Nuoma - klasikinis prievolinės teisės institutas. Nuomos sutartimi viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti kitai šaliai (nuomininkui) daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o nuomininkas - mokėti nuomos mokestį, grąžinti daiktą pasibaigus sutarčiai (CK 6.477 str. 1 d.).
Skirtumas tarp nuomos (localio-conductio) ir pirkimo-pardavimo (emptio et venditio), kurį nurodydavo romėnų juristai, yra tas, kad pirkdamas daiktą asmuo įgydavo nuolatinę daikto valdymo teisę, o nuomos pagrindu daiktu naudodavosi laikinai.
Šiame straipsnyje aptarsime nuomos sutarties šalių teises ir pareigas, atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos Civilinį kodeksą (CK) ir teismų praktiką.
Nuomos Sutarties Samprata ir Esminiai Požymiai
Nuomos sutartis apibrėžiama kaip susitarimas, kuriuo viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti kitai šaliai (nuomininkui) daiktą laikinai valdyti ir naudotis už užmokestį. Nuomos sutarties esminiai požymiai:
- Nuomojamas turtas nuomininkui perduodamas naudotis ir valdyti arba tik naudotis.
- Nuosavybės teisė į nuomojamą daiktą neperduodama.
Nuomininkas pripažįstamas teisėtu daikto valdytoju, kol nesibaigia nuomos sutartis. Teisėtą valdytoją nuo trečiųjų asmenų pažeidimų gina daiktinė teisė, todėl nuomininkas turi teisę reikšti vindikacinį ieškinį (išreikalauti nuomos objektą iš trečiųjų asmenų neteisėto valdymo) ir negatorinį ieškinį, jei pažeidimas nesusijęs su daikto netekimu.
Teisėto valdytojo statusas nuomininko teisių apsaugai suteikia kitų daiktinei teisei būdingų požymių:
Dauguma nuomos teisės normų yra dispozityvaus pobūdžio ir veikia, jeigu sutarties šalys nesusitaria kitaip. Tai svarbu sudarant nuomos sutartis, nes šalims nereikia į sutarties tekstą perkelti įstatymo nuostatų, numatančių santykių reguliavimą, o sutartyje nurodomos sąlygos, dėl kurių šalys konkrečiu atveju susitarė kitaip, nei numatyta įstatymuose.
CK numatytos nuomos sutarčių rūšys yra išskirtos atsižvelgiant į nuomos objektą. Toks rūšių sąrašas nėra baigtinis ir viską apimantis atskirų nuomos rūšių reguliavimo metodas, todėl neretai tenka taikyti tik bendrąsias nuostatas, pavyzdžiui, negyvenamųjų patalpų, nebaigtos statybos nuomos ir kitais atvejais.
Gali būti bet kokie nesunaudojamieji daiktai. CK nėra išvardyta, kokie daiktai gali būti nuomojami, tačiau iš visų nuomos instituto normų aišku, kad tai gali būti bet koks daiktas, kuris jo naudojimo procese iš esmės nepraranda savo natūralių savybių ir savo vertės (CK 4.5 str. 2 d.). Tai žemės sklypai, gamtos objektai, įmonės, statiniai, įrenginiai, transporto priemonės ir kita. CK 6.477 straipsnio 2 dalis nurodo, kad įstatymai gali nustatyti daiktų, kurių nuoma draudžiama arba ribojama, rūšis.
Būtina sutarties sąlyga - nuomos sutartyje nurodyti nuomojamąjį daiktą arba tokius jo požymius, pagal kuriuos galima jį identifikuoti. Jeigu tokie požymiai sutartyje nenurodyti ir nuomos sutarties dalyko negalima nustatyti remiantis kitais požymiais, nuomos sutartis laikoma nesudaryta (CK 6.477 str. 3 d.).
Ištrauka Statinių, pastatų nuomos sutartis turi būti rašytinė nepriklausomai nuo termino (CK 6.531 str. 1 d.), vartojimo nuomos sutartys gali būti sudaromos ir kitokios specialiai nustatyta forma (kvitas, žetonas ir kt.) (CK 6.506 str.).
Nuomotojo Teisės ir Pareigos
Nuomotojo ir nuomininko teisės bei pareigos sudaro nuomos sutarties turinį. Nuomotojas privalo:
- Atlikti išnuomoto daikto kapitalinį remontą (CK).
- Priimti išnuomotą daiktą iš nuomininko, kai šis sutarčiai pasibaigus jį grąžina.
- Pranešti apie nuomos sutartį, informuoti trečiuosius asmenis (pirkėjus, įkaito turėtojus, rentos gavėjus ir kitus) bei nuomininką apie numatomą disponavimo, valdymo ar kitokius teisių į išnuomotą daiktą suvaržymus bei pasikeitimus.
- Perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą.
Nuomininko Teisės ir Pareigos
Nuomininkas privalo:
- Naudotis ir valdyti išsinuomotą daiktą atsižvelgiant į nustatytas sąlygas ir turto paskirtį.
- Mokėti nuomos mokestį.
- Grąžinti daiktą pasibaigus sutarčiai.
Automobilio nuomos atveju, nuomininkas privalo:
- Naudotis išsinuomotu automobiliu pagal paskirtį ir eksploatuoti jį tiktai techniškai tvarkingą.
- Nevairuoti automobilio apsvaigus nuo alkoholio ar kitų narkotinių bei psichotropinių medžiagų.
- Ne naudoti automobilio šiems tikslams: mokamam keleivių pervežimui, nelegaliam žmonių gabenimui, priekabų ir automobilių vilkimui, sporto varžybose, mokyti vairuoti, prekių pervežimui nusižengiant Lietuvos Respublikoje galiojantiems įstatymams.
- Imtis visų priemonių, kad būtų užtikrintas automobilio ir jame esančios įrangos, dokumentų bei automobilio raktelių saugumas.
- Sugedus automobiliui pranešti NUOMOTOJUI.
- Apmokėti baudas, teismo išlaidas ar kitas rinkliavas, kurios atsirado dėl jo kaltės, pažeidus kelių eismo taisykles ar kitus teisės aktus, NUOMOTOJO bei jo atstovo nurodymus.
- Ne vėliau kaip iki šioje sutartyje nustatytos nuomos sutarties pasibaigimo dienos grąžinti automobilį NUOMOTOJUI tokios būklės kokios ir priėmė, atsižvelgiant į normalų susidėvėjimą, bei atlyginti jam visus su šia nuoma susijusius nuostolius, jeigu tokie nuostoliai buvo patirti dėl tyčinės ar netyčinės NUOMININKO kaltės.
- Sumokėti nuomos mokestį iš anksto; jeigu automobilis nuomuojamas daugiau negu 30 parų, nuoma mokama kas 30 parų, jeigu nesusitarta kitaip.
- Jeigu automobilis eksplotuojamas daugiau negu 10000km privaloma pateikti automobilį NUOMOTOJUI patikrai.
- Grąžinti automobilį ne vėliau kaip iki sutartyje nustatyto laiko.
Automobilio nuomos kaina apskaičiuojama pagal nuomos dienas. Nuomos dienų apskaičiavimas remiasi 24 valandų nuomos diena, kuri prasideda nuo automobilio perdavimo NUOMININKUI momento.
Nuomininko veiksmai eismo įvykio atveju:
- jokiu būdu iš anksto neprisiimti kaltės;
- užrašyti visus kito autoavarijos dalyvio(ių) duomenis ir informuoti NUOMOTOJĄ bei pranešti policijai ir turėti avarijos schemą bei policijos išrašą;
- įvykus eismo įvykiui, kuriame buvo išaiškinta NUOMININKO kaltė, o pastarasis nebuvo pasirinkęs savanoriško KASKO draudimo, nuominkas privalo apmokėti visas su įvykiu susijusias išlaidas;
- eismo įvykio atveju, NUOMININKUI esant neblaiviam ar apsvaigusiam nuo narkotinių ar psichotropinių medžiagų, visa turtinė ir kita atsakomybė tenka NUOMININKUI.
Leidžiama automobilio rida 300 km per parą, bet nedaugiau nei 3000km.
NUOMININKAS palieka NUOMOTOJUI piniginį užstatą, kuris yra negrąžinamas, jeigu:
- automobilis prarastas ar sugadintas dėl NUOMININKO kaltės;
- automobilis buvo grąžintas blogesnės būklės nei priimtas, atsižvelgiant į normalų susidėvėjimą;
- prarasti automobilio dokumentai, raktelis, automagnetola ar kiti priedai;
- autoavarijos atveju, jeigu kaltininkas yra NUOMININKAS ;
- automobilio rezervacija nutraukiama nuomininko iniciatyva;
- automobilį ekplotuojant už Lietuvos respublikos ribų, arba į užsienio valstybėje, kuri nėra nurodyta sutartyje;
- nuomininkas savo iniciatyva nutraukia ilgalaikę (daugiau nei 1 mėn.
NUOMOTOJAS garantuoja padaręs viską, kad transporto priemonė būtų techniškai tvarkinga. Atsiradus mechaniniams gedimams, NUOMOTOJAS neprisiima jokios atsakomybės už žalą arba nuostolius, kurie tiesiogiai susiję su tyčiniais ar netyčiniais NUOMININKO veiksmais. NUOMOTOJAS įsipareigoja suteikti NUOMININKUI pakaitinį automobilį, jeigu pirmasis negali būti toliau eksplotuojamas. Automobilio naudojimui reikalingus degalus, pradurtas padangas remontuoja ir būtinas išlaidas apmoka NUOMININKAS. Gavęs automobilį su pilnu degalų baku , NUOMININKAS grąžina automobile su pilnu degalų baku, arba apmoka už trūkstamą kurą po 2,50 EUR. už litrą. Jeigu automobilio priėmimo - perdavimo metu kuro bakas nebuvo pilnas NUOMININKAS automobilį gražina su tokiu pačiu kiekiu kuro kiek jo buvo automobilio priėmimo - perdavimo NUOMININKUI momentu. Ši automobilio nuomos sutartis yra neterminuota ir galioja iki momento kai NUOMININKAS grąžina automobilį bei tarp NUOMOTOJO ir NUOMININKO yra pasirašomas automobilio grąžinimo aktas. Nuomininkas turi teisę reikalauti iš nuomotojo pasirašyti automobilio grąžinimo aktą tik tuo atveju, jei automobilis buvo grąžintas tokios pačios būklės, kuri buvo sutarties pasirašymo momentu. Automobilio nuomos kaina apskaičiuojama pagal nuomos paras. Nuomos parų apskaičiavimas remiasi 24 valandų nuomos para, kuri prasideda nuo automobilio perdavimo NUOMININKUI momento. NUOMININKAS įsipareigoja mokėti automobilio nuomos kainą per visą šios sutarties galiojimo laikotarpį. Įmokos atliekamos bank ininiu pavedimu į NUOMOTOJUI priklausančią banko sąskaitą arba sumokant grynais automobilio grąžinimo ir priėmimo-perdavimo akto pasirašymo dieną. Jeigu automobilis nėra grąžinamas šioje sutartyje nurodytu laiku, NUOMOTOJAS turi teisę reikalauti nuomos mokesčio sumokėjimo nuo to momento, kai automobilis turėjo būti grąži ntas. NUOMININKUI nesilaikant šioje sutartyje numatytos atsiskaitymo tvarkos, NUOMOTOJAS turi teisę už kiekvieną pradelstą dieną skaičiuoti 0,2 (nulis ir dvi dešimtosios) proc. NUOMOTOJAS turi teisę nutraukti sutartį prieš tai įspėjęs NUOMININKĄ prieš 30 kalendorinių dienų. Pranešimas dėl sutarties nutraukimo išsiunčiamas NUOMININKO nurodytu adresu arba el. NUOMININKUI leidžiama išvykti iš Lietuvos respublikos ribų arba į užsienio valstybę, kuri nėra nurodyta sutartyje, tik gavus sutikimą iš nuomotojo ir jam pasirašius sutartyje. Ši sutartis sudaryta dviem egzemplioriais (po vieną abiem šalims) ir įsigalioja nuo jos pasirašymo momento. NUOMININKAS privalo gražinti automobilį tvarkingą ir švarų. NUOMININKAS yra atsakingas už administracinių teisių pažeidimus, taip pat ir už kelių eismo taisyklių pažeidimus. Papildomas 20.00 EUR. NUOMININKUI griežtai draudžiama viršyti 150km/h greitį, nepriklausomai nuo to, koks yra leistinas maksimalus greitis tame kelyje.
Gyvenamųjų Patalpų Nuoma
Sudarant gyvenamosios patalpos nuomos sutartį šiuo atveju galioja bendros gyvenamųjų patalpų nuomos taisyklės. Civilinis kodeksas teigia, kad sudaręs gyvenamosios patalpos nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja suteikti už mokestį gyvenamąją patalpą nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti ją gyvenimui, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa pagal paskirtį ir mokėti nuomos mokestį.
Pagal įstatymą sutartyje turi būti nurodytas nuomojamų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai. Nuomininkas turi žinoti, kokiomis sąlygomis jis gali naudotis bendro naudojimosi patalpomis. Taip pat sutartyje aiškiai nurodomi mokėjimo terminai, atsiskaitymo už komunalines paslaugas tvarka.
Nors Civilinis Kodeksas nereikalauja būste esančių daiktų sąrašo ir jų būklės įvertinimo, visgi teisininkai rekomenduoja tai padaryti. Taigi ir šiuo atveju, pasiūlymas būtų sudaryti kuo išsamesnę (detalesnę) gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį.
Remiantis CK 6.580 str. 4 d. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis sudaryta su klausime minimais asmenimis galėtų būti nutraukiama remiantis CK 6.611 str. Svarbu pastebėti, kad teismai kilus ginčui, kiekvieną atvejį vertina individualiai pagal esamas faktines aplinkybes.
Tačiau, bet kokiu atveju kaip šio turto savininkas/-ė Jūs turite teisę rinktis su kuo norite sudaryti nuomos sutartį ir kam leisti naudotis savo gyvenamosiomis patalpomis.
Į turinį įeina visos nuomos sutarties šalių teisės ir pareigos, kurias galima suskirstyti į dvi grupes: 1) betarpiškai susijusias su naudojimusi gyvenamąja patalpa ir 2) susijusias su tos sutarties sąlygų naudotis gyvenamąją patalpą keitimusi (pvz., teisė gyvenamąją patalpą subnuomoti, rezervuoti, apgyvendinti joje laikinus gyventojus, sutarties sąlygų keitimasis tapus laisviems gretimiems buto kambariams ir t.
Negyvenamųjų Patalpų Nuoma
Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarčių specifika yra ta, kad šių sutarčių objektu gali būti tiek iš dalies, tiek ir visiškai įrengtos patalpos. Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą, tad nuo šalių valios priklauso, kokios kokybės daiktas bus perduodamas.
Sutarties laisvės principas lemia šalių laisvę susitarti, ar nuomos objektas bus iš dalies įrengtos patalpos, o jas pagal savo poreikius įsirengs pats nuomininkas (arba pasitelkęs trečiuosius asmenis ar net ir patį nuomotoją), ar tai bus visiškai įrengtos ir nuomininko poreikiams galutinai pritaikytos patalpos.
Lapkričio 13 d. Lietuvos Aukščiausiajame Teisme išnagrinėta byla, kurioje buvo sprendžiama dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties. Byloje nustatyta, kad nuomotoja išnuomojo įmonėms verslo centro MAGNUM, esančio Kaune, negyvenamąsias patalpas komercinei veiklai vykdyti ir jas įrengė bei pritaikė pagal nuomininkių poreikius. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai nuomotojos įsipareigojimą įrengti patalpas įvertino taip, kad ši sutarties dalis atitinka rangos sutarčiai įstatymo nustatytus požymius, dėl to teismai šią nuomos sutartį kvalifikavo kaip mišrią nuomos ir rangos sutarčių elementų turinčią sutartį.
Išnagrinėjusi bylą Lietuvos Aukščiausiojo Teismo teisėjų kolegija nurodė, kad esminis požymis, atskiriantis nuomos ir rangos sutartis, yra sutarties dalykas. Aukščiausiasis Teismas išaiškino, kad nuomos sutarties dalykas ir tikslas yra daikto perdavimas laikinai valdyti ir naudoti arba tik naudoti. Tuo tarpu rangą (statybos rangą) kvalifikuojantys pagrindiniai požymiai yra: šalių susitarimas dėl rangos dalyko (darbų atlikimo ir darbo rezultato perdavimo užsakovui), kuris yra ir esminė sutarties sąlyga; rangovo veikimas savo rizika ir jo veikimas savarankiškai.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pažymėjo, kad paprastai patalpų nuomotojo tikslas nėra atlikti tam tikrus darbus ir juos perduoti kaip darbų rezultatą. Nuomininko tikslas taip pat yra gauti ne darbų rezultatą, o negyvenamąsias patalpas. Šalys gali susitarti ir kitaip, tačiau tokia valia turi būti aiškiai išreikšta sutartyje.
Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai, kvalifikuodami sutartį kaip mišrią, nenustatė būtinojo rangos požymio - susitarimo dėl darbo rezultato kaip savarankiško objekto perdavimo atsakovėms.
Teisėjų kolegija pažymėjo, kad jei kiekviena nuomos sutartis, kurioje yra nustatytos patalpų įrengimo pagal nuomininko poreikius sąlygos, būtų vertinama kaip turinti ir rangos sutarties elementų, nebūtų aišku, kokie skiriamieji požymiai apskritai leidžia atskirti nuomos sutartis nuo mišrių sutarčių.
Todėl tokiose situacijose svarbu nustatyti, koks yra sudarytos sutarties tikslas - ar perduoti pagal nuomininko poreikius įrengtą negyvenamąją patalpą laikinai valdyti ir (ar) ja naudotis (nuomos sutarties dalykas), ar perduoti iš dalies įrengtą negyvenamąją patalpą laikinai valdyti ir (ar) ja naudotis (nuomos sutarties dalykas), o vėliau, atlikus statybos rangos darbus, perduoti ir darbų rezultatą (rangos sutarties dalykas).
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nusprendė, kad, bylą nagrinėjusiems teismams pritaikius ne tas materialiosios teisės normas, galėjo būti netinkamai ištirtos ir įvertintos aplinkybės, turinčios reikšmės teisingam bylos išnagrinėjimui, todėl liko neatskleista bylos esmė.
Lizingo Sutartis
Lizingo davėjas ir lizingo gavėjas turi solidariosios prievolės kreditoriaus teises ir pareigas pardavėjui. Lizingo sutartis gali būti nutraukta lizingo davėjo reikalavimu, jei lizingo gavėjas pažeidžia sutartį, pavyzdžiui, nemoka periodinių įmokų ir kt.
Nuomos Sutarties Nutraukimas
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis sudaryta su klausime minimais asmenimis galėtų būti nutraukiama remiantis CK 6.611 str. Svarbu pastebėti, kad teismai kilus ginčui, kiekvieną atvejį vertina individualiai pagal esamas faktines aplinkybes.
NUOMOTOJAS turi teisę nutraukti sutartį prieš tai įspėjęs NUOMININKĄ prieš 30 kalendorinių dienų. Pranešimas dėl sutarties nutraukimo išsiunčiamas NUOMININKO nurodytu adresu arba el.
Sutarties Forma ir Sąlygos
Svarbu sudaryti kuo išsamesnę (detalesnę) gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį. Taigi ir šiuo atveju, pasiūlymas būtų sudaryti kuo išsamesnę (detalesnę) gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį.
Ši sutartis sudaryta dviem egzemplioriais (po vieną abiem šalims) ir įsigalioja nuo jos pasirašymo momento.
Ši automobilio nuomos sutartis yra neterminuota ir galioja iki momento kai NUOMININKAS grąžina automobilį bei tarp NUOMOTOJO ir NUOMININKO yra pasirašomas automobilio grąžinimo aktas. Nuomininkas turi teisę reikalauti iš nuomotojo pasirašyti automobilio grąžinimo aktą tik tuo atveju, jei automobilis buvo grąžintas tokios pačios būklės, kuri buvo sutarties pasirašymo momentu.
Ilgalaikė Nuoma (Emphyteusis)
Ilgalaikė nuoma (emphyteusis) pripažįstama daiktine teise ir gali būti būdas užtikrinti prievolių įvykdymą. Jeigu ilgalaikę nuomą nustatantis aktas nenustato kitaip, nuomininkas naudojasi išnuomotu nekilnojamuoju daiktu kaip savininkas, tik iš esmės nedidina jo vertės.
Nuomos Sutarties Rūšys
Atskirų rūšių nuomos sutarčių teisnio reguliavimo ypatumai. Transporto priemonių nuoma. Gyvenamųjų patalpų nuoma. Bendrosios nuostatos.
Nuoma, kaip prievolinės teisės institutas, turi daiktinėms teisėms būdingų požymių, nes nuomos santykių turinys apima ne tik naudojimąsi, bet ir daikto valdymą.
Šalys gali susitarti ir kitaip, tačiau tokia valia turi būti aiškiai išreikšta sutartyje.