Buto Nuomos Sutartis: Nuomininko Pakeitimo Pavyzdys ir Svarbūs Aspektai

Buto nuoma yra vienas iš labiausiai paplitusių būdų patenkinti gyvenamosios patalpos poreikį. Asmenys, neturintys nuosavų gyvenamųjų patalpų, sudaro nuomos sutartį ir gauna naudotis kitiems asmenims priklausančias patalpas.

Šiame straipsnyje aptarsime buto nuomos sutarties ypatumus, nuomininko ir nuomotojo teises bei pareigas, taip pat atkreipsime dėmesį į svarbius aspektus, susijusius su socialinio būsto nuoma ir privatizavimu.

Gyvenamosios Patalpos Nuomos Sutarties Samprata

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja leisti apsigyventi nuomininkui gyvenamojoje patalpoje, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa, mokėti nuomos mokestį. Šalys įsipareigoja vykdyti ir kitas nuomos sutartyje numatytas sąlygas (prievoles).

Normaliais ir civilizuotais santykius tarp nuomotojo ir nuomininko padaro gerai parengta nuomos sutartis, kurioje aptariami visi svarbūs aspektai. Lietuvoje galioja daug įstatymų, reglamentuojančių nuomos santykius.

Pagrindiniai elementai:

• Forma: Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepriklausomai nuo to, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu.
• Turinys: Sutartyje turi būti nurodytas išnuomojamų patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esantys patogumai, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
• Dalykas: Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties dalyku gali būti tik tinkamas gyventi gyvenamasis namas ar jo dalis, atskiras butas arba izoliuota gyvenamoji patalpa iš vieno ar kelių kambarių ir su ja susijusių pagalbinių patalpų.

Sutarties Šalys ir Nuomininko Šeimos Nariai

Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties šalys yra nuomotojas ir nuomininkas. Nuomotojas yra gyvenamųjų patalpų savininkas ar asmuo, jas valdantis kitu teisiniu pagrindu. Nuomininkas yra fizinis asmuo, kuris savo vardu ir dėl savo, savo šeimos bei buvusių šeimos narių interesų sudaro gyvenamosios patalpos nuomos sutartį.

Nuomininko šeimos nariai yra kartu gyvenantys sutuoktinis (sugyventinis), jų nepilnamečiai vaikai, nuomininko ir jo sutuoktinio tėvai. Pilnamečiai vaikai, jų sutuoktiniai (sugyventiniai) ir nuomininko vaikaičiai priskiriami prie šeimos narių, jei jie su nuomininku turi bendrą ūkį.

Šalių Teisės ir Pareigos

Nuomotojo ir nuomininko teisės bei pareigos sudaro nuomos sutarties turinį. Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui laisvą, tinkamą gyventi gyvenamąją patalpą, nurodytą sutartyje. Patalpa laikoma netinkama gyventi, jeigu yra tokios būklės, kad gyvenimas joje keltų grėsmę nuomininko ar jo šeimos narių sveikatai ar saugumui, ar visuomenės saugumui ir sveikatai.

Nuomininko Pareigos:

• Rūpestingai naudotis patalpomis ir daiktais.
• Laikytis pastato ir/ar bendro naudojimo objektų naudojimo instrukcijų.
• Savo sąskaita likviduoti patalpose įvykusias avarijas ar gedimus.
• Užtikrinti patalpų ir jose esančio turto apsaugą nuo Pradžios Dienos iki patalpų grąžinimo Nuomotojui.

Nuomotojo Teisės:

• Atsisakyti įgyti patalpas, jei jų vertė yra mažesnė nei pardavimo kaina.
• Parduoti patalpas savo seserinėms, dukterinėms ar kitaip susijusioms įmonėms.
• Įkeisti patalpas savo pasirinktos finansų įstaigos naudai.

Nuomos Mokesčio Kompensacija

Kompensacijos dydis priklauso nuo šeimos narių skaičiaus ir nuomojamo būsto naudingojo ploto, faktiškai tenkančio vienam asmeniui ar šeimos nariui. Preliminarią kompensuojamą pinigų sumą galite paskaičiuoti specialia skaičiuokle. Nuo 2024-07-01 kompensacija apskaičiuojama pagal naujas taisykles: iš būsto nuomos sutartyje nurodyto būsto nuomos mokesčio dydžio atimant 30 proc. Šis pakeitimas negalioja nedirbantiems besimokantiems asmenis iki 24 metų, kurie mokslo ar studijų tikslais pakeitė nuolatinę gyvenamąją vietą į gyvenamąją vietą kitoje savivaldybėje.

Pavyzdys: Asmens be šeimos deklaruotos pajamos sudaro 7500 Eur, o jo būsto nuomos mokestis yra 500 Eur per mėnesį. Šis nuomos mokestis neviršija vidutiniškai per mėnesį asmeniui tenkančių pajamų (625 Eur), taigi, jis turi teisę į kompensaciją. Kompensacijos dydis per mėnesį šiam asmeniui būtų 176 Eur.

Socialinio Būsto Nuoma ir Privatizavimas

Asmenys ir šeimos, besinuomojantys būstus su bendro naudojimo patalpomis (bendrabučius), deklaruoja pajamas ir turtą kas 3 metus, pratęsdami sutartį. Tačiau, jeigu besinuomojantys būstus su bendro naudojimo patalpomis (bendrabučius) norės pretenduoti į 50 proc. nuomos mokesčio sumažinimą, jie privalės deklaruoti pajamas ir turtą kasmet.

Norint privatizuoti savivaldybei nuosavybės teise priklausantį būstą, turite kreiptis į SĮ „Vilniaus miesto būstas“. Parduodamo savivaldybės būsto rinkos vertę nustato turto vertinimo įmonės (turto vertintojai). Turto vertė nustatoma vadovaujantis Turto ir verslo vertinimo metodika, kuri yra patvirtinta LR finansų ministro įsakymu.

Privatizavimo sąlygos:

• Būstą gali privatizuoti nuomininkai, jame išgyvenę ne trumpiau nei 5 metus (išskyrus tam tikras išimtis).
• Tiek pagrindinis buto nuomininkas, tiek bute deklaruoti arba į nuomos sutartį įrašyti asmenys (nuomininkai) gali pretenduoti į privatizavimą.
• Savivaldybei priklausantis būstas parduodamas už rinkos kainą, įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas.

Svarbi Informacija Nuomininkams ir Nuomotojams

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad nuomininkas privalo tausoti ir prižiūrėti nuomojamas patalpas, ne rečiau kaip kartą per penkerius metus savo lėšomis daryti einamąjį turimos patalpos ir jos įrenginių remontą. Taip pat svarbu atskirti, kad tam tikri būsto remonto darbai savaime nereiškia, kad būstas yra pagerintas.

Jeigu visgi buvo atlikti būsto vertę pakeitę/padidinę darbai, reikia įvertinti ir tai, ar tokie darbai buvo atlikti, gavus nuomotojo sutikimą. Tokiais atvejais, kai nuomininkas nuomotojo leidimu pagerina išsinuomotą būstą, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą.

Žemiau pateikiami punktai, kuriuos reikėtų įtraukti į nuomos sutartį, sudaromą dviem mėnesiams:

• Sutarties šalys (nuomotojas ir nuomininkas) ir jų duomenys.
• Nuomojamo būsto adresas, plotas, kambarių skaičius ir kita svarbi informacija.
• Nuomos terminas (dviem mėnesiams).
• Nuomos mokesčio dydis ir mokėjimo terminai.
• Atsiskaitymo už komunalines paslaugas tvarka.
• Šalių teisės ir pareigos.
• Atsakomybė už sutarties pažeidimus.
• Sutarties nutraukimo sąlygos.
• Kiti svarbūs susitarimai.

Teisės Aktai, Reglamentuojantys Nuomą

• Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.583 str.
• Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2014 m. gruodžio 23 d. nutarimas Nr.
• Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2015 m. liepos 29 d.

Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.

Gyvenamųjų buto patalpų nuomos sutartis yra svarbus dokumentas, reglamentuojantis nuomotojo ir nuomininko teises bei pareigas. Sutartyje nurodoma sutarties dalykas, buto naudojimo sąlygos, buto nuosavybės patvirtinimas, nuomos terminas, šalių teisės ir pareigos, mokėjimai ir atsiskaitymai pagal Sutartį, atsakomybė, sutarties galiojimas, pakeitimas ir nutraukimas, kitos nuostatos, šalių rekvizitai.

Kada Pasirašoma Buto Nuomos Sutartis?

Sutartis pasirašoma prieš perduodant būstą naudotis nuomininkui ir prieš atliekant pirmą mokėjimą. Buto nuomos sutartis paprastai pasirašoma tada, kai šalys susitaria dėl visų esminių sąlygų (nuomos kaina, terminas, atsiskaitymo tvarka, depozitas) ir butas perduodamas nuomininkui naudotis.

Jei susitariama, kad nuomininkas apsigyvens tik po 1-2 savaičių ar mėnesio, dažnu atveju pirmiausia pasirašoma buto rezervacijos sutartis, kurioje numatomas rankpinigių palikimas kaip garantas.

Tačiau niekas netrukdo iš karto sudaryti pilnavertę buto nuomos sutartį, aiškiai nurodant, jog faktinis naudojimasis prasidės vėliau - po sutarto laikotarpio.

Kodėl Svarbu Sudaryti Buto Nuomos Sutartį?

Rašytinė nuomos sutartis apsaugo abi šalis nuo nesusipratimų dėl atsakomybės, mokėjimų ar termino. Buto nuomos sutartis yra svarbi apsaugos priemonė tiek nuomotojui, tiek nuomininkui - ji aiškiai apibrėžia šalių teises ir pareigas bei sumažina riziką kilti ginčams.

Praktikoje pasitaiko atvejų, kai nuomininkas nesumoka nuomos, pažeidinėja tvarkos taisykles ar išsikrausto nesilaikant nuomos termino, bet lygiai taip pat - kai pats nuomotojas vėliau keičia susitarimo sąlygas: didina nuomos kainą ar pradeda reikalauti apmokėti renovacijos išlaidas, kurios nuomininkui nepriklauso.

Net jei sutartis nėra registruota Registrų centre, ji vis tiek yra teisėtai galiojantis dokumentas, kuriuo galima remtis ginčo atveju.

Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė. Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.

Dažniausios Klaidos, Pasitaikančios Sudarant Buto Nuomos Sutartį

Viena iš dažniausių klaidų - neįvardijamos visos esminės sąlygos, dėl ko vėliau kyla nesusipratimai. Dažniausiai neįvardijamos visos esminės sąlygos: neaišku, kurią dieną mokėti, ar mokama už einamą ar praėjusį mėnesį, bei pasirašoma neterminuota sutartis be nutraukimo sąlygų.

Sutartyje neparašoma, kurią dieną turi būti atliekamas mokėjimas, neaišku, ar nuomininkas moka už praėjusį ar einamą mėnesį, o kartais išvis neaptariamas joks mokėjimo grafikas. Taip pat dažnai pasirašoma neterminuota sutartis, neįtraukiant sąlygų dėl nutraukimo termino ar šalių įspėjimo tvarkos, o tai sukelia neapibrėžtumą tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. Trūksta aiškumo ir dėl komunalinių išlaidų - nepriskyrus atsakomybių, sąskaitos gali virsti ginčų priežastimi. Visos šios klaidos lengvai išvengiamos, jei naudojamasi aiškiu, pilnu ir teisiškai patikrintu sutarties šablonu.

Kita dažna klaida - neįvardijami visi asmenys, kurie gyvens bute, arba nenurodoma, kad gyventi gali tik sutartyje įrašyti asmenys. Taip pat dažnai neaptariamas naminių gyvūnų laikymas, o jų atsiradimas be sutikimo gali sukelti konfliktų ar nuostolių. Visų šių klaidų lengva išvengti, jei naudojamasi aiškiu, pilnu ir teisiškai patikrintu sutarties šablonu.

Svarbūs Aspektai Sudarant Sutartį:

• Mokėjimo Grafikas: Nurodykite konkrečią mėnesio dieną, kada turi būti sumokėta nuoma, ir ar mokama už einamąjį, ar už praėjusį mėnesį.
• Neterminuota Sutartis: Įtraukite sąlygas dėl nutraukimo termino ir šalių įspėjimo tvarkos.
• Komunalinės Išlaidos: Aiškiai priskirkite atsakomybes už komunalinius mokesčius.
• Gyvenantys Asmenys: Įvardinkite visus asmenis, kurie gyvens bute, arba apribokite, kad gyventi gali tik sutartyje įrašyti asmenys.
• Naminiai Gyvūnai: Aptarkite naminių gyvūnų laikymo sąlygas.

Buto Nuomos Sutarties Forma

Pasirašant buto nuomos sutartį, labai svarbu ne tik naudoti išsamų šabloną, bet ir suprasti, ką jame žymite. Dažniausiai pasitaikančios praktinės klaidos - nenurodoma, kurią mėnesio dieną turi būti sumokėta nuoma, ar mokama už einamą mėnesį, ar už praėjusį, taip pat pasirašomos neterminuotos sutartys be jokių aiškių nutraukimo sąlygų.

Neaptariami ir tokie svarbūs klausimai kaip kas moka už komunalines paslaugas, ar leidžiami naminiai gyvūnai, bei kokie asmenys gali gyventi bute - dažnai šie punktai visiškai praleidžiami, o vėliau virsta konfliktais.

Nepamirškite patikrinti, su kuo pasirašote sutartį. Jei sutartį pasirašo ne būsto savininkas, o jo sutuoktinis, draugas, mama ar močiutė - tokia sutartis yra teisiškai negaliojanti, nebent tas asmuo turi notariškai patvirtintą įgaliojimą. Nuomininkas turėtų paprašyti būsto nuosavybės dokumento kopijos ar bent pamatyti nuosavybės dokumentus, kad įsitikintų, jog sutartį pasirašo tikrasis turto savininkas.

Priėmimo-Perdavimo Aktas

Atskirai paminėtinas buto priėmimo-perdavimo aktas - tai priedas prie sutarties, kuriame nurodoma buto būklė, inventorius, baldai, technika bei pridėtos nuotraukos. Šis dokumentas ypač svarbus kilus ginčui dėl žalos ar depozito - be jo nuomotojas ar nuomininkas neturės įrodymų, kokia buvo pradinė būklė.

Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.

Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.). Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant. Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.

Skaitiklių rodmenys

Buto nuomos sutartyje būtina atkreipti dėmesį į skaitiklių rodmenis. Sutarties pasirašymo metu reikia užfiksuoti elektros, vandens ir dujų skaitiklių rodmenis. Šie duomenys padės išvengti ginčų dėl komunalinių paslaugų apmokėjimo.

Pavyzdinė lentelė su skaitiklių rodmenimis:

Remonto Klausimai

Kieno Pareiga Atlikti Kapitalinį ir Einamąjį Remontą?

Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.

Buitinės Technikos Gedimai

Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.

Kiti Svarbūs Aspektai

• Teisė nuomoti: Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
• Turto draudimas: Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
• Nuomininko patikimumas: Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.

Pavyzdinė Nuomos Sutartis

Supaprastinta arba standartinė buto nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota. Sudarant terminuotą sutartį, privaloma laikytis rašytinės formos, nepaisant, kas yra tokios sutarties šalys. Rašytinė buto nuomos sutartis laikoma sudaryta, kai šalys ją pasirašo. CK leidžia buto nuomos sutartį tarp fizinių asmenų sudaryti žodžiu.

Jei gyvenamosios patalpos nuosavybės teisė pereina iš nuomotojo kitam asmeniui, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui, jeigu gyvenamosios patalpos nuomos sutartis buvo įregistruota įstatymo nustatyta tvarka.

Pavyzdys:

Šia sutartimi Nuomotojas perduoda Nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti bendrojo ploto gyvenamąsias patalpas, esančias Vilniuje (toliau sutartyje - nuomojamos patalpos), o Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomininkas moka Nuomotojui mėnesinį nuomos mokestį. Nuomininkas kiekvieną mėnesį moka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius. Pasibaigus šios sutarties terminui ar nutraukus ją prieš terminą, Nuomininkas sumoka visas Nuomotojui pagal šią sutartį mokėtinas sumas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo sutarties termino pasibaigimo ar sutarties nutraukimo dienos.

Esminiai Nuomos Sutarties Punktai

Sudarant nuomos sutartį, svarbu aptarti ir įtraukti šiuos punktus:

• Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
• Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
• Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
• Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).

Pagal nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota, tačiau visais atvejais sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vienas šimtas metų. Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu. Jeigu sutarties terminas joje nenustatytas, tai laikoma, kad nuomos sutartis neterminuota. Jeigu pasibaigus nuomos sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi turtu ir nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, kad sutartis tapo neterminuota.

tags: #nuomininko #pakeitimas #sutartyje