Naujo buto įsigijimas yra svarbus žingsnis, galintis pakeisti jūsų gyvenimo kokybę ir suteikti naujų galimybių. Taigi, kokie yra pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį renkantis butą? Šiame straipsnyje pateiksime išsamų gidą, kuris padės jums priimti teisingą sprendimą ir išvengti galimų klaidų.
1. Finansinės Galimybės ir Prioritetai
Pirmiausia, reikia aiškiai žinoti jūsų ateities planus. Naujų namų paiešką reikėtų pradėti nuo objektyvaus savo ar šeimos finansinių galimybių įvertinimo. Nekilnojamojo turto vystymo specialistų teigimu, nusprendus įsigyti naujus namus, būtina atlikti namų darbus - išsigryninti prioritetinius kriterijus, kuriais vadovausitės rinkdamiesi būstą.
„Būsto įsigijimas dažnu atveju reiškia ilgalaikius finansinius įsipareigojimus, neretai 20 ir daugiau metų. Todėl pirkimui reikia skirti ypatingą dėmesį ir jam tinkamai pasiruošti. Įsivertinus finansinius pajėgumus, būtina susidėlioti prioritetus, išskirti 5-7 svarbiausius kriterijus, kurie susiaurins paieškos apimtis ir leis nuosekliai bei kryptingai judėti pageidaujamo rezultato link. Nustatykite biudžetą. Pasinaudokite nekilnojamojo turto skaičiuoklėmis.
2. Vietos Įvertinimas
Labai svarbu atsakyti sau į klausimą kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia. Rajono populiarumą nulemia daug faktorių: mitai, gandai, mada, saugumas, susisiekimas, švietimo įstaigos, infrastruktūra ir kita. Žinoma, kad nusprendus pirkti butą miesto centre jo kaina bus ženkliai didesnė nei perkant tokio pat tipo objektą gyvenamajame rajone. Tačiau tai yra veikiau nedidelės išimtys, nes praktiškai visada reikia kreipti dėmesį į VIETĄ, kur yra nekilnojamas turtas.
Taigi prieš įsigydami turtą nepatingėkite paieškoti informacijos apie rajono, miesto, vietovės, gretimų sklypų detaliuosius planus. Tai padės Jums suprasti, ko galima tikėtis priešais langus ar šalia jūsų būsimų namų.
Taip pat turi įtakos toliau išvardinti niuansai:
- Prastame rajone ir gatvėje esančių butų pardavimo ir nuomos kainos yra mažesnės nei visuose kituose mikrorajonuose.
- Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos, blogesnis susisiekimas, transporto sistema ir kita, tuo sunkiau jame parduoti būstą.
Sąrašas yra labai didelis tų objektų, kurie būna prie daugiabučių namų. Tačiau nors ir esant savotiškoms taisyklėms dėl triukšmo, oro užterštumo, garso ir kitų niuansų, labai dažnai atsiradę aplinkos pokyčiai gali iš esmės pakeisti Jums priimtinas normas ir „perlipti“ Jūsų tolerancijos ribą. T.y. Jūs pirkote butą, o po juo cokoliniame aukšte įrengė sporto klubą, šokių studiją, kavinę ar barą.
Buto Vieta Pastate
Buto vieta pastate yra pakankamai svarus rodiklis, norintiems sumažinti būsto eksploatavimo kaštus. Norintys šilčiau gyventi ar mažiau negu kaimynai mokėti už šildymą, senos statybos namuose turėtų rinktis vidinius butus. Kuo mažiau lauko sienų turi butas, tuo mažiau šilumos jis atiduoda į išorę. Dvi išorines sienas turintys kampiniai butai dalį šilumos „atiduoda“ į išorę. Butai, esantys ne pirmame ar viršutiniame pastato aukštuose bei turintys vieną lauko sieną, - šilumą patalpoje laiko geriausiai.
Taip pat V.Aškelovič pažymi, kad nerenovuotuose, senos statybos namuose, lauko sienos gali pelyti, ypatingai jei jos buvo užstatytos baldais, dengtos plokštėmis ar tapetais.
3. Apšvietimas (Insoliacija)
Būtina kiekvieno gyvenamosios paskirties buto insoliacija yra dvi valandos nepertraukiamos, pro langus patenkančios šviesos. Tą galima padaryti detaliai išnagrinėjus bendruosius statybų planus, kurie yra rengiami penkeriems ar dešimčiai metų į priekį. Dažniausiai insoliacijos reikalavimų neatitinka senamiestyje esantys butai, nes jų statymo metais reikalavimo natūraliam apšvietimui nebuvo.
Šiandien statomi itin sandarūs daugiabučiai vasaros metu gali sukelti papildomų nepatogumų gyventojams, kurių buto langai nukreipti į pietinę pusę. Tokiame bute vasarą gali tekti kęsti karštį, kurį vargu, ar išsklaidys net ir kondicionierius. Itin šilti būna ir į vakarus orientuoti butai, kadangi Lietuvoje labai ilgai šviečia vakarinė saulė. Taip pat jeigu pietinėje ar vakarinėje pusėje yra miegamasis, jo langus taip pat reikės uždengti, nes šis kambaryje bus įšildytas nuo saulės spindulių.
4. Vėdinimas
Šiuo metu dauguma daugiabučių Lietuvoje turi natūralią vėdinimo sistemą. Deja, ji ne visada užtikrina gryno oro cirkuliaciją bute. Ekspertai pataria nuolat vėdinti patalpas, t.y. reguliariai, bent keletą kartų per dieną atidaryti langus.
„Atsižvelgiant į energijos suvartojimą ir siekiant sutaupyti šildymo kaštus, naudingiau rinktis būstą su rekuperacine sistema, t.y. vėdinimu, naudojant šilumokaitį. Tiesa, senuose būstuose tokios sistemos nėra, nedaug ir naujų projektų, kuriuose įdiegta rekuperacija. Veikiant šiai vėdinimo sistemai ne tik užtikrinamas šviežias oras, bet ir neišleidžiama šiluma į išorę, neleidžiama susidaryti pelėsiui, nerasoja langai.
5. Patalpų Paskirtis
Šis faktorius ypatingai svarbus perkantiems vis labiau populiarėjančius lofto tipo butus. Taip pat verta atidžiai patikrinti ir dokumentus, jeigu įsigyjate negyvenamosios, o kitos paskirties patalpas.
Taip pat įsigijus kitos paskirties patalpas gyvenimui galima susidurti su papildomais mokesčiais arba ribojimais, pvz.
6. Buto Pasas
Tai dar vienas dalykas, kuriam naujakuriai neskiria pakankamai dėmesio. Šis dokumentas su garantijomis turėtų būti įteikiamas kiekvienam naujo buto šeimininkui.
„Būsto pirkėjai turi būti aktyvūs bei smalsūs ir reikalauti iš pardavėjo buto paso, kuriame būtų aiškiai nurodytos jo garantijos, eksploatavimo taisyklės, rangovai ir kontaktai, kur kreiptis esant garantiniam atvejui. Žmonės nepirktų salyginai kelis šimtus kartų pigesnio technikos prietaiso, pvz.
7. Dokumentų Patikrinimas
Skirtingai nei visi kiti nekilnojamo turto sandoriai - buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Dokumentų nėra daug, jie yra lengvai skaitomi ir suprantami praktiškai visiems. Suklastoti BUTO VĮ „Registrų centro“ nuosavybės išrašą yra ypatingai paprasta, nes tai dokumentas be „apsaugų“ ir jį padirbti gali bet kas, kas šiek tiek moka naudotis kompiuteriu ir spausdintuvu.
Siūlyčiau nepasikliauti sėkme, nerizikuoti ir kreiptis į teisininką arba notarą konsultacijos-pagalbos. Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką.
Kodėl Jums prieš preliminarios sutarties ar kitokio susitarimo pasirašymą reikia naujausio (šios dienos) VĮ „Registro centro“ išrašo? - Juridinis buto statusas, t.y.
Svarbūs Dokumentai:
- Galiojantis savininko asmens dokumentas.
- Buto planas/ adresas/ vieta dokumentuose turi atitikti tą turtą, kurį apžiūrite realybėje.
- Jeigu perkate kotedžą ar butą mažaaukščiame name, visos galimos komunikacijos dažniausiai būna įrašytos žemės sklypo VĮ „Registrų centras“ pažymėjime prie apribojimų.
8. Kiti Svarbūs Aspektai
- Likvidumas. Jeigu jame atliktas specifinis remontas- ryškiai rožinės spalvos sienos, visas butas iškaltas medžiu ar butas yra visiškai apleistas- tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku ir pardavimo procesas užsitęs, t.y. „Sunkiau“ parduodamas turtas, t.y.
- Bendrija. Bendrija, man asmeniškai, nepatinka.
- Išplanavimo keitimas.
Būsto paieška ir namų keitimas - svarbus žingsnis: svarbu išsirinkti tinkamą variantą, objektyviai įvertinti įvairius susijusius aspektus.
Paieška
Ieškodami nekilnojamojo turto Aruodas.lt, galite ne tik filtruoti skelbimus pagal įvairius kriterijus, bet ir išsisaugoti paieškų, įsiminti patikusių skelbimų. Išsisaugoję paiešką, kaskart matysite, kiek naujų skelbimų atsirado, o įsiminę skelbimą gausite informacijos apie pakitusią kainą, rezervaciją, vykstančias „Atviras duris" ir kt. Radus Jums patinkančio būsto pasiūlymą, kitas žingsnis - susisiekti su pardavėju. Prieš tai pasiruoškite, kad apie patikusį būstą sužinotumėte kuo daugiau naudingos informacijos. Iš anksto išsiaiškinta informacija padeda suprasti, ar ir toliau verta būstu domėtis ir vykti jį apžiūrėti.
Rūpimi Klausimai
Iki pokalbio su pardavėju susirašykite dominančius klausimus (kas nenurodyta skelbime), kad per pokalbį jų neužmirštumėte. Paklauskite detalių, kurios galėtų paskatinti nebesidomėti konkrečiu objektu (būste gyveno abejotinos reputacijos asmenys, būstas yra degęs ir pan.).
Dokumentai
Išsiaiškinkite, ar yra visi reikiami būsto nuosavybės dokumentai (jei tokių dokumentų nėra, pirkimo procesas gali užtrukti ilgiau, nei planuota, taip pat galite patirti papildomų išlaidų).
Susitikimas
Susitarkite apžiūrėti būstą šviesiu paros metu, kad galėtumėte įvertinti ne tik būsto vidų, bet ir aplinką lauke. Jei pažįstate nekilnojamojo turto specialistą, pakvieskite jį vykti apžiūrėti būsto kartu - tikėtina, kad jis patars, pastebės dalykų, kurie galbūt Jums nekristų į akis. Norėdami pirkti nekilnojamąjį turtą, sužinokite bent jau preliminarią turto vertę, pasikonsultuokite su specialistais.
Preliminari Pirkimo-Pardavimo Sutartis
Radę patikusį nekilnojamojo turto objektą ir nusprendę jį pirkti, pasirašykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį su savininku. Esminiai tokios sutarties punktai: konkrečiai apibūdintas nekilnojamasis turtas, nurodytos šalys (pirkėjas ir pardavėjas), įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį, terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, terminas, per kurį turi būti sudaryti pagrindinė sutartis (notaro tvirtinama), nustatyti vienos iš šalių pareigą organizuoti pagrindinės sutarties pasirašymą, nekilnojamojo turto kaina, įsipareigojimas apmokėti kitas išlaidas (notaro, Registrų cento ir pan.), įsipareigojimų, kuriuos pardavėjas privalo įvykdyti iki pagrindinės sutarties, nurodymas, apmokėjimo sąlygos ir terminai, visiško atsiskaitymo terminas, nekilnojamojo turto perdavimo terminas ir pan.
Sutartyje galima susitarti ir dėl papildomų sąlygų, pvz., netesybų už sutarties neįvykdymą. Atkreiptinas dėmesys, kad preliminari nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis privalo būti rašytinė. Rašytinės sutarties formos nebuvimas daro sutartį negaliojančią.
Pirkimo-Pardavimo Sutarties Pasirašymas Pas Notarą
Pasirašę preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, galite kreiptis į notarą ir pasirašyti notaro patvirtintą pirkimo-pardavimo sutartį. Prieš trečiuosius asmenis nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutartis gali būti panaudota ir jiems sukelia teisines pasekmes tik tuo atveju, jei ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre. Jei pirkdami nekilnojamąjį turtą skolinotės lėšų iš banko, gautą Registrų centro pažymą būtina pateikti bankui. Ją pateikus pasirašoma kredito sutartis.
Hipoteka
Hipoteka - tai esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai įkeistas daiktas neperduodamas kreditoriui. Atkreiptinas dėmesys, kad paskesnis nekilnojamojo turto įkeitimas galimas, jei hipotekos sutartyje nenurodyta kitaip. Įkeičiamas gali būti tik apdraustas turtas, išskyrus žemę. Svarbu atkreipti dėmesį, kad įkeitimas eina kartu su daiktu, tai reiškia, kad pasikeitus savininkui, hipoteka lieka. Todėl pirkdami nekilnojamąjį turtą turite įsitikinti, kad daiktui netaikomi jokie apribojimai, kitaip užtikrintam įsipareigojimui gali būti parduodamas iš varžytynių Jūsų turtas.
Sutartinės hipotekos lakštą paprastai pildo ir tvirtina notaras. Hipotekos lakštą pasirašo skolininkas, kreditorius, įkeičiamo daikto savininkas. Hipoteka registruojama Hipotekos registre hipotekos teisėjo sprendimu, pateikus hipotekos lakštą įkeisto daikto buvimo vietos hipotekos įstaigai.
Hipotekos lakšte paprastai nurodoma ši informacija: sudarymo vieta ir data, skolininkas, kreditorius ir įkeičiamo daikto savininkas, jų gyvenamoji vieta, įkeičiamas daiktas, jo įkainojimas ir buvimo vieta, įkeitimu užtikrinta prievolė (pvz., kredito sutartis), jos konkretus ar maksimalus dydis ir įvykdymo terminas. Prievolės dydis nustatomas įskaitant palūkanas.
Jei nekilnojamojo turto įsigyjate, naudodamas banko lėšas, būtina bankui pateikti notaro patvirtintą ir savininko pasirašytą pažymą apie visišką atsiskaitymą už nupirktą nekilnojamąjį turtą su savininku.
Atsiskaičius su savininku, pateikus visus reikiamus dokumentus bankui, reikia kreiptis į Registrų centrą dėl naujos nuosavybės dokumento išdavimo.
Papildomos rekomendacijos:
- Nesusitelkite į būsto paiešką tik skelbimų portaluose.
- Derėdamiesi remkitės faktais.
- Prieš palikdami užstatą pagalvokite mažiausiai du kartus.
- Tikrinkite dokumentus.
- Atkreipkite dėmesį į galimas problemines būsto vietas.
- Atminkite, kad sprendimą gali lemti žmonių charakteriai, emocijos ir net kaimynai.
- Gerai apgalvokite savo poreikius.
NT paieška gali pasirūpinti pats pirkėjas, bet rekomenduotina tai pavesti šios srities specialistui - NT brokeriui, kuris atsižvelgdamas į pirkėjo poreikius suras ir pasiūlys geriausią variantą už priimtiniausią kainą. Suradus patinkantį NT ir apsisprendus dėl jo pirkimo rekomenduojamas NT vertinimas, kuris turėtų būti atliekamas prieš pasirašant preliminariąją sutartį. Kiekvienas bankas turi jiems priimtinų vertintojų sąrašą, kurie NT vertinimo ataskaitą paprastai pateikia per 1-5 dienas. NT vertinimo ataskaitos preliminari kaina priklausomai nuo vertinamo turto tipo 300-600 Lt.
Preliminarioji sutartis turi būti rašytinės formos. Pagrindinė pirkimo - pardavimo sutartis pasirašoma pas notarą, kuomet nekilnojamojo turto pardavėjas turi visas reikalingas pažymas, leidimus ir kt. dokumentus sandoriui sudaryti, o pirkėjui yra išduotas banko garantinis raštas dėl paskolos suteikimo arba jau yra pasirašyta kredito sutartis.
Pirkimo-pardavimo sutarties tvirtinimo pas notarą kaina 0,45-0,5 proc. nuo sandorio sumos (pirkimo-padavimo kainos sutartyje), papildomai už sutarties projektą, duomenų sandoriui užsakymą ir patikras registruose.
Registruojant nuosavybės teisę į įsigytą NT pasirenkate terminą, per kurį pageidaujate, kad turtas būtų įregistruotas (galimi terminai - 1, 3, 5 arba 10 darbo dienų). Įregistravus nuosavybės teisę į įsigytą turtą, Jums bus išduotas nuosavybės teisę patvirtinantis registro išrašas.
Mokesčio už nuosavybės teisių įregistravimą ir pažymėjimo išdavimą dydis priklausys nuo registruojamo turto rūšies, vidutinės NT rinkos vertės ir Jūsų pasirinkto termino.
Nekilnojamojo turto pardavėjui gavus pinigus iš banko, jis turi nuvykti į notarų biurą ir patvirtinti apie tinkamą pirkėjo atsiskaitymą pagal sutartį. Pardavėjas turi kreiptis į notarą, kuris patvirtino pirkimo - pardavimo sutartį. Notaras patvirtins visišką Jūsų įsipareigojimų įvykdymą pardavėjui ir išduos liudijimą. Šį liudijimą turite pateikti VĮ Registrų centrui, o liudijimo kopiją banko vadybininkui.
Būsto paieška retai kam būna lengva ir paprasta. Bet tai yra itin atsakingas procesas, kuris vėliau reikšmingai įtakos gyvenimo kokybę, todėl į jį negalima žiūrėti pro pirštus.
Klaidų, kurių reikėtų vengti:
- Pirkti pirmą pasitaikiusį patikusį būstą.
- Sugavoti savo idealius namus ir metų metus jų ieškoti.
- Vykti į būsto apžiūras su vaikais.
- Tartis su draugais ir tikėtis, kad jie Jus palaikys.
- Prieš pradedant ieškoti naują būstą neįvertinti savo finansinių galimybių.