Nekilnojamojo turto (NT) nuoma yra sudėtingas teisinis santykis, apimantis abipuses teises ir pareigas nuomotojui ir nuomininkui. Keli procentai Lietuvos gyventojų nuomojasi būstus. Dažnai kyla klausimų, kaip teisingai nutraukti nuomos sutartį anksčiau laiko, nepažeidžiant įstatymų ir išvengiant konfliktų.
Šiame straipsnyje aptarsime nuomininko teises ir atsakomybę už žalą nuomojamam turtui, nuomos sutarčių nutraukimą ir ginčų sprendimo būdus Lietuvoje.
1. Būsto Būklė Nuomos Pradžioje
Nuomotojas privalo užtikrinti, kad būstas nuomos pradžioje atitiktų higienos normas, būtų saugus ir tinkamas gyventi:
- tvarkingus ir švarius kambarius;
- veikiančius buitinės technikos prietaisus;
- tinkamai funkcionuojančias vandentiekio, kanalizacijos, šildymo ir elektros sistemas;
- tvarkingus langus ir duris;
- veikiančius apsaugos nuo ugnies ir kitus saugumo įrenginius.
Jei nuomojamas būstas yra su baldais ir buitine technika, nuomotojas privalo pateikti nuomininkui išsamų inventoriaus sąrašą. Nuomininkas privalo per protingą terminą (paprastai 7 dienas) nuo nuomos sutarties pradžios pranešti nuomotojui apie pastebėtus būsto trūkumus. Jei trūkumai nebuvo deklaruoti laiku, nuomotojas gali neprisiimti atsakomybės už jų pašalinimą.
2. Nuomotojo Įsipareigojimai Atlikti Remonto Darbus
Nuomotojas yra atsakingas už visus būtinus remonto darbus, susijusius su natūraliu būsto nusidėvėjimu ar konstrukciniais defektais. Tai apima:
- vandentiekio ir kanalizacijos sistemų gedimų šalinimą;
- elektros instaliacijos gedimų taisymą;
- stogo remonto darbus;
- fasado ir kitų konstrukcinių elementų remonto darbus.
Skubiais atvejais, kai kyla pavojus gyvybei ar sveikatai, nuomininkas gali pats atlikti būtinus remonto darbus ir vėliau reikalauti iš nuomotojo išlaidų kompensacijos.
Nuomininkas yra atsakingas už remonto darbus, susijusius su dėl jo kaltės ar neatsargumo padaryta žala nuomojamam turtui.
3. Būsto Perėmimas Nuomos Termino Pabaigoje
Nuomininkas turi teisę likti būste iki nuomos sutarties pabaigos, net jei nuomotojas nori jį parduoti ar kitaip panaudoti. Nuomotojas gali nutraukti nuomos sutartį anksčiau laiko tik esant sutartyje numatytoms sąlygoms, pavyzdžiui, jeigu nuomininkas pažeidinėja sutarties sąlygas.
Apie savo ketinimą išsikraustyti iš nuomojamo būsto nuomininkas privalo informuoti nuomotoją likus ne mažiau kaip 1 mėnesiui iki numatyto išsikraustymo datos arba vadovaujantis pasirašytoje nuomos sutartyje sutartais terminais.
Nuomininkas privalo grąžinti būstą tvarkingą ir tinkamos būklės, atsižvelgiant į natūralų nusidėvėjimą. Nuomotojas gali atskaičiuoti iš užstato dalį lėšų, skirtų būsto atnaujinimui ar remontui, jei nuomininkas padarė žalos būstui.
4. Sąžiningas Atsiskaitymas
Nuomininkas privalo mokėti sutartą nuomos mokestį laiku ir pagal sutartyje numatytą grafiką. Nuomotojas gali taikyti delspinigius už vėluojantį mokėjimą.
Nuomininkas gali būti atsakingas už komunalinius mokesčius, tokius kaip elektra, vanduo, dujos, šildymas ir kt. Šie mokesčiai gali būti įskaičiuoti į nuomos mokestį arba mokami atskirai.
Nuomininkas prieš įsikraustydamas į būstą privalo sumokėti nuomotojui užstatą, kuris paprastai atitinka vieno ar dviejų mėnesių nuomos mokestį. Užstatas grąžinamas nuomininkui per sutartą laikotarpį po nuomos sutarties pasibaigimo, atėmus išlaidas, susijusias su būsto atnaujinimu ar remontu, jei nuomininkas padarė žalos būstui.
5. Ginčų Sprendimas
Jei tarp nuomotojo ir nuomininko kyla ginčas, pirmiausia reikėtų pabandyti jį išspręsti taikiai, derantis abiem pusėms. Jei derybos nepavyksta, galima kreiptis į nekilnojamojo turto tarpininką ar teisininką, kuris padėtų rasti abiem pusėms priimtiną sprendimą.
Jei ginčo nepavyksta išspręsti taikiai, galima kreiptis į teismą.
6. Atsakomybė Už Daikto Sugadinimus
Nuomininkas yra visiškai atsakingas Nuomotojui už Daikto sugadinimus, gedimus, netinkamą Daikto naudojimą, kurie įvyko dėl Nuomininko veiksmų. Daikto praradimo ir (ar) sugadinimo atveju, kai Daikto negalima naudoti pagal paskirtį, Nuomininkas kompensuoja Nuomotojui pastarojo patirtas nuostolius, kuriuos sudaro, įskaitant, bet neapsiribojant, Daikto vertės kaina, atsižvelgiant į Daikto nusidėvėjimą, bei kitos Nuomotojo turėtos papildomos išlaidos, susijusios su Daikto praradimu/sugadinimu.
Daikto sugadinimo ar Daikto netinkamo naudojimo atveju Nuomininkas kompensuoja Nuomotojo turėtas išlaidas, įskaitant, bet neapsiribojant, išlaidas, susijusias su Daikto remontu, atstatymu, tinkamumo naudotis grąžinimu ir t.t. Šalys susitaria, kad šio punkto nuostatos neapriboja Nuomotojo teisės reikalauti iš Nuomininko bet kokių kitų kompensacijų, numatytų teisės aktuose.
Nuomininkas įsipareigoja padengti nuostolius, padarytus nuomojamam Daiktui tuo atveju, jei draudimas negalioja ar draudimo bendrovė apmoka tik dalį padarytų nuostolių.
Pametus Daikto priklausinius ar dokumentus, Nuomininkas pilnai padengia su priklausinių ir/arba dokumentų atstatymu susijusias Nuomotojo išlaidas.
7. Sutarties Nutraukimas
Svarbu žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį, įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos.
Buto nuomos sutartį galima nutraukti ir anksčiau negu įspėjus nuomotoją prieš vieną mėnesį, tačiau tokiu atveju reikia žinoti, jog nuomotojas gali teisėtai pareikalauti dėl to susidariusių nuostolių atlyginimo. Įprastai nuomotojas turėtų teisę į nuostolius, lygius nuomos mokesčio dydžiui, kurį jis būtų gavęs, jeigu nuomininkas apie būsto nuomos sutarties nutraukimą nuomotoją būtų įspėjęs laiku.
Esminiai sutarties pažeidimai
Dar vienas pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį yra esminis sutarties pažeidimas, kuris apima:
- Šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties.
- Sutarties pažeidimas sukelia didelių nuostolių.
- Pažeidimas padarytas tyčia.
- Pažeidimas rodo, kad šalis neketina vykdyti sutarties.
- Šalis įvykdė tik dalį sutarties.
Siekdami išvengti ginčų dėl to, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, rekomenduotina sutartyje iš anksto numatyti, kokie sutarties pažeidimai bus laikomi esminiais sutarties pažeidimais, leidžiančiais nutraukti sutartį vienašališkai.
Sutarties nutraukimo tvarka
Pranešimas kitai šaliai apie numatomą sutarties nutraukimą yra būtina sutarties nutraukimo sąlyga. Nepranešus ir tokiu būdu neišreiškus valios dėl sutarties nutraukimo, sutartis negali būti laikoma nutraukta.
Jeigu sutartis nutraukiama nesant pagrindo arba nesilaikant sutarties nutraukimo tvarkos, tokie veiksmai yra neteisėti.
8. Dažniausiai Pasitaikančios Situacijos
Prieš mėnesi išnuomavom nauja Busta metam laiko. Per Velykas ateina sms žinutė iš nuomininko jog neteko darbo ir nežino ar galės mokėti nuoma. Iškilo klausimas kaip elgtis dėl išlaidu ir depozito ir galu gale dėl teoretiškai priklausomu pinigu uz metus.
1 Variantas: Sutartis sudaryta metam laiko ir nėra galimybes ja nutraukti. Todėl man priklausytu nuoma uz visus metus. Taučiau čia jau butu teismo reikalas. O teismas turbūt atsižvelgtu i situacija. vizgi jeigu netenkama darbo turbūt bus sušvelninta viskas.
2 Variantas: Sumokėtas depozitas uz du mėnesius. Pasilikti depozitą ir ieškoti naujo nuomininko. Tačiau sutarty nėra punkto aprašančio kad išsikraustant anksčiau laiko depozitas lieka negražintas.
Rekomendacijos:
- Paprašykite, kad padėtų rasti vietoj savęs kitą nuomininką ir pati ieškokite.
- Derėkitės.
9. Nuomotojo Teisės ir Apribojimai
Neretai nuomotojai mano, kad gali bet kada nutraukti nuomos sutartį, tačiau tai nėra visai tiesa. Specialistai nurodo, kad, nors būstas priklauso nuomotojui, jis negali savavališkai nutraukti sutarties. Pavyzdžiui, nuomotojas negali nutraukti sutarties, jei nori apgyvendinti savo draugus ar giminaičius, arba rado nuomininkus, siūlančius didesnę nuomą. Tokiais atvejais gali tekti išmokėti kompensacijas arba eiti teismo keliu.
Bendrovės „Saugi nuoma“ komandos vadovė Evelina nurodė, kad vienašališkai nutraukti nuomos sutartį nuomotojai gali tik tuo atveju, kai nuomininkas yra nemokus ar daro žalą būstui. Kitu atveju nuomotojas neturi teisės savavališkai nutraukinėti sutarties.
10. Praktiniai Patarimai
Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius. Tokiais atvejais sutartis gali būti nutraukta abipusiu susitarimu, o, esant pagrindui, vienos iš šalių iniciatyva - tai vadinama vienašališku sutarties nutraukimu.
Prieš nutraukiant sutartį, reikėtų išanalizuoti, kokie sutarties nutraukimo pagrindai numatyti sutartyje ir, ar jie konkrečiu atveju suteikia teisę šaliai nutraukti sutartį vienašališkai.
Taigi, nutraukiant buto nuomos sutartį anksčiau laiko, svarbu žinoti savo teises ir pareigas, numatytas įstatymuose ir sutartyje. Jei kyla neaiškumų, visada verta pasikonsultuoti su teisininku.
Būsto nuomotojo atsakomybė prieš nuomininkus yra plati ir apima įvairius aspektus, susijusius su tinkamų gyvenimo sąlygų užtikrinimu ir sutarties sąlygų laikymusi. Nuomininkai taip pat turi tam tikrų pareigų, kurių laikymasis yra būtinas sklandžiam nuomos procesui.
tags: #nuomininkas #gali #reikalauti #zalos #padarytos #nuomojamam