Buto įsigijimas yra vienas svarbiausių finansinių sprendimų gyvenime. Todėl labai svarbu įvertinti išsirinkto buto būklę plačiąja prasme. Kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.
Tikslas ir poreikiai
Viskas priklauso nuo Jūsų asmeninio tikslo. Pavyzdžiui, tikslas yra pagerinti šeimos gyvenamąją vietą. Natūralu, kad ir naują butą Jūs norėsite įsigyti tame pačiame rajone, kuo arčiau visų Jūsų šeimai įprastų lankytinų vietų. Visiškai kito buto poreikis iškils Jūsų vaizduotėje, jeigu kalbėsime apie buto įsigijimą investicijai. Be abejo, tai priklausys nuo to, kokia tai investicija: ilgalaikė ar trumpalaikė, spekuliacinė, vertės prieaugio ar su tikslu išnuomoti.
Vieta
Kai pagrindinis tikslas yra spekuliacinė investicija su poreikiu greitai pigiai nusipirkti ir greitai brangiau perparduoti, įsigyjant turtą iš varžytinių, bankroto administratoriaus, susiruošusio emigruoti kaimyno/pažįstamo (ar suradus kitą labai pigiai parduodamą butą), Jums žodis „vieta“ neturės visiškai jokios reikšmės. Tačiau tai yra veikiau nedidelės išimtys, nes praktiškai visada reikia kreipti dėmesį į VIETĄ, kur yra nekilnojamas turtas.
Rajono įvertinimas
Rajono populiarumą nulemia daug faktorių: mitai, gandai, mada, saugumas, susisiekimas, švietimo įstaigos, infrastruktūra ir kita. Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos, blogesnis susisiekimas, transporto sistema ir kita, tuo sunkiau jame parduoti būstą. Todėl jeigu jūsų akiratyje atsiranda pigiausi butai iš vieno ar dviejų tų pačių rajonų, tai tikėtina, kad tie rajonai yra prasčiau vertinami nei kiti.
Aplinkos pokyčiai
Dabartį įsivertinti yra santykinai lengva. Sąrašas yra labai didelis tų objektų, kurie būna prie daugiabučių namų. Tačiau nors ir esant savotiškoms taisyklėms dėl triukšmo, oro užterštumo, garso ir kitų niuansų, labai dažnai atsiradę aplinkos pokyčiai gali iš esmės pakeisti Jums priimtinas normas ir „perlipti“ Jūsų tolerancijos ribą. Todėl labai svarbu ne tik NUODUGNIAI įsivertinti esamą situaciją pasirinktoje vietovėje, bet ir pasidomėti, kas numatoma vystyti esamoje ar gretimose zonose/sklypuose.
Planuojamos tiesti didžiosios gatvės ir greitkeliai. Jie ženkliai pagerins susisiekimą ir pakels viso rajono vertę ir patrauklumą, bet dėl būsimo triukšmo gali sumažinti konkrečių, arčiausiai būsimo kelio „atsirasiančių“, butų ir daugiabučių vertę. Taigi prieš įsigydami turtą nepatingėkite paieškoti informacijos apie rajono, miesto, vietovės, gretimų sklypų detaliuosius planus. Tai padės Jums suprasti, ko galima tikėtis priešais langus ar šalia jūsų būsimų namų.
Likvidumas ir būklė
Likvidumui didelę įtaką turi ir tai, kokia yra buto būklė. Jeigu jame atliktas specifinis remontas - ryškiai rožinės spalvos sienos, visas butas iškaltas medžiu ar butas yra visiškai apleistas - tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku ir pardavimo procesas užsitęs, t.y. „Sunkiau“ parduodamas turtas.
Taip pat turi įtakos toliau išvardinti niuansai:
- Visuomet sunku yra parduoti “dalį” buto - t.y. su kitais bendraturčiais, kad ir kur jis bebūtų.
- Ekonominės klasės butus, kurių brangi eksploatacija, likviduoti taip pat gana sudėtinga. Sunkiausiai realizuojami didelio ploto (4 ir daugiau kambarių) senos statybos butai blokiniuose namuose. Yra viena išimtis - butai, kuriuos galima „padalinti“ ir vietoj vieno keturių kambarių buto įrengti kelis vieno ar dviejų kambarių butus.
- Dar vienas sunkiau parduodamų butų segmentas yra didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO. Šie butai dar ilgiau laukia pirkėjo nei tokie patys butai žemesniuose aukštuose.
- Kalbant apie naujos statybos būstus galime pastebėti, kad sunkiau parduodamas turtas yra negyvenamosios paskirties, kaip pvz. poilsio, viešbučių, kūrybinių dirbtuvių ar svečių namų, apartamentų.
- Butai, kurie yra prie gamyklų, geležinkelių, greitkelių ar panašiose vietose gerokai ilgiau laukia savo pirkėjo, ypač jeigu jie yra 3 ir daugiau kambarių.
Kalbant apie naujos statybos projektus - tai didžiausią įtaką pardavimams daro susiformavusi visuomenės nuomonė apie konkrečią vietovę ar projektą (kaip tarkim taip vadinami „šiukšlyno namai“). Tuomet vietiniam gyventojui/pirkėjui tokio buto neparduosi, todėl tenka mažinti kainą arba laukti pirkėjo iš kitų miestų/šalių.
Išplanavimas
San. mazgo perkėlimas. Paprasčiausia pokyčius daryti tuose butuose, kurie yra mūriniuose ir monolitiniuose namuose, nes šiuose namuose dažniausiai visos buto viduje esančios sienos yra tik pertvaros ir neatlieka kito konstrukcinio vaidmens. Blokiniuose statiniuose dauguma sienų yra konstrukcijos elementas. Todėl tai, kas atrodo labai paprasta, kartais gali reikalauti daugiau pastangų ir išlaidų nei Jums atrodė iš pradžių.
Dokumentų patikrinimas
Skirtingai nei visi kiti nekilnojamo turto sandoriai - buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Dokumentų nėra daug, jie yra lengvai skaitomi ir suprantami praktiškai visiems. Suklastoti BUTO VĮ „Registrų centro“ nuosavybės išrašą yra ypatingai paprasta, nes tai dokumentas be „apsaugų“ ir jį padirbti gali bet kas, kas šiek tiek moka naudotis kompiuteriu ir spausdintuvu.
Siūlyčiau nepasikliauti sėkme, nerizikuoti ir kreiptis į teisininką arba notarą konsultacijos-pagalbos. Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką.
Kodėl Jums reikia naujausio VĮ „Registro centro“ išrašo?
Juridinis buto statusas, t.y. susiderėti dėl pirkimo - pardavimo sutarties pagrindinių sąlygų, terminų, atsiskaitymo momentų, kitų įsipareigojimų. Jame gali būti įrašytas vienas savininkas ar keli. Šis dokumentas yra turto pasas, jis yra svarbus Jums dėl daugelio priežasčių, viena iš jų, kad galėtumėte žinoti, ar tikrai kalbatės su savininku.
Labai svarbi yra nuosavybės pažymėjimo išdavimo data. Nuosavybės dokumentas gali būti „senas“ ir neatspindėti realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu butu. Idealiausiai būtų gauti visų savininkų raštišką patvirtinimą apie tai, kad jie žino apie sandorį, jo detales ir jie sutinka ir nori turtą parduoti Jums už sutartą kainą ir sąlygas (tinka elektroniniu laišku, bet idealiausia raštu).
Kiti svarbūs dokumentai:
- Galiojantis savininko asmens dokumentas.
- Buto planas/ adresas/ vieta dokumentuose turi atitikti tą turtą, kurį apžiūrite realybėje. Pasitikrinkite, ar tikrai perkate tą butą, kurį matėte ir kurį Jums parodė pardavėjas? Pasitaiko sukčiavimo atvejų, kai parodomas ir parduodamas butas “nesutampa”.
Jeigu perkate kotedžą ar butą mažaaukščiame name, visos galimos komunikacijos dažniausiai būna įrašytos žemės sklypo VĮ „Registrų centras“ pažymėjime prie apribojimų. Tačiau apsaugos zonos surašomos tuomet, kai konkreti komunikacija nutiesta per sklypą ar ties sklypo riba.
Jeigu butas išnuomotas, tokiu atveju pirmumo teisę pirkti turi nuomininkas. Perkant kotedžą ar butą statiniuose su bendraturčiais pirmumo teisė įgyti turtą suteikiama bendraturčiams.
PASTABA: Jeigu savininkas įvardija, jog yra bendraturčių sutikimai, leidimai (galimybė) įsirengti židinį, pakeisti paskirtį, išplanavimą, perkelti įėjimą ar kt. - svarbiausia, jis turi būti galiojantis.
Kiti svarbūs aspektai
Vieta pastate
Naujuose daugiabučiuose dažniausiai kaštų skirtumą lemia individualus šildymo reguliavimas, kur kas mažesnę įtaką daro buto vieta name. Tačiau neretai net ir ten, kur šildymas nereguliuojamas, sąskaitos skiriasi. Norintys šilčiau gyventi ar mažiau negu kaimynai mokėti už šildymą, senos statybos namuose turėtų rinktis vidinius butus. Dvi išorines sienas turintys kampiniai butai dalį šilumos „atiduoda“ į išorę.
Vėdinimas
Šiuo metu dauguma daugiabučių Lietuvoje turi natūralią vėdinimo sistemą. Deja, ji ne visada užtikrina gryno oro cirkuliaciją bute. Ekspertai pataria nuolat vėdinti patalpas, t.y. reguliariai, bent keletą kartų per dieną atidaryti langus. „Atsižvelgiant į energijos suvartojimą ir siekiant sutaupyti šildymo kaštus, naudingiau rinktis būstą su rekuperacine sistema, t.y. vėdinimu, naudojant šilumokaitį.
Tiesa, senuose būstuose tokios sistemos nėra, nedaug ir naujų projektų, kuriuose įdiegta rekuperacija. Veikiant šiai vėdinimo sistemai ne tik užtikrinamas šviežias oras, bet ir neišleidžiama šiluma į išorę, neleidžiama susidaryti pelėsiui, nerasoja langai.
Natūralus apšvietimas (insoliacija)
Būtina kiekvieno gyvenamosios paskirties buto insoliacija yra dvi valandos nepertraukiamos, pro langus patenkančios šviesos. Tą galima padaryti detaliai išnagrinėjus bendruosius statybų planus, kurie yra rengiami penkeriems ar dešimčiai metų į priekį. Dažniausiai insoliacijos reikalavimų neatitinka senamiestyje esantys butai, nes jų statymo metais reikalavimo natūraliam apšvietimui nebuvo.
Šiandien statomi itin sandarūs daugiabučiai vasaros metu gali sukelti papildomų nepatogumų gyventojams, kurių buto langai nukreipti į pietinę pusę. Tokiame bute vasarą gali tekti kęsti karštį, kurį vargu, ar išsklaidys net ir kondicionierius. Itin šilti būna ir į vakarus orientuoti butai, kadangi Lietuvoje labai ilgai šviečia vakarinė saulė.
Patalpų paskirtis
Šis faktorius ypatingai svarbus perkantiems vis labiau populiarėjančius lofto tipo butus. Taip pat verta atidžiai patikrinti ir dokumentus, jeigu įsigyjate negyvenamosios, o kitos paskirties patalpas. Taip pat įsigijus kitos paskirties patalpas gyvenimui galima susidurti su papildomais mokesčiais arba ribojimais.
Buto pasas
Šis dokumentas su garantijomis turėtų būti įteikiamas kiekvienam naujo buto šeimininkui. „Būsto pirkėjai turi būti aktyvūs bei smalsūs ir reikalauti iš pardavėjo buto paso, kuriame būtų aiškiai nurodytos jo garantijos, eksploatavimo taisyklės, rangovai ir kontaktai, kur kreiptis esant garantiniam atvejui.
Kaip greičiau surasti tinkamą butą?
Vietos paieškos dažnai būna pamirštos, nes dauguma pirkėjų žiūri į kainą. Žinoma, norisi sutaupyti, tačiau reikia nepamiršti apie tai, kad vietos pasirinkimas turi būti labai gerai apgalvotas. Tai padės jums išspręsti daug klausimų. Pagalvokite, kokią kainą galite mokėti, kelių kambarių buto ieškote ir, kuriame ar kuriuose rajonuose jums tiks gyventi. Tai paprastas būdas surasti tinkamus butus ir tuomet jau reikės juos atidžiai apžiūrėti, o į pasirinktus nuvažiuoti.
Jeigu norite sutaupyti, tai reikia atidžiai skaičiuoti, kiek kainuoja butas ir lyginti panašius variantus, kad galima būtų tinkamiau rinktis. Įvertinkite statybų kokybę ir remontą. Taigi, viską apgalvokite ir apskaičiuokite. Tai jums padės greičiau surasti tinkamą butą ir nepermokėti už jį.
Skelbimo pateikimas: svarbūs aspektai
Dar vienas svarbus aspektas - patraukliai pateikti parduodamo būsto skelbimą. Į šį sąrašą įeina ir kokybiškos, informatyvios ir estetiškos nuotraukos, ir išsamus, realią situaciją apibūdinantis aprašymas.
Vienas iš svarbiausių aspektų - nuotraukos. Pateiktos nuotraukos tikrai atkreipia portalo lankytojų dėmesį, jos gali būti iškalbingesnės ir už tekstą. Svarbus ir pirmos nuotraukos pasirinkimas - verta pažiūrėti, kurią būsto nuotrauką įdėti pirmąją.
Aruodas.lt duomenimis, labiausiai portalo lankytojus domina:
- Būsto vidaus nuotraukos (94 proc.)
- Būsto planas (78 proc.)
- Žemėlapyje pažymėta būsto vieta (7 iš 10 respondentų)
- Būsto išorės nuotraukos (apie 68 proc.)
- Aplinkos detalių nuotraukos (47 proc.)
„Aprašymą rekomenduojama rašyti konkretų. Jame gali būti paminėti tie aspektai ar privalumai, kurių dar nepaminėjote įprastuose skelbimo laukeliuose. Galbūt privalumas yra aptvertas kiemas, miškelis greta, draugiški kaimynai, galbūt itin patogu iš būsto vietos pėsčiomis ar automobiliu pasiekti tam tikrus svarbius taškus - tai tik kelios idėjos, kaip pritraukti, sudominti nekilnojamuoju turtu“, - sakė V.Tiesa, ši informacija turėtų būti objektyvi, atspindėti realią objekto būklę - nereikia per daug pagražinti, antraip būstą apžiūrėjęs klientas liks nusivylęs.
Ne mažiau svarbus ir kitas esminis aspektas - būsto vieta. Pasak V.Steponavičiūtės, šis kriterijus - vienas aktualiausių renkantis nekilnojamąjį turtą. Norint parduoti nekilnojamąjį turtą svarbu įvertinti ir jo kainą - ji turi būti objektyvi. Norint tą padaryti tinkamai, verta pasidomėti kitų panašių objektų rinka, palyginti skirtingus šaltinius.
Įdėjus skelbimą portale, V.Steponavičiūtė pataria sekti susidomėjimą juo - stebėti, kaip jis peržiūrimas, kiek portalo lankytojų skelbimą įsiminė.
Aruodas.lt sistemoje yra sukurta ŽVAIGŽDUČIŲ sistema, leidžianti Jums už papildomus pinigus būti dar labiau matomam potencialiems pirkėjams. Skelbimai, turintys žvaigždutes, visada patenka į sąrašo pradžią.
Specializuotų nekilnojamojo turto skelbimų portalų Lietuvoje yra nedaug. Vienas iš jų yra Aruodas.lt. Skelbimų talpinimas į Aruodas.lt - mokamas, tad, tie, kurie yra įpratę prie nemokamų paslaugų, gali nuliūsti. Vis dėlto, verta akcentuoti, kad tai yra ne išlaidos, o labai patraukli ir išmintinga investicija.
Taip pat galite pasinaudoti Alio.lt skelbimų portalu, tuomet skelbimo nuoroda pasidalinti su savo draugais FB, o taip pat - pasidalinti ja per FB grupes (pvz: Butų nuoma Vilniuje; Nuoma; Skelbimai; NT ar per kitas grupes, turinčias daugiau kaip 20k narių).
Brokerio pagalba
Tačiau norint parduoti būstą šiuos klausimus galima patikėti ir nekilnojamojo turto brokeriui. Pasak jos, norint pačiam imtis parduoti būstą, labai svarbu nekartoti dažniausiai pasitaikančių klaidų. Ir nors kiekvienas atvejis - skirtingas, nekilnojamojo turto pardavimo besiimantis žmogus turi žinoti kelias svarbiausias taisykles.
Pasak jos, brokeris padeda sutaupyti ir laiko, kurį tarp darbų tektų skirti būsimiems pirkėjams, kai šie norėtų apžiūrėti būstą. S.Jakulė rekomenduoja pasidomėti, kokius reklamos būdus šis ketina naudoti planuodamas parduoti nekilnojamąjį turtą - kuo daugiau skirtingų šaltinių, tuo didesnė tikimybė, kad pardavimas pasieks daugiau potencialių klientų.
Patarimai, kaip paruošti būstą pardavimui
- Sutvarkykite dokumentus: Įsitikinkite, jog visi būsto dokumentai yra tvarkingi.
- Atnaujinkite butą: Prieš darant nuotraukas buto pardavimui ar apsilankant potencialiems pirkėjams, idealiai sutvarkykite butą. Pirmiausia paslėpkite savo asmeninius daiktus, tai padės pirkėjui geriau įsivaizduoti savo ateities namus.
- Išvalykite ir išvėdinkite patalpas: Patalpas gerai išvėdinkite, kad jose neliktų jokio specifinio kvapo.
- Paslėpkite asmeninius daiktus: Surinkite žaislus, skalbinius, drabužius, asmeninius daiktus ir išneškite juos į sandėlį arba išvežkite kitur.
- Atlikite smulkius remonto darbus: Sutepkite girgždančias duris, pakeiskite probleminius mazgus (varvančius čiaupus, mirksinčias lemputes ir panašius).
- Pasirūpinkite švara: Nuvalykite langus, išdulkinkite kilimus, išvalykite užuolaidas.
Derybos su pirkėjais
Visų pirma, derėsitės ne tik dėl kainos, bet ir dėl pirkėjo dėmesio. Nebent, jeigu parduodate labai išskirtinį būstą, tikėtina, kad pirkėjas domisi bent dviem ar daugiau analogiško tipo objektais.
Deryboms reikia pasiruošti. Žinokite, kiek galite žeminti kainą, bet nedarykite to savanoriškai. Laukite kliento iniciatyvos ir tuomet, kai jausite, jog jis spaudžia jus mažinti kainą, suteikite jam(-ai) tokį malonumą.
Gaukite žodinį sutarimą ir geriausia - paimkite rankpinigius, užstatą, avansą. Daugiau konkrečių patarimų deryboms duoti sunku, nes kiekvienas pirkėjas yra skirtingas.
Dokumentai, reikalingi parduodant butą
Buto pardavimas neįmanomas be privalomų dokumentų parengimo. Kadangi parduodant butą reikia paruošti nemažai svarbių dokumentų, rekomenduojama pradėti rūpintis visa dokumentacija kuo anksčiau.
Kokie dokumentai reikalingi parduodant butą?
- Buto nuosavybės dokumentai - pirkimo-pardavimo sutartis, privatizavimo, mainų ar dovanojimo sutartis, buto paveldėjimo teisės liudijimas ir kt.
- Nekilnojamojo turto registro pažyma.
- Pardavimo pažyma.
- Kadastrinių matavimų byla.
- Energetinio naudingumo sertifikatas.
- Atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma.
- Asmens tapatybę įrodantys dokumentai - pasas arba tapatybės kortelė.
Svarbu pažymėti, jog kiekvienas buto pardavimo atvejis yra individualus, tad priklausomai nuo situacijos gali prireikti paruošti papildomus dokumentus.
Mokesčiai parduodant būstą
Parduodant nekilnojamąjį turtą yra taikomas 15% mokestis. Šis mokestis yra skaičiuojamas nuo pelno, kurį gavote pardavę būstą. Taigi, jei pardavėte būstą už mažesnę kainą, nei jį įsigijote, šio mokesčio jums mokėti nereikės.
Taip pat šio mokesčio išvengsite, jei įsigytą arba paveldėtą turtą esate išlaikę daugiau nei 10 metų arba jei pastaruosius dvejus metus parduodamame objekte buvote deklaravę savo gyvenamąją vietą.
Taip pat turi būti mokamas mokestis notarui už pirkimo-pardavimo sutarties patvirtinimą. Šias išlaidas gali apmokėti tiek pirkėjas, tiek pardavėjas, todėl susitarimą, kas apmokės išlaidas, privalote užfiksuoti preliminariojoje pirkimo-pardavimo sutartyje. Vis dėlto, praktika rodo, kad dažniausiai notaro išlaidas apmoka nekilnojamojo turto pirkėjas.
Kaip nustatyti pardavimo kainą?
Pirmiausia turėtumėte įvertinti parduoti norimą objektą - jo techninius parametrus, vietą, kurioje yra būstas. Vėliau teks susirasti panašių techninių parametrų namus toje pačioje vietovėje, kurioje yra jūsų būstas.
Pagrindiniai buto pirkimo žingsniai:
- Išsiaiškinkite, kodėl nepatinka dabartinis būstas.
- Nustatykite svarbiausius reikalavimus naujam būstui.
- Pasitarkite su NT brokeriu.
- Nustatykite, kiek galite skirti būsto įsigijimui.
- Nustatykite, kiek laiko ieškosite.
- Patikrinkite, ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų.
- Sužinokite, kokio dydžio paskolą galite gauti.
- Suderinkite galutinę kainą, atsiskaitymo būdą ir terminus.
Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:
- Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
- Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
- Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
- Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
- Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
- Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
- Ar nėra pelėsio?
Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:
- Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
- Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
- Ar būstas tinkamai apšiltintas?
- Ar yra garso izoliacija?
- Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
- Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
- Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?
Klausimynas sandorio eigai aptarti:
- Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
- Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
- Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
- Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?
Būstas yra vienas rimčiausių pirkinių, kokį žmogus įsigija per visą savo gyvenimą. Tad siekiant, jog jis džiugintų dar keletą dešimtmečių į priekį, prieš perkant būstą svarbu gauti atsakymus į kuo daugiau reikšmingų klausimų. Jei būsite kantrūs ir dėmesingi detalėms, niekada nesigailėsite atlikta investicija.
Jei norėtumėte sužinoti daugiau informacijos apie būsto pirkimo procesą, rekomenduojame kreiptis patarimo į nekilnojamojo turto brokerį.