Daugiabučių namų administratorių atrankos konkursai: problemos ir sprendimai

Daugiabučių namų administravimas yra svarbi sritis, užtikrinanti tinkamą pastatų priežiūrą ir gyventojų gerovę. Administratoriaus atranka yra atsakingas procesas, kuriam taikomos tam tikros taisyklės ir reikalavimai.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip vyksta daugiabučių namų administratoriaus atrankos konkursai, kokios yra sąlygos ir reikalavimai, kuriuos reikia atitikti norint sėkmingai dalyvauti.

Bendrijos Valdymo Organai ir Jų Funkcijos

Bendrijos veiklos tikslas - įgyvendinti butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra.

Bendrijos valdymo organai yra valdyba ir (arba) bendrijos pirmininkas (Bendrijų įstatymo 9 str. 2 d.).

Aukščiausiasis bendrijos organas yra bendrijos narių visuotinis susirinkimas (Bendrijų įstatymo 9 str.

Visuotinius susirinkimus šaukia bendrijos pirmininkas arba bendrijos valdyba bendrijos įstatuose nustatyta tvarka.

Visuotinis susirinkimas turi būti sušauktas ir tais atvejais, kai to reikalauja revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių (jeigu bendrija jungia kelis daugiabučius namus, - daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių kiekviename pastate arba daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių bent viename pastate, jeigu visuotinis susirinkimas šaukiamas pasibaigus valdymo organų kadencijai).

Jeigu bendrijos valdymo organas per mėnesį nuo reikalavimo sušaukti visuotinį susirinkimą pateikimo dienos susirinkimo nesušaukia, jį gali sušaukti revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių (jeigu bendrija jungia kelis daugiabučius namus, - daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių kiekviename pastate arba daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių bent viename pastate, jeigu visuotinis susirinkimas šaukiamas pasibaigus valdymo organų kadencijai) (Bendrijų įstatymo 11 str.

Bendrijos Pirmininko Atsakomybė

Bendrijos pirmininkas atsako už (Bendrijų įstatymo 14 str. 6 d.):

• bendrijos veiklos organizavimą ir jos tikslų įgyvendinimą;
• metinių finansinių ataskaitų rinkinio ir bendrijos veiklos metinės ataskaitos parengimą;
• sutarties su audito įmone sudarymą, kai yra priimtas visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) sprendimas dėl bendrijos finansinio audito atlikimo;
• informacijos ir dokumentų pateikimą visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui) šio įstatymo nustatytais atvejais arba visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) prašymu;
• bendrijos dokumentų ir duomenų pateikimą Juridinių asmenų registro tvarkytojui ir savivaldybės vykdomajai institucijai ir, įregistravus Juridinių asmenų registre bendriją, Juridinių asmenų registro ir Nekilnojamojo turto registro išrašų pateikimą savivaldybės vykdomajai institucijai;
• informacijos pateikimą butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkams jų prašymu;
• bendrijos narių sąrašo (šio įstatymo 13 straipsnyje nustatyta tvarka išrinktų bendrijos narių įgaliotinių sąrašo) sudarymą ir tvarkymą.

Šiame sąraše (šiuose sąrašuose) turi būti nurodyti bendrijos narių ar jų atstovų (įgaliotinių) kontaktiniai duomenys (vardas, pavardė, adresas korespondencijai ir (arba) elektroninio pašto adresas, telefono numeris).

Bendrijos Revizijos Komisija

Bendrijos revizijos komisija (revizorius) tikrina (Bendrijų įstatymo 18 str. 3 d.):

• tikrina bendrijos ūkinę finansinę veiklą;
• finansiniams metams pasibaigus, atlieka bendrijos ūkinės finansinės veiklos ir finansinių ataskaitų patikrinimą (auditą), jas vertina ir savo išvadas pateikia bendrijos pirmininkui (valdybai) ir visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui);
• privalo atlikti neeilinį bendrijos ūkinės finansinės veiklos patikrinimą (auditą), jeigu to reikalauja daugiau kaip penktadalis bendrijos narių;
• jeigu bendrija jungia kelis daugiabučius namus, privalo patikrinti pavienio daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų kaupiamąsias lėšas ir jų panaudojimą, kai to pareikalauja daugiau kaip penktadalis to daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų.

Administratoriaus Pirkimų Tvarka

Administratorius, pirkdamas kitu būdu, vadovaujasi Civilinio kodekso 4.84 straipsnio 8 dalimi, kurioje nustatyta, kad bendrojo naudojimo objektų administratoriui draudžiama pirkti iš ūkio subjektų, kurie su juo sudaro susijusių ūkio subjektų grupę, kaip tai apibrėžta Lietuvos Respublikos konkurencijos įstatyme.

Savininkai gali priimti sprendimą netaikyti šio draudimo.

Šis draudimas taip pat netaikomas, kai susiję ūkio subjektai pateikia didžiausio ekonominio naudingumo pasiūlymą.

Pirkdamas neskelbiamos apklausos būdu (žodžiu ar raštu), administratorius apklausia tiek tiekėjų, kad būtų galima palyginti ir įvertinti ne mažiau kaip trijų tiekėjų pasiūlymus, kurie atitinka administratoriaus nustatytus minimalius reikalavimus, jei savininkai nenustatė ar nepasirinko kitokio apklausiamų tiekėjų skaičiaus.

Perkant neskelbiamos apklausos būdu (žodžiu ar raštu), tiekėjams nustatomas ne trumpesnis kaip 3 darbo dienų pasiūlymų pateikimo terminas, jei savininkai nenustatė kito.

Pirkdamas konkurso būdu, administratorius parengia pirkimo skelbimą pagal Aprašo 25.1-25.8 papunkčiuose nurodytus reikalavimus ir organizuoja jo publikavimą savininkų sprendimu nustatytu būdu.

Jeigu tokio sprendimo savininkai nepriėmę, administratorius pirkimo skelbimą skelbia savo interneto svetainėje visiems interneto vartotojams ir tuo pačiu metu - pirkimų portaluose arba kitu savo pasirinktu žiniasklaidos būdu (Lietuvos laikraštyje (respublikiniame ar savaitraštyje), specializuotose interneto svetainėse ar kt.).

Perkant šiuo būdu, tiekėjų pasiūlymams pateikti nustatomas ne trumpesnis kaip 10 darbo dienų terminas nuo pirkimo skelbimo paskelbimo, jei savininkai nenustatė kitokio termino.

Konkursas laikomas įvykusiu, jei gautas bent vieno tiekėjo pasiūlymas, atitinkantis administratoriaus nustatytus minimalius reikalavimus.

Komisijos Sudarymas

Konkurso rezultatams vertinti administratorius gali sudaryti pirkimo komisiją (toliau -komisija).

Kai perkama namui, kurio savininkų sprendimu išrinktas savininkų atstovas ar atstovai, administratorius privalo sudaryti komisiją ir kviesti jį (juos) stebėtojo teise dalyvauti komisijos darbe.

Komisija sudaroma iš ne mažiau kaip trijų narių, skiriamas jos pirmininkas, nustatomos užduotys.

Komisijos veiklos forma yra posėdžiai.

Komisijos nariai, savininkų atstovai pirkimų procedūrose dalyvauja tik prieš tai pasirašę konfidencialumo pasižadėjimą ir nešališkumo deklaraciją.

Komisijos posėdžiai ir priimami sprendimai yra teisėti, kai posėdyje dalyvauja daugiau kaip pusė visų komisijos narių, jei komisija sudaryta iš 3 asmenų - kai dalyvauja visi komisijos nariai.

Komisijos posėdyje vokus atplėšia vienas iš komisijos narių.

Komisijos sprendimai priimami paprasta balsų dauguma.

Balsuoti galima tik už arba prieš priimamą sprendimą.

Derybos su Tiekėjais

Administratorius, vykdydamas pirkimus šiame skyriuje nurodytais būdais, siekdamas ekonomiškiausio rezultato, gali derėtis su tiekėjais dėl techninių, ekonominių, teisinių ir kitokių pasiūlymo sąlygų.

Derybos vykdomos su visais tiekėjais, pateikusiais pirminius pasiūlymus, atitinkančius administratoriaus nustatytus minimalius pirkimo reikalavimus.

Derybų metu tiekėjams negali būti pateikiama skirtinga informacija ar kitaip ribojama galimybė pagerinti savo pasiūlymus.

Tiekėjų galutiniai pasiūlymai vertinami pagal tiekėjams pirkimo pradžioje pirkimo dokumentuose nurodytą vertinimo kriterijų (vieną iš nurodytų Aprašo 8 punkte).

Sutarties Sudarymas

Sutartis ne vėliau kaip per 10 darbo dienų nuo laimėjusio pasiūlymo nustatymo dienos sudaroma su tiekėju, kurio pasiūlymas laimėjo, arba, kai kreipiamasi tik į vieną tiekėją, su vienintelį pasiūlymą pateikusiu tiekėju, kurio galutinis pasiūlymas atitinka administratoriaus nustatytus minimalius reikalavimus.

Sudarant sutartį negali būti keičiama laimėjusio tiekėjo pasiūlymo kaina (jei vykdytos derybos Aprašo 33 punkte nustatyta tvarka, derybų protokole užfiksuota galutinė derybų kaina) ir pirkimo dokumentuose bei galutiniame pasiūlyme nustatytos pirkimo sąlygos.

Sudarant sutartį pareikalaujama, kad tiekėjas pateiktų sutarties įvykdymo garantiją ar užtikrintų prievolių įvykdymą kitais Civiliniame kodekse nustatytais prievolių įvykdymo užtikrinimo būdais.

Administratorius privalo nurodyti, kad jis veikia kaip administratorius, kad sudaromos sutarties naudos gavėjai yra konkretaus namo savininkai.

Sutartis sudaroma raštu arba žodžiu.

Sutartis žodžiu gali būti sudaroma tik perkant prekes be susijusių paslaugų ar darbų, kai prekių sutarties vertė be PVM neviršija 1 000 Eur ar kito savininkų nustatyto sutarties vertės dydžio.

Sutartis jos galiojimo laikotarpiu gali būti keičiama neatliekant naujos pirkimo procedūros, jei sutarties pakeitimo tvarka ir sąlygos nurodytos šioje sutartyje pagal Aprašo 42.6 papunkčio reikalavimą.

Apie sutarties keitimą savininkams ne vėliau kaip prieš 10 darbo dienų administratorius paskelbia savo interneto svetainėje.

Administratorius pirkimo dokumentus ir rezultatus skelbia Administravimo nuostatų nustatyta tvarka.

Prekių, paslaugų, darbų pirkimo vykdymo dokumentus (pasiūlymus, jų vertinimo ir kitus su pirkimu susijusius dokumentus) jis saugo 5 metus po pirkimo pabaigos.

Prekių, paslaugų sutartys, saugomos 5 metus nuo sutarties įvykdymo, darbų sutartys - 10 metų pasibaigus sutarčiai ar ilgiau, atsižvelgiant į darbų pobūdį ir jiems taikomus garantinius terminus, nustatytus Civilinio kodekso 6.698 straipsnyje.

Administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.

Žemiau pateikiama lentelė, apibendrinanti pagrindinius administratoriaus pirkimų tvarkos aspektus:

Informacijos trūkumas apie daugiabučiuose namuose atliekamus remonto darbus, neefektyvi rangovų kontrolė, nereagavimas į gyventojų nusiskundimus dėl prastai atliktų remonto darbų (nesandaraus stogo, drėkstančių sienų, griūvančio balkono, inžinerinių sistemų pažeidimų ir pan.) ir per didelės jų kainos - tokio pobūdžio skundus nuolat gauna Seimo kontrolierių įstaiga.

Per 2023 ir 2024 m. Seimo kontrolierių įstaiga gavo 106 gyventojų skundus, susijusius su netinkamu daugiabučių namų administravimu ir priežiūra ir savivaldybės pareigūnų neveiklumu, neužtikrinant daugiabučių namų administratorių veiklos priežiūros ir kontrolės.

Daugiausia skundų gaunama iš didžiųjų Lietuvos miestų - Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių.

Dėl trečdalio jų (32 skundų) buvo atlikti tyrimai iš esmės, kitais atvejais buvo kreipiamasi į atitinkamo rajono ar miesto savivaldybę, prašant išsiaiškinti situaciją ir patikrinti, ar daugiabučio namo administratorius tinkamai vykdo jam priskirtas funkcijas.

„Seimo kontrolierių įstaigoje gaunami skundai rodo, jog efektyvus daugiabučių namų administravimas ir tinkama jų priežiūra yra iššūkis, kurį reikia spręsti.

Savivaldybių administracijos turėtų vykdyti nuolatinę daugiabučių namų administravimo priežiūrą, taip pat užtikrinti, kad subjektai, atliekantys statinių techninę priežiūrą, laikytųsi teisės aktų.

Turėtų būti sudarytos sąlygos gyventojams aktyviau dalyvauti sprendimų priėmime ir taip prisidėti prižiūrint namų administratorių, bendrijų pirmininkų veiklą.

Pastarieji privalo reguliariai teikti gyventojams informaciją apie vykdomus darbus, jų įkainius, taip pat informuoti apie priimtus sprendimus.

Tais atvejais, kai iš gauto skundo arba iš pareiškėjui ir Seimo kontrolierei pateikto savivaldybės atsakymo į rekomendacijas matyti, kad savivaldybės administracija į gyventojų skundus nereaguoja, nesiima priemonių jų spręsti, neatsako į gyventojų paklausimus, o problemos daugiabučiame name nesprendžiamos ilgą laiką, Seimo kontrolierė tyrimą atlieka iš esmės.

Pavyzdžiui, Įstaigoje buvo gautas gyventojo skundas dėl netinkamos daugiabučių namų, esančių Šalčininkų rajone, bendrojo naudojimo objektų valdytojų veiklos, prižiūrint namo techninę būklę, ir savivaldybės administracijos darbuotojų veiksmų (neveikimo), galimai nevykdant administratoriaus priežiūros ir kontrolės.

Seimo kontrolierė, negavusi tinkamo paaiškinimo iš savivaldybės, pradėjo tyrimą savo iniciatyva.

Tyrimo metu paaiškėjo, jog Šalčininkų rajono savivaldybės administracijos darbuotojai nevykdė jiems priskirtų funkcijų ir nepaaiškino to priežasčių.

Tai yra 2020-2023 m. netvirtino valdytojų planinių patikrinimų planų, planą patvirtino tik 2024 m.

Seimo kontrolierei pradėjus tyrimą, taip pat nevykdė planinių ir neplaninių valdytojų veiklos patikrinimų, nerengė šios veiklos ataskaitų.

Tyrimu nustatyta, kad Savivaldybė 2020-2024 metais nepakankamai vykdė daugiabučių namų naudojimo priežiūros funkciją, pavyzdžiui, neužtikrino pateiktų reikalavimų efektyvios kontrolės.

Tik mažiau nei pusė jų buvo įgyvendinti.

Atsakydama į Seimo kontrolierės rekomendacijas, Savivaldybė informavo, kad nustatė planuojamų tikrinti bendrojo naudojimo objektų valdytojų atrankos kriterijų ir rizikos veiksnių sąrašą, įsipareigojo parengti bei paskelbti 2024 m. valdytojų priežiūros ir veiklos kontrolės ataskaitą, pakartotinai atliko skunde nurodyto daugiabučio namo naudojimo priežiūrą, surašė patikrinimo aktą bei pateikė reikalavimus namo administratoriui, kurių vykdymą Savivaldybė įsipareigojo kontroliuoti.

Taip pat Savivaldybė informavo, kad organizavo mokymus bendrojo naudojimo objektų valdytojams daugiabučių namų valdymo, kaupiamųjų lėšų rinkimo, finansiniais, ataskaitų rengimo klausimais.

tags: #nevykdomi #konkursai #daugiabuciu #namu #administratoriams #parinkti