Nuomos sutarties keitimo sąlygos: išsamus vadovas

Šiame straipsnyje aptarsime nuomos sutarties keitimo sąlygas Lietuvoje, remiantis įstatymais ir teismų praktika. Straipsnyje pateikiama informacija padės tiek nuomotojams, tiek nuomininkams geriau suprasti savo teises ir pareigas bei išvengti galimų ginčų.

Bendrosios nuostatos

Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą (butą, namą, biurą, prekybines patalpas, sandėlius ar kitą nekilnojamąjį turtą) laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį.

Nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.

Nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota, tačiau visais atvejais sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vienas šimtas metų. Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu. Jeigu sutarties terminas joje nenustatytas, tai laikoma, kad nuomos sutartis neterminuota.

Jeigu nuomos sutartis yra neterminuota, tai abi šalys turi teisę bet kada nutraukti sutartį įspėjusios apie tai viena kitą prieš vieną mėnesį iki nutraukimo, o kai nuomojami nekilnojamieji daiktai - prieš tris mėnesius iki nutraukimo.

Sutarties sąlygų keitimas

Sutarties laisvės principas reiškia, kad šalys laisvos spręsti ne tik dėl sutarties sudarymo, jos sąlygų nustatymo, bet ir dėl sudarytos sutarties vienos, kelių ar visų sąlygų pakeitimo visam sutarties galiojimo terminui ar tam tikram laikui. Sutarties sąlygų pakeitimas, kaip ir jos sudarymas, gali būti atliekamas tik laisva valia sudarytu šalių susitarimu.

Tačiau tam tikrais atvejais besąlygiškas reikalavimas vykdyti šalių teisėtai sudarytos ir galiojančios sutarties sąlygas gali būti nepateisinamas kaip neatitinkantis teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principų (CK 1.5 straipsnis). Tam tikrais atvejais šalių sudaryta sutartis ar atskira jos sąlyga gali būti pakeistos teismo sprendimu.

Tačiau teismo įsikišimas yra išimtinė priemonė, taikoma tik sutartyje numatytais ar įstatymo nustatytais pagrindais, kiekvienu konkrečiu atveju pagal byloje nustatytas aplinkybes konstatavus, kad šalių sutartinių prievolių pusiausvyra yra iš esmės pažeista ir vienai šaliai sutarties vykdymas yra suvaržytas.

Esminis aplinkybių pasikeitimas

Pirmoji būtinoji CK 6.204 straipsnio taikymo sąlyga yra esminių aplinkybių pasikeitimas, įvykęs po sutarties sudarymo. „Sutarties pakeitimas dėl pasikeitusių jos vykdymo sąlygų galimas tik konstatavus sutartinių prievolių pusiausvyros pasikeitimą, t. y., pasikeitusios aplinkybės, turinčios reikšmės sutarties vykdymui, turi sukelti prievolių pusiausvyros disbalansą, būti šio disbalanso priežastis“ (LAT 2018-05-25 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-7-145-421/2018).

Sutarties modifikavimui teismine tvarka esminio aplinkybių pasikeitimo po sutarties sudarymo nepakanka, jis taip pat turėtų įtakoti (suvaržyti) sutarties vykdymą, keisti sutartinių prievolių pusiausvyrą.

Tam, kad būtų konstatuota, jog vienai šaliai sutarties vykdymas yra iš esmės suvaržytas, būtina nustatyti, kad tam tikros aplinkybės iš esmės pakeitė šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą ir kad jos atitinka CK 6.204 straipsnio 2 dalyje išvardytus kriterijus:

• aplinkybės atsirado arba nukentėjusiai šaliai tapo žinomos po sutarties sudarymo;
• aplinkybių nukentėjusioji šalis sutarties sudarymo metu negalėjo protingai numatyti;
• tų aplinkybių nukentėjusioji šalis negali kontroliuoti;
• nukentėjusi šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių atsiradimo rizikos.

Sutarties vykdymo suvaržymas

Sutarties vykdymo pasunkėjimas neatleidžia sutarties šalies nuo pareigos vykdyti sutartį ir nesuteikia savaime teisės sustabdyti įsipareigojimų vykdymą. Sutarties privalomumo (pacta sunt servanda) principas reiškia, kad šalis, negalinti tinkamai vykdyti sutarties dėl vykdymo suvaržymo esant pasikeitusiomis aplinkybėmis, turi nedelsti ir spręsti sutarties pakeitimo klausimą kuo greičiau, kad būtų atkurta sutartinių prievolių pusiausvyra.

Prašymas kitai šaliai keisti sutartį turi būti pareikštas tuoj pat po sutarties įvykdymo suvaržymo. Beje, prašymo pateikimas taip pat nėra pagrindas sustabdyti sutarties vykdymą, tai tiesiog privalomas ikiteisminis šalių ginčo nagrinėjimas. Jei šalys per protingą terminą po prašymo pateikimo nesusitaria dėl sutarties pakeitimo, tai bet kuri iš jų, t. Delsimas spręsti sutarties pakeitimą, reiškia sutarties tolimesnį galiojimą tomis pačiomis sąlygomis.

Štai civilinėje byloje Nr. 3K-3-623/2013 kasacinis teismas sprendė, kad atsakovas pakeistų sutarčių negalėtų įvykdyti dėl savo sunkios finansinės padėties, todėl net ir nustačius, kad ekonominė krizė lėmė esminį atsakovo sutarčių vykdymo suvaržymą, bet nesant galimybių vykdyti pakeistas sutartis, teisinis pagrindas keisti sutartis neegzistuoja.

Kadangi ekonominė krizė nevienodai paveikia įvairius verslo sektorius, tai pasauliniu ir nacionaliniu mastu kilusios ekonominės krizės įtaka sutartiniams santykiams ir jos sukelti konkrečios sutarties vykdymo suvaržymai kiekvienoje byloje nustatytini ir vertintini individualiai (LAT 2013-11-13 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-523/2013).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo konstatuota, kad tiek esminis vykdymo išlaidų padidėjimas, tiek esminis vykdymo vertės sumažėjimas turi būti pagrindžiami objektyviais kriterijais, patvirtinančias, jog atitinkamas pasikeitimas tikrai įvyko.

Byloje konkrečios sutarties vykdymo suvaržymai turi būti vertintini individualiai, atsižvelgiant į nustatytą pokyčio mastą, sutartimi prisiimtos rizikos laipsnį, sutarties šalių statusą ir kitas reikšmingas aplinkybes.

Nuomos sutarties keitimo formos pavyzdys

Susitarimas dėl sutarties keitimo ekonominių ar techninių priežasčių atveju pagal VPĮ 89 str. 1 d. 2 p.

SUSITARIMAS Nr. ___ DĖL [SUTARTIES PASIRAŠYMO DATA] VIEŠOJO PIRKIMO SUTARTIES NR. [SUTARTIES NUMERIS] „[SUTARTIES PAVADINIMAS]“ PAKEITIMO

201__ m. ______________ mėn. __ d.

[Vietovės pavadinimas]

[Tiekėjo pavadinimas] (toliau - [Paslaugų teikėjas / Pardavėjas / Rangovas]), atstovaujamas (-a) _______________, veikiančio (-čios) pagal _______________, ir [Perkančiosios organizacijos pavadinimas] (toliau - [Klientas / Pirkėjas / Užsakovas]), atstovaujamas (-a) _______________, veikiančio (-čios) pagal _______________, toliau kartu šiame susitarime [Paslaugų teikėjas / Pardavėjas / Rangovas] ir [Klientas / Pirkėjas / Užsakovas] vadinami „Šalimis“, o kiekvienas atskirai - „Šalimi“.

ATSIŽVELGDAMOS Į TAI, KAD:

1. Šalys [sutarties pasirašymo data] sudarė viešojo pirkimo sutartį [sutarties numeris] „[sutarties pavadinimas]“ (toliau - Sutartis).
2. Sutarties galiojimo terminui nepasibaigus kilo poreikis [paaiškinama sutarties pakeitimo esmė ir su pakeitimu susijusios aplinkybės].
3. Sutarties [sutarties punkto numeris] punkte numatyta, kad Sutarties sąlygos gali būti keičiamos tik vadovaujantis Viešųjų pirkimų įstatymo (toliau - VPĮ) 89 straipsnio nuostatomis.
4. Vadovaujantis VPĮ 89 straipsnio 1 dalies 2 punktu, Sutartis gali būti keičiama neatliekant naujos pirkimo procedūros, „kai būtina iš to paties tiekėjo pirkti papildomų darbų, paslaugų ar prekių, kurie nebuvo įtraukti į pirminį pirkimą, kai yra visos šios sąlygos kartu:
   • tiekėjo pakeitimas negalimas dėl ekonominių ar techninių priežasčių, tokių kaip pagal pirminį pirkimą įsigytos įrangos, paslaugų ar įrenginių pakeičiamumo ir sąveikumo reikalavimų užtikrinimas, ir dėl to, kad perkančiajai organizacijai sukeltų didelių nepatogumų ar nemažą išlaidų dubliavimą;
   • atskiro pakeitimo vertė neviršija 50 procentų, o bendra atskirų pakeitimų pagal šį punktą vertė - 100 procentų pradinės pirkimo sutarties ar preliminariosios sutarties vertės. Tokiais pakeitimais negali būti siekiama išvengti šiame įstatyme pirkimui nustatytos tvarkos taikymo“.
5. Pakeitimas grindžiamas šiomis aplinkybėmis, atitinkančiomis aukščiau nurodytus VPĮ reikalavimus:
   1. būtina pirkti iš to paties [Paslaugų teikėjo / Pardavėjo / Rangovo] papildomai, kadangi [nurodomos ekonominės arba techninės priežastys dėl kurių negalimas tiekėjo pakeitimas, tokios kaip pagal pirminį pirkimą įsigytos įrangos, paslaugų ar įrenginių pakeičiamumo ir sąveikumo reikalavimų užtikrinimas. Pateikiami paaiškinimai ir pagrindimas, kodėl neperkant iš to paties tiekėjo perkančiajai organizacijai tai sukeltų didelių nepatogumų ar nemažą išlaidų dubliavimą];
   2. Pradinė Sutarties vertė yra ________ Eur be PVM. [Pradinė Sutarties vertė dėl šio pakeitimo nesikeičia. / Šio pakeitimo vertė neviršija 50 % pradinės Sutarties vertės ir bendra atskirų pakeitimų pagal VPĮ 89 straipsnio 1 dalies 2 punktą neviršija 100 % pradinės Sutarties vertės:

ŠALYS SUSITARIA:

1. SUTARTIES SĄLYGŲ PAKEITIMAS [Ar pakeitimas pateikiamas šio susitarimo priede? > Ne]
   1. Sutarties [sutarties punkto numeris] punktą: „[cituojamas esamas punktas]“, pakeisti taip: „[cituojamas pakeistas punktas]“.
   2. [Ar pakeitimas pateikiamas šio susitarimo priede? > Taip] [Paslaugų teikėjas / Pardavėjas / Rangovas] įsipareigoja atlikti prie šio Susitarimo pridedamame priede nurodytus Sutarties pakeitimus laikantis visų Sutarties sąlygų, kiek jos nėra pakeistos šiame susitarime.
   3. Sutarties kaina dėl šiame Susitarime nurodomo pakeitimo nekeičiama.
   4. Kitos Sutarties nuostatos, nenurodytos šio susitarimo dėl Sutarties pakeitimo 1.1 punkte lieka nepakeistos.
2. KITOS NUOSTATOS
   1. Susitarimas įsigalioja, kai jį pasirašo abi Sutarties Šalys.
   2. Susitarimas laikomas neatskiriama Sutarties dalimi.
   3. Susitarime naudojamų sąvokų reikšmės atitinka Sutartyje pateiktus sąvokų apibrėžimus.
   4. Susitarimas sudaromas dviem egzemplioriais, po vieną kiekvienai Šaliai.

Dažniausiai pasitaikantys klausimai

Nuomininko ir nuomotojo santykius dažnai lydi įvairūs nesutarimai, kyla klausimų, kas yra atsakingas už buitinės technikos gedimus, natūralų baldų ir kitos įrangos bute nusidėvėjimą. Siekiant išvengti tokių situacijų, svarbu kruopščiai sudaryti nuomos sutartį, kurioje būtų aptarti visi svarbūs aspektai.

Nuomos sutarties svarba

Jeigu abiem pusėms netinka žodiniai susitarimai, tokie klausimai būtinai turi būti įtraukti į nuomos sutartį. Pagrindinės asmens teisės ir pareigos bei atsakomybė yra numatytos Civiliniame kodekse, o papildomai šalys galėtų aptarti tik specifines, su konkrečiu turtu ar nuomos aplinkybėmis susijusias atsakomybės sąlygas.

Taip pat šalys galėtų aptarti tas sąlygas, dėl kurių šalis gali apsispręsti pagal įstatymą pačios, o jų neaptarus nuomos sutartyje, galiotų Civiliniame kodekse numatytos sąlygos.

Pavyzdžiui, pagal įstatymą pareiga daryti numojamų patalpų kapitalinį remontą priklauso nuomotojui, o einamąjį - nuomininkui, tačiau kartu suteikiama galimybė šalims šias sąlygas pakeisti arba padaryti mišrias. Todėl šalims susitarus nuomos sutartyje, pareiga daryti kapitalinį remontą gali tekti nuomininkui, arba nuomotojas privalėtų atlikti tiek kapitalinį, tiek einamąjį remontą ir pan.

Šalys būtinai turėtų būti aptarti ir išlaidų atlyginimo tvarką dėl buitinės technikos ar kitų būste esančių įrenginių sugadinimo, taisymo ar pakeitimo. Tai labai svarbu sprendžiant ginčus dėl sutarties vykdymo ar nuomos pradžioje sumokėto užstato grąžinimo klausimus.

Pagal įstatymą nuomotojas privalo nuomos sutarties sudarymo metu perduoti nuomininkui gyvenamojo namo savininkų bendrijos įstatų kopiją arba kopiją kitokio dokumento, kuriame yra nustatytos bendro naudojimo patalpų priežiūros, naudojimo, išlaikymo ir kitos taisyklės, tačiau šalys gali susitarti dėl to ir kitaip (pvz. kad tokios įsipareigojimo nuomotojas nevykdys).

Finansiniai įsipareigojimai ir nuomos mokesčio keitimas

Šalys galėtų susitarti dėl nuomos mokesčio keitimo jų suderintais terminais, tačiau ne dažniau kaip du kartus per metus. Šalims šio klausimo neaptarus, galiotų bendra nuostata, kad vienai šaliai prieštaraujant, nuomos mokestis negalėtų būti keičiamas. Šalys taip pat galėtų pakeisti (riboti) nuomotojo teisę reikalauti iš nuomininko šiam iš esmės pažeidus nuomos mokesčio mokėjimo terminus, iš anksto sumokėti ne didesnį kaip už du mokėjimo terminus iš eilės nuomos mokestį.

Nuomos sutartyje būtina aptarti ir subnuomos galimybę ir sąlygas, priešingu atveju subnuoma būtų įmanoma tik gavus rašytinį nuomotojo sutikimą. Jei nuomos terminas yra ilgesnis ar neterminuotas, taip pat jei kapitalinį remontą atlieka nuomininkas, nuomotojui svarbu aptarti ir nuomininko išlaidų, turėtų pagerinant išsinuomotą daiktą su nuomotojo leidimu, atlyginimo klausimą. Jo nepatarus, galiotų bendra nuostata, kad atlyginamos visos išlaidos.

Tariantis dėl papildomų nuomos sutarties sąlygų, turėtų būti laikomasi pagrindinių taisyklių, pagal kurias nuomotojui draudžiama vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas. Taip pat, jeigu nuomininkas nesumoka nuomos mokesčio už vieną periodą, reikalauti iš nuomininko sumokėti iš karto nuomos mokestį už visą nuomos terminą ir nustatyti didesnę nuomininko civilinę atsakomybę nei faktiškai yra nuomotojui padarytos žalos dydis ar nustatyti nuomininko atsakomybę be kaltės.

Atsakomybė už sugadintus daiktus

Vienas aktualiausių klausimų ir nuomotojams, ir nuomininkams, yra atsakomybė už nuomos metu sugedusius ar sulūžusius daiktus. Šiais klausimais įprastai galioja įstatymo nustatytas bendras principas, kad jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės.

Įstatyme įvardytas išsinuomoto daikto pabloginimas reiškia daikto vertės sumažėjimą arba daikto funkcionalumo dalies netekimą, dėl kurių tolesnis daikto naudojimas pagal paskirtį netenka savo turėtos iki pabloginimo ekonominės vertės. Tačiau jeigu daikto būklė pablogėja dėl jo natūralaus susidėvėjimo arba dėl jo normalaus naudojimo laikantis nuomos sutarties sąlygų, tai tokiais atvejais nuomininkas neprivalo atlyginti atsiradusių nuostolių nuomotojui, nebent sutartyje būtų nustatyta kitaip.

Dėl šių priežasčių labai svarbu prieš nuomos pradžią ne tik surašyti, bet ir faktiškai patikrinti įrenginių veikimą. Nuomos eigoje nuomininkui būtina pastebėjus gedimą, jį nedelsiant užfiksuoti ir pranešti nuomotojui, o nuomai pasibaigus, taip pat patikrinti įrenginių veikimą, kad vėliau dėl to nekiltų ginčų.

Kadangi nuomotojas perduoda ir faktiškai išnuomoja ne tik patį būstą bet ir jame esančius daiktus, ir šių daiktų einamasis remontas, šalims nesusitarus kitaip, tenka nuomininkui, o kapitalinis - nuomotojui, pvz:. elektros lemputes tokiu atveju teks keisti nuomininkui, o nusidėvėjusią elektros instaliaciją - nuomotojui.

Vandentiekio, nuotekų ar kitų inžinerinių sistemų gedimų remontas paprastai yra nuomotojo rūpestis ir atsakomybė, jei dėl šių gedimų nebūtų nustatyta nuomininko kaltė (pvz.: netyčia pragręžtas vandentiekio vamzdis).

Teisminiai ginčai ir alternatyvūs sprendimo būdai

Nors atrodytų, kad nuomos sutartis turėtų išgelbėti nuomininką ir nuomotoją nuo konfliktų, deja, tai ne visada yra raktas į sutarimą. Tačiau net kilus dideliems ginčams, teisminis jų sprendimo būdas nėra pats geriausias, nes atima daug laiko ir finansų.

Todėl tam, kad ateityje paprasčiau ir operatyviau būtų galima išspręsti tokio pobūdžio problemas, būtinas detalesnis jų šalinimo ir išlaidų atlyginimo susitarimas bei aprašymas pačioje nuomos sutartyje. Tačiau, jei nuomos sutartyje tai nėra detaliai aptarta ar ginčas greičiausiai vis dėl to kils, tuomet būtina nedelsiant surinkti kuo daugiau įrodymų apie patį gedimą (sugadinimą), kad jam persikėlus į teismą, šalis galėtų įrodyti savo tiesą.

Pareiga grąžinti išsinuomotą daiktą tenka nuomininkui, todėl būtent nuomininkas turės įrodinėti, kad išnuomotas daiktas buvo grąžintas tos būklės, kokios buvo perduotas (t. y. nesugadintas). Tuo atveju jei nuomotojas vengs priimti daiktą, pavyzdžiui vengs pasirašyti perdavimo-priėmimo aktą, tai nuomininkas turės pareigą įrodyti ne tai kad buvo grąžintas tos būklės, kokios buvo perduotas, bet tik įrodyti, kad daiktą vengė priimti nuomotojas. Todėl nuomotojas vengdamas pasirašyti perdavimo-priėmimo aktą, rizikuoja netekti galimybės prisiteisti jam padarytus nuostolius.

Svarbiausi aspektai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį sudarant nuomos sutartį:

• Šalių teisės ir pareigos: Aiškiai apibrėžkite nuomininko ir nuomotojo teises ir pareigas, įskaitant atsakomybę už remontą ir daiktų gedimus.
• Nuomos mokesčio keitimas: Susitarkite dėl nuomos mokesčio keitimo sąlygų ir terminų, kad išvengtumėte nesusipratimų ateityje.
• Subnuomos galimybė: Aptarkite subnuomos galimybę ir sąlygas, kad būtų aišku, ar nuomininkas gali pernuomoti būstą tretiesiems asmenims.
• Daiktų būklė: Prieš nuomos pradžią patikrinkite įrenginių veikimą ir surašykite jų būklę, kad vėliau nekiltų ginčų dėl sugadinimų.

Nuomos sutarties nutraukimas

Gyvenamosios patalpos nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį, prieš mėnesį raštiškai įspėjęs nuomotoją.

“Ideal” OÜ veikianti Estijoje, “Ideal Services” SIA - Latvijoje ir UAB “Litideal” - Lietuvoje (kiekviena įmonė toliau vadinama Nuomotoju) yra įgaliotos “Avis”, “Budget” ir “Payless” frančizės naudotojos Baltijos šalyse. Šios bendrosios sąlygos galioja visoms trumpalaikės nuomos sutartims, sudarytoms su Nuomotoju.

Šalims susitarus, nuomos laikotarpis gali būti pratęstas. Prieš nuomos sutarties pratęsimą, Nuomotojas turi pateikti Nuomininkui kainoraštį, kuriame numatytas mokestis už nuomos pratęsimą ir Nuomininkas savo parašu ar el. laišku, patvirtina savo sutikimą su kainoraščiu. Dėl nuomos laikotarpio pratęsimo trumpesniam nei 30 dienų laikotarpiui galima susitarti el.

Jei Nuomininkas negrąžina transporto priemonės sutartoje vietoje ir laiku arba iškart po išankstinio sutarties nutraukimo, Nuomotojas turi teisę skelbti transporto priemonės paiešką ir naudotis visomis įstatymų suteikiamomis galiomis, nuosavybei atgauti; be kita ko, Nuomininkas tokiu atveju suteikia Nuomotojui teisę perimti transporto priemonę (įskaitant transporto priemonės konfiskavimą). Jei Nuomotojas patiria išlaidų, kurios susijusios su aukščiau nurodytomis aplinkybėmis, Nuomininkas privalo tas išlaidas kompensuoti Nuomotojui.

Nuomininkas turi teisę sutartį nutraukti nepasibaigus sutartyje numatytam nuomos laikotarpiui, tačiau Nuomotojas tokiu atveju turi teisę reikalauti sumokėti visą nuomos mokestį, nustatytą nuomos sutartyje.

Nuomotojas turi teisę nutraukti nuomos sutartį, nepasibaigus numatytam nuomos laikotarpiui, jei Nuomininkas pažeidė sutartyje numatytas sąlygas.

Nuomininkas transporto priemonę naudoja ne pagal paskirtį.

Nuomininkas laiku negrąžina transporto priemonės ir neinformuoja Nuomotojo apie vėlavimą atskiru raštu ar el.

Susitarimas, dėl nuomos pakeitimo trumpesniam nei 30 dienų laikotarpiui gali būti sudaromas el. paštu.

tags: #nuomos #sutarties #keitimas