Svarstant apie būsto nuomą, vienas iš populiariausių pasirinkimų yra miesto centras. Tačiau, prieš priimant sprendimą, svarbu atidžiai įvertinti visus privalumus ir trūkumus. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, į kuriuos reikėtų atsižvelgti, norint priimti racionalų sprendimą.
Nekilnojamojo turto paskirtis: į ką atkreipti dėmesį?
Prieš pradedant paiešką, svarbu žinoti, kad ne visi skelbimų portaluose siūlomi "butai" iš tikrųjų yra gyvenamosios paskirties. Pasak teisininko, nekilnojamojo turto rinkoje vis dar pasitaiko atvejų, kuomet naujai vystomuose projektuose yra patalpų, kurios yra ne gyvenamosios, o poilsio ar kitos paskirties. Tokios patalpos dažniausiai santykinai yra pigesnės nei analogiško ploto butas tame pačiame projekte, tačiau kiekvienu atveju svarbu yra ne tik tiksliai išsiaiškinti, kokios paskirties yra įsigyjamas būstas, tačiau ir įsivertinti, su kokiais sunkumais ar papildomomis išlaidomis gali tekti susidurti ateityje, įsigijus poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpą.
J. Sadaunykas atkreipia dėmesį: „Pirkėją suklaidinti gali ir nekilnojamojo turto vystytojų vartojamos skambios frazės, tokios kaip „apartamentai“, kuriomis skelbimuose gali būti apibūdinamos parduodamos poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpos, siekiant nutylėti tikrąją parduodamų patalpų paskirtį“.
Taip dažniausiai yra dėl to, jog žemės sklype, kuriame yra vystomas naujas projektas, pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės sklypo paskirtį ir naudojimo būdą nėra galimybės statyti gyvenamosios paskirties pastatų.
Nekilnojamojo turto mokestis
Pirma, įsigytos negyvenamosios paskirties patalpos gali būti apmokestinamos nekilnojamojo turto mokesčiu, nepriklausomai nuo jų vertės. Viešbučių paskirties patalpoms taikomas nekilnojamojo turto mokestis. Nors Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas numato mokesčio lengvatą, kai fizinis asmuo, be kita ko, įsigyja poilsio paskirties patalpą, kurios vertė kartu su kitu asmens valdomu turtu neviršija 150 000 Eur, tačiau viešbučių paskirties patalpos į minėtą nekilnojamojo turto mokesčio lengvatą nepatenka. Todėl įsigiję viešbučių paskirties patalpą, kas metus privalėsite mokėti nekilnojamojo turto mokestį.
Konkretų nekilnojamojo turto mokesčio tarifą nustatyti yra pavesta savivaldybėms, todėl, pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2022 metams yra nustačiusi 0,7 proc. nekilnojamojo turto mokesčio tarifą viešbučių paskirties pastatams (patalpoms) Vilniuje.
J. Sadaunykas teigia: „Taigi, viena vertus, įsigijus poilsio paskirties patalpą nekilnojamojo turto mokesčio išvengi pavyktų (jei poilsio paskirties patalpos ir kito nekilnojamojo turto vertė neviršija 150 000 Eur), tačiau, pavyzdžiui, įsigytai viešbučių paskirties patalpai nebūtų taikoma nekilnojamojo turto mokesčio lengvata, o nekilnojamojo turto mokestis, kuris už viešbučių paskirties patalpą gali siekti ir kelis šimtus eurų ar netgi daugiau per metus, atsižvelgiant į tokios patalpos buvimo vietos savivaldybės nustatytą nekilnojamojo turto mokesčio tarifą, galėtų sudaryti asmeniui nemenką finansinę naštą, ypač ilguoju periodu“.
Šildymo ir karšto vandens išlaidos
Antra, už poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpose tiekiamą šilumos energiją ir karštą vandenį gali tekti mokėti daugiau. Pridėtinės vertės mokesčio įstatymas nustato, jog lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šilumos energijai ir karštam vandeniui yra taikomas tik gyvenamosioms patalpoms. Dėl šių priežasčių šilumos energijai ir karštam vandeniui, kurie būtų tiekiami į negyvenamosios paskirties patalpas (poilsio, viešbučių ar kitos negyvenamosios paskirties patalpas) būtų taikomas standartinis 21 proc. PVM tarifas.
Tiesa, pasinaudoti lengvatiniu 9 proc. PVM šilumos energijai ir karštam vandeniui visgi būtų galima tuo atveju, jei šių komunalinių paslaugų tiekėjui įrodytumėte, jog negyvenamosios paskirties patalpose faktiškai gyvenate. Praktikoje pakankamas to įrodymas būtų gyvenamosios vietos deklaracija.
Nors gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymas nenustato sąlygų, kurias turi atitikti patalpa, kurioje ketinama deklaruoti savo gyvenamąją vietą, tačiau VĮ Registrų centro direktoriaus patvirtintose gyvenamosios vietos deklaravimo taisyklėse nustatyta, jog norint pateikti gyvenamosios vietos deklaraciją, be kita ko, patalpa ar pastatas, kur deklaruojama gyvenamoji vieta, turi būti gyvenamosios paskirties arba pastato paskirtis Nekilnojamojo turto registre yra „kita (sodų)“ (namas sodų bendrijoje). Vilniuje deklaruoti gyvenamąją vietą galima ir negyvenamosios paskirties patalpoje.
Taigi, viena vertus, gyvenamosios vietos deklaravimo taisyklės nustato, jog patalpa, kurioje deklaruojama gyvenamoji vieta, turi būti gyvenamosios paskirties, kita vertus, Vilniaus miesto savivaldybė leidžia asmenims deklaruoti gyvenamąją vietą ir negyvenamosios paskirties patalpose.
Todėl prieš įsigyjant poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpą, patartina kreiptis į atitinkamą savivaldybę ir gauti patvirtinimą, jog negyvenamosios paskirties patalpose iš tiesų galėsite deklaruoti savo gyvenamąją vietą, kadangi nuo to priklausys PVM tarifas, taikomas šilumos energijai ir karštam vandeniui.
Patalpos paskirties keitimas
Trečia, nors egzistuoja teorinė galimybė pakeisti patalpos paskirtį iš poilsio ar viešbučių paskirties į gyvenamąją paskirtį, tačiau dažnu atveju to padaryti paprasčiausiai nepavyks. Teisininko nuomone, nekilnojamojo turto vystytojas greičiausiai nuo pat pradžių būtų statęs gyvenamosios paskirties pastatą ar negyvenamosios paskirties patalpų paskirtį jau būtų pakeitęs į gyvenamąją, tačiau dėl tam tikrų priežasčių (pvz., natūralios šviesos trūkumo, teritorijų planavimo dokumentų, žemės paskirties) to nepadarė ar apskritai to padaryti neturėjo galimybės.
Statybos techninis reglamentas nustato, jog pastatas priskiriamas vienai ar kitai paskirties grupei, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai. Pagal į šį teisinį reguliavimą, jei negyvenamosios paskirties pastate yra iki 49 proc. gyvenamosios paskirties patalpų, o likusi 51 proc. dalis patalpų yra negyvenamosios paskirties, tokiame pastate įsigytų negyvenamosios paskirties patalpų paskirties į gyvenamąją paprasčiausiai negalėsite pakeisti, kadangi tokiu atveju turės būti keičiama viso pastato paskirtis, o to padaryti greičiausiai nepavyktų, nes, tikėtina, toje teritorijoje pagal teritorijų planavimo dokumentus nėra galimybės statyti gyvenamosios paskirties pastatų.
Net ir tuo atveju, jei galiojantys teisės aktai, teritorijų planavimo dokumentai, žemės sklypo naudojimo paskirtis ir būdas bei pastato specifika leistų pakeisti negyvenamosios paskirties patalpų paskirtį į gyvenamąją, tai gali pareikalauti nemažai sąnaudų ir lėšų.
Statybos techninis reglamentas taip pat nustato, jog gyvenamosios paskirties patalpos negyvenamosios paskirties pastatuose turi būti atskirtos nuo kitos paskirties patalpų atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas. Taigi keičiant patalpų paskirtį asmuo savo lėšomis privalėtų įsirengti atskirą įėjimą bei atskirti atitvaromis savo patalpas (jei to nėra padaryta), taip pat įsirengti atskiras inžinerines sistemas, o tokių darbų atlikimas gali sudaryti ir nemažą dalį visos įsigytos patalpos vertės, o tai reikšmingai pabrangintų tokios patalpos įsigijimo ir įsirengimo kaštus.
Banko paskola
Ketvirta, jei poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpoms įsigyti planuojate gauti banko paskolą, turėtumėte įsivertinti tai, jog bankas gali paprašyti sumokėti didesnį pradinį įnašą, kuris gali siekti 30 proc. ar net 50 proc. įsigyjamos patalpos kainos vietoj įprasto 15 proc. pradinio įnašo. Taip pat bankai gali riboti ir maksimalų paskolos grąžinimo terminą iki 10 metų.
Taigi, jei, įsigydami poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpą, kreipsitės į banką gauti paskolą tokiam turtui įsigyti, nenustebkite, jei bankas paprašys jūsų sumokėti 30 proc. pradinį įnašą ir (arba) nustatys trumpesnį nei įprastai paskolos grąžinimo terminą. Tokias paskolos sąlygas bankai grindžia tuo, jog negyvenamosios paskirties patalpos yra ne tokios likvidžios.
Žinoma, kiekvienu konkrečiu atveju paskolos sąlygos yra individualios, todėl perkant bet kokį turtą pirkėjas turėtų ieškoti geriausiai jo lūkesčius atitinkančių būsto paskolos sąlygų.
Gyvenimas senamiestyje: pliusai ir minusai
Daugelis svarsto apie gyvenimą senamiestyje, tačiau tai taip pat turi savo privalumų ir trūkumų.
Privalumai:
- Viskas pasiekiama pėsčiomis.
- Dažnai - graži architektūra ir unikalūs kiemai.
- Gera susisiekimo infrastruktūra.
Trūkumai:
- Parkavimo problemos.
- Galimi dideli šildymo mokesčiai senos statybos namuose.
- Kaimynų įvairovė (gali būti ir asocialių asmenų).
- Triukšmas ir oro tarša.
Kai kurie gyventojai pastebi, kad senamiestyje gali būti problemų su automobilių parkavimu, o kaimynystėje gali pasitaikyti nepageidaujamų asmenų. Tačiau, kiti pabrėžia, kad senamiesčio namai dažnai yra tvirti ir ilgaamžiai, o patogus susisiekimas kompensuoja kitus trūkumus.
Vienas iš forumo dalyvių pasidalino: „Visose šalyse senamiestis yra senamiestis. Ir patogumo atžvilgiu tik tai. Visur sulakioji pestute.“
Tačiau, reikia atkreipti dėmesį, kad senamiestyje gali būti didesni šildymo mokesčiai, ypač jei namas nėra renovuotas. Taip pat, svarbu įvertinti, ar norėsite gyventi nuolatiniame turistų sraute.
Alternatyvos: priemiesčiai, kotedžai, loftai
Jei miesto centras nepasiūlo tinkamo varianto, verta apsvarstyti ir kitas galimybes, tokias kaip gyvenimas priemiestyje, kotedže ar lofte.
Gyvenimas priemiestyje:
- Privalumai: Grynas oras, ramybė, didesnė erdvė, galimybė statyti automobilius be problemų.
- Trūkumai: Priklausomybė nuo automobilio, ilgesnis kelias iki darbo, mokyklų ir kitų įstaigų.
Kotedžai:
- Privalumai: Daugiau privatumo nei bute, dažnai - kiemelis, konkurencinga kaina.
- Trūkumai: Gali būti toliau nuo miesto centro.
Loftai:
- Privalumai: Unikalus būstas, didelės erdvės.
- Trūkumai: Gali būti brangesnis įrengimas, ne visiems priimtinas.
CITUS nuotr.: „Būstą jau perkame ne visam gyvenimui, o tam tikram jo tarpsniui ir renkamės pagal šiam tarpsniui būdingus poreikius. Svarbu juos įsivertinti: šeimai su atžalomis reikia daugiau privatumo, erdvės, laisvės.“
Kotedžai dažniau būna didesni nei butai, tačiau mažesni nei namai. Jie statomi dažniau toliau nuo miesto centro, miegamuosiuose rajonuose ir kvadratinio metro kaina būna mažesnė nei buto, tačiau kiek didesnė nei namo. Be abejo, labai daug priklauso nuo vystytojo siūlomos arba pačių pasirinktos apdailos lygio, įrengimo, interjero sprendimų.
Buto nuoma Švedijoje. Ką reikėtų žinoti?
Pirmas aukštas: privalumai ir trūkumai
Dar vienas aspektas, kurį verta apsvarstyti, yra butas pirmame aukšte. Nors daugelis vengia šio varianto, jis gali turėti savų privalumų.
Privalumai:
- Dažniausiai - mažesnė kaina.
- Patogus įėjimas (ypač aktualu šeimoms su vaikais ar neįgaliesiems).
- Gali būti įrengta didesnė terasa.
Trūkumai:
- Privatumo stoka (ypač jei langai į gatvę).
- Saugumo klausimai (rekomenduojama įsirengti signalizaciją).
- Gali būti šaltesnis nei aukštesniuose aukštuose esantys butai.
Peržvelgus projektų kainodaras matyti, kad didžiausia aukštų įtaka kainodarai yra Šnipiškėse ir Žirmūnuose, kur už gerą vaizdą gali tekti papildomai paploti iki 50% (palygint su pirmu aukštu).
Išperkamoji nuoma: alternatyvus būdas įsigyti būstą
Jei neturite pakankamai lėšų pradiniam įnašui, galite apsvarstyti išperkamosios nuomos variantą. Tai yra būdas, kai nuomojatės būstą su galimybe jį vėliau išsipirkti.
Privalumai:
- Nereikia pradinio įnašo.
- Galite įsirengti namus pagal savo skonį.
- Iš anksto susitariama dėl būsto kainos.
Trūkumai:
- Mėnesinės įmokos didesnės nei įprastos nuomos.
- Rizika prarasti sumokėtus pinigus, jei bankas nesuteiks paskolos.
- Sutartis gali būti sudėtinga ir pavojinga, jei nepasikonsultuojama su specialistu.
„Mano numai“ vadovas Aurimas Čiagus įvardijo: "paslauga „Nuomokis ir pirk“ yra stotelė iki būsto paskolos. Jo aiškinimu, paslauga suteikia galimybę apsigyventi savuose namuose dar iki tampant oficialiu jų savininku".
Svarbu ir tai, kad žmonės gali pasirinkti bet kokį parduodamą būstą, tačiau jis turi atitikti miesto, vietos, kainos ir kitus reikalavimus. Pavyzdžiui, namas ar kotedžas gali kainuoti mažiausiai 100 tūkst. ir daugiausiai 700 tūkst. eurų, būstas negali būti toliau nei 20 km nuo miesto centro ir kt.
Kaip protingai išsirinkti butą nuomai?
Ieškant buto nuomai, daugelis susiduria su įvairiais iššūkiais, pradedant nuo biudžeto klausimų ir baigiant norų ir poreikių išsiaiškinimu. Pasirinkimas, kuriame bute apsigyventi, yra svarbus sprendimas, kuris gali turėti didelės įtakos tiek jūsų gyvenimo kokybei, tiek finansams.
Patarimai:
- Nustatykite savo biudžetą: Rekomenduojama, kad mėnesio nuomos kaina neviršytų 30-40 % jūsų mėnesinių pajamų.
- Lokacija - svarbiausias faktorius: Pasirinkite vietą, kur būtų patogus susisiekimas su jūsų kasdieniais tikslais.
- Patikrinkite būsto būklę: Kuo geresnė būsto būklė, tuo mažiau jums teks rūpintis remonto darbais vėliau.
- Sutarties sąlygos ir papildomos išlaidos: Nuomos sutartis turi būti aiški ir tiksli.
- Nustatykite savo poreikius ir norus: Atsižvelgdami į savo poreikius, galite lengviau susiaurinti pasirinkimus.
Su šiais patarimais rasite nuomą, kuri atitiks jūsų lūkesčius ir gyvenimo būdą.
tags: #nuomuojuosi #buta #miesto #centre