PVM ir GPM Mokesčiai Parduodant Butą Lietuvoje: Išsamus Vadovas

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip apmokestinamas fizinio asmens parduodamas naujas butas Lietuvoje. Aptarsime PVM ir GPM klausimus, susijusius su nekilnojamojo turto sandoriais.

Apmokestinamuoju asmeniu gali būti tiek fizinis, tiek juridinis asmuo, tiek juridinio asmens statuso neturintis Lietuvos Respublikoje įsteigtas kolektyvinio investavimo subjektas, kurio veiklos forma yra investicinis fondas, taip pat bet koks užsienyje įregistruotas, įkurtas ar įsteigtas vienetas, kuris nėra įvardijamas kaip ,,juridinis asmuo”, kuris Lietuvoje vykdo ekonominę veiklą.

PVM Apmokestinimas

Pagal PVM įstatymą, nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis. Tačiau yra atvejų, kai PVM gali būti taikomas.

Kada taikomas PVM?

• tiekiama PVM apmokestinama žemė, t. y. žemė statyboms.
• naujas pastatas ar statinys - tai nebaigtas ar baigtas statyti pastatas ar statinys bei jų dalys - 24 mėnesius po jų statymo užbaigimo ar esminio pagerinimo.

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kaip nustatoma data, nuo kurios skaičiuojamas 24 mėnesių laikotarpis:

• iki 2010-09-30 - Statinio pripažinimo tinkamu naudoti akto pasirašymo data.
• nuo 2010-10-01 - Statybos užbaigimo akto ar Deklaracijos apie statybos užbaigimą pasirašymo (patvirtinimo, jei Deklaraciją tvirtinti privaloma) data.

Žemė statyboms - tai žemės sklypas, kuris yra skirtas statybai neatsižvelgiant į tai, ar tame sklype atlikti kokie tvarkymo darbai, ar ne. Nustatant, ar žemė skirta statyboms, reikėtų įvertinti:

• ar yra leidimai statybai,
• ar savivaldybės detaliuose planuose yra numatytas sklypo užstatymas.

Jeigu parduodamam žemės sklypui leidimas statybai nėra išduotas ir savivaldybės detaliajame plane nėra numatytas sklypo užstatymas, tai, nustatant ar parduodama žemė gali būti laikoma žeme statyboms, kiekvieną atvejį reikia nagrinėti atskirai.

Pavyzdžiui:

• Įmonė A įmonei B pardavė mieste esantį žemės sklypą su senais pastatais. Dar iki sklypo pardavimo įmonė A su miesto savivaldybe buvo sudariusi sutartį dėl pastatų, esančių parduodame sklype, nugriovimo sutartį.
• Įmonė A, PVM mokėtoja, parduoda įmonei B, PVM mokėtojai, prieš du mėnesius pastatyto pastato dalį.
• Įmonė A, PVM mokėtoja, fiziniam asmeniui (kuris nėra apmokestinamasis asmuo ir nėra PVM mokėtojas), parduoda pusę seno pastato. Tokiu atveju įmonė A pasirinkimo teisės skaičiuoti ar neskaičiuoti PVM neturi, nes šį pastatą parduoda fiziniam asmeniui, kuris nėra apmokestinamasis asmuo.

Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)

Parduodate savo nekilnojamąjį turtą? Ar žinote, kad gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį? Tie 15 proc. kartais labai keičia visą pardavimo tvarką ir situaciją, todėl šiandien norėtume priminti kelias situacijas, kada mokesčių mokėti NEREIKIA. Taigi, 15 proc. nuo parduodamo NT lieka jums. Galite tai vadinti sutaupymu arba mokesčių optimizavimu. Kai kas norėtų tai pavadinti mokesčių vengimu, tačiau tai nėra visiškai teisinga.

Pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą (GPMĮ), parduodant nekilnojamąjį turtą, gali tekti mokėti pajamų mokestį. Tačiau yra atvejų, kai GPM mokėti nereikia.

Kada nereikia mokėti GPM?

VMI sako aiškiai: jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti. Kitaip sakant, jei butą įsigijote 2007, o šiais metais norite jį parduoti, galite būti ramūs - GPM mokėti nereikės, nes butui yra jau 12 metų. Jis pora metų senesnis, nei numatytas 10 metų terminas.

• Nuo gautų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų nereikia mokėti pajamų mokesčio, jeigu nekilnojamasis turtas nuo jo įsigijimo iki pardavimo nuosavybėn buvo išlaikytas 10 ir daugiau metų.
• Jeigu parduodate savo gyvenamąjį butą - nesvarbu, kada jį būtumėte pirkęs. Tačiau pragyvenęs ten (deklaravęs gyvenamąją vietą) turite būti ištisus 2 metus iki pardavimo.
• Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite. Per metus laiko galima įsirengti namą ar butą nuo nulio. Tokia situacija yra labai dažna, nes būtent taip pagausėjus šeimai elgiasi tūkstančiai NT savininkų. Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.

Kaip skaičiuojamas GPM?

15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT. Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia. Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.

Nekilnojamojo turto įsigijimo kaina

Turto įsigijimo kaina - tai pinigų suma (turto vertė), už kurią buvo įsigytas turtas, įskaitant su šio turto perleidimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus (pvz. atlygis notarui už notarinių veiksmų atlikimą, atlyginimas už įregistravimą Nekilnojamojo turto registre, valstybės rinkliava, mokestis už privalomą pastato energinio naudingumo sertifikavimą ir pan.), taip pat savo ar sutuoktinio lėšomis atlikto to turto rekonstravimo ir (arba) kapitalinio remonto, kaip jie apibrėžti Lietuvos Respublikos statybos įstatyme, išlaidos.

Svarbu: Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai.

Dokumentai, patvirtinantys turto įsigijimo kainą

Turto įsigijimo kaina gali būti pagrindžiama:

• galiojančiais sandoriais;
• užsienio vienetų ir gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.

Parduodant ar kitokiu būdu perleidžiant nuosavybėn turtą, būtina turėti to turto įsigijimo dokumentus arba įsigijimo kainą patvirtinančių galiojančių sandorių dokumentus, pavyzdžiui:

• paveldėjimo teisės liudijimą, dovanojimo sutartį;
• pirkimo-pardavimo sandorį patvirtinantį dokumentą;
• nekilnojamojo turto statybos kainą patvirtinančiais dokumentais gali būti statybos išlaidas pagrindžiantys dokumentai: kasos aparato kvitai, PVM sąskaita faktūra ar sąskaita faktūra, kurioje pažymėta apie apmokėjimą, ir pan., t. y. iš kurių būtų galima nustatyti įsigytų prekių, medžiagų ar paslaugų įsigijimo datą ir kainą, pirkėją.

Svarbu: Jei nebuvo išsaugoti nekilnojamojo turto įsigijimo dokumentai ir nėra atitinkamų institucijų patvirtintų tų dokumentų kopijų, iš turto pardavimo pajamų to turto įsigijimo kaina negali būti atimama.

Pavyzdys

O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000? Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.

Ši informacija yra bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Deja, priešingai, nei GPM ir NTM, PVM įstatymas gyventojams dėl nekilnojamo turto sandorių nėra labai aiškiai apibrėžtas. Kaip teigia mokesčių inspekcija: „Kiekvienas atvejis nagrinėjamas atskirai, įvertinant eilę aplinkybių. Pateikiame Jums kelias gaires, kai nekilnojamas turtas gali būti apmokestinamas PVM.

• Perka ir (ar) parduoda žemės sklypus, pastatus ir kt.
• Įsigyja(perka, paveldi, atkuria nuosavybę) ž. ū.
• Nusiperka iš kt. gyventojo teisę susigrąžinti žemę atstatant nuosavybės teises į ją.

Taigi, prieš parduodant butą, svarbu įvertinti visas aplinkybes ir pasikonsultuoti su specialistais, kad išvengtumėte netikėtų mokesčių.

PVM Sąskaitos Faktūros Rekvizitai

PVM sąskaitoje faktūroje privalo būti nurodyta:

• PVM sąskaitos faktūros išrašymo data.
• PVM sąskaitos faktūros serija ir numeris, leidžiantys identifikuoti PVM sąskaitą faktūrą.
• Prekių tiekėjo ar paslaugų teikėjo PVM mokėtojo kodas arba identifikacinis PVM numeris (su žymeniu „EX“).
• Prekių arba paslaugų pirkėjo (kliento) PVM mokėtojo kodas ar identifikacinis PVM numeris (su žymeniu „EX“), kurį jis nurodė įsigydamas prekes ar paslaugas.
• Prekių tiekėjo arba paslaugų teikėjo pavadinimas arba vardas, pavardė (jeigu jis fizinis asmuo) ir adresas.
• Prekių arba paslaugų pirkėjo pavadinimas arba vardas, pavardė (jeigu jis fizinis asmuo) ir adresas.
• Tiekiamų prekių arba teikiamų paslaugų pavadinimas, taip pat jų kiekis.
• Prekių tiekimo arba paslaugų teikimo data, jeigu ji nesutampa su PVM sąskaitos faktūros išrašymo data.
• Tiekiamos prekės arba teikiamos paslaugos vieneto kaina (be PVM), taip pat nuolaidos, neįtrauktos į vieneto kainą.
• Tiekiamų prekių arba teikiamų paslaugų, apmokestinamų taikant vienodą tarifą, apmokestinamoji vertė.
• PVM tarifas (tarifai), išskyrus atvejus, kai PVM sąskaitą faktūrą išrašo PVM mokėtojas, taikantis smulkiojo verslo schemą (SVS) Lietuvoje, arba apmokestinamasis asmuo, įsisteigęs kitoje valstybėje narėje ir taikantis SVS Lietuvoje.
• PVM suma eurais, išskyrus atvejus, kai PVM sąskaitą faktūrą išrašo PVM mokėtojas, taikantis SVS Lietuvoje, arba apmokestinamasis asmuo, įsisteigęs kitoje valstybėje narėje ir taikantis SVS Lietuvoje.

Supaprastinta PVM Sąskaita Faktūra

Atvejais, kai išrašoma supaprastinta PVM sąskaita faktūra, joje turi būti nurodyta:

• PVM sąskaitos faktūros išrašymo data.
• PVM sąskaitos faktūros numeris, leidžiantis identifikuoti PVM sąskaitą faktūrą.
• Prekių tiekėjo arba paslaugų teikėjo PVM mokėtojo kodas ar identifikacinis PVM numeris (su žymeniu „EX“).
• Prekių tiekėjo arba paslaugų teikėjo pavadinimas arba vardas, pavardė (jeigu jis fizinis asmuo).
• Prekių ir (arba) paslaugų pirkėjo PVM mokėtojo kodas ar identifikacinis PVM numeris (su žymeniu „EX“), kurį jis nurodė įsigydamas prekes ir (arba) paslaugas.
• Tiekiamų prekių arba teikiamų paslaugų pavadinimas.
• Tiekiamų prekių arba teikiamų paslaugų, apmokestinamų taikant vienodą tarifą, apmokestinamoji vertė.
• PVM tarifas (tarifai), išskyrus atvejus, kai supaprastintą PVM sąskaitą faktūrą išrašo PVM mokėtojas, taikantis SVS (smulkiojo verslo schemą) Lietuvoje, arba apmokestinamasis asmuo, įsisteigęs kitoje valstybėje narėje ir taikantis SVS Lietuvoje.
• PVM suma eurais, išskyrus atvejus, kai supaprastintą PVM sąskaitą faktūrą išrašo PVM mokėtojas, taikantis SVS Lietuvoje, arba apmokestinamasis asmuo, įsisteigęs kitoje valstybėje narėje ir taikantis SVS Lietuvoje.

Situacijos, Kai Reikia Arba Nereikia PVM Sąskaitos Faktūros

Klausimas, ar parduodant naudotą turtą reikia rašyti sąskaitą su PVM, yra aktualus tiek individualioms įmonėms, tiek fiziniams asmenims.

• Individualios įmonės pardavimas fiziniam asmeniui:
  • Jeigu esate PVM mokėtojai, nuo pardavimo vis tiek turėsite mokėti PVM.
  • Jeigu pirkėjas nereikalauja, galite nerašyti PVM sąskaitos faktūros.
• Fizinio asmens pardavimas fiziniam asmeniui:
  • Jei pastatas buvo pirktas už 500 Lt ir parduotas už 500 Lt, tai nieko neapmokestins.
  • Pajamų gavimo dieną jokių mokėjimų nereikia mokėti.
• Fizinio asmens pardavimas juridiniam asmeniui:
  • Jeigu naudojimo trukmė mažiau negu 3 m., tokia situacija apmokestinama.
• Juridinio asmens pardavimas fiziniam asmeniui:
  • Ar apmokestinamos pajamos?

Svarbu! PVM sąskaitos faktūros išrašymo prievolė priklauso nuo konkrečios situacijos ir pirkėjo poreikių. Būtina atsižvelgti į tai, ar esate PVM mokėtojas, ar parduodamas turtas yra ilgalaikis, ir ar pirkėjas reikalauja sąskaitos.

0 Proc. PVM Tarifa

Kai prekių tiekimui (paslaugų teikimui) yra taikomas 0 proc. PVM tarifas:

• Prekės eksportuojamos į trečiąją valstybę tiekėjo ar jo užsakymu kito asmens.
• Prekės eksportuojamos į trečiąją valstybę pirkėjo, neįsisteigusio prekių išgabenimo valstybėje narėje, ar jo užsakymu kito asmens.
• Tiekiamos su prekių eksportu ar importu susijusios paslaugos, įskaitant vežimą bei papildomas vežimo paslaugas.
• Diplomatinėms atstovybėms, konsulinėms įstaigoms, ES institucijoms, jų įsteigtoms įstaigoms, agentūroms ir tarptautinėms organizacijoms ar jų atstovybėms, taip pat šių atstovybių ir konsulinių įstaigų personalui ir jo šeimos nariams tiekiamos prekės ir teikiamos paslaugos.
• Prekių tiekimas į kitą ES valstybę narę.
• Į kitą ES valstybę narę tiekiama nauja transporto priemonė.
• Atstovavimas kito vardu ir sąskaita straipsnyje nurodytais atvejais.

Kada Prekių Tiekimas (Paslaugų Teikimas) Nėra PVM Objektas Lietuvoje (PVM Nesiskaičiuoja)?

Kai prekių tiekimas laikomas PVM objektu šalies teritorijoje:

• Kai tiekiamos prekės laikomos patiektomis toje šalyje, kurioje prasideda jų gabenimas.
• Prekės su instaliavimu, surinkimu.
• Kai nuotolinės prekybos būdų tiekiamos prekės laikomos patiektomis toje ES valstybėje narėje, kurioje baigėsi šių prekių siuntimas ar gabenimas.
• Tarpininko (2-osios grandies) patiektos prekės trikampėje prekyboje.
• Paslaugos, kurių PVM apskaičiuoti ir sumokėti privalo pirkėjas.

tags: #nuo #ko #skaiciuojamas #pvm #parduodant #buta