Nekilnojamojo turto (NT) nuoma Lietuvoje yra populiari papildomų pajamų forma, tačiau dažnai susijusi su mokestinėmis klaidomis. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip apmokestinamos nuomos pajamos, kokie mokesčiai taikomi nuomotojams ir nuomininkams, bei kaip išvengti dažniausiai pasitaikančių klaidų.
PVM Apmokestinimo Ypatumai Nuomojant NT
Pagal Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (PVMĮ) 31 straipsnį, nekilnojamojo turto nuoma PVM tikslais suprantama kaip sutartam laikui už atlygį teisės naudotis turtu kaip savininkui suteikimas, užtikrinant, kad joks kitas asmuo negalės pasinaudoti šia teise.
Nuo 2025-05-01 įsigaliojo nauja LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 straipsnio 3 dalies redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą. Gyvenamųjų patalpų nuoma PVM neapmokestinama, jei nuoma yra ilgesnė negu 2 mėnesiai, tačiau trumpalaikė nuoma (trumpesnė negu 2 mėnesiai) apmokestinama standartiniu PVM tarifu.
Šios dalies komentaras papildytas nuostata, kad pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. (Aplinkos ministro įsakymas dėl statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“) gyvenamosioms patalpoms priskiriami butai (t. y. vieno buto pastatai, sublokuoti vienbučiai gyvenamieji pastatai ir daugiabučiai pastatai), skirti nuolatiniam ar laikinam gyvenimui.
Trumpalaikė ir Ilgalaikė Nuoma
Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma, t. y. nuoma, kurios laikotarpis trumpesnis kaip 2 mėnesiai, apmokestinama PVM, taikant standartinį PVM tarifą. Jei ilgalaikė sutartis nutraukiama anksčiau nei po 2 mėn., ji laikoma trumpalaike ir apmokestinama. Pratęsus trumpalaikę nuomą ilgesniam nei 2 mėn., nuoma tampa ilgalaike ir PVM neapmokestinama.
Nustatant 2 mėnesių laikotarpio termino pradžią ir pabaigą vadovaujamasi Civilinio kodekso (toliau - CK) nuostatomis. Pavyzdžiui:
- Sudaryta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, kuri įsigalioja 2025 m. kovo 5 d. ir sudaroma 2 mėnesių laikotarpiui. Šiuo atveju nuomos termino pradžia bus 2025 m. kovo 6 d. 00:00 val., o pabaiga - 2025 m. gegužės 6 d.
- Fizinis asmuo, PVM mokėtojas, savo turimas, nuosavybės teise priklausančias gyvenamosios paskirties patalpas - butą - nuomoja 2 savaitėms, 10 dienų ar pan., t. y. trumpesniam nei 2 mėn. laikotarpiui. Tokia nuoma apmokestinama PVM.
Viešbučių Apgyvendinimo Paslaugos
Asmenys viešbutyje, kuris yra PVM mokėtojas, apsistoja įvairiais laikotarpiais. Šioms paslaugoms taikomas PVM.
Nekilnojamojo Turto Nuomos Samprata Pagal ESTT
Šios dalies komentaras papildytas ESST teismo praktika ir nustato, kad pagal suformuotą ESTT praktiką (bylos: C-326/99, C-409/98, C-108/99, C-269/00 ir kt.) nekilnojamojo turto nuoma PVM apskaičiavimo tikslais suprantama kaip nuomotojo įsipareigojimas suteikti teisę nuomininkui naudotis nekilnojamuoju turtu kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį, jokiam kitam asmeniui negalint pasinaudoti šia teise.
ESTT sprendime C-215/19 (41 p.) patikslino, kad PVM direktyvoje numatytas nekilnojamojo turto nuomos neapmokestinimas paaiškinamas tuo, kad nekilnojamojo turto nuoma, nors ir ekonominė veikla, paprastai yra pasyvi ir nesukuria didelės pridėtinės vertės. Sava praktikoje ESTT ne kartą akcentavo, kad nekilnojamojo turto nuomos pasyvusis pobūdis, kuris pateisina tokio sandorio neapmokestinimą PVM, susijęs su paties sandorio pobūdžiu, o ne su tuo, kaip nuomininkas naudoja atitinkamą turtą (byla C-278/18, 21 punktas).
„Mišrūs“ Sandoriai
Taip pat komentaras patikslintas dėl „mišrių“ sandorių apmokestinimo PVM. Kai kartu su nekilnojamuoju turtu perduodamas ir kitas jame esantis turtas (įrenginiai, inžineriniai tinklai ir pan.), teikiamos papildomos paslaugos, t. y. sudaromas ,,mišrus“ paslaugų sandoris, tai PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai.
Tokiu atveju, remiantis ESTT praktika (bylos C-41/04, C-251/05 ir kt.), reikia nustatyti, ar yra sudarytas vienas, du ar daugiau atskirų sandorių. Jei sandorį sudarantys elementai yra taip glaudžiai susiję, kad objektyviai ekonominiu požiūriu sudaro visumą, kurios išskaidymas būtų dirbtinio pobūdžio, neturi atskiro savarankiško tikslo (pagrindinį sandorį padaro tik patrauklesnį, yra tik priemonė geriausiomis sąlygomis įvykdyti šį pagrindinį sandorį), tai PVMĮ prasme laikoma, kad šių elementų ar veiksmų visuma sudaro vieną sandorį.
Pavyzdžiai:
- UAB, eksploatuojanti futbolo stadioną, su futbolo klubu sudarė sutartį dėl teisės naudotis futbolo stadiono aikštynu. Sutartyje numatyta, kad futbolo klubas futbolo stadiono aikštynu, taip pat žaidėjų ir teisėjų drabužinėmis galės naudotis ne daugiau nei 18 dienų per sporto sezoną. Tokiu atveju vertinamas sandorio pobūdis ir apmokestinimas PVM.
- Bendrovė valdo biurų pastatą, skirtą įrengtų darbo vietų nuomai. Biurų pastatas yra naudojamas skirtingų klientų, ieškančių darbui skirtos aplinkos (visiškai įrengtų darbo vietų), poreikiams tenkinti. Tokiu atveju vertinamas ar tai biuro erdvės, ar bendradarbystės erdvės nuoma ir apmokestinimas PVM.
Gyventojų Pajamų Mokesčio (GPM) Apmokestinimas
Iš nuomos gaunamos pajamos apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu. Yra du pagrindiniai būdai, kaip tai gali būti padaryta:
- Neregistruojant individualios veiklos: Pajamos deklaruojamos Metinėje pajamų deklaracijoje GPM311 ir mokestis sumokamas metams pasibaigus iki kitų metų gegužės 1 d. Taikomas 15 proc. GPM tarifas, jei pajamų suma kartu su kitomis su darbo santykiais nesusijusiomis pajamomis neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU), t. y. 136 334 EUR. Sumai, viršijančiai minėtą ribą, taikomas 20 proc. GPM.
- Įregistravus individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu): Mokamas fiksuoto dydžio gyventojų pajamų mokestis. Fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 000 EUR per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos. 45 000 EUR sumą viršijančios pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. / 20 proc. tarifą.
Jei gyventojas nuomoja gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą kitiems gyventojams, jis gali pasirinkti mokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį įsigijęs verslo liudijimą patalpų nuomai. Fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos nuo 2026-01-01 50 000 Eur (iki 2025-12-31 45 000 Eur) per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos (kai nuomojami keli tokie daiktai, pajamos sudedamos). Nuo 2026-01-01 50 000 Eur (iki 2025-12-31 45 000 Eur) sumą per mokestinį laikotarpį viršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos pajamų mokesčiu.
Visais kitais atvejais (pvz.,nuomojant ne gyvenamąsias patalpas, nuomojant patalpas juridiniams asmenims, nuomojant žemės sklypą) fiksuoto pajamų mokesčio mechanizmas nėra taikomas ir nuomos pajamos yra apmokestinamos kaip ne individualios veiklos pajamos pajamų mokesčiu.
Svarbu! Pagal verslo liudijimą gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamas galima gauti tik iš gyventojų.
Pajamų Klasė
Priklausomai nuo mokėtojo, nuomos pajamos priskiriamos skirtingoms pajamų klasėms, o tai lemia deklaravimo ir mokesčio mokėjimo tvarką:
- A klasė: Jei pajamos gautos iš Lietuvos įmonės, užsienio įmonės nuolatinės buveinės, filialo ar atstovybės, arba nuo 2018 m. už nekilnojamojo turto nuomą gautos pajamos iš individualią veiklą vykdančio nuolatinio Lietuvos gyventojo, kuris šį turtą naudoja individualioje veikloje. Tiek gyventojas, tiek įmonė, turto nuomos išmokas turi deklaruoti mėnesinės pajamų mokesčio deklaracijos GPM313 formoje bei metinės deklaracijos GPM312 formoje ir jos priede GPM312L.
- B klasė: Jei pajamos gautos iš kito gyventojo (išskyrus nuo 2018 m. už nekilnojamojo turto nuomą gautos pajamos iš individualią veiklą vykdančio nuolatinio gyventojo, kuris šį turtą naudoja individualioje veikloje). Gyventojas turi pateikti metinę pajamų deklaraciją iki kitų metų gegužės 1 d. ir sumokėti pajamų mokestį iki kitų metų gegužės 1 d.
Pavyzdžiui:
- Gyventojas teikia siuvimo paslaugas su verslo liudijimu iš kito gyventojo išsinuomotose patalpose, tačiau tą mėnesį / dieną, kai moka už patalpų nuomą, gyventojas (nuomininkas) neturi įsigijęs verslo liudijimo. Tokiu atveju pajamos priskiriamos B klasei ir nuomininkas neprivalo išskaičiuoti pajamų mokesčio.
- Gyventojas vykdo individualią veiklą ir nuomojasi nekilnojamąjį turtą asmeniniais tikslais. Pajamos priskiriamos B klasei ir nuomininkas neprivalo išskaičiuoti pajamų mokesčio.
Verslo Liudijimas Ar 15% GPM: Ką Pasirinkti?
Renkantis tarp verslo liudijimo ir 15% GPM, svarbu atsižvelgti į kelis kriterijus:
| Kriterijus | Verslo liudijimas (VL) | 15% GPM (Deklaravimas) |
|---|---|---|
| Mokėjimo laikas | Iš anksto (prieš pradedant nuomą) | Pasibaigus metams (iki geg. 1 d.) |
| Mokesčio dydis | Fiksuotas (pvz., 400-600 Eur/metus didmiesčiuose) | 15 % nuo gautos sumos |
| Pajamų riba | Iki 45 000 Eur (nuo 2026 m. - 50 000 Eur) | Nėra |
Pavyzdžiui, verslo liudijimas gali būti paprastesnis ir pigesnis variantas, jei nuomojama daug butų, o pajamos neviršija nustatytos ribos. Tačiau, jei pajamos viršija ribą, verta rinktis 15% GPM.
Kitos Mokestinės Prievolės
- Nekilnojamojo turto mokestis (NTM): Moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo.
- Mokesčiai notarui ir RC: Kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą.
Nuomos Skaičiuoklė: Kaip Ja Naudotis?
Nuomos skaičiuoklė padeda apskaičiuoti pajamas ir mokėtiną pajamų mokestį. Tereikia įvesti nuomos sutarties sumą, ir skaičiuoklė automatiškai paskaičiuos gaunamas pajamas bei mokamą pajamų mokestį (kurį sudaro 15 proc. sutarties sumos).
Svarbūs Aspektai Nuomojant NT Per Tarpininkus
Gyventojai turimą nekilnojamąjį turtą nuomoti per nuomos tarpininkavimo ir/ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones* gali tik vienu būdu - metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 dienos, deklaruodami iš nekilnojamojo turto nuomos gautas pajamas ir nuo jų sumokėdami gyventojų pajamų mokestį. *Nuomos tarpininkavimo ir/ar nuomos administravimo paslaugas teikiančios įmonės - tai įmonės, kurios už turtą nuomojantį savininką atlieka visus aktyvius veiksmus: savininko vardu sukuria konkrečiose užsienio platformose (tokiose kaip Booking.com, Airbnb ir pan.) paskyras, kurias patalpų savininkų vardu administruoja, prižiūri bei tvarko, priima bei tvarko rezervacijas, nustato nuomos kainas ir t.t.
Jeigu gyventojai nekilnojamąjį turtą nuomoja per tarpininkus juridiniam asmeniui (įmonei), tai išmokas už nekilnojamojo turto nuomą išmokėjusi įmonė privalo apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
tags: #nuomos #pajamu #apmokestinimas #pvm