Žemės sklypo paskirties keitimas ir kadastriniai matavimai Lietuvoje

Šiame straipsnyje aptarsime žemės sklypo paskirties keitimo, žemės išpirkimo iš valstybės ir sklypų padalinimo klausimus Lietuvoje. Taip pat panagrinėsime, kokie veiksmai reikalingi norint atlikti kadastrinius matavimus ir kokios yra susijusios išlaidos.

Žemės paskirties keitimas iš komercinės į namų valdą

Norint pakeisti žemės paskirtį iš komercinės į namų valdą, pirmiausia reikia kreiptis į savivaldybę su prašymu pakeisti paskirtį. Svarbu patikrinti, ar toje teritorijoje pagal vietovės bendrąjį planą numatyta ne tik komercinė žemės sklypo paskirtis. Jei žemės sklypas yra komercinės paskirties, o jame yra namas, tai pilnai tikėtina, jog dėl kažkokių priežasčių esamas šeimininkas negalėjo paskirties pakeisti (žemės galėjo ir neišsipirkti, arba galėjo jam neleisti jos išsipirkti).

Pavyzdžiui, sklypas patenka į kelio apsaugos zoną (rajoninis, krašto, magistralinis kelias), kuri gali būti nuo 20 iki 100m, todėl gyvenamoji statyba negalima (čia tik prielaida). Gali būti, jog rajono bendrojo plano sprendiniuose nurodyta, jog toje teritorijoje galima tik verslui skirta statyba (čia taip pat tik prielaida).

Sakykim, jog rimtų kliūčių nėra, tuomet pirmiausia reikės išsipirkti žemę (geriausia apie tokia galimybę teirautis Nacionalinėje žemės tarnyboje - žemėtvarkoje), kai jau turėsit žemės sklypą savo nuosavybėje, parašysite prašymą savivaldybės administracijos direktoriui (apie žemės paskirties keitimo perspektyvas teiraukitės savivaldybės architektūros skyriuje). Prašymas turėtų būti išnagrinėtas per 10 darbo dienų. Tuomet reikės užregistruoti Registrų centre naują žemės paskirtį.

Kai jau susitvarkysite žemės reikalus, galėsite užsakyti pastato rekonstrukcijos (kapitalinio ar paprastojo remonto - priklauso nuo to, kiek stipriai norėsite tą namą pakeisti, o jei viskas tenkina, tai tiesiog paskirties keitimo projektas) projektą pas projektuotojus - dokumentų iki statybos leidimo procedūra užtruks 2-6 mėnesius (priklauso nuo situacijos sudėtingumo). Bet pirmiausia - teiraukitės apie žemės išsipirkimą žemėtvarkoje, savivaldybėje apie paskirties keitimo galimybes ir tik tuomet matysite tikrąją situaciją.

Valstybinės žemės išpirkimas

Valstybinės žemės kainas nustato NŽT arba savivaldybės. Dabar valstybinė žemė parduodama pagal vidutinę rinkos kainą.

Sklypų padalinimas

Norint padalinti žemės sklypą reikia rengti formavimo ir pertvarkymo projektą. Kai pasirašoma sutartis su matininkais, jie viską sutvarko (pateikia prašymus, gauna leidimą ir pan.).

Žemės sklypo padalinimo planus reikia pradėti nuo motininės žemės sklypo kadastrinių matavimų. Po to seka projektinis pasiūlymas pagal Jūsų pageidavimą (kokio dydžio ir kokios konfigūracijos norite sklypų). Sutartis su įmonę, kuri vykdys projektą. Prašymas leidimui rengti projektą atitinkančiai organizacijai (jei sklypas urbanizuotoje teritorijoje-savivaldybei, jei sklypas žemės ūkio paskirties -žemėtvarkai). Dažniausiai jis paduodamas internetu. Pačio projekto darymas, derinimas, tvirtinimas-elektroninėje erdvėje. Kai projektas patvirtinamas-trijų žemės sklypų kadastriniai matavimai ir kadastrinių matavimų bylų suformavimas.

Siūlome pradžioje pasikonsultuoti su projektuotoju (tokias paslaugas atliekame). Vėliau priklausomai nuo ar sklypas rajone ar mieste rašyti prašymą į žemėtvarką ar savivaldybę. Gavus leidimus ir reikalavimus, kreiptis pas bet kurį projektuotoją, kuris turi kvalifikaciją šiam darbui.

Sklypų padalinimą reikia pradėti nuo žemės sklypo kadastrinių matavimų, tuomet rengti formavimo-pertvarkymo projektą, vėliau po projekto padalintų žemės sklypų kadastrinius matavimus.

Formavimo ir pertvarkymo projektas

Formavimo ir pertvarkymo projektu žemės sklypai gali būti padalinami, sujungiami, kitaip keičiamos jų ribos, paskirtis, prijungiami įsiterpę laisvos valstybinės žemės plotai, taip pat formuojami nauji sklypai. Tam tikrais atvejais, kai keičiamos tik sklypų ribos, šiais projektais netgi gali būti koreguojami galiojantys detalieji planai.

Prieš pradedant rengti formavimo ir pertvarkymo projektą (toliau - projektas), yra būtinas teisinis pagrindas - organizatoriaus sprendimas. Svarbu atkreipti dėmesį, kad jeigu žemės sklypas, kurį prašoma pertvarkyti, priklauso keliems asmenims bendrosios nuosavybės teise, prašymą gali pateikti vienas ar keli bendraturčiai.

Prašymą pateikti galima dviem būdais - užpildžius tam tikrą prašymo formą ir pateikiant sprendimą priimančiai institucijai arba tiesiai per Žemėtvarkos Planavimo Dokumentų Rengimo Sistemą (ŽPDRIS). Jei dokumentai pateikiami pirmuoju būdu, organizatorius pats per 5 darbo dienas įkelia prašymą ir dokumentus į ŽPDRIS. Prie prašymo būtina pridėti tam tikrus dokumentus - Nekilnojamojo turto registro išrašus, žemės sklypų planus ir pan.

Organizuotoriui priėmus sprendimą rengti projektą, jis privalo pateikti projekto rengimo reikalavimus, kuriuose turi būti konkrečiai ir aiškiai išdėstyta, kokiomis teisės aktų normomis ir į ką atsižvelgiant turi būti rengiamas projektas. Sprendimas pradėti Projektą priimamas per 10 darbo dienų ir per 5 darbo dienas apie tai informuojamas iniciatorius. Projekto rengimo reikalavimai turi būti išduodami per 5 darbo dienas nuo sprendimo pradėti projektą parengimo. Taigi, teorinis sprendimo ir reikalavimų išdavimo terminas - 20 darbo dienų.

Jei iniciatorių atstovauja kitas asmuo, į ŽPDRIS sistemą turi būti įkeliama įgaliojimo kopija, kuri patvirtinama organizatoriaus.

Gavus sprendimą ir projekto rengimo reikalavimus, būtina įkelti sutarties su projekto rengėju kopiją į ŽPDRIS, kurią organizatorius turi patvirtinti. Projektas susideda iš grafinės ir tekstinės dalies, paprasčiau - brėžinių ir aiškinamojo rašto su pridedamais dokumentais. Projektas turi būti rengiamas elektroniniu būdu ŽPDRIS, tačiau kai kurios savivaldybės reikalauja ir patvirtintos popierinės versijos, nors teisės aktai to nenumato.

Kai gaunamas organizatoriaus derinimas, organizatorius privalo paskelbti informaciją apie parengtą projektą ir galimybes su juo susipažinti ŽPDRIS. Ši informacija turi būti viešinama ne trumpiau nei 10 darbo dienų. Organizatorius susipažinimo su parengtu projektu laikotarpiu gautus pasiūlymus išnagrinėja ir ŽPDRIS priemonėmis ar kitu pareiškėjo pasiūlyme nurodytu būdu atsako pasiūlymus pateikusiems asmenims per 5 darbo dienas po supažindinimo laikotarpio pabaigos.

Atlikus projekto viešinimo procedūras, organizatorius ŽPDRIS teikia derinti projektą institucijoms, kurios pateikė projekto rengimo reikalavimus, taip pat saugomos teritorijos direkcijai, Kultūros paveldo departamentui, jei projektas rengiamas šių institucijų saugomose teritorijose, Lietuvos automobilių kelių direkcijai, jei žemės sklypas ribojasi su valstybinės reikšmės keliu ir pan. Jei projektu keičiama žemės sklypo paskirtis, jis visais atvejais turi būti derinamas su Regiono aplinkos apsaugos departamentu.

Projektas gali būti teikiamas tvirtinti tik gavus aukščiau aprašytą tai leidžiančią NŽT išvadą. Projektą tvirtina NŽT teritorinio padalinio vadovas arba savivaldybės administracijos direktorius, priklausomai nuo to, kuri institucija išdavė sprendimą pradėti rengti projektą.

Patvirtinus projektą, matininkai atlieka pertvarkytų žemės sklypų kadastrinius matavimus ir parengia kadastrinių matavimų bylas, kurios pateikiamos tikrinimui Nacionalinėje žemės tarnyboje. Gavus teigiamą kadastrinių matavimo bylų patikrinimo aktą, žemės sklypo savininkas teikia prašymą NŽT teritoriniam padaliniui patvirtinti žemės sklypo kadastro duomenis (žemės sklypo suformavimo atveju), pakeisti nustatytų žemės sklypo kadastro duomenis ar pertvarkyti žemės sklypą ir patvirtinti nustatytus žemės sklypo kadastro duomenis.

Praktiškai viskas iki pat projekto patvirtinimo vykdoma ŽPDRIS priemonėmis. Nors ši sistema jau veikia be didesnių trūkumų, tačiau ji yra priklausoma nuo organizatoriaus veiksmų. Nors sistema ir veikia palyginus neblogai, tačiau viską gadina ne visada savo darbą operatyviai atliekantys specialistai. Šiuo atveju kalti ir realiai sunkiai įgyvendinami teisės aktų reikalavimai - pavyzdžiui, patvirtinti projektą per 5 darbo dienas. Žinant kad ir Vilniaus miesto savivaldybės darbo specifiką, tai yra sunkiai įmanoma vien atsižvelgiant į tai, kad kiekvienas įsakymas turi būti kruopščiai parengtas ir priklausomai nuo projekto, gali būti pakankamai didelės apimties.

Kadastriniai matavimai

Kadastriniai matavimai yra būtini tiek keičiant žemės paskirtį, tiek padalinant sklypus. Pirmiausia reikia atlikti kadastrinius matavimus jei nėra atlikti. Atvykti pas matininką sudaryti sutartį dėl darbų atlikimo, matininkas išims leidimą projektui vykdyti.

Kainos

Dėl tikslesnės kainos, reikia daugiau informacijos. Darbų kaina-derybų objektas ir ne plačiajai visuomenei. Tai-užsakovo ir vykdytojo reikalas, bet ne visuomenės..

Kaina svyruoja nuo 600 iki 1000 Eur, labai daug faktorių, kokio sudėtingumo projektas. Po projekto įgyvendinimo atliekami kadastriniai matavimai tų 3 vienetų sklypams, kurių kaina nuo 50-200 Eur/vnt.

Kaina kadastrinių matavimų prasideda nuo 175 eurų, projekto kaina nuo 600 eurų. Kada tiksliai paskaičiuoti, reikia pateikti dokumentus (sklypo planas, VĮ Registrų centras išrašą).

Vieningos darbų kainos nėra, kaskart kaina vertinama atsižvelgiant į situaciją ir kur yra sklypas, su kuo reikės derinti ir pan.

Laike tai užims 3-5 mėnesius, kaina apie 1000 Eur, nematant Jūsų sklypo dokumentų.

Proceso etapai

Žemiau pateikiami pagrindiniai etapai, susiję su sklypo padalinimu:

1. Sklypų padalinimas pradedamas nuo prašymo Nacionalinei žemės tarnybai arba savivaldybei (priklausomai nuo to, kur yra sklypas), arba prašymą už Jus gali pateikti Jūsų pasirinktas projektuotojas, jei taip sutarsite.
2. Atvykti pas matininką sudaryti sutartį dėl darbų atlikimo, matininkas išims leidimą projektui vykdyti.
3. Pirmiausia reikia atlikti kadastrinius matavimus jei nėra atlikti.
4. Tuomet rengti formavimo-pertvarkymo projektą, vėliau po projekto padalintų žemės sklypų kadastrinius matavimus.

Išlaidos

Žemiau pateikta orientacinė lentelė su išlaidomis:

tags: #nzt #projektinis #keitimas #zemes #sklypo #kadastriniai