Paklausa būstui Lietuvoje yra didesnė nei bet kada anksčiau. Yra daug NT savininkų, kurie nori išnuomoti savo turimus butus, o taip pat yra ne ką mažiau žmonių, kurie mielai tuos butus nuomotųsi. Tačiau viskas nėra taip paprasta, kaip atrodo iš pirmo žvilgsnio. Norint, kad viskas pavyktų sklandžiai bei nekiltų neišsprendžiamų ginčų ar nemalonių nesklandumų, reikia žinoti kaip legaliai išnuomoti ar išsinuomoti butą ir kokia to nauda.
Pirmieji žingsniai link "legalumo"
Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų.
Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė. Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre.
Dažniausiai sutartys nėra įregistruojamos dėl nežinojimo, t. y. Būstus jaunimui gali nuomonoti ir juridiniai asmenys, pavyzdžiui studentus bendrabučio kambariais aprūpina universitetų administracija. Įprastai gyvenamųjų patalpų (buto ar namo) nuomos sutartis sudaroma tarp dviejų fizinių asmenų. Kita priežastis neregistruoti nuomos sutarčių, tai būsto savininkų siekis išvengti mokėti mokesčius valstybei bei nuomojančių būstus gyventojų poreikis gyvenamąją patalpą išnuomoti už mažesnę kainą.
Ar pakanka žodinės sutarties?
Pagal įstatymus taip, tačiau praktika rodo ką kita. Pasikeitus finansinėms ir šeimyninėms aplinkybėms, nuomotojas ir nuomininkas dažniau linkęs žodinę sutarti keisti arba nutraukti. Keletas eurų kainuoja įregistruoti sudarytą nuomos sutartį VĮ "Registrų centras" tai galima padaryti ir internetu.
Jei esate nuomininkas ir ketinate įsigyti savo būstą, oficialios institucijos gali pareikalauti įrodyti, kur gyvenate ir ar jūsų nepilnamečių vaikų teisės į būstą yra užtikrinamos. Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Ne, jūs verslo nevykdote, tačiau dirbate savarankiškai. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.
Nuomos sutarties sudarymo niuansai
Nuomos principas teoriškai paprastas - gauni užmokestį, o mainais suteiki būstą gyvenimui. Nors susitarimas tarp fizinių asmenų dažnai sudaromas žodžiu, įstatymai numato, kad terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinė. Tačiau reikia atkreipti dėmesį, kad net kai yra pasirašomos sutartys, dažniausiai jos būna šabloninės, nenumato jokių papildomų konkretaus nuomininko ar nuomotojo poreikių.
Todėl rekomenduojama įtraukti papildomas sąlygas, dėl kurių norima susitarti. Pavyzdžiui, jei nuomotojas leidžia nuomininkui auginti gyvūną, sutartyje reikėtų nurodyti ir šį faktą, ir detalizuoti, koks tai gyvūnas ir pan. Žinoma, kuo aiškesnis ir paprastesnis sutarties formulavimas, tuo lengviau apginamos ją pasirašiusių asmenų teisės. Todėl sudarant sutartį reikėtų galvoti apie kuo didesnę nuomotojo teisių apsaugą, kuri tuo pačiu neapsunkintų nuomininko gyvenimo ir nepažeistų galiojančių teisės aktų.
Praktikoje sutartį dažniausiai rengia nuomotojas arba jo atstovas, tačiau būtina ją derinti su nuomininku ir siūlyti pateikti jo manymu reikalingas pataisas.
Privalomi reikalavimai sutarčiai
Kai kurie sutarties elementai yra esminiai, jų būtinumas nurodytas Civiliniame kodekse, o be jų sutartis būtų niekinė. Tai yra būsto adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Civilinis kodeksas taip pat numato nuomininko pareigą perduoti nuomininkui gyvenamojo namo savininkų bendrijos įstatų kopiją arba kopiją kitokio dokumento, kuriame yra nustatytos bendro naudojimo patalpų priežiūros, naudojimo, išlaikymo ir kitos taisyklės. Sutartyje visada reikia atkreipti dėmesį į leidimą nuomininkui subnuomoti ar leisti naudoti patalpas tretiesiems asmenims.
Praktikoje neretai pasitaiko atvejų, kai savininkas, atvykęs apžiūrėti būsto, ten randa nepažįstamus asmenis. Norint to išvengti, sudarant sutartį, reikėtų aiškiai apibrėžti subnuomos galimybę ar jos nebuvimą, taip pat nustatyti asmenis, kurie gyvens nuomojamame būste.
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
- Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas.
- Nurodyti nuomos kainą.
- Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis).
- Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Nuomos sutarties registracija ir mokesčiai
Suradus nuomininkus ir pasirašius būsto nuomos sutartį, reikėtų viešajame registre įregistruoti juridinį faktą apie sutarties sudarymą. Tai daryti Lietuvoje dažnai vengiama, nes nemaža dalis sutarčių yra sudaromos nemokant mokesčių arba dėl to, kad registravimo reikšmė nėra aiškiai suvokiama.
Teisinė nuomos sutarties registracija yra tik juridinio fakto registracija, išviešinant informaciją apie nuomą. Ji neturi jokios įtakos nuomos santykiams, kurie atsiranda ar gali būti keičiami tik nuomos sutarties pagrindu. Nepaisant to, tik įregistravus sutartį nuomotojas gali remtis, kad nuomininkas pats atsako už padarytą žalą prieš trečiuosius asmenis ir už komunalinių mokesčių mokėjimą ar pasekmes, kylančias dėl jų nemokėjimo. Taigi, nuomos sutartis tikslinga registruoti, nes taip sustiprinama nuomotojo teisių apsauga.
Registracija yra nesudėtingas procesas, kurį gali atlikti kiekviena iš šalių, pateikusi nuomos sutartį VĮ Registrų centrui ir sumokėjusi 2,90 euro mokestį. Tiesa, sutartį reikia registruoti per 30 dienų nuo jos sudarymo, kitaip registracijos kaina išaugs dvigubai.
Svarbu žinoti:
- Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
- Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
- Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
Egzistuoja du skirtingi būdai, kuriais valstybei sumokami mokesčiai už vertimąsi būsto nuoma. Tai verslo liudijimas ir pajamų deklaravimas.
Verslo liudijimas - fiksuotą kainą ir teritoriją turintis leidimas verstis būsto nuoma. Jis gali būti išduodamas verstis būsto nuoma visoje Lietuvoje arba konkrečioje savivaldybėje, o jo kaina, priklausomai nuo teritorijos, gali skirtis iki kelių kartų. Pažymėtina, kad jo kaina nepriklauso nuo nuomojamų būstų kiekio.
Pajamų deklaravimas yra paprastesnis būdas, nes tam užtenka metams pasibaigus deklaruoti iš nuomos gautas faktines pajamas ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.
Mokesčiai už nuomą: verslo liudijimas ar GPM?
Labai svarbus dalykas, ką reikia žinoti nuomojant butą - ar verta imti verslo liudijimą? Čia reikia skaičiavimo. Paprastai, kuo didesnę sumą uždirbate, tuo labiau apsimoka imti verslo liudijimą. Tarkime, jeigu per mėnesį iš nuomos stabiliai uždirbate 400-500€, tikrai drąsiai galima imti verslo liudijimą.
Yra du būdai mokėti mokesčius už NT nuomos veiklą: verslo liudijimas arba 15% GPM tarifas. Kurį būdą pasirinkti - skaičiuoti ir spręsti jums. Kiekvienoje savivaldybėje yra nurodomas metinis mokestis.
Pagal verslo liudijimą galėsite išrašyti sąskaitas, paprasčiau registruoti pajamas ir mokėsite GPM. Jeigu nuspręsite nesirinkti verslo liudijimo, galite paprasčiausiai vesti buhalteriją ir kitų metų eigoje, pildydami pajamų deklaraciją VMI, nurodyti pajamas, gautas iš būsto nuomos bei sumokėti 15% dydžio GPM nuo tų pajamų.
Verslo liudijimo kainos didžiuosiuose miestuose:
- Vilniuje - 684 eurai
- Kaune - 520 eurų
- Klaipėdoje - 209 eurai
Jei neapibrėžiama savivaldybė, kaina yra fiksuota 684 eurai. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi.
Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų. Kiek reikės sumokėti mokesčių? Paskaičiuoti nesudėtinga. Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų. Jei butą nuomojate už 300, tada mokesčių teks susimokėti 300 x 12 = 3600 x 15 proc. = 540 eurų.
Aritmetika paprasta. Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM.
Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi. Greičiausiai taip valstybė skatina provincijos žmones nuomoti legaliai.
Nuomos sutarties įregistravimas Registrų centre gali būti naudingas tiek nuomotojui, tiek nuomininkui. Prašymą dėl nuomos sutarties įregistravimo galima pateikti nuvykus į Registrų centrą arba internetu, pasirašius saugiu elektroniniu parašu. Nuomos sutarties įregistravimas registrų centre nėra privalomas. Jūs patys nusprendžiate, ar norite įregistruoti ar ne.
Įregistravus nuomos sutartį Registrų centre nuomininkai taps tiesiogiai atsakingi už komunalinių paslaugų mokėjimą.
Dažniausiai užduodami klausimai apie nuomos sutarčių registravimą
Registrų centro konsultantai dalinasi atsakymais į dažniausiai užduodamus klausimus apie nuomos sutarčių registravimą:
- Kokie dokumentai reikalingi registruojant sutartis? Registruojant reikalinga pati nuomos ar panaudos sutartis, kurią suinteresuotos šalys turi pasirašyti vienodai - elektroniniu kvalifikuotu parašu arba ranka. Jei nuomojamas žemės sklypas, turi būti pridedamas jo planas (schema).
- Kokiais būdais registruoti nuomos ir panaudos sutartis? Patogiausias būdas registruoti sutartį yra internetu - prisijungus prie Registrų centro savitarnos svetainės.
- Kas pasirašo sutartį ir teikia prašymą ją įregistruoti, kai yra daugiau savininkų ar nuomininkų? Nuomos sutartis pasirašoma visų sutarties šalių.
- Kaip išregistruojama pasibaigusi galioti, neterminuota ar nepasibaigusi nuomos/panaudos sutartis? Pasibaigusi galioti nuomos ir panaudos sutartis išregistruojama vienai iš sutarties šalių pateikus prašymą ją išregistruoti.
- Kada galima nutraukti sutartį vienašališkai? Vienašališkai sutartis gali būti nutraukta tik vadovaujantis sutartyje numatytomis vienašalio sutarties nutraukimo sąlygomis, Civilinio kodekso nuostatomis ar kreipiantis į teismą.
- Kokie dokumentai teikiami subnuomojant panaudos teise valdomą turtą? Norint įregistruoti subnuomos sutartį, kai turtas valdomas panaudos teise, kartu su prašymu turi būti teikiamas nekilnojamojo daikto savininko rašytinis sutikimas arba toks sutikimas turi būti įrašytas panaudos sutartyje.
Atsakomybė, kilus nelaimėms
Aktualus klausimas, susijęs su nuomos sutartimis, yra atsakomybė, kilus nelaimėms. Nuomos santykiuose teisiškai nuomotojas laikomas stipresniąja puse, dėl to jam reikėtų ypatingai rūpintis, kad jo turtas teisiškai būtų apsaugotas. Praktikoje geriausias sprendimas yra būsto draudimas, todėl nereikėtų vengti aptarti šios galimybės su nuomininku, apsaugant abiejų šalių interesus bei ramybę.
Gyvenamosios vietos deklaravimas
Jau kelerius metus galioja nauja Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo nustatyta tvarka, kai nuomininko gyvenamosios vietos deklaravimui nebereikia atskiro nuomotojo sutikimo. Dėl to nerimauti nereikėtų, nes nuomininkas, deklaruodamas savo gyvenamąją vietą, neįgyja jokių turtinių teisių į būstą, todėl deklaravimas neapsunkintų ir galimo nuomininko iškraustymo proceso. Pažymėtina, kad deklaravimas automatiškai panaikinamas pasibaigus sutarties terminui ar esant būsto savininko prašymui.
Nuomininkas gali prašyti savininko sutikimo dėl gyvenamosios vietos deklaravimo, jeigu to reikalautų atsakingos institucijos.
Sutarties sukūrimas ir sudarymas
Iškeldinimo procesas
Nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.