Nuomos sutartis yra svarbus dokumentas, reglamentuojantis nuomotojo ir nuomininko santykius. Pagal nuomos sutartį, nuomotojas įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Šiame straipsnyje išsamiai panagrinėsime gyvenamosios ir komercinės patalpos nuomos sutartis, jų sąlygas, terminus ir kitus svarbius teisinius aspektus.
Pagrindiniai nuomos sutarties elementai
Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą (butą, namą, biurą, prekybines patalpas, sandėlius ar kitą nekilnojamąjį turtą) laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį.
Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Rašytinė forma: Nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė.
- Terminas: Nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota, tačiau visais atvejais sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vienas šimtas metų.
- Termino nustatymas: Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu. Jeigu sutarties terminas joje nenustatytas, tai laikoma, kad nuomos sutartis neterminuota.
- Automatinis pratęsimas: Jeigu pasibaigus nuomos sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi turtu ir nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, kad sutartis tapo neterminuota.
Šalys ir jų teisės
Nuomotojas yra gyvenamųjų patalpų savininkas ar asmuo, jas valdantis kitais pagrindais.
Nuomininkas yra pilietis, kuris savo vardu ir dėl šeimos bei buvusių šeimos narių interesų sudaro gyvenamosios patalpos nuomos sutartį. Pagal nuomos sutartį gyvenamojoje patalpoje turi teisę apsigyventi tie nuomininko šeimos nariai ir buvę šeimos nariai, kurie yra įvardyti sutartyje. Jei šie asmenys per šešis mėnesius nuo sutarties sudarymo gyvenamojoje patalpoje neapsigyvena, teisę apsigyventi joje praranda.
Nuomininko šeimos nariai
Nuomininko šeimos nariai yra kartu gyvenantys sutuoktinis, jų vaikai (įvaikiai), nuomininko ir jo sutuoktinio tėvai (įtėviai). Globotiniai, gyvenantys pas globėją, įgyja globėjo šeimos narių teises, jei jie neturi teisių į kitą gyvenamąjį plotą.
Savivaldybės gyvenamosios patalpos nuomininkas ar pilnamečiai jo šeimos nariai, kitiems pilnamečiams šeimos nariams sutinkant, nuomojamoje gyvenamojoje patalpoje turi teisę apgyvendinti sutuoktinį, vaikus, savo ir sutuoktinio tėvus.
Įmonių, organizacijų ir fizinių asmenų gyvenamųjų patalpų, išnuomojamų komercinėmis sąlygomis, nuomininkas apgyvendinti šio straipsnio antrojoje dalyje nurodytus asmenis turi teisę tik nuomotojui leidus. Tokio leidimo nereikia apgyvendinti nuomininko ar jo šeimos nario sutuoktiniui ir nepilnamečiams jų vaikams (įvaikiams).
Laikinai išvykusio savivaldybės gyvenamosios patalpos nuomininko, jo šeimos nario ar buvusio šeimos nario patalpa turi teisę naudotis pasilikę šeimos nariai ir buvę šeimos nariai.
Jei nuomininko, jo šeimos narių ar buvusių šeimos narių nelieka, tai išvykstąs nuomininkas gyvenamąją patalpą gali išnuomoti pagal subnuomos sutartį arba joje gali būti apgyvendinti laikinieji gyventojai.
Nuomos sutarties terminas
Nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota, tačiau visais atvejais sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vienas šimtas metų. Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu. Jeigu sutarties terminas joje nenustatytas, tai laikoma, kad nuomos sutartis neterminuota. Jeigu pasibaigus nuomos sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi turtu ir nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, kad sutartis tapo neterminuota.
Neterminuotos nuomos sutarties pasekmės
Jeigu nuomos sutartis yra neterminuota, tai abi šalys turi teisę bet kada nutraukti sutartį įspėjusios apie tai viena kitą prieš vieną mėnesį iki nutraukimo, o kai nuomojami nekilnojamieji daiktai, - prieš tris mėnesius iki nutraukimo. Nuomos sutartyje gali būti nurodyti ir ilgesni įspėjimo terminai.
Nuomininko pirmenybės teisė
Nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį. Nuomotojas privalo per nuomos sutartyje numatytą terminą raštu pranešti nuomininkui apie šio teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, o jeigu toks terminas nenumatytas, - per protingą terminą iki nuomos sutarties pabaigos. Pasibaigus gyvenamosios patalpos nuomos sutarties terminui, nuomininkas turi pirmenybės teisę sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį naujam terminui, jeigu jis tinkamai vykdė sutarties sąlygas. Sutartis pratęsiama tokiam pat terminui, o jeigu ankstesnis sutarties terminas buvo ilgesnis nei dvylika mėnesių, tai sutartis pratęsiama dvylikai mėnesių, jeigu šalys nesusitaria kitaip.
Svarbūs aspektai:
- Šalių susitarimas: Jei nuomotojas ir nuomininkas susitaria dėl naujo nuomos laikotarpio, toks susitarimas turi būti sudarytas raštu, jei pradinė sutartis buvo rašytinė.
- Pratęsimas dėl nuomotojo nepranešimo: Jei nuomotojas laiku (prieš tris mėnesius) nepraneša nuomininkui apie ketinimą nepratęsti sutarties, o nuomininkas neatsisako pratęsti sutarties, nuomos sutartis pripažįstama pratęsta tokiam pačiam terminui tomis pačiomis sąlygomis (bet ne ilgiau kaip 12 mėnesių, pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką).
Nuomos sutarties sąlygų keitimas
Pratęsdamas sutartį, nuomotojas turi teisę pakeisti nuomos sutarties sąlygas, taip pat nuomos sutarties terminą ir nuomos mokesčio dydį, jeigu apie tokį sąlygų pakeitimą jis raštu pranešė nuomininkui ne vėliau kaip prieš tris mėnesius iki nuomos sutarties termino pabaigos ir ne anksčiau kaip prieš šešis mėnesių iki nuomos sutarties termino pabaigos. Jeigu nuomos terminas buvo trumpesnis nei dvylika mėnesių, pranešimas turi būti įteiktas nuomininkui ne vėliau kaip prieš vieną mėnesį iki nuomos sutarties termino pabaigos. Pranešime turi būti aiškiai nurodytos naujos nuomos sutarties sąlygos.
Jeigu nuomininkas nesutinka su nuomotojo siūlomu nuomos sutarties sąlygų pakeitimu, jis privalo per vieną mėnesį nuo pranešimo gavimo raštu pranešti nuomotojui apie nesutikimą arba apie nuomos sutarties nutraukimą.
Jeigu nuomininkas nesutinka su nuomotojo pasiūlytu nuomos sutarties sąlygų pakeitimu ir apie tai praneša nuomotojui šio straipsnio 5 dalyje nustatytais terminais ir tvarka, nuomotojas, norintis pratęsti nuomos sutartį naujomis sąlygomis, turi teisę per vieną mėnesį nuo pranešimo iš nuomininko gavimo dienos kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties sąlygų nustatymo teismo tvarka.
Žemės sklypo nuoma
Žemės sklypo nuomos sutartis yra svarbus dokumentas, reglamentuojantis nuomotojo ir nuomininko santykius. Pagal nuomos sutartį, nuomotojas įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Pasibaigus sutarties terminui, kyla klausimas, kaip ją pratęsti. Panagrinėkime žemės sklypo nuomos sutarties pratęsimo ypatumus ir svarbius teisinius aspektus.
Žemės sklypo subnuoma
Žemės sklypo subnuomos sąlygos paprastai būna tokios: Nuomininkas gali subnuomoti žemės sklypą trečiajam asmeniui tik Nuomotojo rašytiniu sutikimu. Subnuomos sutartis sudaroma laikantis nuomos sutarčiai nustatytų reikalavimų.
Nuomininko pareigos
Nuomininkas turi tam tikras pareigas, susijusias su nuomojamu žemės sklypu: Nuomininkas privalo savo lėšomis remontuoti nuomojamame sklype esančius melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius. Nuomininkas neturi teisės be atskiro Nuomotojo sutikimo statyti nuomojamame žemės sklype pramoninės ir civilinės paskirties statinius.
Valstybinės žemės nuomos sutartis
Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti numatoma, kad ši sutartis Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos turi būti valstybinės žemės nuomininko lėšomis įregistruota Nekilnojamojo turto registre.
Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, ne ilgiau kaip 99 metams. Kai išnuomojamas valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypas (jo dalis), nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, tačiau negali būti ilgesnis kaip 25 metai.
Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas pratęsiamas Vyriausybės nustatyta tvarka.
Praktiniai patarimai
Nuomotojams: Laiku informuokite nuomininkus apie savo ketinimus dėl sutarties pratęsimo (prieš tris mėnesius).
Nuomininkams: Visada įsitikinkite, kad turtą nuomojantis asmuo yra turto savininkas ar asmuo, turintis teisę turtą subnuomoti.
Nuomos mokestis ir atsiskaitymai
Šalių susitarimu patalpų nuomos laikotarpiu kas mėnesį pagal žemiau išdėstytas nuostatas yra mokamas patalpų nuomos mokestis, toliau sutartyje vadinamas "nuomos mokesčiu". Nuomos mokestis per vieną patalpų nuomos laikotarpio mėnesį už visų patalpų nuomą mokamas litais, įskaitant sutartą nuomos sumą ir pridėtinės vertės mokestį, toliau sutartyje vadinamą "PVM", apskaičiuojamą pagal Lietuvos Respublikos teises aktų nuostatas, jei nuomotojas pateiks nuomininkui PVM sąskaitą- faktūrą.
Svarbu: Nuomotojas neturi teisės nuomininkui taikyti didesnių tarifų (kainų), nei komunalines ir kitas paslaugas teikiančios įmonės taiko tarifus (kainas) nuomotojui, šalys susitaria, kad, esant nuomininko prašymui, jos kartu atliks visus nuo jų priklausančius veiksmus, kad nuomininkas galėtų sudaryti visas reikalingas tiesiogines atsiskaitymo sutartis su įmonėmis, teikiančiomis aukščiau minėtas komunalines paslaugas.
Jeigu nuomotojas laiku nesumoka pagal sutarties sąlygas numatytų nuompinigių, skolininko pervestos sumos pirmiausia mažina delspinigius ir tik paskui - skolą. O nuo skolos, priešingai nei nuo delspinigių, ir toliau skaičiuojami delspinigiai.
Patalpų perdavimas
Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui patalpas, atitinkančias sutarties sąlygas, šios sutarties pasirašymo metu. Perduodamos patalpos turi būti tvarkingos, išvalytos ir ištuštintos. Patalpos nuomininkui perduodamos pasirašant tarp šalių patalpų perdavimo - priėmimo aktą, toliau sutartyje vadinamą "perdavimo aktu", dviem egzemplioriais, kuris bus laikomas neatskiriama sutarties dalimi.
Praktiniai patarimai sudarant nuomos sutartį
Advokatų kontoros COBALT vyresnioji teisininkė Viktorija Varnaitė pataria:
- Visais atvejais sudaryti rašytinę nuomos sutartį, nesvarbu, ji tęsis mėnesį, pusmetį ar metus.
- Į sutartį įtraukti kiek įmanoma detalesnės informacijos, koks turtas yra išnuomojamas, kokia jo būklė dabar ir kokio stovio turtas turi būti grąžinamas nuomotojui sutarčiai pasibaigus.
- Prie sutarties pridėti būsto, įskaitant sienų, grindų, durų, šviestuvų ir jame esančių kartu išnuomojamų baldų, buitinės, inžinerinės, techninės įrangos nuotraukas, vaizdo įrašus.
- Sutartyje nurodyti, kokios būklės turtas turi būti grąžintas pasibaigus suderintam terminui.
Teisininkė pažymi, kad prie nuomos sutarties pridėtos nuotraukos, kuriose detaliai užfiksuota būsto ir jame esančių baldų, daiktų būklė, gali padėti teisme prisiteisti patirtas išlaidas.
Tikimės, kad šis straipsnis padėjo Jums geriau suprasti nuomos sutarties ypatumus ir svarbius teisinius aspektus. Būkite atidūs ir kruopščiai planuokite savo nuomos santykius!