Šiame straipsnyje nagrinėjamos nuomotojo teisės didinant nuomos mokestį, atsižvelgiant į įvairius teisinius ir apskaitos aspektus Lietuvoje. Aptariami PVM, pelno mokesčio klausimai, taip pat situacijos, kai nuoma perapibūdinama į pardavimo sandorį.
Nuomos Sandorio Perapibūdinimas į Pardavimo Sandorį
Ar lizingas, ar nuoma bus registruota apskaitoje, nepriklauso nuo sutarties formos, bet priklauso nuo to, kiek nuomojamo turto nuosavybei būdingos rizikos prisiima ir ekonominės naudos gauna nuomotojas arba nuomininkas. Lentelėje yra pateikiamos nuomos sandorio perapibūdinimo į pardavimo sandorį sąlygos pagal VAS ir pagal PMĮ. Užtenka bent vienos sąlygos, kad veiklos nuomos sandoris būtų perapibūdintas į pardavimo sandorį.
Kaip matome, VAS sąlygos retai kada sutaps su PMĮ sąlygomis. Jeigu, pagal PMĮ, veiklos nuoma mokesčių tikslais perapibūdinama į pardavimo sandorį, tai PMĮ nenaikina nuomos pajamų, kurios yra kas mėnesį. kitą kartą, kai išrašomos pardavimų sąskaitos už nuomos paslaugas, yra pripažįstamos apmokestinamos pelno mokesčiu nuomos pajamos visai sumai, nesvarbu, kad už tą patį turtą jau buvo parodytos pardavimų pajamos.
Sąlygos pagal VAS ir PMĮ
Lentelėje pateikiamos sąlygos, kurioms esant nuomos sandoris gali būti perapibūdintas į pardavimo sandorį pagal Verslo apskaitos standartus (VAS) ir Pelno mokesčio įstatymą (PMĮ).
| Sąlyga | VAS | PMĮ |
|---|---|---|
| Įmokų dydis | Jei planuojama sumokėti dabartinė įmokų vertė yra ne mažesnė nei 90 proc. turto rinkos vertės. | Jei planuojama sumokėti dabartinė įmokų vertė yra ne mažesnė nei 90 proc. turto rinkos vertės. |
| Nuomos terminas | Jei nuomos laikotarpis yra didesnis arba lygus 75 proc. turto ekonominio tarnavimo laiko. | Jei nuomos laikotarpis yra didesnis arba lygus 75 proc. turto ekonominio tarnavimo laiko. |
| Nuomotojo teisių ribojimas | - | jei turtas išnuomotas nuomininkui, kuris nėra pelno mokesčio mokėtojas. |
Praktiniai Pavyzdžiai
Pavyzdys Nr. 1
2012 m. sausio 1 d. įmonė išnuomojo patalpas SPA centrui. Nuomos periodas - 15 metų. Patalpų ekonominio tarnavimo laikas yra 25 metai. Nuomos mokestis - 3 000 Lt per mėn. Išnuomotų patalpų rinkos kaina yra 0,5 mln. Lt, o balansinė vertė - 0,48 mln. Lt. Įmonės ilgalaikių paskolų palūkanų norma yra 4 proc. Per visą nuomos laikotarpį nuomininkas sumokės 0,54 mln.
Pagal PMĮ 38 str. 2 dalį, reikės parodyti: 0,5 - 0,48 = 0,02 mln. Lt pajamas tada, kada turtas bus pradėtas nuomoti (turto perdavimo datą), kadangi per nuomos laikotarpį bus sumokėta didesnioji turto rinkos kaina (lyginame įmokų sumą 0,54 mln. Lt su 0,5 mln. Lt). tikroji įmokų vertė yra lygi 406 928 Lt ir tai sudaro 88 proc. balansinės turto vertės (0,48 mln. Lt). 406 928 Lt apskaičiuota pagal diskontuotus pinigų srautus, taikant ilgalaikių paskolų palūkanų normą, kaip diskonto normą: PV = 3 000 : (1 + 4 proc.)º + 3 000 : (1 + 4 proc.)¹ + 3 000 : (1 + 4 proc.) ² + … + 3 000 : (1 + 4 proc.)179 = 406 928 Lt.
Pagal Buhalterinės apskaitos įstatymo 3 str. 4 dalį, nuomos davėjas buhalterinę apskaitą turi tvarkyti pagal VAS, o pelno mokestį skaičiuoti - pagal PMĮ. Todėl nuomotojas buhalterinėje apskaitoje parodys nuomos pajamas: D241 K50 = 12 x 3 000 = 36 000 Lt ir papildomai turės padidinti pelno mokesčio bazę, parodydamas turto pardavimo pajamas PLN204 formos 21 laukelyje 0,5 - 0,48 = 0,02 mln.
Pavyzdys Nr. 2
2012 m. sausio 1 d. įmonė išnuomojo patalpas SPA centrui. Nuomos periodas - 15 metų. Patalpų ekonominio tarnavimo laikas yra 20 metų. Nuomos mokestis - 3 000 Lt per mėn. Išnuomotų patalpų rinkos kaina yra 0,5 mln. Lt, o balansinė vertė - 0,48 mln. Lt. Įmonės ilgalaikių paskolų palūkanų norma yra 4 proc. Per visą nuomos laikotarpį nuomininkas sumokės 0,54 mln. Lt.
Pagal PMĮ reikia pripažinti 0,02 mln. Lt menamas pajamas (detaliau žr. 1 pavyzdį), o pagal VAS reikės parodyti pardavimo sandorį pas nuomos davėją, kadangi patalpos yra išnuomotos 75 proc. 2012 m. gruodžio 31 d. Palūkanos yra skaičiuojamos taikant tą pačią diskonto normą, kuri buvo taikoma turto tikrajai pardavimo vertei nustatyti. Palūkanos = tikroji skolos vertė x 4 proc.
Finansinių ataskaitų sudarymo datą arba kas mėnesį registruosime palūkanų sąnaudas, nes veiklos nuoma, kuri turi būti apibūdinta kaip įsigijimo sandoris, apskaitoje turi būti parodyta kaip įsigijimo ir finansavimo sandoris, diskontuojant skolos tikrąją vertę. Per 2012m. 36 000 Lt nuomos sąnaudas, kurios mažina mokestinę bazę.
PVM Aspektai
Pagal PVMĮ 4 str. 2 d. „Prekių tiekimu šiame Įstatyme taip pat laikomas prekių perdavimas pagal nuomos sutartį ar kitą sutartį, kuri numato atlyginimo už perduodamas prekes atidėjimą ir (arba) atlyginimą dalimis, jeigu pagal sandorio sąlygas asmeniui, kuriam prekės perduotos, arba trečiajai šaliai perduodama didžioji dalis rizikos ir naudos, susijusios su turto nuosavybe, ir numatytas turto nuosavybės perdavimas“.
Savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika. Pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos.
Svarbūs PVM niuansai:
- Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams.
- Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM.
- Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM.
- Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc. PVM tarifu.
- Biurų centro nuoma ne PVM mokėtojui PVM neapmokestinama.
- Nuomos PVM turėtų būti skaičiuojamas, jeigu taip buvo susitarta nuomos sutartyje arba nuomos sutartis keičiama.
- Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą.
- Gyvenamojo namo pardavimui ir nuomai taikomos skirtingos PVM taisyklės.
Kiti Svarbūs Aspektai
- Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės.
- NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo.
- Turto nuoma iš gyventojo.
- Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.