Nekilnojamojo turto (NT) nuoma yra populiari paslauga Lietuvoje, tačiau ji gali kelti daug klausimų ir nerimo tiek nuomininkams, tiek nuomotojams. Siekiant palengvinti šį procesą ir užtikrinti sklandų bendradarbiavimą, egzistuoja NT nuomos pagalbos biurai. Šiame straipsnyje aptarsime, kas tai yra, kaip jie veikia ir ką svarbu žinoti.
Kas yra NT nuomos pagalbos biuras?
NT nuomos pagalbos biuras - tai įmonė arba organizacija, teikianti paslaugas, susijusias su nekilnojamojo turto nuoma. Jų tikslas - padėti tiek nuomininkams, tiek nuomotojams rasti tinkamus variantus, sutvarkyti dokumentus ir išvengti galimų problemų.
Pagrindinės NT nuomos pagalbos biurų funkcijos:
- NT paieška: Padeda nuomininkams rasti tinkamus būstus pagal jų poreikius ir biudžetą.
- Skelbimų valdymas: Padeda nuomotojams efektyviai reklamuoti savo nuomojamus objektus.
- Dokumentų tvarkymas: Rengia nuomos sutartis ir kitus reikalingus dokumentus.
- Konsultacijos: Teikia konsultacijas nuomos klausimais tiek nuomininkams, tiek nuomotojams.
- Teisinis atstovavimas: Atstovauja klientus ginčuose, susijusiuose su nuoma.
Kaip veikia NT nuomos pagalbos biuras?
NT nuomos pagalbos biuro veikla priklauso nuo jo specializacijos ir teikiamų paslaugų. Dažniausiai, procesas vyksta tokiais etapais:
- Kliento poreikių išsiaiškinimas: Biuras išklauso kliento poreikius ir lūkesčius.
- NT paieška arba skelbimo sukūrimas: Biuras ieško tinkamų NT objektų arba kuria patrauklų skelbimą nuomotojui.
- Apžiūros organizavimas: Biuras organizuoja NT apžiūras potencialiems nuomininkams.
- Sutarties sudarymas: Biuras padeda sudaryti nuomos sutartį, atsižvelgiant į abiejų šalių interesus.
- Tolimesnis administravimas: Kai kurie biurai teikia ir tolimesnio nuomos proceso administravimo paslaugas, pavyzdžiui, mokesčių mokėjimas, remonto organizavimas ir pan.
Svarbūs aspektai nuomojant arba išnuomojant NT
Norint sėkmingai išnuomoti ar išsinuomoti NT, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
Nuomos sutartis
Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį mokestį per mėnesį. Abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti. Tam naudojama nuomos sutartis.
Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktai nustato, kad ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.
Esminiai sutarties elementai:
- Šalys: Identifikuoti sutarties šalis (savininką ar jo įgaliotą atstovą ir nuomininką/nuomininkus - vardas, pavardė, asmens kodas ar gimimo data).
- Objektas: Tiksliai aprašyti patį nuomojamą objektą: nurodyti adresą ir patalpų unikalų numerį, automobilio stovėjimo vietos ar garažo unikalius numerius, pažymint juos planuose ir kt.
- Terminas: Nurodyti nuomos terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
- Kaina: Nurodyti nuomos kainą - paprastai tai mėnesinis mokestis, aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą.
- Užstatas: Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Priėmimo-perdavimo aktas
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė, inventorius, raktai, užfiksuojami skaitliukai, aprašomi defektai, ar būstas išvalytas/nevalytas ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos, tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
Kieno pareiga atlikti remontą?
Esant reikalui kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Teisė nuomoti turtą
Ypač svarbu prieš mokant depozitą įsitikinti, ar asmuo turi teisę nuomoti šį būstą. Savininkas, kaip įrodymą, turi pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame nurodytas būsto savininkas.
Nuomojamas turtas gali būti įkeistas, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
NT Agentūrų veikla
NT rinkos specialistai tokį elgesį aiškina dideliu agentūrų skaičiumi ir lengvais pinigais, nes paklausiausi butai išgaruoja labai greitai, o nuomininko mokamas komisinis sudaro mėnesio nuomos kainą. Dažniausiai tokių aršių veiksmų imasi naujų agentūrų darbuotojai.
Seniai dirbančios agentūros tokių desperatiškų priemonių nesiima, to joms ir nereikia, nes daugiausia bendraujama su senais arba rekomenduotais klientais.
Visiškai normalu, kad NT agentūrų darbuotojai ieško klientų. Tik kitas klausimas, kokiais metodais tai daro. Darbą turėtų dirbti profesionalai, jie tai atliktų daug teisingiau.
Šiuo metu gyventojai labiausiai nori nuomotis nedidelius 1-3 kambarių butus, turinčius ekonomišką šildymą.
Teisinė pagalba NT klausimais
Nekilnojamojo turto sektorius Lietuvoje yra dinamiškas ir nuolat kintantis, todėl kvalifikuota teisinė pagalba yra būtina tiek privatiems asmenims, tiek verslo subjektams. Advokatų kontoros, specializuojančios nekilnojamojo turto teisėje, teikia platų paslaugų spektrą, apimantį konsultacijas, sandorių rengimą, atstovavimą ginčuose ir kitus teisinius klausimus.
Advokatų kontoros, teikiančios paslaugas nekilnojamojo turto srityje:
- Advokatų Kontora "Ražauskas, Kuzminskas ir partneriai „Getlex“"
- Advokatų Kontora „Win & Law“ Simonavičius ir partneriai
- Advokatų Kontora J. Zauerveino g.
Teisinės paslaugos nekilnojamojo turto srityje:
- Sutarčių rengimas ir analizė (pirkimo-pardavimo, nuomos, mainų ir kt.).
- NT mokesčių konsultacijos.
- Paveldėjimo teisės klausimai.
- Turto pasidalijimo klausimų sprendimas tarp bendraturčių.
- Naudojimosi tvarkos nustatymas nekilnojamuoju daiktu.
- Atstovavimas klientams pagal teisinių paslaugų sutartis arba įgaliojimus.
Mokesčiai, susiję su NT nuoma
Savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika.
Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams.
Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM.
Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM.
Pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos.
Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc.
Nuomotojas išnuomoja pastatą nuomininkui, nuoma neapmokestinama PVM.
Biurų centro nuoma ne PVM mokėtojui PVM neapmokestinama.
Nuomos PVM turėtų būti skaičiuojamas, jeigu taip buvo susitarta nuomos sutartyje arba nuomos sutartis keičiama.
Nors šalys sutartyse dažniausiai susitaria dėl užstato grąžinimo, vis dėlto jie grąžinami retai.
Įmonei, kuri gavo 100 proc. Asocijuotajai įmonei pritaikė 100 proc. Paprastojo remonto PVM atskaitomas iš karto.
Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM. Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla.
Net ir pasirinkusi nuomą apmokestinti PVM, įmonė jo skaičiuoti negalės, nes nuomininkai yra ne PVM mokėtojai.
Kai įmonė pradeda nuomoti patalpas taikydama PVM, ji apie tai privalo pranešti VMI.
Nuomotojas neturi teisės skaičiuoti PVM, jeigu nuomininkas nėra PVM mokėtojas.
Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM.
NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo.
NTM mažinamas 25 proc., jeigu nuomininkai vykdo tam tikrą Vilniaus m. savivaldybės veiklą.
Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė.
Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.
GPM tarifas, taikomas turto nuomos pajamoms, nuo 2020-01-01 nesikeičia ir išlieka 15 proc.
Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė.
Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams. Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui.
Turto nuoma iš gyventojo. Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės.
Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla.
Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą.
Išvados
NT nuomos pagalbos biurai gali būti naudingi tiek nuomininkams, tiek nuomotojams, padedant rasti tinkamus variantus, sutvarkyti dokumentus ir išvengti galimų problemų. Svarbu atidžiai rinktis biurą ir įsitikinti jo patikimumu bei profesionalumu. Taip pat, būtina atkreipti dėmesį į nuomos sutarties sąlygas ir kitus svarbius aspektus, siekiant užtikrinti sėkmingą ir sklandų nuomos procesą.