Daugiabučio namo savininkų bendrijos (DNSB) steigimas Lietuvoje

Jei gyvenate daugiabutyje ir esate nepatenkinti esama namo būkle ar administratoriaus teikiamų paslaugų kokybe, daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) steigimas gali būti puiki išeitis. DNSB - tai ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.

Bendrija - tai galimybė Jums būti atsakingiems už savo bendro turto valdymą, priežiūrą, bendrų problemų sprendimą, savo namo aplinkos tvarkymą ir pan. Tai galimybė patiems priimti sprendimus, patiems nusistatyti, kokius ir kokio dydžio mokesčius rinksite, dalyvauti paslaugų ir darbų pirkimo procedūrose ir pan.

Per pastaruosius metus vien Vilniaus mieste susikūrė apie 300 naujų daugiabučių namų savininkų bendrijų. Iš esmės pagrindiniai motyvai, kurie paskatina namo gyventojus kurti bendriją, yra noras patiems susitvarkyti savo namą ir jo aplinką už mažesnes kainas nei savivaldybės paskirtas namo administratorius.

Puikiai tai iliustruoja vieno Naujamiesčio namo gyventojų istorija. Namo administratorius "Naujamiesčio būstas" gyventojams pasiūlė suremontuoti balkonus. Gyventojai apmokėjo už projekto paruošimą, administratorius pagal jį paskelbė konkursą ir pasiūlė remontuoti už 146 000 litų. Gyventojai papildomai padarė sąmatą ir patys paskelbę konkursą surado statybininkus, kurie tuos pačius darbus sutiko atlikti už 56 000 litų. Gyventojai pareikalavo ieškoti statybininkų panašiomis kainomis, o "Naujamiesčio būstas" procesą užvilkino ir rudeniop gyventojams pranešė, kad 6 balkonai yra galimai avarinės būklės ir juos suremontuos už 50 000 litų. Nežiūrint į gyventojų protestus, darbai buvo pradėti. Tuo pat metu avariniu buvo paskelbta dalis stogo ir jį taip pat be gyventojų sutikimo imta remontuoti už 43 000 litų. Darbų pabaigoje sąmata išaugo dar 10 000 litų. Už šią sumą atlikti kosmetiniai remonto darbai kiek pakeistus konstrukcijas ir net sudėjus tas pačias čerpes.

Tuo pat metu kito gyventojo savarankiškai pakeistas dvigubai didesnis stogo plotas su pilnu konstrukcijų pakeitimu, apšiltinimui, plėvelėmis, daliniu stogo dangos keitimu kainavo tiek pat. Darbų įkainiai - patys didžiausi kokius galima rasti rinkoje. Pavyzdžiui, pastolių nuoma kainavo 24 litus mėnesiui už kvadratinį metrą, nors normali kaina rinkoje - 8 litai.

Tačiau ir be aukščiau pristatytos kraštutinės situacijos namo bendrija išsprendžia daugybę problemų. Namo bendrija daug geriau atstovauja savo interesams ir gali patys samdyti įmones įvairių darbų atlikimui. Kuriant bendriją reikia laikytis priimtų formalumų, nes jų nesilaikant namo administratorius gali sutrukdyti sukurti bendriją.

Teisinis statusas

DNSB yra juridinis asmuo, kuris įregistruojamas įstatymų nustatyta tvarka. Bendrija veikia pagal Lietuvos Respublikos įstatymus ir savo įstatus. Jos veikla reglamentuojama Civilinio kodekso, Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo ir kitų teisės aktų.

DNSB turi teisę:

• Valdyti, naudoti ir disponuoti bendrąja nuosavybe.
• Sudaryti sutartis su paslaugų teikėjais.
• Atstovauti savininkų interesams.
• Rinkti įmokas iš savininkų.

Steigimo procedūra

DNSB steigimo procesas apima kelis pagrindinius etapus:

1. Iniciatyvinės grupės sudarymas: Būtina suburti grupę butų savininkų, kurie inicijuos bendrijos steigimą.
2. Steigiamasis susirinkimas: Organizuojamas butų savininkų susirinkimas, kuriame priimamas sprendimas dėl bendrijos steigimo.
3. Įstatų parengimas: Parengiami bendrijos įstatai, kurie turi atitikti įstatymų reikalavimus.
4. Registracija: Bendrija įregistruojama Juridinių asmenų registre.

Svarbu paminėti, kad sprendimai dėl DNSB steigimo ir įstatų tvirtinimo turi būti priimami kvalifikuota balsų dauguma, nustatyta įstatymuose.

Žingsniai, kurių reikia laikytis kuriant bendriją:

1. Bendrijos steigėjai yra butų ir kitų patalpų savininkai.
2. Bendrijos steigimo iniciatoriai iki numatomo bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos sudaro butų ir kitų patalpų savininkų, kurie pritaria bendrijos steigimui, sąrašą su šių savininkų parašais. Lengviausia tai padaryti sušaukus namo gyventojų pasitarimą dėl bendrijos steigimo.
3. Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo datą. Šio termino laikytis privaloma, nes pavėlavus nors vieną dieną administratorius gali susirinkimo rezultatus užprotestuoti.
4. Pranešimas dėl steigiamojo susirinkimo (su prašymu pateikti namo butų ir kitų patalpų savininkų sąrašą pastate iš Nekilnojamojo turto registro, kai bendrija steigiasi konsultuojant Vilniaus daugiabučių namų savininkų bendrijų asociacijai) išsiunčiamas savivaldybei. Pranešimai dėl steigiamojo susirinkimo su prašymu išduoti pažymą, ar galima namą eksploatuoti atskirai nuo kitų šalia esančių pastatų, išsiunčiami, jei bendrija steigiasi Vilniuje - į „Vilniaus vandenis", „Vilniaus energiją" ir ESO.
5. Bendrojo naudojimo objektų administratorius privalo ne vėliau kaip per 15 dienų nuo šio pranešimo gavimo dienos pateikti bendrijos steigimo iniciatoriams bendrojo naudojimo objektų aprašą ir butų bei kitų patalpų savininkų sąrašą su jų adresais.
6. Bendrijos steigimo iniciatorius privalo ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki susirinkimo dienos viešai pranešti visiems butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkams apie bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimą, nurodydamas bendrijos steigimo tikslą, susirinkimo vietą, datą ir laiką.
7. Įstatai bendrijai svarbūs, kad būtų užtikrintas tinkamas bendrijos darbas. Vienas iš didžiausių pavojų įsteigus bendriją - tai pakliūti į prasto pirmininko rankas. Pirmininką pakeisti ir kontroliuoti pagal tipinius įstatus gana sudėtinga.
8. Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų. Steigiamajame susirinkime turi dalyvauti būtent tas asmuo, kuris, kaip savininkas nurodytas Registrų centre. Buto ar kitų patalpų bendraturčiams atstovauja vienas asmuo. Būtina prieš susirinkimą paskambinti kiekvienam kaimynui asmeniškai, tik taip užsitikrinsite kvorumą. Tikėtinos ir kliūtys, kurias darys administratorius, kurių lengviausia forma - į pašto dėžutes sumetami "argumentai" prieš bendrijos steigimą.
9. Patys gyventojai tvarkys savo namą maždaug 30 - 40 procentų pigiau, dažniausiai sumažėja administravimo įkainiai.
10. Į bendrijos sąskaitą galėsite pervesti 2 procentus pajamų mokesčio ir juos panaudoti bendrijos reikmėms.
11. Steigiamajame susirinkime pirmiausia registruojami dalyviai (dalyvių sąrašo pavyzdys), išrenkamas susirinkimo pirmininkas, sekretorius, balsų skaičiuotojas. Turite iš anksto apgalvoti, ką rinksite namo bendrijos pirmininku, valdybos nariais, revizoriumi. Deja, dažnai būna nelabai daug norinčių būti namo bendrijos pirmininku. Bendrijos buveinė įregistruojama kuriame nors bute, dažniausiai pirmininko. Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas (protokolo pavyzdys). Bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolas turi būti parengtas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.
12. Du egzempliorius steigiamojo susirinkimo protokolų. Dokumentus notarei teikia įgaliotas asmuo, išrinktas steigiamajame susirinkime, kuris pasirašo įstatus.
13. Notariškai sutvarkyti dokumentai pateikiami Registrų centrui. Po 3 dienų bendrija užregistruojama.
14. Pranešama Savivaldybės administracijai, kad daugiabučio gyvenamojo namo savininkų bendrija įregistruota.

Steigimui reikalinga sušaukti steigiamąjį susirinkimą.

1. Apie susirinkimą būtina informuoti visus daugiabučio namo patalpų savininkus, viešai jiems pranešant apie tai, t. y. iškabinant pranešimą namo skelbimų lentoje.
2. Pranešime turėtų būti pateikiama tokia informacija:
   • įvyksiančio susirinkimo tiksli data ir laikas, vieta;
   • darbotvarkė, t. y. klausimai, svarstytini steigiamajame susirinkime, kurie būtų tokie:
     • steigiamojo susirinkimo pirmininko ir sekretoriaus rinkimai;
     • bendrijos steigimo klausimo aptarimas;
     • įstatų svarstymas ir tvirtinimas (teikia steigimo iniciatoriai - šiuo atveju - administratorius);
     • kiti, su bendrijos steigimu susiję klausimai.

Bendrijos steigimo procedūra:

1. Iniciatoriais steigti bendriją gali būti kiekvienas daugiabučio namo patalpų savininkas ar jų grupė, taip pat vietos savivaldos institucija, kita už namo priežiūrą atsakinga įmonė, įstaiga, organizacija.
2. Steigėjai prieš dvi savaites iki steigiamojo susirinkimo dienos privalo pranešti visiems namo patalpų savininkams viešai, o savivaldybei, namą prižiūrinčiai organizacijai - raštu, pateikiant darbotvarkę ir įstatų projektą.
3. Vietos savivaldos vykdomoji institucija ar kita už namo priežiūrą atsakinga įmonė, įstaiga, organizacija privalo deleguoti savo įgaliotą atstovą ir pateikti bendrijos steigimo iniciatoriams namo patalpų savininkų bei jiems priklausančių patalpų sąrašą, kuriame nurodoma:
   • namo patalpų savininkų vardas, pavardė ir asmens kodas (jei fizinis asmuo); pavadinimas ir adresas (jei juridinis asmuo)
   • namo patalpų savininkams priklausančių patalpų naudingasis plotas
   • namo patalpų savininkams priklausančių patalpų paskirtis
   • nuosavybės teisės įgijimo pagrindas
   • nuosavybės teisės įgijimo data
4. Į steigiamąjį susirinkimą turi susirinkti daugiau kaip ½ namo patalpų savininkų, o taip pat atvykti savivaldybės ar prižiūrinčios organizacijos deleguotas atstovas, pateikiantis minėtą namo patalpų ir savininkų sąrašą.
5. Susirinkime renkamas susirinkimo pirmininkas, sekretorius; svarstoma bendrijos steigimo galimybė; steigimo iniciatorių paruošti įstatai, t. y. veikiama pagal darbotvarkę.
6. Bendrija įsteigiama, kai tam pritaria daugiau kaip pusė susirinkimo dalyvių. Šis kvorumas būtinas. Todėl, nesurinkus reikiamo balsų skaičiaus, ne anksčiau kaip po 2 savaičių kviečiamas pakartotinis susirinkimas, kuriame sprendimas dėl bendrijos steigimo priimamas ta pačia tvarka (kvorumas nemažinamas taip, kaip vėlesniems sprendimams, įsteigus bendriją).
7. Įstatų patvirtinimui reikalingas toks pats balsų skaičius.
8. Susirinkimas protokoluojamas, kadangi protokolas, pasirašytas susirinkimo pirmininko ir sekretoriaus, reikalingas bendrijos registravimui. Be jo prie prašymo įregistruoti bendriją savivaldybei pateikiami įstatai bei dalyvavusių steigiamajame susirinkime namo patalpų savininkų pasirašytas sąrašas.
9. Bendrija įregistruojama per 30 d.
10. Per mėnesį po įregistravimo:
    • Kviečiamas bendrijos susirinkimas, kuriame:
      1. Renkamas bendrijos (valdybos) pirmininkas.
      2. Gali būti renkama valdyba.
      3. Revizijos komisija (revizorius).
    • Savivaldybė (prižiūrinti įmonė) perduoda bendrijai valdyti su namo bendrojo naudojimo objektų priežiūra, valdymu susijusias sutartis, nepanaudotas lėšas, statybos ir techninės inventorizacijos dokumentus.

Reiktų pažymėti, kad Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas numato, jog valstybė rengia ir įgyvendina įvairias programas bendrijoms remti. Savivaldybėse tuo tikslu sudaromas specialus bendrijų rėmimo fondas.

Įsteigus bendriją (ne pelno siekiantį juridinį asmenį), jos veiklai vykdyti reikalinga:

1. Atidaryti atsiskaitomąją sąskaitą banke.
2. Planuoti veiklą.
3. Sudaryti sutartis su paslaugų teikėjais:
   • mokesčių administravimo (arba samdyti buhalterį);
   • namo priežiūros (arba samdyti atitinkamos kvalifikacijos asmenį);
   • komunalinių paslaugų tiekimo;
   • kt.

Bendrijos valdybos nariai galėtų pasiskirstyti veiklos sritis, už kurias būtų atsakingi:

• namo techninė būklė;
• finansiniai klausimai;
• bendri - organizaciniai klausimai;
• kiti.

Sėkmingai tolesnei bendrijos veiklai tikslinga būtų:

1. Parengti ir patvirtinti bendrijos veiklos planą.
2. Parengti ir patvirtinti bendrijos biudžetinį planą.
3. Dėl bendro naudojimo objetų priežiūros ir administravimo.
4. Sudaryti bendro naudojimo objektų aprašą ir jį patvirtinti susirinkime.
5. Iki susirinkimo reikia susirasti, kas tvarkys buhalteriją, šilumos punktą, valys laiptines ir sužinoti šių paslaugų kainas. Renkantis buhalterio paslaugas, visi pretendentai turėtų pateikti paslaugų paketą ir kainas.

ES Teisės Aktai

Lietuvos teisės aktai, reglamentuojantys DNSB veiklą, yra susiję su ES teisės aktais, tokiais kaip direktyvos dėl bendrovių teisės. Šios direktyvos nustato minimalius reikalavimus bendrovių steigimui, kapitalui ir veiklos skaidrumui.

Pagrindinės ES direktyvos, susijusios su bendrovių teise:

• Direktyva Nr. 1977/91
• Direktyva Nr. 1968/151
• Direktyva Nr. 1978/660
• Direktyva Nr. 1978/855
• Direktyva Nr. 1982/891
• Direktyva Nr. 1983/349
• Direktyva Nr. 1984/253
• Direktyva Nr. 1989/666

Lentelė: DNSB steigimo etapai

Vienas iš didžiausių pavojų įsteigus bendriją - tai pakliūti į prasto pirmininko rankas. Pirmininką pakeisti ir kontroliuoti pagal tipinius įstatus gana sudėtinga.

Svarbu, kad Pirmininkas būtų žmogus, turintis įmonės valdymo pagrindus (finansai ir mokesčiai, personalas ir psichologija, derybų meno ir pan.). Bendrijos valdymui būdingos visos funkcijos kurios paprastai sutinkamos įmonės valdyme. Vienus darbus gali daryti patys gyventojai, o kitus samdyti specializuotas arba kompleksines infrastruktūros priežiūros paslaugas teikiančias įmones.

Bendrijos savininkų susirinkimas yra aukščiausias valdymo organas. Bendrijos vadovas vadinamas Pirmininku. Pirmininką renka Bendrijos savininkų susirinkimas bendrijos narių balsų dauguma.

tags: #nsb #namo #savininku #bendrija #24829580