinimui, reikalinga keisti žemės paskirtį į daugiabučių paskirties žemę.

Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) prie Aplinkos ministerijos atstovės viešiesiems ryšiams Vidos Aliukonienės teigimu, „keisti pastato viduje esančias atitvaras - nelaikančias konstrukcijas, projektuoti papildomas buto patalpas ar įrangą leidžiama, jei jų įrengimas nesumažins gyvenamosios erdvės labiau, negu nustatyta reikalavimuose, o naujai suplanuotos patalpos bus ne mažesnės negu jau minėti minimalūs patalpų dydžiai, nesumažės insoliacija, nepablogės vėdinimo, šildymo, dirbtinės apšvietos bei garso izoliacijos rodikliai“.

Vonioje ir tualete sanitarinių prietaisų įrengimo vietą taip pat galima keisti, tačiau „jei perprojektuojant patalpas vonios ir tualeto kambarių negalima įrengti virš kituose aukštuose esančių šios paskirties patalpų, jas leidžiama įrengti virš kitos paskirties patalpų, bet nuotekų vamzdžiai turi būti klojami virš perdangos, o prisijungiant prie pastate esančių stovų būtina užtikrinti, kad nuotekos nepratekės, nekils mikrobiologinės taršos pavojus, nepadidės triukšmo lygis, o į kitas patalpas nesklis nemalonūs kvapai“.

Žurnalui “Investuok” VTPSI atstovė aiškino, kad norint padalinti butą į du ar daugiau atskirų butų, nepakanka atskirti šilumos, vandens, elektros energijos tiekimą ir įrengti atskirus apskaitos prietaisus. Jei patalpų paskirtis keičiama, savininkas turi pateikti daugumos pastato bendraturčių pritarimą bei projektą, parengtą ir suderintą įstatymų nustatyta tvarka, taip pat gauti savivaldybės leidimą, o visi paskirties keitimo projektai turi būti derinami su pastatus administruojančiomis įmonėmis.

Tačiau tam tikrų reikalavimų turi būti paisoma ir tada, kai pertvarkomas butas. Jei patalpos, kurių statusą norima keisti, neatitinka pageidaujamos paskirties patalpoms, pavyzdžiui, gyvenamosioms, keliamų reikalavimų, leidimas nebus išduotas, o jei visuomeninės paskirties pastatas ar jo dalis statybos metu arba vėliau kažkokiu būdu vis dėlto virto gyvenamuoju, tai jau yra „esminių statinio projekto ir teritorijų planavimo dokumentų sprendimas“.

Pasak pašnekovės, jei pastatai ar patalpos naudojamos ne pagal paskirtį, kuri nustatyta tvarka įregistruota, galima užsitraukti ir administracinę atsakomybę: savivaldybių adminsitracijos gali bausti už statinių naudojimo tvarkos pažeidimus.

„Norėdami sužinoti, ar jus sudominusi patalpa registruota kaip butas, galite užsisakyti Nekilnojamojo turto registro išrašą pagal nurodytą turto adresą. O dar paprasčiau - paprašyti pardavėjo pateikti tokį dokumentą“, - žurnale “Investuok” pataria V. Aliukonienė.

V. Aliukonienė pabrėžia, kad baigus pertvarkymus, kuriems buvo išduotas leidimas, Registrų centrui su prašymu įregistruoti naują nekilnojamąjį objektą pateikiama buto kadastro duomenų byla ir deklaracija apie statybos užbaigimą, patvirtinta VTPSI.

Paminėtina, kad visai neseniai - 2006 m. gegužės 5 d. įsigaliojo statybos techninio reglamento STR 1.07.01:2002 „Statybos leidimas“ pakeitimai, kuriais patikslinta, jog formuojant naujus kadastro objektus statinio (patalpos) padalinimo, atidalinimo, sujungimo ar amalgamacijos būdu, kai šiais atvejais nereikia atlikti jokių statybos darbų arba atliekamas tik paprastasis remontas, statybos leidimas yra neprivalomas.

Papildžius minėtą reglamentą nebeliko neaiškumų nei pastatų ar patalpų savininkams, nei statybos leidimus išduodančioms institucijoms, nei institucijoms, dalyvaujančioms pastatų pripažinime tinkamais naudoti, nes performuojant registre įregistruotus nekilnojamuosius daiktus į naujus nekilnojamuosius daiktus padalinimo, atidalinimo, sujungimo ar amalgamacijos būdu, kai nereikia atlikti jokių statybos darbų arba atliekamas tik paprastasis remontas, statybos leidimas yra neprivalomas.

Kada Reikalingas Projektas ir Leidimas?

Kol pastatas priklauso vienam savininkui, klausimų nekyla. Tačiau gali būti atvejų, kad pastatą, pavyzdžiui, kepyklą su konditerijos parduotuve pasistatęs savininkas vėliau nusprendžia kepyklos ir konditerijos parduotuvės patalpas įregistruoti kaip du atskirus objektus ir parduotuvės patalpas parduoti. Arba draugai dviese pasistato gyvenamąjį namą ir registre įregistruojami kaip namo bendrasavininkiai, bet vėliau nusprendžia namą pasidalinti ir įregistruoti du butus. Gali būti ir priešinga situacija, kai vienas asmuo nusiperka kelis butus ar patalpas ir nori juos sujungti bei įregistruoti registre kaip vieną objektą. Arba kai biuro savininkas sutinka parduoti vieną kabinetą kaimyninio biuro savininkui, kad šis galėtų pasididinti savo biurą, tai yra, norima atlikti amalgamaciją (atidalinti vieno nekilnojamojo daikto dalį nesuformuojant atskiro nekilnojamojo daikto ir sujungti ją su greta esančiu nekilnojamuoju daiktu).

Tokiais atvejais savininkams neretai kyla klausimų, ar būtina rengti projektą ir gauti statybos leidimą, tai yra, kokius formalius veiksmus reikia atlikti. Atsakymas į šį klausimą priklauso nuo to, ar įregistruotų daiktų performavimui į naujus daiktus reikalingas pastatų (patalpų) rekonstravimas arba kapitalinis remontas. Turi būti suformuojami ir registre įregistruojami nauji daiktai (vietoj gyvenamojo namo atsiranda du butai, vietoj kelių butų atsiranda vienas butas arba vietoj dviejų 100 m2 ploto biurų atsiranda 80 m2 ir 120 m2 ploto biurai ir pan.).

Naujai suformuoti daiktai (pastatai, patalpos) ir jų savininkai įregistruojami registre. Taigi, pastaruoju atveju nebereikia kreiptis dėl projektavimo sąlygų sąvado, rengti projekto, nereikalingas ir statybos leidimas. Kreiptis į registrą dėl duomenų atitinkamo pakeitimo.

Minimalūs Ploto Reikalavimai

Svarbu atkreipti dėmesį į minimalius ploto reikalavimus, galiojančius daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose projektuojamiems butams:

Be to, gyvenamosios paskirties pastatams keliami didesni negu negyvenamosioms natūralaus apšvietimo, automobilių statymo, garso izoliacijos reikalavimai.

Pasak Aplinkos ministerijos Statybos ir būsto departamento Statybos normavimo skyriaus vedėjo Dangyro Žukausko, senieji bendrabučiai, virstantys butais ir studijomis, buvo priskirti gyvenamosios paskirties pastatams, todėl „jiems taikomi tokie patys projektavimo reikalavimai kaip ir daugiabučiams gyvenamiesiems namams“.

Pasak jo, nuo 2009 m. balandžio daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose projektuojamiems butams galiojantys minimalūs ploto reikalavimai yra tokie: naudingasis plotas, tenkantis vienam žmogui - 14 kv. m, vonios su tualetu plotas - 4 kv. m, bent vieno kambario bute plotas - 16 kv. m.

Tai reiškia, kad butas, kuriame yra tik vonios ir vienas gyvenamasis kambarys, turėtų būti bent 20 kv. m ploto.

Komunikacijų atskyrimas ir apskaita

Atskiriant butus, būtina atskirti komunikacijas ir jų apskaitą. Tai apima vandens, elektros ir šildymo sistemas. Kiekvienas butas turi turėti atskirus skaitiklius, kad būtų galima tiksliai apskaičiuoti suvartojimą. Šis procesas turėtų būti įtrauktas į kapitalinio remonto projektą.

Specialistų nuomonės ir patarimai

NT ekspertai atkreipia dėmesį, kad mini butais dažniausiai tampa padalytos didelės patalpos, kurios nebūtinai yra gyvenamosios paskirties, o jų plotas dažniausiai svyruoja nuo vos 12 kv. m iki maždaug 20 kv. m.

Bendrovės „Citus“ analitikė Laura Markevičiūtė teigia, kad neretai mini butais tampa visai ne butai ar kitokie būstai, skirti gyvenimui. Tokie būstai paprastai yra orientuoti į trumpalaikę nuomą arba skirti investicijai, kurios tikslas tas pats - trumpalaikė nuoma. Žmonės, besinuomojantys tokius butus, jiems kelia labai žemus reikalavimus.

Svarbu: tokioms patalpoms galioja didesni nekilnojamojo turto mokesčiai, o parduoti tokį būstą gali būti sunkiau, nes tam tikra prasme tai yra gudravimas, dėl kurio galų gale nukenčia pirkėjas ir gyventojas, o pakeisti tokių būstų paskirtį itin sunku.

„Luminor“ nuotolinių pardavimų privatiems klientams vadovė Regina Ungulaitienė nurodo, kad bankas butus su kita negu gyvenamąja paskirtimi priima įkeisti tuo atveju, jeigu tai yra loftų tipo. Jeigu baigtumas ne mažesnis nei 80 proc. ir kai turtas atitinka dalinės apdailos reikalavimus, turtas finansuojamas 75 proc. santykiu. Visas situacijas vertiname individualiai.

M. Mikočiūnas atkreipia dėmesį, kad dažnai kaimynai net nežino, kad toks projektas rengiamas ir kad ten kažkas gyvens. Pasitaiko atvejų, kai kaimynai netgi nuginčija sandorius ir tų patalpų padalijimą į atskirus vienetus.

Apibendrinant, VTPSI atstovė V. Aliukonienė pataria, kad žmonės neturėtų leistis apgaudinėjami. Dėl klaidinančios informacijos apie parduodamą nekilnojamąjį turtą galima kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą.

Praktiniai patarimai

Prieš pradedant buto padalijimo procesą, rekomenduojama:

• Pasikonsultuoti su teisininku ir NT ekspertu.
• Išsiaiškinti visus teisinius reikalavimus ir apribojimus.
• Parengti detalų kapitalinio remonto projektą.
• Gauti visų pastato bendraturčių pritarimą.

Žemės Sklypo Dalinimo Etapai

Žemės sklypo dalinimas - tai procesas, kurį sudaro keli etapai. Apsvarstykime kiekvieną iš jų:

1. Dokumentų paruošimas ir prašymų dalinimui pateikimas: Tai pirmasis ir labai svarbus etapas.
2. Teigiami atsakymai ir projektų rengimas: Jei gaunami teigiami atsakymai, geodezininkas ar architektas daro projektus ir gauna pritarimus, įsakymus dėl projekto.
3. Padalintų sklypelių matavimai: Geodezininkas daro padalintų sklypelių matavimus, žymėjimus ir bylas.
4. Naujų sklypų adresų gavimas: Gaunate naujų sklypų adresus.
5. Sklypų registravimas: Registruojate sklypus registrų centre.

Visas procesas gali užtrukti apie 2 metus.

Formavimo Pertvarkymo Projektas (FPP)

Formavimo pertvarkymo projektas (FPP) prasideda nuo prašymo pateikimo savivaldybės administracijos direktoriui. Su prašymo užpildymu ir pateikimu gali padėti FPP rengiantis specialistas. Gavus savivaldybės įsakymą ir reikalavimus, pradedamas rengti projektas. Vidutiniškai po 6-12 mėn. projektas būna patvirtintas.

Patvirtinus projektą, kitos paskirties sklypams reikia gauti adresus. Su adresų gavimu gali padėti FPP rengęs specialistas arba kadastrinius matavimus rengsiantis specialistas. Gavus adresus, yra rengiamos kadastrinių matavimų bylos.

Jei yra pertvarkomi žemės ūkio ar miškų ūkio paskirties sklypai ir jiems per projektą paskirtis nekeičiama į kitą, tai adresai nereikalingi ir patvirtinus FPP pereinama prie kadastrinių matavimų.

Kreipimasis į Savivaldybę

Kreiptis į savivaldybę dėl formavimo ir pertvarkymo projekto leidimo būtina norint namų valdos sklypą dalinti, o žemės ūkio - keisti paskirtį ir dalinti. Leidimai ir reikalavimai išduodami nemokamai.

Projektų ir Matavimų Kainos

Kai gausite leidimus, reikės rengti projektus. Priklausomai nuo reikalavimų ir sąlygų žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų kainos svyruoja 600-1000 Eur sklypui. Kai bus patvirtinti projektai, reikės sklypams atlikti kadastrinius matavimus, kurių 1 vnt. sklypo kaina yra apie 200 Eur. Atlikus visas reikiamas procedūras liks įregistruoti Registrų centre.

Išlaidos ir Terminai

Žemiau pateikta apytikslė lentelė su išlaidomis ir terminais:

Patarimai Renkantis Sklypą

Jau perkant sklypą reikia žinoti, kokie sklypo paruošiamieji darbai laukia ir kiek kainuos sklypo paruošimas namo statybai. Prieš pradedant namo statybas priklausomai nuo sklype esančios situacijos, gali tekti nemažai investuoti į sklypo paruošiamuosius darbus statybai. Jei sklypas yra žemiau projektinio aukščio, reikalingas papildomas žemių atvežimas ir išlyginimas.

Taip pat svarbu atlikti grunto tyrimus ir žinoti kokios investicijos nusimato į namo pamatus, kurie turi būti projektuojami atsižvelgiant į grunto situaciją sklype.

Dažnas atvejis, kai sklypo yra ieškoma pagal mažiausią kainą įvairiuose rajonuose. Stebuklų nebūna, dažniausiai mažiausia kaina reiškia, kad reikės papildomai investuoti į sklypo paruošimą, norint pradėti namo statybą arba jį apžiūrėję suprasite, kad ten nenorite gyventi, arba sklypas bus toli nuo miesto.

Išsirinkite rajonus, kuriuose norėtumėte gyventi. Apvažiuokite visus rajonus, kurių lokacija jums tinkama, net ir tuos, kuriuose nesate lankęsi anksčiau. Susirinkite pilną informaciją apie rajonus, kurie jums patiko.

Pasikalbėkite su draugais, pasidomėkite rajone gyvenančių žmonių socialine ir demografine padėtimi ir saugumu. Pasidomėkite rajono darželių, mokyklų, parduotuvių, medicinos centrų situacija, kokybe, naudojimosi patogumu. Įvertinkite atstumą nuo rajono iki savo darbovietės bei rajono geografinę padėtį, kaip toli iki jūsų mėgstamų veiklos vietų (parko, miško pasivaikščiojimui, dviračių tako ir pan.). Atkreipkite dėmesį į rajone veikiančio viešojo transporto situaciją. Surinkite informaciją apie rajono infrastruktūrą, kaip valomi žiemą keliai, kokia plėtra ir kada planuojama.

Galutinis Žemės Pirkimo ir Namo Statybos Vadovas - Ką Tikrai Reikia Žinoti

Prieš pradedant statybas svarbu atkreipti dėmesį į sklypo paruošimą. Dažniausiai pigus sklypas turi kažkokių didelių trūkumų. Apsvarstykime keletą aspektų:

• Reljefas: Nelygus sklypo reljefas reiškia, kad namą reikės projektuoti laiptuotą, su pusaukščiais, tai brangina namo statybą, gali tekti atvežti papildomai žemių, daryti atramines sienutes, laiptukus ir t.t. Tačiau pats namas bus įdomesnis, įmanoma suprojektuoti unikalesnį gerbūvį.
• Aukštas gruntinis vanduo: Reikės daryti vienus iš brangiausių injekcinius polius, arba spraustinius polius pamatams (kurių negalima įrengti jei šalia yra kaimynų įrengti namai), papildoma hidroizoliacija po visu namu.
• Privažiavimas prie sklypo iš pietinės pusės: Jei namą statysite šalia kelio, likusi sklypo dalis bus šešėlyje, terasa ir langai į kiemą šiaurinėje pusėje, kas žiemą padidins šildymo sąnaudas.
• Komunikacijos toli arba jų nėra: Neprivestas vanduo, gali tekti daryti gręžinį. Nuotekoms - vietinę nuotekų sistemą, kas kartais būna gana sudėtinga, be to tai gali sudarkyti gerbūvį, nekalbant apie papildomas nemažas išlaidas. Nėra šalia elektros reikiamo galingumo. Namui reikia ne mažiau 7-9 kW.

Žemės Sandorių Forma

Prie žemės sandorių privalo būti pridedamas žemės sklypo planas, o kai žemės sklypas nuomojamas arba perduodamas neatlygintinai naudotis iki 3 metų, - žemės sklypo planas arba žemės sklypo schema.

Žemės sklypai sujungiami, padalijami, atidalijami ar atliekamas jų perdalijimas sudarant notariškai tvirtinamą sutartį, išskyrus atvejus, kai pertvarkomas vienam asmeniui priklausantis žemės sklypas (-ai), laikantis Civilinio kodekso, šio ir kitų įstatymų reikalavimų ir apribojimų.

Kai žemės savininkas perleidžia dalį žemės sklypo, prieš sudarant perleidimo sutartį, žemės sklypas gali būti padalijamas, perleidžiama žemės sklypo dalis suformuojama ir įregistruojama Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras žemės sklypas arba gali būti perleidžiamos nuosavybės teisės į žemės sklypo dalį, šios dalies neatidalijant.

Nuosavybės teisę į žemės sklypo, reikalingo statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, dalį bendroje nuosavybėje, reikalingą jo nuosavybės teise turimai statinio ar įrenginio daliai eksploatuoti, bendraturtis gali perleisti tik kartu su nuosavybės teise į statinio ar įrenginio dalį (butą ar kitą patalpą).

Perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame gyvenamajame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame gyvenamajame name eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos perleidėjui.

Sujungiamų žemės sklypų savininkai, sudarydami sutartį dėl žemės sklypų sujungimo, privalo patvirtinti, kad į sujungiamus žemės sklypus tretieji asmenys neturi jokių teisių, išskyrus atvejus, kai sujungiamų žemės sklypų savininkai sutinka tapti žemės sklypo, į kurį tretieji asmenys turi teises, įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, bendraturčiais.

Perleidžiant statinį ar įrenginį, esantį šiam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti suformuotame valstybinės žemės sklype, už kurį sumokėta teisės aktų nustatyta tvarka, tačiau valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sutartis nesudaryta, statinį ar įrenginį įgyjantis asmuo, išskyrus asmenis, kurie pagal įstatymus negali įgyti nuosavybės teisės į žemę, kartu su nuosavybės teise į statinį ar įrenginį įgyja teisę sudaryti valstybinės žemės sklypo, reikalingo statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, pirkimo-pardavimo sutartį.

tags: #omerciniu #patalpu #padalijimas #i #atskirus #objer