Nekilnojamojo Turto Lyginamoji Analizė: Pavyzdžiai ir Metodai

Nekilnojamasis turtas yra ne tik asmeninės egzistencijos pagrindas, bet ir ekonominės veiklos pagrindas įmonėms bei organizacijoms. Rusijoje aktyviai formuojasi ir vystosi nekilnojamojo turto rinka, todėl daugėja piliečių, įmonių ir organizacijų, dalyvaujančių nekilnojamojo turto sandoriuose. Nekilnojamasis turtas yra pagrindinė diskusijų tema per valstybės ir savivaldybių turto privatizavimą, nuomojant negyvenamąsias patalpas, perkant ir parduodant gyvenamąsias patalpas. Tik žinios apie esamą teisinę sistemą šioje srityje leidžia priimti teisiškai pagrįstus ir ekonomiškai kompetentingus sprendimus. Štai kodėl nekilnojamojo turto lyginamoji analizė yra tokia svarbi. Šiame straipsnyje išmoksite, kaip praktiškai taikyti lyginamosios analizės metodą nekilnojamojo turto vertinimui.

Santykiniai rodiklių lyginimai yra populiarūs tarp investuotojų, nes rodiklius galima lengvai apskaičiuoti arba rasti internetinėse svetainėse. Nepaisant lyginamosios analizės paprastumo, svarbu nepamiršti šio turto vertinimo metodo trūkumų.

Nekilnojamojo Turto Samprata Ir Teisiniai Aspektai

Pagal Civilinio kodekso 130 straipsnį, nekilnojamasis turtas apima:

• Žemės sklypus
• Žemės gelmes
• Atskirius vandens telkinius
• Viską, kas tvirtai sujungta su žeme (įskaitant miškus, daugiamečius augalus, pastatus ir statinius)

Taip pat, atsižvelgiant į valstybinę registraciją, nekilnojamuoju turtu laikomi orlaiviai ir jūrų laivai, vidaus vandenų keliai ir kosminiai objektai.

Kaip visuma arba jos dalį, bendrovė gali būti pardavimo, įkeitimo, nuomos ir kitų sandorių, susijusių su personalo, pakeitimo ir nutraukimo daiktinių teisių objektas.

Civilinio kodekso 131 straipsnis nustato atvirą, viešą valstybinės nekilnojamojo turto registracijos aktą. Tai reiškia, kad viešoji įstaiga, atsakinga už valstybės nekilnojamojo turto įregistravimą, privalo teikti informaciją apie registraciją ir registruotų nuosavybės teisių perdavimą bet kuriam asmeniui.

Rinkos Vertinimo Metodai

Rinkos vertinimo metodai padeda pelningiausiai disponuoti nekilnojamuoju turtu. Šis vertinimas tampa būtinas, kai žemės ir turto savininkai nori nustatyti juos gauti kreditą. Per pirmąjį privatizavimo etapą tokie vertinimai nebuvo padaryti arba padaryti tiesiog iš akies. Investuotojas nustato kainą.

Vertinimas yra būtinas ir antrinis klausimas akcijų privatizuotose įmonėse, siekiantiems padidinti savo įstatinį kapitalą suma, užtikrinta nekilnojamuoju materialinių išteklių. Tai reali problema prospektas leis investuotojams išvengti klaidų nustatant akcijų kainą.

Analizė perspektyvas didinti turto ir jo komercinio naudojimo vertę turėtų būti grindžiamas griežtu ekonominiai skaičiavimai, tiksliai ir profesionaliai įvertinti realios rinkos vertės turtą.

Pagrindinis vertinimo metodas - palyginami pardavimo būdas. Šis metodas yra taikomas tais atvejais, kai kyla žemės ir nekilnojamojo turto rinka, yra realus pardavimas, kai ji yra rinkos kaina, o vertintojų užduotis yra analizuoti rinką, palyginti panašius pardavimus ir taip gauti apskaičiuotą vertę objektas. Metodas yra pastatytas ant palyginti siūlomi parduoti, kuriems taikomas rinkos kolegomis. Labiausiai jis yra plačiai naudojamas Vakaruose (90 procentų atvejų).

Metodas vertinant kainuoja žemės beveik netaikomas. Gali būti naudojamas tik išskirtiniais atvejais, žemės vertinimo neatskiriamai padarytų patobulinimų apie jį. Manoma, kad žemė yra pastovus, o ne panaudota, ir sąnaudų metodas yra naudojamas įvertinti dirbtinius objektus, sukurtus žmogus. Apskritai, žemės vertė nustatoma, kiek pajamų galite gauti iš jo naudojimą.

Vertinimas taip pat reikalingas regioninei mokesčių politikai. Pasaulyje pagrindas vietinis mokestis yra nekilnojamojo turto mokesčio, dėl šio mokesčio gaunamų apie 70 procentų vietinio biudžeto. Žinoma, su rinkos plėtra, su tikrosios vertės atėjimas perėjimo į tokią apmokestinimo sistemą, kuri paskatino nekilnojamojo turto rinkos plėtrą ir sudarytų sąlygas tuo pačiu papildyti savivaldybių biudžetų.

Paslaugų kaina profesinėje nuomonės labai skiriasi priklausomai nuo vertinamų objektų, darbų sudėtingumo tipo ir, žinoma, apie tai, ką tiksliai specialistai dalyvavo atliekant vertinimą.

Nusidėvėjimo Įtaka Nekilnojamojo Turto Vertei

Nusidėvėjimas yra būdinga atsižvelgiant į turto naudingumo mažėjimo, jos vartotojų skundas, kalbant apie potencialaus investuotojo ir išreiškiamas mažinant įvairių veiksnių sąnaudas per tam tikrą laiką. Kadangi įrenginio eksploatacijos palaipsniui blogėja parametrus, apibūdinančius struktūrinį patikimumą pastatų ir statinių, taip pat jų funkcinė tinka dabartinis, o ypatingai ateityje naudojimas susijęs su žmogaus veikla.

Dėvėti (I) paprastai matuojamas procentais ir vertine išraiška nusidėvėjimas Nusidėvėjimo (D). Už kiekvieną drabužiai tipo būdingas jo vieneto: nuimamas drabužiai vadinamas drabužiai, kurių pašalinimas yra fiziškai įmanoma ir ekonomiškai įmanoma. Taigi ekonominis yra pagamintas, kad iš tam tikros rūšies susidėvėjimo pašalinimo išlaidų, turėtų būti sustiprintas objektą kaip visuma vertę.

Nustatant visus aptarimas rūšių apie bendrą pablogėjimo sukauptą nusidėvėjimą turto. Vertine išraiška, sukauptas nusidėvėjimas atspindi tarp mažesnę kainą ir rinkos kainos apskaičiuotos objekto skirtumą.

• Fizinis gyvenimas pastato (VF) - nustatoma eksploatavimo laikotarpį pastato, kurio metu iš pažymėtų struktūrinių elementų pastato būklė atitinka tam tikrus kriterijus (struktūriniai patikimumą, ilgaamžiškumą ir fizinis, ir tt).
• Ekonominį gyvenimą (PE) - yra nustatomas pagal operacijos, kurios metu objektas generuoja pajamų. Per šį laikotarpį, taip prisidedant prie patobulinimų į kainą.
• Efektyvus amžius (EW) - remiasi chronologine amžiaus pastate, atsižvelgiant į jo techninę būklę ir įvertinus ekonominius veiksnius, turinčius įtakos jų apskaičiuotos objekto vertę datos esama.

Fizinis pablogėjimas laipsniškas nuostolių pradžių įdėti į techninių ir eksploatacinių savybių objektui statyti pagal klimato veiksnių ir žmogaus veiklos įtaka. Šiuo atveju fizinio nusidėvėjimo galima apskaičiuoti atskirų pastato elementų ir sudedant apskaičiuotą nusidėvėjimą, ir visai pastate.

Kaip minėta anksčiau, fizinis nusidėvėjimas yra padalintas į disponuojamų ir neišvengiamą nusidėvėjimą. Vienkartiniai fizinio nusidėvėjimo trumpaamžių elementų. Už jos atsiradimo priežastis yra natūralus susidėvėjimas pastato elementų per tam tikrą laiką, o taip pat neatsargus operacija. Tokiu atveju pardavimo kaina pastato, atitinkančio nusidėvėjimą, kaip ateityje savininkas reikės atlikti „anksčiau atidėtų techninės priežiūros darbų“, siekiant atkurti normalią pastato naudingumą.

Ženklai funkcinės pablogėjimo vertinamo pastato yra nesvarbus jo erdvės planavimo ir / ar konstruktyvūs sprendimai šiuolaikinius standartus, įskaitant ir įrangos, reikalingos normaliam objekto pagal jos esamą ar numatomą naudojimo įvairovė. Išorinis (ekonomikos) dėvėti, nes neigiamas, atsižvelgiant į poveikio aplinkai vertinimo subjekto iš objekto nusidėvėjimą: rinkos sąlygos, pasikeitimai į aplinkos apsaugos infrastruktūrą, teisės sprendimai mokesčių srityje, ir tt.

Pavyzdys: vertinamas pastatas, anksčiau kilęs iš būsto ir pritaikytas administraciniams tikslams. Fizinio nusidėvėjimo pastatai vertinami pagal PTI į vertinimo metu yra 40%. Tačiau, atsižvelgiant į pertvarkymo Dėl pirmiau nurodytų priežasčių pastato planą turi būti nugriautas po dviejų metų terminui nuo vertinimo dienos. Apskaičiuoti šiuo atveju sukaupta nusidėvėjimo daugiausia 93% dėl to, kad išorinių veiksnių poveikio.

Nusidėvėjimo Tipai ir Poveikis Vertei

Nekilnojamojo Turto Rinkos Pokyčiai

Nekilnojamojo turto rinka yra labai jautri vykstančių pokyčių šalyje. 1992 - 1994 m. investicijos į biurą ir gyvenamųjų patalpų sąlygomis buvo vienas iš efektyviausių būdų, siekiant apsaugoti sostinę nuo infliacijos. Neigiami procesai nekilnojamojo turto rinkoje į pirmąją vietą dėl politinio nestabilumo. Svarbiausia tai turi įtakos įmonių, dirbančių su negyvenamųjų patalpų, žemės ir brangaus būsto.

Ekonominė politika vykdoma tiek vietinės ir federalinės valdžios institucijų, nesukuria realias prielaidas didinti pajamas, plačiai įgyvendinti veiksmingas kredito mechanizmus, įskaitant hipotekos. Nepagrįstai griežti pozicija klausimais dėl nekilnojamojo turto sandorių apmokestinimo valstybės skatina nelegalią pinigų apyvartą, ir todėl pablogėja kriminogeninę situaciją rinkoje.

Nepaisant visų problemų, nekilnojamasis turtas ir dabar gali gauti apčiuopiamų pajamų. Nekilnojamojo turto apmokestinimo tvarka buvo tobulinama visą pirmąjį atkurtos nepriklausomos Lietuvos dešimtmetį. 1994 m. įsigaliojo Nekilnojamojo turto mokestis (NTM). Šis įstatymas (Žin., 1994, Nr. NTM) apmokestinamas tik juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausantis nekilnojamas turtas. Tačiau jau 1997-2000 m. buvo teikiamos pataisos dėl šio įstatymo taikymo srities išplėtimo. Todėl tik 2005 m. birželio 7 d. įsigaliojo Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (Žin., 2005, Nr. 76 - 2741; toliau - NTM.

Pagrindiniai Santykiniai Rodikliai

Kainos ir Pardavimų Santykis (P/S)

Kainos pardavimų santykis (angl. Price to Sales - P/S) yra populiarus santykinis rodiklis vertinant turto kainą. P/S rodiklis yra patrauklus tuo, kad pardavimai yra tikslus skaičius, kurį buhalteriams sunkiau iškraipyti (ne taip kaip pelną).

Pardavimai yra daug pastovesnis skaičius nei pelnas, nes vienkartiniai nuostoliai arba vienkartinė sėkmė gali stipriai išpūsti arba sumažinti pelną. Santykinai „švarus“ P/S rodiklis leidžia greitai įvertinti, kaip šiuo metu sekasi kompanijoms, kurių pelnas nuolatos stipriai svyruoja. Norint tai padaryti, reikia palyginti esamą P/S rodiklį su istoriniu P/S rodikliu.

Kartais P/S rodiklio nauda investuotojui yra neįkainojama, tačiau kartais šis rodiklis gali būti bevertis ar netgi apgaulingas. Jeigu kompanijos pardavimai yra milijoniniai, tačiau klientai su kompanija neatsiskaito, tokiu atveju kompanija patiria nuostolį, nors P/S rodiklis yra įspūdingas. Nėra kuo džiaugtis ir tuo atveju, jeigu kompanijos pardavimai yra įspūdingi, o pelnas yra mažas. Dėl šios priežasties lyginant P/S rodiklį reikia atkreipti dėmesį ir į pelno maržą.

Kainos ir Book Value Santykis (P/Bv)

P/Bv rodiklis ypatingai populiarus tarp vertės investuotojų, kadangi yra pastovesnis kompanijos vertės rodiklis nei pelnas. Kuo P/Bv rodiklis mažesnis, tuo kompanija yra pigesnė. Pagal P/Bv rodiklį galite nustatyti ar mokate daugiau už kompanijos turtą nei turtas kainavo dabartiniams kompanijos savininkams.

Jeigu P/Bv>1, tuomet už kompanijos turtą mokate brangiau nei kompanijos savininkai.

Kaip ir kiti santykiniai turto rodikliai, taip ir P/Bv turi savo trūkumų. Visų pirma, balanso ataskaitoje nurodyta savininkų nuosavybės vertė gali neatitikti realybės. Pvz. Kompanijos turtas gali būti pervertintas. Kitaip tariant, pardavus įrenginius, transporto priemones, kompiuterius ir kitą turtą nebus gauta tiek pinigų, kiek nurodyta balanso ataskaitoje.

Ir atvirkščiai, kompanijos turtas, ypatingai nekilnojamas turtas, prestižas, patentai, prekinis ženklas, gali būti nepakankamai įvertinti. Dėl šių priežasčių kompanijos kartais vykdo turto perkainavimą.

P/Bv rodiklis taip pat yra susijęs su ROE (kaip pamenate ROE= grynosios pajamos / savininkų nuosavybė), lygiai taip pat kaip P/S rodiklis susijęs su pelno marža (pajamos/pardavimai), todėl lyginant dvi identiškas kompanijas, kompanija turinti didesnę nuosavybės grąžą (ROE), turės ir geresnį P/Bv rodiklį.

Kainos ir Pelnas Santykis (P/E)

P/E yra pats populiariausias turto vertinimo rodiklis. P/E yra skaičiuojamas pagal paskutinių keturių mėnesių kompanijos uždirbtą pelną. P/E daug geriau atspindi kompanijos pelningumą nei tik pardavimai. Kitaip tariant P/E rodiklis parodo kiek investuotojai pasiryžę mokėti už kompanijos pelną.

Kuo P/E rodiklis didesnis, tuo investuotojai brangiau moka už kompanijos pelną. T.y. jeigu P/E=15 vadinasi investuotojai moka 15 litų už vieną kompanijos uždirbtą litą.

Visuotinai laikoma, kad kompanijos, kurių P/E>25 turi didelį augimo potencialą, todėl investuotojai už šių kompanijų esamą pelną moka gan brangiai, kadangi tiki, kad ateityje kompanija uždirbs dar daugiau. Ir atvirkščiai, kompanijos, kurių P/E<15, auga daug nuosaikiau. Labai mažas P/E (P/E<5) gali reikšti, kad kompanija atsidūrė ties bankroto riba arba pats verslas nebeturi ateities perspektyvų.

Vertinti kompanijas pagal P/E reikėtų atsargiai, nes pats iš savęs šis rodiklis nieko nepasako. Negalima sakyti, kad kompanijos, kurių P/E yra 25 yra pervertintos, o kompanijos, kurių P/E yra 5 yra nuvertintos.

P/E rodiklį galima lyginti su visos rinkos P/E, su tame pačiame pramonės sektoriuje veikiančiomis kompanijomis arba tos pačios kompanijos P/E rodiklio pokyčiu skirtingais laiko momentais. Kompanijos P/E rodiklį lyginant su tame pačiame pramonės sektoriuje veikiančiomis kompanijomis gali duoti daug atsakymų, tačiau net ir tame pačiame pramonės sektoriuje veikiančių kompanijų P/E rodiklis gali ženkliai skirtis dėl skirtingų kompanijos perspektyvų, kapitalo struktūros, rizikos lygio ar kompanijos garsumo.

Daug atsakymų investuotojas gali rasti analizuodamas kaip keičiasi kompanijos P/E bėgant laikui - t.y. lyginant esamą P/E rodiklį su istoriniu P/E rodikliu. Toks palyginimas ypač naudingas lyginant stabiliai veikiančias kompanijas.

Lyginant kompanijos P/E rodiklį su istoriniu vidurkiu, reikia atsižvelgti ir į tai, kad kompanijos P/E laikinai gali sumažėti ne todėl, kad verslas yra nepakankamai įvertintas, bet todėl, kad kompanija gavo „vienkartines“ pajamas. Kompanijos grynasis pelnas gali stipriai padidėti, jeigu kompanija parduoda dalį verslo ar dalį turto (pvz. nekilnojamą turtą). Tokiu atveju kompanijos pelnas gali padidėti kelis kartus, atitinkamai P/E rodiklis sumažės keliskart.

Analizuojant ciklinių kompanijų akcijas (pvz. automobilių gamyba, bankai) P/E rodiklį reikia vertinti atvirkščiai nei įprasta - mažas P/E signalizuoja apie artėjančius blogus laikus, aukštas - apie gerus. Žemas ciklinių kompanijų P/E rodo, kad kompanijos „geri laikai“ eina į praeitį. Investuotojai pigiai moka už akciją, nes tikisi, kad kompanijos pelnas ateityje stipriai sumažės. Kadangi akcijų kaina yra maža, o uždirbtas pelnas gautas pakilimo metu yra didelis, todėl P/E rodiklis yra žemas.

P/E rodiklis gali keistis išplatinus papildomą akcijų emisiją. Pastaruoju metu tampa vis populiariau kompanijos valdytojus skatinti akcijų opcionais. Galiausiai sumanūs buhalteriai gali be didesnio vargo padidinti kompanijos pelną net nepažeisdami tarptautinių apskaitos standartų.

PEG Santykis

Priminsime, kad PEG rodiklis parodo kiek investuotojai moka už kompanijos augimo potencialą. Tarp investuotojų šis rodiklis yra populiarus, kadangi jis susieja ganėtinai techninį P/E rodiklį su kompanijos fundamentalia informacija - kompanijos augimo tempu. Šis rodiklis yra naudingas, kadangi sparčiai besiplečiančios kompanijos ateityje bus vertos daugiau lyginant su nuosaikiau augančiomis kompanijomis. Dėl šios priežasties PEG ypač naudingas lyginant sparčiai besiplečiančias kompanijas, turinčias aukštą P/E.

PEG problema yra ta, kad augimas ir rizika yra du neatsiejami dalykai. Sparčiai besiplečiančios kompanijos visuomet būna rizikingesnės, todėl vertinti PEG atskirai nuo kitų rodiklių būtų nelogiška.

Sumanus investuotojas PEG rodiklį naudoja tik tam, kad greitai įvertintų kokią kainą jis moka už kompanijos augimo potencialą.

Akcijų Pajamingumas

Akcijų pajamingumas investuotojų tarpe nėra toks populiarus kaip P/E, P/S, P/Bv ir kiti akcijų rodikliai. Metinis pajamingumas yra naudojamas lyginant akcijas su kitais vertybiniais popieriais, pvz. obligacijomis.

Visuotinai priimta laikyti, kad JAV iždo obligacijos neturi rizikos, tad investuotojas turi investuoti į akcijas tik tuo atveju, jeigu jų pajamingumas yra didesnis už JAV iždo obligacijas.

Žinoma, čia tik teoriniai skaičiavimai, kadangi neaišku kaip kompanijoms seksis didinti pelną ateityje. Sumanus investuotojas visuomet pasveria ar rizikos premija akcijų rinkoje yra pakankama lyginant su investavimu į obligacijas.

Dividendinis Pajamingumas

Dividendinis pajamingumas yra vienas seniausių akcijų vertinimo metodų. Šis rodiklis buvo ypatingai populiarus tais laikais, kai žmonės pirkdavo akcija tik dėl to, kad gautų dividendus.

Investuotojas turėtų atsargiai vertinti kompanijas, kurių dividendinis pajamingumas yra neįprastai didelis. Tai gali suklaidinti investuotojus. Aukštas dividendinis pajamingumas gali reikšti, kad dividendus išmokėjusi kompanija išgyvena ne pačius geriausius laikus, todėl ateityje negalės investuotojams mokėti tokių didelių dividendų.

Kilnojamojo Turto Vertinimas

Kilnojamas turtas (kilnojamasis daiktas) - turtas (daiktas), kuris iš vienos vietos į kitą gali būti perkeltas nepakeitus jo paskirties ir iš esmės nesumažinus jo vertės, jeigu įstatymai nenustato kitaip. Tai gali būti transporto priemonės, kompiuterinė technika, ūkinės prekės, pramoninės prekės, tauriųjų metalų gaminiai bei kitas kilnojamasis turtas.

Kilnojamo turto vertė gali būti nustatyta nepriklausomai nuo to, ar turtas ilgalaikis, ar trumpalaikis. Taip pat gali būti atliekamas privalomas vertinimas, kai to reikalauja įstatymai ar pageidaujant savininkui.

Kilnojamojo turto vertinimas dažniausiai reikalingas, kai keičiasi turto savininkas, kai jis parduodamas, mainomas, dovanojamas, paveldimas. Taip pat kilnojamojo turto vertinimas vykdomas, kai turtas apmokestinamas, deklaruojamas, įkeičiamas, draudžiamas, įtraukiamas į apskaitą.

Profesionalus Kilnojamojo Turto Vertinimas:

1. Apžiūra: Atliekama turto ir su juo susijusių dokumentų apžiūra. Kilnojamo turto vertės nustatymas atliekamas išanalizavus Jūsų kilnojamąjį turtą: įvertinus jo savybes, kiekybinius bei kokybinius rodiklius, atskleidžiant jo privalumus, trūkumus ir pan.
2. Analizė: Išnagrinėjama vertinamo kilnojamojo turto teisinė bazė, konkurencingumas, patrauklumas, perspektyva rinkoje. Įvertinus turtą pagal profesionalią kilnojamojo turto vertinimo metodiką, yra nustatoma kilnojamo turto vertė.
3. Ataskaita: Parengiama vertinamo kilnojamojo turto ataskaita, profesionalios fotografijos, išsamus aprašymas. Pageidaujant klientui, ataskaita gali būti pateikta raštu arba žodžiu.

Kilnojamojo turto vertinimas gali užtrukti nuo 1 iki 30 dienų. Tai priklauso nuo vertinamo turto pobūdžio, apimties, vertinimo tikslo bei sudėtingumo.

Kilnojamojo turto vertė priklauso nuo labai daug faktorių: turto pobūdžio, būklės, savybių, rinkos vertės, kuri apibrėžiama kaip „kaina, kuri tenkina pirkėjo ir pardavėjo norus sudaryti sandorį“.

Taigi, vykdoma lyginamoji analizė, kartu įvertinant įvairius kitus faktorius, siekiant nustatyti kuo tikslesnę kilnojamo turto vertę.

tags: #nekilnojimo #turto #lyginamoji #analize