Nuomos sutartis, kai du savininkai: teisės, pareigos ir svarbūs aspektai

Nuomos sutartis yra svarbus dokumentas, reglamentuojantis nuomininko ir nuomotojo santykius. Tačiau, kai turtas priklauso keliems savininkams, nuomos sutartis tampa dar sudėtingesnė. Šiame straipsnyje aptarsime situaciją, kai butas priklauso dviem savininkams ir yra nuomojamas be vieno iš jų sutikimo, taip pat kitus svarbius aspektus, susijusius su tokia nuomos sutartimi.

Bendrosios dalinės nuosavybės teisė

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 4.73 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisė yra tada, kai bendrosios nuosavybės teisėje nustatytos kiekvieno savininko nuosavybės teisės dalys.

Bendrosios dalinės nuosavybės teisės turėtojo dalis bendrojoje nuosavybėje gali būti atidalinta, t.y. nustatyta konkreti bendraturčiui priklausanti bendrosios nuosavybės objekto dalis, arba neatidalinta.

Šiuo atveju, kaip suprantame, butas skirtingiems asmenis priklauso bendrąja nuosavybės teise su konkrečiomis atidalintomis dalimis joje: kiekvienam savininkui po vieną buto kambarį.

Bendraturčio teisės perleisti ar suvaržyti teises

Atkreiptinas dėmesys į LR CK 4.78 straipsnį, reglamentuojantį bendraturčio teisės perleisti ar suvaržyti teises į bendrosios dalinės nuosavybės teise turimą savo dalį įgyvendinimo tvarką, kuris numato, kad kiekvienas bendraturtis turi teisę perleisti kitam asmeniui nuosavybėn, išnuomoti ar kitu būdu perduoti naudotis, įkeisti ar kitaip suvaržyti visą savo dalį ar dalies, turimos bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį, išskyrus šiame kodekse nustatytas išimtis.

Taigi, vieno kambario savininkas, kuriam buto kambarys priklauso bendrąja daline nuosavybes teise su atidalinta konkrečia buto dalimi, turi visišką teisę ir laisvę sudaryti nuomos sutartį su trečiais asmenimis dėl kambario nuomos.

Pažymėtina, kad įstatymai nenumato pareigos tokiu atveju gauti kito buto bendrasavininko sutikimą, atitinkamai, išnuomavus kambarį be tokio sutikimo, kambario savininkui jokių neigiamų teisinių pasekmių nekyla.

Nuomos sutarties forma ir registracija

Kaip numatyta LR CK 6.579 straipsnio 3 dalyje, terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepaisant, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu.

Be to, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre (LR CK 6.579 straipsnio 4 dalis).

Taigi, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinės formos, o notariškai jos tvirtinti nėra privaloma.

Gyvenamosios vietos deklaravimas

Visų pirma, primintina, kad pagal šiuo metu galiojančią Lietuvos Respublikos Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo redakciją Lietuvos Respublikoje gyvenantys asmenys (Lietuvos Respublikos piliečiai, gimę ir gyvenantys Lietuvoje, Europos Sąjungos valstybių narių piliečiai, atvykę gyventi į Lietuvos Respubliką ilgiau kaip 3 mėnesiams per pusę metų ir kt.) privalo deklaruoti savo gyvenamąją vietą, galimybės būti deklaruotam prie savivaldybės nebeliko.

Pažymėtina, kad šiuo metu galiojančioje Lietuvos Respublikos Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo redakcijoje numatyta, jog deklaruojant gyvenamąją vietą, deklaravimo įstaigai - seniūnijai ar savivaldybės administraciniam padaliniui, gali būti pateikiamas arba gyvenamosios patalpos ar pastato savininko (bendraturčio) sutikimas, kad asmuo apsigyventų savininkui (bendraturčiams) priklausančioje gyvenamojoje patalpoje ar pastate, arba kitas dokumentas, patvirtinantis asmens teisę gyventi toje patalpoje ar pastate (pvz. nuomos ar panaudos sutartis).

Laiką, kuriam nuomininko gyvenamoji vieta deklaruojama nuomotojui priklausančioje patalpoje ar pastate, apibrėžia nuomos sutartis. Jeigu sutartyje numatyta, kad turtas išnuomojamas 1 m., tai ir nuomininko gyvenamoji vieta bus deklaruojama 1 m.

Atkreiptinas dėmesys dar ir į tai, kad pagal šiuo metu galiojančią Lietuvos Respublikos Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo redakciją, ir gyvenamųjų patalpų ar pastatų nuomotojams numatomi papildomi palengvinimai.

Nuomotojai gali registruoti nuomininkus gyvenamosiose patalpose ar pastate sutartam ribotam laikui (bet ne trumpiau negu 1 mėnuo), po kurio nuomininko gyvenamosios vietos deklaracija automatiškai išnyksta, o nuomininkas įgyja pareigą deklaruoti naują gyvenamąją vietą ar pateikti naują dokumentą, pratęsianti teisę naudotis patalpomis ar pastatu, arba savininko sutikimą.

Sutarties sudarymas ir privalomi reikalavimai

Nors susitarimas tarp fizinių asmenų dažnai sudaromas žodžiu, įstatymai numato, kad terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinė. Tačiau reikia atkreipti dėmesį, kad net kai yra pasirašomos sutartys, dažniausiai jos būna šabloninės, nenumato jokių papildomų konkretaus nuomininko ar nuomotojo poreikių.

Todėl rekomenduojama įtraukti papildomas sąlygas, dėl kurių norima susitarti. Pavyzdžiui, jei nuomotojas leidžia nuomininkui auginti gyvūną, sutartyje reikėtų nurodyti ir šį faktą, ir detalizuoti, koks tai gyvūnas ir pan.

Žinoma, kuo aiškesnis ir paprastesnis sutarties formulavimas, tuo lengviau apginamos ją pasirašiusių asmenų teisės. Todėl sudarant sutartį reikėtų galvoti apie kuo didesnę nuomotojo teisių apsaugą, kuri tuo pačiu neapsunkintų nuomininko gyvenimo ir nepažeistų galiojančių teisės aktų.

Praktikoje sutartį dažniausiai rengia nuomotojas arba jo atstovas, tačiau būtina ją derinti su nuomininku ir siūlyti pateikti jo manymu reikalingas pataisas.

Kai kurie sutarties elementai yra esminiai, jų būtinumas nurodytas Civiliniame kodekse, o be jų sutartis būtų niekinė. Tai yra:

• Būsto adresas
• Kambarių ir kitokių patalpų skaičius
• Plotas
• Patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga
• Priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos
• Nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai
• Atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka

Civilinis kodeksas taip pat numato nuomininko pareigą perduoti nuomininkui gyvenamojo namo savininkų bendrijos įstatų kopiją arba kopiją kitokio dokumento, kuriame yra nustatytos bendro naudojimo patalpų priežiūros, naudojimo, išlaikymo ir kitos taisyklės.

Sutartyje visada reikia atkreipti dėmesį į leidimą nuomininkui subnuomoti ar leisti naudoti patalpas tretiesiems asmenims. Praktikoje neretai pasitaiko atvejų, kai savininkas, atvykęs apžiūrėti būsto, ten randa nepažįstamus asmenis.

Norint to išvengti, sudarant sutartį, reikėtų aiškiai apibrėžti subnuomos galimybę ar jos nebuvimą, taip pat nustatyti asmenis, kurie gyvens nuomojamame būste.

Nekilnojamojo turto agentūros

Neretai nuomininko paieškoms būstų savininkai pasitelkia nekilnojamojo turto (NT) agentūras. Kartais pakanka pasirašyti sutartį su tokia agentūra ir perduoti jai būsto raktus, ir viskuo bus pasirūpinta, pradedant būsto nuotraukų padarymu, baigiant susitikimais su potencialiais nuomininkais ar sutarčių su jais tvarkymu.

Konfliktai su NT agentūromis kyla dėl pasirašomų šabloninių sutarčių ir nuomininkų parinkimo, kai atsižvelgiama tik į jų gebėjimą mokėti nuomos sutarties kainą ir komisinį agentūros mokestį.

Norint išvengti nesusipratimų, nuomos sutarties sąlygos turėtų būti sutartos pagal žinomus šalių poreikius, o nuomotojas turi turėti galimybę prisidėti prie nuomininkų atrankos proceso.

Kitas svarbus aspektas, aktualus nuomotojui, tai iš anksto, dar prieš susitariant dėl paslaugų teikimo, aiškiai apibrėžti komisinius mokesčius agentūroms ir nustatyti, kas juos mokės.

NT agentūros dažniausiai norės bent vieno mėnesio nuomos mokesčio dydžio komisinio mokesčio, kuris gali būti mokamas tiek nuomininko, tiek nuomotojo ar net abiejų.

Sutarties registracija ir mokesčiai

Suradus nuomininkus ir pasirašius būsto nuomos sutartį, reikėtų viešajame registre įregistruoti juridinį faktą apie sutarties sudarymą. Tai daryti Lietuvoje dažnai vengiama, nes nemaža dalis sutarčių yra sudaromos nemokant mokesčių arba dėl to, kad registravimo reikšmė nėra aiškiai suvokiama.

Teisinė nuomos sutarties registracija yra tik juridinio fakto registracija, išviešinant informaciją apie nuomą. Ji neturi jokios įtakos nuomos santykiams, kurie atsiranda ar gali būti keičiami tik nuomos sutarties pagrindu.

Nepaisant to, tik įregistravus sutartį nuomotojas gali remtis, kad nuomininkas pats atsako už padarytą žalą prieš trečiuosius asmenis ir už komunalinių mokesčių mokėjimą ar pasekmes, kylančias dėl jų nemokėjimo.

Taigi, nuomos sutartis tikslinga registruoti, nes taip sustiprinama nuomotojo teisių apsauga. Sutarties registracija apsaugo ir nuomininko interesus nuo galimai nesąžiningo nuomos sutarties nutraukimo, todėl išlaikoma šalių interesų pusiausvyra.

Registracija yra nesudėtingas procesas, kurį gali atlikti kiekviena iš šalių, pateikusi nuomos sutartį VĮ Registrų centrui ir sumokėjusi 2,90 euro mokestį. Tiesa, sutartį reikia registruoti per 30 dienų nuo jos sudarymo, kitaip registracijos kaina išaugs dvigubai.

Svarbu žinoti ir tai, kaip tinkamai sumokėti mokesčius. Egzistuoja du skirtingi būdai, kuriais valstybei sumokami mokesčiai už vertimąsi būsto nuoma. Tai verslo liudijimas ir pajamų deklaravimas.

Verslo liudijimas - fiksuotą kainą ir teritoriją turintis leidimas verstis būsto nuoma. Jis gali būti išduodamas verstis būsto nuoma visoje Lietuvoje arba konkrečioje savivaldybėje, o jo kaina, priklausomai nuo teritorijos, gali skirtis iki kelių kartų. Pažymėtina, kad jo kaina nepriklauso nuo nuomojamų būstų kiekio.

Pajamų deklaravimas yra paprastesnis būdas, nes tam užtenka metams pasibaigus deklaruoti iš nuomos gautas faktines pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.

Būsto draudimas

Aktualus klausimas, susijęs su nuomos sutartimis, yra atsakomybė, kilus nelaimėms. Prieš trečiuosius asmenis nuomininkas tiesiogiai atsako įregistravus sutartį viešajame registre, tačiau sutarties išviešinimas nesukelia tiesioginės atsakomybės už nelaimės metu padarytą žalą išnuomotam būstui ir jame esantiems daiktams.

Nuomos santykiuose teisiškai nuomotojas laikomas stipresniąja puse, dėl to jam reikėtų ypatingai rūpintis, kad jo turtas teisiškai būtų apsaugotas. Praktikoje geriausias sprendimas yra būsto draudimas, todėl nereikėtų vengti aptarti šios galimybės su nuomininku, apsaugant abiejų šalių interesus bei ramybę.

Yra įvairių draudimo galimybių, apsaugant būstą ir jame esančius daiktus, todėl draudimo rūšies ar draudiko pasirinkimas kiekvienoje situacijoje turėtų būti pasirinktas individualiai. Reikėtų atkreipti dėmesį ir į tai, kad jei būstas nuomotojo apdraustas prieš pasirašant nuomos sutartį, apie nuomos faktą reikėtų pranešti ir draudimo kompanijai, siekiant išvengti galimo sutarties pažeidimo.

Svarbios sąlygos nuomos sutartyje

• Sutarties šalių identifikavimas: Būtina nurodyti nuomotojo ir nuomininko vardus, pavardes, asmens kodus ir kontaktinius duomenis.
• Nuomotojo teisė: Nuomininkui svarbu įsitikinti, kad nuomotojas yra tikrasis nuomojamo būsto savininkas.
• Nuomos mokesčio dydis ir mokėjimo tvarka: Aiškiai nurodyti nuomos mokesčio dydį, mokėjimo formą ir periodiškumą.
• Komunalinių mokesčių mokėjimo tvarka: Nurodyti, kas bus atsakingas už komunalinių mokesčių sumokėjimą.
• Užstato (depozito) sumokėjimas: Nurodyti užstato (depozito) dydį ir jo grąžinimo sąlygas.
• Nuomos sutarties terminas: Aiškiai nurodyti nuomos sutarties terminą (terminuota ar neterminuota).
• Būsto perdavimo-priėmimo sąlygos: Sudaryti būsto perdavimo-priėmimo aktą, kuriame aprašoma būsto būklė ir visi jame esantys daiktai.

Svarbu - iš anksto apgalvoti sutarties sąlygas. Vilniaus universiteto Teisės klinikos konsultantas Edgaras Augūnas portalui tv3.lt atskleidė, kodėl svarbu iš anksto tinkamai parengti nuomos sutartį ir kokiais atvejais sulaukiama daugiausiai skundų. Jis priminė svarbų dalyką: gavęs įspėjimą apie nutraukiamą nuomos sutartį, nuomotojas turi teisę rodyti gyvenamąją patalpą potencialiai naujam nuomininkui, tačiau naudodamasis šia teise jis negali pažeisti nuomininko teisių ir interesų.

Nuomotojas privalo prieš protingą terminą informuoti nuomininką ir nurodyti datą bei laiką, kada numato būsimam nuomininkui aprodyti gyvenamąją patalpą (įspėjimas, kad už valandos į butą bus atvesti žmonės aprodyti patalpas, negali būti suprantamas kaip protingo termino laikymasis).

Saugant nuomininko interesus yra numatyti draudimai, kuriuo paros metu nuomotojas negali rodyti patalpų būsimiems nuomininkams: nuo 21 iki 9 val. esamų nuomininkų ramybė neturėtų būti trikdoma buto aprodymo vizitais“, - nurodė E. Augūnas.

Ką daryti, jei kyla nesutarimų?

Jeigu apžiūrėjus būstą kas nors netenkina, prieš pasirašydami nuomos sutartį viską aptarkite su savininku. „Pavyzdžiui, jums nepatinka sienų spalva. Jeigu savininkas bus suinteresuotas išnuomoti būstą, gali sutikti jas perdažyti savo lėšomis“, - įsitikinęs M. Čiulada.

Tiesa, jeigu nuomojatės ekonominės klasės būstą - sakykim, Vilniuje tai būtų iki 1000 litų per mėnesį, - daug estetikos tikėtis neverta. Kylant būsto kokybei ir kainai, dažniausiai visi nuomos aspektai aptariami sutartyje. Dažnai tokio būsto savininkas į nuomą žiūri kaip į verslą, yra įsigijęs verslo liudijimą. Nuo šių metų sausio 1 dienos sostinėje verslo liudijimas užsiimti tokia individualia veikla kainuoja 1383 litus. Tad jeigu būstą ketinate nuomotis metams, jo savininkas, kad susigrąžintų už liudijimą sumokėtus pinigus, mėnesinį mokestį galėtų padidinti iki 115 litų. Tačiau toks nuomotojas daug atsakingiau žiūrės į nuomininkus, nes bus suinteresuotas išnuomoti būstą. Jis lengviau sutiks daryti kosmetinį remontą, jį lengviau prisikviesite sugedus čiaupams ar skalbiamajai mašinai.

Lietuvoje nuomininko ir nuomotojo santykiai išdėstyti Civiliniame kodekse, specialaus teisės akto nėra. Jeigu tarp nuomotojo ir nuomininko kyla nesutarimų, jie gali kreiptis į Lietuvos vartotojų institutą.

Pasak Lietuvos vartotojų instituto prezidentės Zitos Čeponytės, daugiausia problemų kyla dėl to, kad sudaromos žodinės nuomos sutartys. Tokiu atveju sunku įrodyti faktus, tad nei nuomininkai, nei nuomotojai pagalbos nesikreipia. „Išspręsti kylančias problemas kur kas lengviau, kai turi raštišką nuomos sutartį“, - įsitikinusi Z. Čeponytė.

Iškeldinimo procesas

Įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.

Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius. Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių.

Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai.

Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys.

Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai - policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, - jeigu tuo atveju jis reikalingas.

Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.

Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.

Pagrindinės būsto nuomos sutarties sąlygos

Šios sąlygos padės užtikrinti aiškumą ir apsaugoti abiejų šalių interesus.

Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir negali būti laikoma teisine konsultacija.

tags: #nuomos #sutartis #jei #du #savininkai