Nuo 2026 metų Lietuvoje įsigalios naujas nekilnojamojo turto (NT) mokesčio modelis, kuris smarkiai paveiks ne tik brangiausius gyvenamuosius būstus, bet ir komercinį turtą. Būsimomis naujovėmis labiausiai piktinasi tie, kas turi savo būstą ir kam gresia mokesčio mokėjimas. Tačiau dėl didesnio NT mokesčio papildomų išlaidų gali patirti ir tie, kurie nuosavo būsto net neturi. Tikėtina, kad jie nepraleis progos tokias sąnaudas perkelti besinuomojantiems būstą. Taigi dėl mokesčių pakeitimo gali pabrangti ir būsto nuoma.
Siūlomo nekilnojamojo turto (NT) mokesčio idėja kelia klausimų ne tik gyventojams, bet ir patiems politikams. Specialistai pastebi, kad jei mokesčio pakeitimai bus priimti ir įsigalios, papildomų išlaidų patirs ir būsto nuomotojai.
Neseniai finansų ministras Rimantas Šadžius pristatė naujus mokesčių įstatymų pakeitimus, kurie palies ir būstų savininkus. Iki šiol už būstą, kurio vertė nesiekia 150 tūkst. eurų, susimokėti nereikėdavo. Tačiau šią NT neapmokestinamą vertę siūloma mažinti. Dėl to mokestinė prievolė atsirastų, jei namo ar buto vertė viršys 40 tūkst. eurų.
Ekspertų Nuomonės
Vilniaus universiteto ekonomistas Algirdas Bartkus teigia, kad NT mokestį mokės net ir tie, kurie jokio individualaus namo ar buto neturi. Kitaip tariant, negalima atmesti, kad būsto nuomotojai mokestinę naštą už turimą turtą neperkels ant nuomininkų pečių. Pašnekovo teigimu, nereikėtų atmesti ir tokio scenarijaus, kad nuomotojai tokiu pat būdu perkeltų ir kito būsto (kuriame gyvena) mokestinę naštą nuomininkams.
Kauno technologijos universiteto (KTU) Ekonomikos, verslo ir vadybos akademinio centro docentas praktikas dr. Evaldas Stankevičius atkreipia dėmesį, kad vienas pagrindinių būsto nuomotojų tikslų - pelno, t. y. investicinio atsiperkamumo, siekimas. Pasak jo, siūlomos NT mokesčio korekcijos neabejotinai paveiks ir būsto nuomos kainas. Dr. E. Stankevičius taip pat sako, kad egzistuoja tiesioginis ryšys tarp būsto vertės ir nuomos kainos. Jo teigimu, atsiperkamumo rodiklis įprastai svyruoja tarp 4-6 proc. Dėl to per kelerius metus NT mokesčio našta iš savininkų gali būti perkelta nuomininkams.
Bendrovės „Ober-Haus“ generalinis direktorius Audrius Šapoka mano, kad NT mokesčio siūloma korekcija nėra esminis faktorius, kuris darytų didžiausią įtaką nuomos kainoms. „Nuomos pasiūlą ir atitinkamai kainų lygį formuoja kur kas svarbesni veiksniai - paklausos pokyčiai, palūkanų normos, kurios vienaip ar kitaip katalizuoja pardavimų segmentą. Taip pat įtaką daro ir demografinės aplinkybės, bendra ekonominė situacija ir t.t. Visgi NT mokesčio bazės praplėtimas ir atitinkami tarifai, iš esmės priklausantys nuo turto vertės, iš tikrųjų daro labai rimtas prielaidas NT nuomos kainų augimui“, - kalbėjo A. Šapoka.
Tačiau, specialisto vertinimu, net jei ir mokestinės korekcijos nulemtų būsto nuomos kainų didėjimą, papildoma našta gyventojams esą nebūtų didelė. „Ekonominės ir vidutinės klasės būsto segmente, kuris dominuoja rinkoje, kardinalių kainų pokyčių neturėtų būti. Kadangi būsto nuomos pasiūla pakankamai didelė ir subalansuota. Brangesnio būsto nuomos segmente spaudimas kainų augimui turėtų būti didesnis“, - apibendrino pašnekovas.
NT rinkos ekspertas Mantas Mikočiūnas ramina, kad nauji mokesčio pakeitimai tiesioginės įtakos nuomos kainoms greičiausiai neturės. „Nemanau, kad tai turės įtakos nuomos kainoms, nes nuomos kainą nustato rinka, o ne pardavėjas, savininkas. Nepriklausomai nuo to, kiek reikės mokėti mokesčių, nuomos kaina yra iš principo susidėlios pagal rinkos poreikį“, - komentuoja M. Mikočiūnas.
NT Mokesčio Tarifai
Nuo 2026 m. siūloma apmokestinti gyventojų turimą nekomercinį NT (gyvenamąjį, poilsio, sodų, garažų ir kt.) nuo 40 tūkst. eurų vertės. Jeigu žmogus turi skirtingo turto, skirtingos vertės būtų sudedamos ir tik viršijus minėtą sumą būtų apmokestinamos. Finansų ministerija siūlo taikyti tokius mokesčio tarifus NT vertei:
- Nuo 0 iki 40 tūkst. eurų - 0 proc.
- Virš 40 tūkst. eurų iki 200 tūkst. eurų - 0,1 proc.
- Virš 200 tūkst. eurų iki 400 tūkst. eurų - 0,2 proc.
- Virš 400 tūkst. eurų iki 600 tūkst. eurų - 0,5 proc.
- Virš 600 tūkst. eurų - 1 proc.
Už būstą, kuriame savininkas deklaruoja gyvenamąją vietą, bus taikoma 50 proc. lengvata, bet ne didesnei negu 450 tūkst. eurų vertei. Finansų ministerija taip pat atkreipia dėmesį, kad tris ir daugiau vaikų turintiems ar neįgalius vaikus auginantiems asmenims numatoma lengvata sieks 75 proc.
Nuomininkų Lūkesčiai ir Kainos
Augančios nuomos kainos kelia ir nuomininkų lūkesčius, todėl „pasyvios“ pajamos dažnai tampa aktyviu darbu. Kylant įsigijimo, remonto, baldų bei buitinės technikos kainoms, kyla ir nuomos kainos, o bekaitaliojami ir didinami nuomos ir nekilnojamojo turto mokesčiai tik dar labiau paspartina šį procesą.
23 metų vilnietė Monika nusprendė pakeisti būstą ir iš su drauge nuomojamo dviejų kambarių buto viena keltis į vieno kambario butą. Pašnekovė sako, kad buto ieškojo maždaug savaitę, o tinkamą variantą rado per dvi dienas. Vienas ir kriterijų - kad butas būtų arčiau miesto centro. Už dabartinį butą senos statybos name Karoliniškėse Monika su drauge moka 550 eurų per mėnesį (pridėjus mokesčius - dar daugiau), todėl ieškojo, kad kito buto kaina atitiktų kokybę.
Peržiūrėjusi ne vieną skelbimą, Monika sako, kad norint išsinuomoti padorų butą Vilniuje reikėtų skirti bent 500 eurų per mėnesį. "Sakyčiau, vidutiniškai yra 400-500 eurų, bet 500 jau būtų vidurys, kai nori geresnio varianto. Aišku, gali rasti ir už 350 eurų, pavyzdžiui, studijos tipo butą, bet tokie jau prastesnės kokybės arba su kažkuo turi dalintis virtuve ar dar kuo nors", - teigia pašnekovė.
Patikrinę didžiausią NT portalą aruodas.lt, apžvelgiame, kiek kainuoja išsinuomoti butą didžiausiuose Lietuvos miestuose:
- Vilnius: 1 kambario butas kainuos vidutiniškai nuo 400 iki 600 eurų per mėnesį, 2 kambarių - nuo 550 iki 850 eurų.
- Kaunas: 1 kambario butas kainuos vidutiniškai nuo 300 iki 550 eurų per mėnesį, 2 kambarių - nuo 500 iki 700 eurų.
- Klaipėda: 1 kambario butas kainuos vidutiniškai nuo 300 iki 450 eurų, 2 kambarių - nuo 450 iki 700 eurų per mėnesį.
NT rinkos ekspertas Mantas Mikočiūnas atkreipia dėmesį, kad kalbant apie nuomos kainas, būtina atsižvelgti į namo statybą - ar sena, ar nauja - ir kambarių skaičių. „Populiariausi yra 1-2 kambarių butai, naujos statybos būstuose - vieno kambario butai, miegamuosiuose rajonuose arba aplink centrą, bet ne pačiame centre, ne senamiestyje (vadinamoje pirmoje zonoje). Tokių butų kainos diapazonas yra apie 500-600 eurų, nes didžiąją dalį rinkos sudaro naujos statybos būstai. Senos statybos būtų 400-450 eurų“, - komentuoja M. Mikočiūnas.
Ieškodami būsto nuomai, gyventojai atsižvelgia į kainą, vietą, susisiekimą ir kitus pagrindinius dalykus. Visgi NT brokeriai pastebi dar vieną tendenciją. „Kuo toliau, tuo vis labiau norima nieko neinvestuoti, kad kuo daugiau visko jau būtų bute: buitinė technika, mikrobanginės, virduliai, kepsninės, minkšti baldai, lovos, sofos, kėdės, stalai, skalbimo mašinos, brangesniuose butuose - džiovyklės, indaplovės. Noras ir pageidavimas, kad kuo mažiau investicijų reikėtų pačiam nuomininkui ir kad jis kuo daugiau gautų. Jis yra pasiruošęs mokėti daugiau, bet kad butų būtų kaip įmanoma labiau išpildytas. Jaučiasi, kad niekas nenori su savo lovomis ir savo skalbimo mašinomis važinėti iš buto į butą“, - dalijasi M. Mikočiūnas.
Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo pakeitimai nuo 2026 metų
Patarimai Nuomotojams
UAB „Valdantis“ vadovas Jurgis Vilutis dalijasi patarimais, kaip efektyviau organizuoti būsto nuomos veiklą. Anot jo, tai gali būti puikus būdas ilgainiui kaupti vertę ir užsitikrinti stabilų pajamų srautą, tačiau tik tada, kai ši veikla tinkamai organizuota. Jis pabrėžia, kad investavimas į būstą atrodo patrauklesnis, nes tai apčiuopiamas bei lengviau suprantamas pasirinkimas nei akcijų rinka.
Pirmas žingsnis, kaip išvengti daugumos problemų, dar prieš joms atsirandant - pasirašyti labai aiškią nuomos sutartį. Nereikia bijoti, kad nuomininkas išsigąs ir nesinuomos. Jūs atiduodate į jo rankas SAVO TURTĄ, kuris dažnu atveju kainuoja daugiau nei 100 tūkstančių eurų. Visiškai normalu reikalauti, kad turtas būtų saugomas ir prižiūrimas. Sutartis turi būti aiškiai suprantama, nurodanti, kas leidžiama, o kas draudžiama. Svarbu aptarti komunikacijos formas, patalpų priėmimą ir perdavimą, kokios baudos grės už triukšmingus vakarėlius ir rūkymą balkonuose, būtina numatyti ir sutarties nutraukimo/nuomininko iškraustymo atvejus, perspėjimo terminus.
Komunaliniai mokesčiai - labai svarbi nuomos proceso dalis. Būtinai aiškiai sutarkite, kas ir kaip nurašo, deklaruoja skaitiklių parodymus bei apmoka komunalinius mokesčius. Jeigu komunalinius mokesčius apmokate jūs, patartina kiekvieną mėnesį siųsti ataskaitą ar bent jau informuoti nuomininką elektroniniu laišku, kiek tiksliai komunalinių mokesčių buvo priskaičiuota. Šis veiksmas itin padeda vėliau deklaruojant pajamas.
Dėl remonto ir ypač skubaus remonto - rekomenduojama pradėti ieškoti iš anksto patikimų meistrų, pasiklausinėti pažįstamų rekomendacijų. Turint patikimo elektriko, santechniko bei dailidės kontaktą sutaupysite begalę laiko ir nervų. Šių trijų profesijų atstovų ir prireikia dažniausiai. Rekomenduotina su jais iš anksto susitikti atlikti buto profilaktiką.
Dar viena svarbi tema - būsto draudimas. „Mano patarimas - drauskite viską ir net nebandykite meluoti draudimo kompanijai, kad būstas nebus nuomojamas. Jei įvyks draudiminis įvykis tikrai pasigailėsite. Tuo labiau, kad kai kurie draudikai taiko tą pačią kainodarą, nesvarbu, ar draudžiate būstą, kuriame gyvenate patys, ar naudojate ilgalaikei nuomai.“
Anot J. Vilučio, sėkmė šioje srityje dažnai priklauso ne nuo pačios investicijos dydžio, o nuo gebėjimo suprasti rinkos poreikius. Pasak jo, „judriausi“ objektai rinkoje - kompaktiški, funkcionalūs, strategiškai patogioje vietoje esantys butai, todėl būtent tokius vertėtų rinktis investicijoms. Antrasis patarimas - nebijoti konsultuotis su šios srities profesionalais. Trečias patarimas - gerai įsivertinti, ar norėsite viską tvarkyti patys.
Apibendrinant, S. Sušickis teigė, kad NT mokesčiu apmokestinamas turtas, kuriuo tiesiogiai naudojasi nuomininkas. Tuo tarpu nuomos teisinių santykių kainodaros turinį sudaro nuomos mokestis bei visi kiti sutartimi suderėti su nuomojamu turtu susiję mokesčiai, kuriuos nuomininkas kompensuoja nuomotojui. „Šiuo pagrindu nuomotojas gali reikalauti iš nuomininko sumokėto NT mokesčio kompensacijos, jei tai numatyta nuomos sutartyje.