Šiame straipsnyje aptariami nuomos sutarties nutraukimo klausimai, teismų praktika šioje srityje bei pirkėjo galimi gynybos būdai, kai pardavėjas inicijuoja preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimą.
Augant nekilnojamojo turto kainoms, daugėja pardavėjo iniciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Ką tokiu atveju daryti pirkėjui, kuris pasirašė sutartį, sumokėjo avansą, užpildė paraišką būsto paskolai gauti ir mintimis jau persikraustė į savo naujus namus? Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau.
Įsigyjant būstą pasirašomų dokumentų pavadinimai gali skirtis (rezervacijos sutartis, avansinis susitarimas, preliminarioji sutartis), teisiniu požiūriu pavadinimas nėra svarbus, svarbu yra jo turinys. Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta. Kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis.
Pirkėjo gynybos būdai nutraukus preliminariąją sutartį
Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų. Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz. tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas). Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko.
Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį. Tokiais atvejais prarastos galimybės piniginė vertė apskaičiuojama lyginant šių sandorių kainas, t. y. palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per vėliau pirkėjas (per protingą terminą) sudarė pagrindinę sutartį.
Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą.
Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą. Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra. Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti. Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui.
Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus.
Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.
Teismų praktikoje nagrinėjami atvejai, kai ieškovai siekia prisiteisti negautas pajamas dėl neteisėto sutarties nutraukimo. Žemiau pateikiamas vienas iš tokių atvejų, nagrinėtų Lietuvos Aukščiausiojo Teismo.
Civilinė byla Nr. 3K-3-273-219/2016:
Ieškovė UAB „VSA Holding“ prašė teismo priteisti iš atsakovės BUAB Prekybos namų „LINA“ 720 000 Lt (208 526,41 Eur) nuostolių dėl ieškovei negrąžinto atsakovei išnuomoto turto (aikštelės Vilniuje, Lentvario g. 15) atlyginimo, nuostolius priskiriant prie bankroto administravimo išlaidų, ir 6 proc. metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, taip pat įpareigoti atsakovę išvalyti aikštelę ir pašalinti iš jos atliekas.
Atsakovė BUAB Prekybos namai „LINA“ 2014 m. gegužės 15 d. pateikė teismui priešieškinį ieškovei UAB „VSA Holding“, prašydama priteisti iš ieškovės 148 661,10 Lt (43 055,23 Eur) žalos atlyginimo, 6 proc. procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Teismų sprendimai
Vilniaus apygardos teismas 2015 m. vasario 24 d. sprendimu ieškovės UAB „VSA Holding“ ieškinį tenkino iš dalies: priteisė iš atsakovės BUAB Prekybos namų „LINA“ 135 542,17 Eur (468 000 Lt) nuostolių atlyginimo. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. gruodžio 2 d. nutartimi, netenkinus atsakovės BUAB Prekybos namų „LINA“ apeliacinio skundo, Vilniaus apygardos teismo 2015 m. vasario 24 d. sprendimas paliktas nepakeistas.
Kitoje civilinėje byloje, nagrinėtoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo, ieškovas Š. K. prašė nutraukti rentos sutartį ir priteisti nuostolių atlyginimą. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2024 m. kovo 21 d. nutartimi paliko nepakeistą Vilniaus apygardos teismo 2023 m. spalio 26 d. sprendimą. Apeliacinės instancijos teismas nutartyje dėl ieškovo apeliacinio skundo reikalavimo priteisti 117 600 Eur nuostolių atlyginimą konstatavo, kad byloje nenustatyta, jog ieškovas planavo gauti ginčo buto nuomos pajamas ir ginčui aktualiu laikotarpiu ieškovo valia buvo nukreipta į nuomos pajamų už ginčo buto gavimą. Todėl teismas nepriteisė nuostolių atlyginimo.
Šie pavyzdžiai iliustruoja, kad teismas vertina, ar ieškovas realiai planavo gauti pajamas ir ar nuostoliai yra pagrįsti bei susiję su atsakovų veiksmais.
Civilinė byla Nr. 3K-3-576-687/2016:
Ieškovė UAB „Metmedė“ prašė priteisti iš atsakovės UAB „Bankroto lyderiai“ 7645,97 Eur nuostolių, 6 proc. procesinių palūkanų bei bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.
Vilniaus apygardos teismas 2015 m. liepos 30 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies ir priteisė ieškovei iš atsakovės 5630,21 Eur žalos bei 810 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal atsakovės apeliacinį skundą, 2016 m. balandžio 26 d. nutartimi Vilniaus apygardos teismo 2015 m. liepos 30 d. sprendimo dalį, kuria ieškinys iš dalies tenkintas, panaikino ir priėmė naują sprendimą - šią ieškinio dalį atmetė.
Apeliacinės instancijos teismas pažymėjo, kad pirmosios instancijos teismas nevertino, ar ieškovė įrodė, kad jos teiginiai apie ketinimus ir galimybes išnuomoti atlaisvintas patalpas kitiems asmenims bei gauti iš jų pajamas yra pagrįsti atsižvelgiant į visas faktines bylos aplinkybes. Kolegijos nuomone, nors neatmetama ieškovės galimybė išnuomoti patalpas jų atlaisvinimo atveju kitiems asmenims, labiau tikėtina išvada, kad ieškovė turėjo interesą ir ketinimus gauti atlygį būtent iš atsakovės. Be to, ieškovė nėra pateikusi įrodymų, kad buvo kitas potencialus nuomininkas, su kuriuo tartasi ar ketinta tartis dėl patalpų nuomos.
Šie teismų praktikos pavyzdžiai rodo, kad nuomos sutarties nutraukimo atveju teismas atidžiai vertina visas aplinkybes, įskaitant šalių ketinimus, galimybes ir realius nuostolius. Todėl, nutraukus nuomos sutartį, svarbu surinkti visus įrodymus, pagrindžiančius patirtus nuostolius ir jų ryšį su kitos šalies veiksmais.
Svarbu: Ši informacija yra bendro pobūdžio ir negali būti laikoma teisine konsultacija. Dėl konkrečių situacijų rekomenduojama kreiptis į teisininką.
| Gynybos būdas | Aprašymas | Įrodymai |
|---|---|---|
| Avanso grąžinimas ir netesybos | Reikalavimas grąžinti sumokėtą avansą ir sumokėti sutartyje numatytas netesybas. | Sutartis, mokėjimo dokumentai. |
| Išlaidų atlyginimas | Reikalavimas atlyginti išlaidas, patirtas rengiantis sudaryti sutartį (pvz., sutartys su trečiaisiais asmenimis). | Sutartys su trečiaisiais asmenimis, mokėjimo dokumentai, netesybų sumokėjimo įrodymai. |
| Kainų skirtumo atlyginimas (prarasta galimybė) | Reikalavimas atlyginti kainų skirtumą, jei pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, siūliusiu mažesnę kainą. | Kito pardavėjo pasiūlymas, sutartis su kitu pardavėju, įrodanti didesnę kainą. |
| Pardavėjo gautos naudos priteisimas | Reikalavimas priteisti pardavėjo gautą naudą, jei jis pardavė būstą trečiajam asmeniui už didesnę kainą. | Įrodymai, kad pardavėjas pardavė būstą trečiajam asmeniui už didesnę kainą. |
Pagrindiniai patarimai pirkėjui:
- Neskubėkite pasirašyti dokumentų, atsisakančių pretenzijų.
- Reikalaukite raštiško nutraukimo priežasties paaiškinimo.
- Rinkite visus įrodymus (susirašinėjimą, banko sprendimus, mokėjimo dokumentus).
Sutartys nuomos
tags: #nuomos #sutarties #nutraukimas #negautos #pajamos