Pastaraisiais metais Lietuvoje vis daugiau dėmesio skiriama sodininkų bendrijų (SB) veiklai ir jų valdomiems žemės sklypams. Šiame kontekste ypač aktualūs tampa ginčai, susiję su bendro naudojimo žemės sklypais, jų išpirkimu ir galimais teisiniais ginčais.
Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su šiais ginčais, įskaitant teisinį reguliavimą, galimus gynybos būdus ir teismų praktiką.
Sodininkų Bendrijų Teisinis Statusas ir Turtas
SB Žaluma yra pelno nesiekiantis juridinis asmuo, kuriame sprendimus priima visuotinis bendrijos narių susirinkimas. Tai aukščiausias bendrijos valdymo organas, kurio sprendimai privalomi visiems bendrijos nariams ir valdymo organams.
Bendrija turi teisę disponuoti savo turtu, juo rūpintis, prižiūrėti ir, esant būtinybei, parduoti. Tokia teisė užtikrinama SB Įstatymo 15 straipsnyje. Bendrija yra nupirkusi jai priskirtus žemės sklypus, daugelį metų juos prižiūrėjus, bei už kuriuos mokėjo nuomos mokesčius.
Pagal Lietuvoje galiojančius įstatymus bendrija yra savarankiškas juridinis asmuo, kuris turi kaip pareigas, taip ir teises. Viena iš tokių teisių ir pareigų disponuoti savo turtu yra juo rūpintis, prižiūrėti ir, esant būtinybei, parduoti.
Žemės Reformos Ypatumai ir NŽT Pozicija
Pagal Žemės reformos įstatymą ir vyriausybės nutarimus NŽT privalėjo parduoti sodininkų bendrijų nuosavybėn žemės sklypus, kurie teisės aktais priskirti sodininkų bendrijoms, neturėjo teisės savarankiškai nuspręsti pvz. neparduoti. Parduodant tokius sklypus NŽT turi pareigą taikyti valstybės nustatytą pardavimo kainą, už tą kainą bendrija ir išsipirko.
NŽT kaip pardavėjas turi pareigą išaiškinti visas aplinkybes, reikalingas sandorio sudarymui. Konsultacijas ir rekomendacijas dėl bendro naudojimo žemės išpirkimo ir tolimesnes jos panaudojimo galimybes aiškinomės visais įmanomais ir mums prieinamais būdais.
Apygardos prokuratūra ir NŽT reikalauja taikyti restituciją, t.y. panaikinti visus sandorius tiek pirkimus iš Valstybės, tiek privačius sandorius ir tuo pačiu užtikrinti bendrijos bankrotą ir neišvengiamą jos likvidavimą, kadangi finansiškai nesugebės grąžinti skolų. Tačiau argi tokie ieškovų siekiai yra teisingumo ieškojimas, mūsų nuomone tai absoliučiai priešingai- tai tiesiog sąmoningas susidorojimas su bendrija pagal galimai užsakovų norus.
Ginčų Priežastys ir Teisiniai Argumentai
Bylos buvo pradėtos dėl to, kad pertvarkymo projektas buvo rengiamas gavus apskrities viršininko leidimą, nurodantį sklypus formuoti vadovaujantis LR Žemės ūkio ministro ir LR aplinkos ministro įsakymu. Įsakyme ir leidime nenumatytas bendro naudojimo žemės sklypų ploto apribojimas, kadangi 12 arų apribojimas taikomas tiktai fiziniams asmenims ir sodų paskirties sklypams.
Mums žinoma, kad yra Europos žmogaus teisių Teismo nurodymas LR Aukščiausiam teismui pakeisti nutartis kuriuose konkretūs fiziniai asmenys kaltinami apgavyste, kadangi atsakomybę turi prisiimti ne silpnesnioji pusė, o nepalyginamai stipresnė pusė, t. y. Valstybinės institucijos, o mūsų atveju kaip?
NŽT prie ŽŪM-jos, turėdama daug teisininkų ir profesionalių darbuotojų įrodinėja, kad bendrija, kuri tokių galimybių neturi, juos apgavo, tačiau ar tai tiesa, ar ne pati NŽT prie ŽŪM-jos profesionaliai klaidina ir gerb.
NŽT prie ŽŪM Rizikų valdymo departamentas išnagrinėjo anoniminį skundą dėl planuojamo bendrijoje parduoti dalį išpirktos bendro naudojimo žemės. NŽT žinodama apie bendrijoje sudaromus pardavimo sandorius nesustabdė, neperspėjo, laukė, kad kuo daugiau jų būtų sudaryta ir tik po to kreipėsi į Prokuratūrą dėl viešojo intereso gynimo. Ar sąžininga pradėti 26 teismines bylas, kurios absoliučiai vienodos. Būtų pakakę išnagrinėti vieną iki galo ir nebūtų mums neaiškumų ir nepakeliamos finansinės naštos.
CK 1.80 straipsnio 1 dalyje įtvirtintam sandorių negaliojimo pagrindui taikyti reikia nustatyti tokias sąlygas: pirma, kad teisės norma, kuriai, ieškovo teigimu, prieštarauja sandoris, yra imperatyvi; antra, kad ginčo sandoris pažeidžia nurodytoje normoje įtvirtintą imperatyvą ir kad šio pažeidimo padarinys tikrai yra sandorio negaliojimas.
Imperatyvi įstatymo norma pripažintina tokia, kurios teisinių santykių subjektai negali panaikinti ar pakeisti tarpusavio susitarimu. Imperatyvi nuostata reiškia, kad teisės subjektas pats negali pasirinkti kitokio elgesio varianto (skirtingai nei esant dispozityviai teisės normai), o privalo elgtis taip, kaip yra nustatyta imperatyvioje teisės normoje.
Nustatant, teisės norma yra imperatyvi ar ne, svarbus lingvistinis normos aiškinimas - jeigu vartojami žodžiai „draudžiama“, „neturi teisės“, „privalo būti“ ir pan., tuomet darytina išvada, kad teisės norma yra imperatyvi.
Jeigu teisės normoje nėra aiškiai išreikšto imperatyvo, sprendžiant dėl normos imperatyvumo, vadovaujamasi civilinės teisės normų aiškinimo principais: atsižvelgiama į tam tikros teisės normos tikslus ir uždavinius, objektą ir interesą, kurį ta teisės norma gina, taip pat tos teisės normos sisteminius ryšius su kitomis normomis.
Preliminariosios Sutartys ir Pirkėjo Gynyba
Augant nekilnojamojo turto kainoms daugėja pardavėjo inciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Ką tokiu atveju daryti pirkėjui, kuris pasirašė sutartį, sumokėjo avansą, užpildė paraišką būsto paskolai gauti ir mintimis jau persikraustė į savo naujus namus? Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau.
Įsigyjant būstą pasirašomų dokumentų pavadinimai gali skirtis (rezervacijos sutartis, avansinis susitarimas, preliminarioji sutartis), teisiniu požiūriu pavadinimas nėra svarbus, svarbu yra jo turinys. Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta. Kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis.
Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų. Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz. tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas). Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko.
Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį. Tokiais atvejais prarastos galimybės piniginė vertė apskaičiuojama lyginant šių sandorių kainas, t. y. palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per vėliau pirkėjas (per protingą terminą) sudarė pagrindinę sutartį.
Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą.
Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą. Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra. Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti. Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui.
Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus. Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.
Sodininkų bendrijų ginčai dėl bendro naudojimo žemės sklypų yra sudėtinga teisinė sritis, reikalaujanti išsamios analizės ir profesionalios teisinės pagalbos. Svarbu atidžiai įvertinti visas aplinkybes, surinkti reikiamus įrodymus ir pasiruošti galimai ilgam teisiniam procesui.
3 sezono 1 serija – Už sodo tvoros: ko sodininkystė mus moko apie dirbtinį intelektą, kompetenciją ir žinių perdavimą
Galimos pirkėjo gynybos priemonės nutraukus preliminariąją sutartį
| Gynybos priemonė | Paaiškinimas |
|---|---|
| Avanso grąžinimas ir netesybos | Reikalavimas grąžinti sumokėtą avansą ir sumokėti sutartyje numatytas netesybas. |
| Išlaidų atlyginimas | Reikalavimas atlyginti išlaidas, patirtas rengiantis sudaryti sutartį (pvz., sutartys su trečiaisiais asmenimis dėl remonto). |
| Kainų skirtumo atlyginimas (prarasta galimybė) | Reikalavimas atlyginti kainų skirtumą, jei dėl pardavėjo kaltės pirkėjas negalėjo sudaryti sutarties su kitu pardavėju. |
| Pardavėjo gautos naudos priteisimas | Reikalavimas priteisti pardavėjo gautą naudą, jei būstas buvo parduotas trečiajam asmeniui už didesnę kainą. |
| Prievolės įvykdymas natūra | Reikalavimas, kad pardavėjas įvykdytų prievolę ir perleistų turtą pirkėjui (taikoma tik būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo atveju). |