Vis dažniau Lietuvos gyventojai renkasi gyvenamąsias patalpas nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Nuomininkai susiduria su įvairiais sunkumais, trukdančiais tinkamai vykdyti nuomos sutarties įsipareigojimus. Šiame straipsnyje aptarsime nuomininko registracijos teises, nuomos sutarčių registravimo svarbą, nuomininko ir nuomotojo teises bei pareigas, iškeldinimo procesą ir kitus svarbius aspektus.
Nuomos Sutarties Registracijos Svarba
Registrų centras atkreipia dėmesį, kad nuomos sutarties teisinė registracija neturi įtakos nuomos santykiams. Tačiau tik įregistruota sutartimi galima remtis teisme ar kitose institucijose, jei tarp nuomininko ir nuomotojo kyla ginčas. Svarbu, kad pasirašius būsto nuomos sutartį, ją įregistruoti Nekilnojamojo turto registre (NTR) reikėtų per 30 dienų. Tai gali atlikti bet kuri iš sutarties šalių, priklausomai nuo jų susitarimo.
Kaip Registruoti Nuomos Sutartį?
Prašymą įregistruoti arba išregistruoti juridinį faktą apie sudarytas nuomos sutartis gali paduoti bet kuris suinteresuotas asmuo. Prašymą galima pateikti:
- Asmeniškai klientų aptarnavimo padalinyje.
- Paštu.
- Elektroniniu būdu.
Pateikiant prašymą elektroniniu būdu, jis turi būti pasirašomas saugiu el. parašu. Pati nuomos sutartis turi būti sudaryta kaip elektroninis dokumentas, pasirašyta elektroniniais šalių parašais. Nuskenuotos rašytinės sutarties kopijos netinka.
Jeigu prašymas teikiamas paštu ar elektroninėmis ryšio priemonėmis, prašyme įregistruoti juridinį faktą apie nuomos sutartį turi būti nurodomas įsipareigojimas apmokėti už atliktus darbus, ar pageidaujama gauti nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašą, parengtų ir (ar) pateiktų dokumentų atsiėmimo vieta ir (ar) jų pateikimo būdas. Juridinio fakto apie sudarytos nekilnojamojo daikto nuomos ar panaudos sutarties įregistravimo NTR paslaugos kaina - 2,90 Eur, jei darbas atliekamas per 5 darbo dienas.
NTR registruojamos paprastos rašytinės arba notarinės formos nuomos sutartys. Nuomos sutarties notariškai tvirtinti nebūtina.
Dažniausiai Užduodami Klausimai Apie Nuomos Sutarčių Registravimą
Registrų centro konsultantai dalinasi atsakymais į dažniausiai užduodamus klausimus apie nuomos sutarčių registravimą:
Kokie Dokumentai Reikalingi Registruojant Sutartis?
Registruojant reikalinga pati nuomos ar panaudos sutartis, kurią suinteresuotos šalys turi pasirašyti vienodai - elektroniniu kvalifikuotu parašu arba ranka. Jei nuomojamas žemės sklypas, turi būti pridedamas jo planas (schema). Visi dokumentai teikiami originalai arba įstatymų nustatyta tvarka patvirtintos kopijos. Žemės sklypo plano gali būti teikiama kopija, jei ją pasirašo visos sutarties šalys.
Kokiais Būdais Registruoti Nuomos ir Panaudos Sutartis?
Patogiausias būdas registruoti sutartį yra internetu - prisijungus prie Registrų centro savitarnos svetainės. Suvedus duomenis numatytose formose dalis duomenų perkeliama automatiškai. Vos kelių mygtukų paspaudimu sugeneruotą sutarties šabloną visos šalys turi pasirašyti elektroniniu kvalifikuotu parašu.
Jei dokumentai pasirašyti ranka, juos galima pateikti:
- Atvykus į vietos Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį.
- Siunčiant prašymą kartu su asmens tapatybę patvirtinančio dokumento kopija adresu: Studentų g. 39, 08106 Vilnius.
Siunčiamas prašymas ir pridedami dokumentai turi būti pasirašyti elektroniniais parašais.
Kas Pasirašo Sutartį ir Teikia Prašymą Ją Įregistruoti, Kai Yra Daugiau Savininkų Ar Nuomininkų?
Nuomos sutartis pasirašoma visų sutarties šalių. Jei yra keli turto bendrasavininkai ir nuomojamas visas nekilnojamasis daiktas, pasirašo visi bendrasavininkai. Jei nuomojamas ne visas daiktas, o tik jo dalis, priklausanti vienam iš bendrasavininkų, sutartį gali pasirašyti tos dalies turto savininkas, jeigu Nekilnojamojo turto registre įregistruotas juridinis faktas „nustatyta naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka“.
Kaip Išregistruojama Pasibaigusi Galioti, Neterminuota Ar Nepasibaigusi Nuomos/ Panaudos Sutartis?
Pasibaigusi galioti nuomos ir panaudos sutartis išregistruojama vienai iš sutarties šalių pateikus prašymą ją išregistruoti. Prašyme reikia nurodyti, kad sutartis nebuvo pratęsta. Neterminuotos sutarties ar nepasibaigusios galioti sutarties atvejais, kai abi šalys nusprendžia ją nutraukti, reikalinga teikti prašymą pridedant visų suinteresuotų asmenų pasirašytą susitarimą nutraukti nuomos ir panaudos sutartį.
Kada Galima Nutraukti Sutartį Vienašališkai?
Vienašališkai sutartis gali būti nutraukta tik vadovaujantis sutartyje numatytomis vienašalio sutarties nutraukimo sąlygomis, Civilinio kodekso nuostatomis ar kreipiantis į teismą.
Kokie Dokumentai Teikiami Subnuomojant Panaudos Teise Valdomą Turtą?
Norint įregistruoti subnuomos sutartį, kai turtas valdomas panaudos teise, kartu su prašymu turi būti teikiamas nekilnojamojo daikto savininko rašytinis sutikimas arba toks sutikimas turi būti įrašytas panaudos sutartyje. Kad subnuomos sutartis būtų registruojama Nekilnojamojo turto registre, turi būti įregistruota ir nuomos ir panaudos sutartis ir jos terminas negali būti ilgesnis už nuomos/panaudos sutarties terminą.
Statistika ir Tendencijos
Artėjant rugsėjui, tradiciškai daugėja būsto nuomos atvejų ir sudaromų būsto nuomos sutarčių. Iš viso šiuo metu Nekilnojamojo turto registre yra įregistruota 20,2 tūkst. galiojančių būsto nuomos sutarčių, o šiais metais šalyje įregistruota jau 3,1 tūkst. būsto nuomos sutarčių. Daugiausiai būsto nuomos sutarčių įregistruota Vilniuje (beveik 1 tūkst. šiemet).
Nuomos sutarčių registracija apsaugo ir nuomininką, ir nuomotoją nuo galimo kitos sutarties šalies nesąžiningumo, aiškiai apibrėžia abiejų šalių teises ir pareigas, užtikrina sutarties sąlygų laikymąsi, prisideda prie nekilnojamojo turto rinkos skaidrumo ir efektyvesnio gyventojų pajamų mokesčio surinkimo į valstybės biudžetą.
Būsto Nuomos Sutarties Nutraukimas ir Iškeldinimas
Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.
Įstatyme numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.
Nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius. Įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių. Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą, kuris turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai.
Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai. Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas.
Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas. Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai.
Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota. Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai.
Iškeldinimo Tvarka
Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.
Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai, policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas. Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą.
Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis. Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.
Nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.
Gyvenamosios Vietos Deklaravimas
Pagal šiuo metu galiojančią Lietuvos Respublikos Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo redakciją, Lietuvos Respublikoje gyvenantys asmenys privalo deklaruoti savo gyvenamąją vietą. Deklaruojant gyvenamąją vietą, deklaravimo įstaigai gali būti pateikiamas arba gyvenamosios patalpos savininko sutikimas, arba kitas dokumentas, patvirtinantis asmens teisę gyventi toje patalpoje (pvz., nuomos sutartis).
Laiką, kuriam nuomininko gyvenamoji vieta deklaruojama nuomotojui priklausančioje patalpoje, apibrėžia nuomos sutartis. Jeigu sutartyje numatyta, kad turtas išnuomojamas 1 m., tai ir nuomininko gyvenamoji vieta bus deklaruojama 1 m.
Pagal šiuo metu galiojančią Lietuvos Respublikos Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo redakciją, ir gyvenamųjų patalpų nuomotojams numatomi papildomi palengvinimai. Nuomotojai gali registruoti nuomininkus gyvenamosiose patalpose sutartam ribotam laikui, po kurio nuomininko gyvenamosios vietos deklaracija automatiškai išnyksta.
Sutarties Sudarymas ir Privalomi Reikalavimai
Nors susitarimas tarp fizinių asmenų dažnai sudaromas žodžiu, įstatymai numato, kad terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinė. Rekomenduojama įtraukti papildomas sąlygas, dėl kurių norima susitarti. Pavyzdžiui, jei nuomotojas leidžia nuomininkui auginti gyvūną, sutartyje reikėtų nurodyti ir šį faktą, ir detalizuoti, koks tai gyvūnas ir pan.
Sutartyje turi būti nurodytas būsto adresas, kambarių skaičius, plotas, patalpose esanti įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis ir mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Civilinis kodeksas taip pat numato nuomininko pareigą perduoti nuomininkui gyvenamojo namo savininkų bendrijos įstatų kopiją arba kopiją kitokio dokumento, kuriame yra nustatytos bendro naudojimo patalpų priežiūros, naudojimo, išlaikymo ir kitos taisyklės.
Sutartyje visada reikia atkreipti dėmesį į leidimą nuomininkui subnuomoti ar leisti naudoti patalpas tretiesiems asmenims. Sudarant sutartį, reikėtų aiškiai apibrėžti subnuomos galimybę ar jos nebuvimą, taip pat nustatyti asmenis, kurie gyvens nuomojamame būste.
Nekilnojamojo Turto Agentūros
Neretai nuomininko paieškoms būstų savininkai pasitelkia nekilnojamojo turto (NT) agentūras. Norint išvengti nesusipratimų, nuomos sutarties sąlygos turėtų būti sutartos pagal žinomus šalių poreikius, o nuomotojas turi turėti galimybę prisidėti prie nuomininkų atrankos proceso. Kitas svarbus aspektas - iš anksto aiškiai apibrėžti komisinius mokesčius agentūroms ir nustatyti, kas juos mokės.
Sutarties Registracija ir Mokesčiai
Suradus nuomininkus ir pasirašius būsto nuomos sutartį, reikėtų viešajame registre įregistruoti juridinį faktą apie sutarties sudarymą. Teisinė nuomos sutarties registracija yra tik juridinio fakto registracija, išviešinant informaciją apie nuomą. Ji neturi jokios įtakos nuomos santykiams, kurie atsiranda ar gali būti keičiami tik nuomos sutarties pagrindu.
Tik įregistravus sutartį nuomotojas gali remtis, kad nuomininkas pats atsako už padarytą žalą prieš trečiuosius asmenis ir už komunalinių mokesčių mokėjimą ar pasekmes, kylančias dėl jų nemokėjimo. Taigi, nuomos sutartis tikslinga registruoti, nes taip sustiprinama nuomotojo teisių apsauga. Sutarties registracija apsaugo ir nuomininko interesus nuo galimai nesąžiningo nuomos sutarties nutraukimo, todėl išlaikoma šalių interesų pusiausvyra.
Registracija yra nesudėtingas procesas, kurį gali atlikti kiekviena iš šalių, pateikusi nuomos sutartį VĮ Registrų centrui ir sumokėjusi 2,90 euro mokestį. Tiesa, sutartį reikia registruoti per 30 dienų nuo jos sudarymo, kitaip registracijos kaina išaugs dvigubai.
Egzistuoja du skirtingi būdai, kuriais valstybei sumokami mokesčiai už vertimąsi būsto nuoma: verslo liudijimas ir pajamų deklaravimas.
* Verslo liudijimas - fiksuotą kainą ir teritoriją turintis leidimas verstis būsto nuoma.* Pajamų deklaravimas yra paprastesnis būdas, nes tam užtenka metams pasibaigus deklaruoti iš nuomos gautas faktines pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.Būsto Draudimas
Aktualus klausimas, susijęs su nuomos sutartimis, yra atsakomybė, kilus nelaimėms. Prieš trečiuosius asmenis nuomininkas tiesiogiai atsako įregistravus sutartį viešajame registre, tačiau sutarties išviešinimas nesukelia tiesioginės atsakomybės už nelaimės metu padarytą žalą išnuomotam būstui ir jame esantiems daiktams.
Praktikoje geriausias sprendimas yra būsto draudimas, todėl nereikėtų vengti aptarti šios galimybės su nuomininku, apsaugant abiejų šalių interesus bei ramybę.
Reikėtų atkreipti dėmesį ir į tai, kad jei būstas nuomotojo apdraustas prieš pasirašant nuomos sutartį, apie nuomos faktą reikėtų pranešti ir draudimo kompanijai, siekiant išvengti galimo sutarties pažeidimo.
Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir negali būti laikoma teisine konsultacija. Konkrečios situacijos aplinkybės ar pasikeitęs teisinis reguliavimas gali lemti kitokį teisinį vertinimą bei atsakymą.
Kiek pinigų srautų turėtų generuoti jūsų nuomojamas turtas?
Nuoma be Savininko Sutikimo
Šiame straipsnyje aptarsime situaciją, kai butas, priklausantis keliems savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, yra nuomojamas be vieno iš savininkų sutikimo. Nagrinėsime, ar tokia nuoma yra teisėta, kokios yra savininkų teisės ir kokios teisinės pasekmės gali kilti.
Bendrosios Dalinės Nuosavybės Teisė
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 4.73 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisė yra tada, kai bendrosios nuosavybės teisėje nustatytos kiekvieno savininko nuosavybės teisės dalys.
Bendrosios dalinės nuosavybės teisės turėtojo dalis bendrojoje nuosavybėje gali būti atidalinta, t.y. nustatyta konkreti bendraturčiui priklausanti bendrosios nuosavybės objekto dalis, arba neatidalinta.
Bendraturčio Teisės Perleisti ar Suvaržyti Teises
LR CK 4.78 straipsnis, reglamentuojantis bendraturčio teisės perleisti ar suvaržyti teises į bendrosios dalinės nuosavybės teise turimą savo dalį įgyvendinimo tvarką, numato, kad kiekvienas bendraturtis turi teisę perleisti kitam asmeniui nuosavybėn, išnuomoti ar kitu būdu perduoti naudotis, įkeisti ar kitaip suvaržyti visą savo dalį ar dalies, turimos bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį, išskyrus šiame kodekse nustatytas išimtis.
Taigi, vieno kambario savininkas, kuriam buto kambarys priklauso bendrąja daline nuosavybes teise su atidalinta konkrečia buto dalimi, turi visišką teisę ir laisvę sudaryti nuomos sutartį su trečiais asmenimis dėl kambario nuomos.
Įstatymai nenumato pareigos tokiu atveju gauti kito buto bendrasavininko sutikimą, atitinkamai, išnuomavus kambarį be tokio sutikimo, kambario savininkui jokių neigiamų teisinių pasekmių nekyla.
Nuomos Sutarties Forma ir Registracija
Kaip numatyta LR CK 6.579 straipsnio 3 dalyje, terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepaisant, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu.
Be to, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre (LR CK 6.579 straipsnio 4 dalis).
Taigi, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinės formos, o notariškai jos tvirtinti nėra privaloma.
Nuomos Sutarties Pavyzdys
Štai pavyzdys nuomos sutarties, kuriame detaliai aptariami įvairūs aspektai, susiję su nuoma, įskaitant nuomininko teises ir pareigas:
| Skyrius | Turinys |
|---|---|
| 1. Perdavimo Aktas | Dokumentas, pažymintis Patalpų perdavimą Nuomininkui Leidžiamam Naudojimui, kuris, Šalims jį tinkamai pasirašius, tampa neatskiriama Sutarties dalis. |
| 2. Nuomotojo Įsipareigojimai | Sutartyje numatytomis sąlygomis, tvarka ir terminais įsipareigoja išnuomoti Nuomininkui (t. y. suteikti laikinai valdyti ir naudotis už užmokestį), o Nuomininkas įsipareigoja išsinuomoti iš Nuomotojo. |
| 3. Patalpų Naudojimas | Patalpos išnuomojamos ir Nuomininkas įsipareigoja naudoti Patalpas išimtinai Leistiną Naudojimą atitinkančiai veiklai. |
| 4. Pirmumo Teisė | Šalys aiškiai susitaria, kad Nuomotojas turi teisę savo nuožiūra atsisakyti įgyti Patalpas. |
| 5. Sutarties Atnaujinimas | Pasibaigus Nuomos Terminui ir/ar Nuomininkui nerealizavus Pirmumo Teisės, nei viena Šalis nėra laikoma įpareigota atnaujinti šią Sutartį. |
| 6. Preliminarioji Sutartis | Kartu su Sutartimi yra sudaroma Preliminarioji Sutartis. |
| 7. Mokėjimai | Nuomos Mokestis, Komunaliniai Mokesčiai, taip pat visi kiti Sutartyje numatyti mokėjimai pradedami skaičiuoti ir Nuomininko pareiga juos mokėti atsiranda nuo Pradžios Dienos. |
| 8. Patalpų Perdavimas ir Grąžinimas | Patalpų perdavimas Nuomininkui pažymimas abiejų Šalių pasirašomu Nuomotojo pateiktos formos Perdavimo Aktu. |
| 9. Draudimas | Nuomininkas privalo apdrausti Patalpose esantį turtą. |
| 10. Sutarties Nutraukimas | Nuomotojas turi teisę nutraukti Sutartį, jei Nuomininkas nevykdo įsipareigojimų. |
| 11. Nuomininko Įsipareigojimų Užtikrinimas | Nuomininko įsipareigojimų Nuomotojui pagal Sutartį tinkamo įvykdymo užtikrinimo tikslais, Nuomininkas įsipareigoja sumokėti Nuomotojui Avansą. |
| 12. Kitos Sąlygos | Sutartyje esanti, su ja susijusi, o taip pat šios S... |
tags: #nuomininkas #gali #priregistruoti