Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau.
Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra netiesioginiai nuostoliai, kaip jie atsiranda nuomininkui ir kokios galimos gynybos priemonės.
Preliminariosios Sutarties Sudarymas: Ar Tai Garantas?
Įsigyjant būstą pasirašomų dokumentų pavadinimai gali skirtis (rezervacijos sutartis, avansinis susitarimas, preliminarioji sutartis), teisiniu požiūriu pavadinimas nėra svarbus, svarbu yra jo turinys.
Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta.
Augant nekilnojamojo turto kainoms daugėja pardavėjo inciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių.
Ką tokiu atveju daryti pirkėjui, kuris pasirašė sutartį, sumokėjo avansą, užpildė paraišką būsto paskolai gauti ir mintimis jau persikraustė į savo naujus namus?
Gynybos Būdai Pirkėjui Nutraukus Sutartį
Kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis.
Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų.
Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz. tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas).
Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko.
Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį.
Tokiais atvejais prarastos galimybės piniginė vertė apskaičiuojama lyginant šių sandorių kainas, t. y. palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per vėliau pirkėjas (per protingą terminą) sudarė pagrindinę sutartį.
Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą.
Nepastatyto Būsto Pirkimas: Vartotojų Teisės
Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą.
Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra.
Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti.
Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui.
Ką Daryti, Jei Vystytojas Nutraukia Sutartį?
Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą.
Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus.
Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo.
Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.
Žala yra asmens turto netekimas arba sužalojimas, turėtos išlaidos (tiesioginiai nuostoliai), taip pat negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jeigu nebūtų buvę neteisėtų veiksmų.
Piniginė žalos išraiška yra nuostoliai.
Jeigu šalis nuostolių dydžio negali tiksliai įrodyti, tai jų dydį nustato teismas.
Jeigu Jūs patyrėte nuostolių ar dėl kito asmens neteisėtų veiksmų (neveikimo) Jums ar Jūsų turtui atsirado žala, galime padėti ją atgauti.
Mūsų kontoros teisininkai turi ilgametę patirtį ruošiant ieškinius/atsiliepimus dėl nuostolių atlyginimo šiose srityse:
- nuostolių atlyginimas pastebėjus broką statybų metu arba nusipirkus nekilnojamąjį turtą, namą/ butą su defektais;
- nuostolių atlyginimas nuomininkui atlaisvinus išnuomotas patalpas, kurios nuomininko buvo apgadintos;
- nuostolių atlyginimas buto užliejimo atveju;
- nuostolių atlyginimas dėl bet kokio kito turto sugadinimo;
- nuostolių atlyginimas, kai nevykdomos šalių pasirašytos sutartys;
- nuostolių atlyginimas nusipirkus transporto priemonę su paslėptais defektais;
- kiti atvejai, kai buvo patirti nuostoliai dėl neteisėto veikimo ar neveikimo.
Taip pat mūsų kontoros teisininkai ne tik surašo reikalingus dokumentus teismui, tačiau kliento vardu surenka reikalingas pažymas iš registrų, atstovauja klientus civilinėse bylose, teikia būtinus dokumentus teismui kliento vardu.
Nuostolių atlyginimas bankroto atveju
Bankrutuojančios įmonės išlaidos tokiems sandoriams vykdyti, taip pat dėl tokių sandorių neįvykdymo patirti kreditoriaus nuostoliai yra laikytini administravimo išlaidomis ĮBĮ 36 straipsnio 3 dalies prasme.
Teismų praktika
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje tiek įmonės turto gausinimas bankroto proceso metu, kai įmonė, atstovaujama bankroto administratoriaus, reiškia reikalavimus skolininkams, tiek įmonės turto išsaugojimas, kai įmonė, atstovaujama bankroto administratoriaus, ginasi nuo jai pareikštų kreditorių reikalavimų, yra tiesiogiai susiję su įmonės bankroto proceso administravimu, o iš šios veiklos atsiradusios išlaidos priskirtinos prie įmonės bankroto administravimo išlaidų, kurių sąmatą tvirtina, keičia ir disponavimo jomis tvarką nustato kreditorių susirinkimas.
Svarbu žinoti
CK 6.248 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad jeigu dėl žalos atsiradimo kaltas ir kreditorius, tai atlygintini nuostoliai mažinami proporcingai kreditoriaus kaltei arba skolininkas gali būti atleistas nuo civilinės atsakomybės; CK 6.64 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatyta, kad kreditorius laikomas pažeidusiu prievolę, kai skolininkas negali įvykdyti prievolės dėl nepakankamo kreditoriaus bendradarbiavimo su skolininku arba dėl kitokios kreditoriaus kaltės; pagal CK 6.259 straipsnio 1 dalį, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta dėl abiejų šalių kaltės, skolininko atsakomybė atitinkamai gali būti sumažinta arba jis gali būti visiškai atleistas nuo atsakomybės.
Teismai nepagrįstai nevertino ieškovės veiksmų neteisėtumo ir prisidėjimo prie tariamų nuostolių atsiradimo bei CK 6.249 straipsnyje ir teismų praktikoje įtvirtintos netiesioginių nuostolių sampratos, kurią išanalizavus galima spręsti apie ieškovės realiai patirtų nuostolių faktą ir jų dydį.
Apeliacinės instancijos teismas nepasisakė dėl atsakovės apeliacinio skundo argumentų dėl ieškovės neteisėtų veiksmų, suvaržiusių galimybes išvengti neigiamų pasekmių arba jas sumažinti, nors šių aplinkybių ištyrimas yra esminis, lemiantis bylos baigtį.
tags: #netiesioginiai #nuostoliai #nuomininkui