Pastaruoju metu Lietuvoje išaugo teisinių užklausų ir konsultacijų poreikis, susijęs su preliminariųjų nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčių sąlygų peržiūra, pakeitimu ar sutarčių nutraukimu. Iš vienos pusės, būsimi turto pirkėjai susiduria su išaugusiomis palūkanomis bei vis didėjančia infliacija šalyje ir visoje Europos Sąjungoje, kuri koreguoja galimybes skolintis iš bankų ir vykdyti jau prisiimtus įsipareigojimus pagal preliminariąsias sutartis.
Iš kitos pusės, vystytojai, spaudžiami išaugusių statybos kaštų, neretai ryžtasi nutraukti dar iki statybos kainų šuolio pasirašytas preliminariąsias sutartis. NEWTON advokatų kontora pastebi, kad per šiuos metus ypač išaugo teisinių užklausų ir konsultacijų poreikis, susijęs su preliminariųjų nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčių sąlygų peržiūra, pakeitimu ar sutarčių nutraukimu.
Nors toks konsultacijų poreikis iš dalies primena 2005-2008 m. laikotarpį, kai dėl nekilnojamojo turto „burbulo“, ženkliai išpūstų kainų, NT vystytojai ėmė masiškai nutraukti pasirašytas preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis, situacija šiandien yra kiek kitokia nei prieš 2008 m. pasaulinę ekonominę krizę. Tuomet NT kainų šuolis buvo toks, kad vystytojams labiau apsimokėjo nutraukti preliminariąsias sutartis su būsimais pirkėjais bei sumokėti jiems baudas, o vėliau šį turtą parduoti už žymiai brangesnę kainą nei buvo užfiksuota preliminariojoje sutartyje. Tuomet tokie ginčai dažnai persikeldavo į teismus, tačiau ir čia dar nebuvo vienodos teismų praktikos, kurią vėliau išplėtojo Lietuvos Aukščiausiasis Teismas.
Dabar pastebime, kad abi šalys - tiek verslininkai, tiek pirkėjai dažnai ieško sprendimo prie derybų stalo ir dėdami visas pastangas pasiekia kompromisą, kuris sutaupo klientams brangaus laiko, emocijų bei bylinėjimosi išlaidų. Visgi, pasitaiko atvejų, kai preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys būna neteisėtai nutraukiamos. Pažymėtina, kad iš to gali sekti pakankamai rimtos teisinės pasekmės, jeigu derybomis nepavyksta išspręsti teisinio ginčo.
Teisinės Pasekmės Neteisėto Sutarties Nutraukimo Atveju
Paprastai, pačiose preliminariosiose pirkimo-pardavimo sutartyse yra numatytos baudos ir kitos teisinės pasekmės dėl neteisėto sutarties nutraukimo. Dažnas atvejis, jei būsimas nekilnojamojo turto pirkėjas neteisėtai nutraukia preliminariąją sutartį, paprastai (jei tai yra numatyta sutartyje), jo sumokėto dydžio avansas lieka pardavėjui kaip bauda už sutarties nevykdymą. Tačiau, jei vystytojas (pardavėjas) nepagrįstai nutraukia preliminariąją sutartį su pirkėju, viskas gali ir neapsiriboti vien tik baudos sumokėjimu, jei sutartyje nebuvo numatyta pakankamai aiškių sąlygų ir saugiklių.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Praktika
Atkreiptinas dėmesys, kad dar 2006 m. lapkričio 06 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija priėmė nutarimą, kuriame aiškiai išplėtojo preliminariosios sutarties neįvykdymo teisinius padarinius. Viena iš teisinių pasekmių - prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimas. Nutarime teismas akcentavo, jog prarastos galimybės piniginė vertė gali būti nustatoma taikant CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nurodytą kainų skirtumo principą, kuris numato, kad jeigu šalis nutraukė sutartį dėl to, kad kita šalis ją pažeidė, ir per protingą terminą sudarė nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį, tai ji turi teisę reikalauti iš sutartį pažeidusios šalies kainų skirtumo bei kitų vėliau atsiradusių nuostolių atlyginimo.
Pavyzdžiui, jei pirkėjui dėl to, kad pardavėjas nutraukė preliminariąją sutartį per protingą terminą nuo sutarties nutraukimo, teks įsigyti kitą panašų, bet dėl pasikeitusių rinkos sąlygų brangesnį turtą, sutartį neteisėtai nutraukusiam pardavėjui gali tekti pirkėjui atlyginti kainų skirtumą tarp nutrauktos preliminariosios sutarties kainos ir naujai įsigyto turto kainos.
Tuo tarpu, naujausia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika (2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022) kalba ir apie „restitucinius nuostolius“. Minėtoje byloje, teismas pasisakė, kad nesąžiningos šalies - pardavėjo gauta nauda, kaip pirkėjo prarasta galimybės piniginė vertė, perkeltina pastarajam.
Tai yra, teismas pažymėjo, kad pardavėjas, nutraukęs preliminariąją sutartį su pirkėju ir nekilnojamąjį daiktą pardavęs naujam pirkėjui už didesnę kainą, privalo atlyginti pardavėjui kainų skirtumą tarp buvusios nutrauktosios preliminariojoje sutartyje nustatytos kainos ir naujajam pirkėjui parduoto daikto kainos. Taigi, nors preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis yra laikoma organizacinio pobūdžio, priskiriama ikisutartiniams santykiams, tačiau neteisėtas jos nutraukimas ar nesilaikymas joje numatytų sąlygų, gali sukelti rimtas teisines pasekmes.
Nekilnojamojo turto pirkimas - ką būtina žinoti?
Svarbūs Aspektai Preliminariojoje Sutartyje
Pažymėtina ir tai, kad kiekviena faktinė situacija yra individuali ir visada tiek pirkėjui, tiek pardavėjui reikia ieškoti visoms pusėms naudingų išeities taškų. Anot advokatų profesinės bendrijos „JurisConsultus“ asocijuotos teisininkės, NT ir statybų teisės specialistės Jūratės Normantės teigimu, be svarbiausių pagrindinės (notarinės formos) pirkimo - pardavimo sutarties sąlygų, t.y. sutarties dalyko, teisių į žemės sklypą, sutarties kainos ir atsiskaitymo tvarkos, nuosavybės perdavimo momento, šalims patartina aiškiai įtvirtinti ir sutarties nutraukimo sąlygas, aptarti netesybas, nuostolių atlyginimą (pvz. pirkėjo neatsiskaitymo atveju).
Rekomenduotina aptarti galimybę vienašališkai nutraukti sutartį jos pažeidimo atveju. Paprastai sutartyse nustatoma, kad ji gali būti nutraukiama tik dvišaliu šalių susitarimu, kas lemia, kad jo sudarymui būtų privalomas tiek pardavėjo, tiek ir pirkėjo dalyvavimas. Abejotina, kad esant sutarties pažeidimui, iš kurio seka sutarties nutraukimas, sutartį pažeidusi šalis geranoriškai bendradarbiautų. Taigi, didelė tikimybė, kad, pažeidėjas vengs sudaryti notarinį susitarimą dėl sutarties nutraukimo.
Kita aplinkybė, kuriai šalys neskiria pakankamai dėmesio, yra esamų daikto trūkumų (kurie nėra akivaizdūs ir pirkėjas apie juos nežino) aptarimas sutartyje. Pardavėjai neretai klysta slėpdami daikto trūkumus, manydami, kad pavykus nuslėpti juos iki sandorio, vėliau jie taps pirkėjo problema. Pažymėtina, kad situacija teisės aktais reguliuojama priešingai - būtent už tuos daikto trūkumus, kurie yra aptarti sutartyje ir pirkėjui priimtini, pardavėjas vėliau neatsako (jei šalys dėl to nėra atskirai susitarę sutartyje). O už sutartyje neaptartus trūkumus, pirkėjo nustatytus po pirkimo - pardavimo sandorio sudarymo, pardavėjui gręsia civilinė atsakomybė.
Pažymėtina, kad Civilinis kodeksas suteikia pirkėjui galimybę ne tik prisiteisti nuostolių atlyginimą, pirkėjas taip pat turi teisę reikalauti sutarties kainos sumažinimo ar išvis atsisakyti sutarties. Šis aspektas yra svarbus ne tik dėl daikto trūkumų, bet ir dėl daikto, jo savybių atitikimo reklamai, viešiems skelbimams ir kitai, pirkėjui pateiktai (prieinamai) informacijai.
Dar viena, svarbi aplinkybė, kuriai naujo būsto pardavėjai neskiria pakankamai dėmesio - tam tikrų sąlygų nustatymas sutartyje, kurios turės įtakos tolimesniam sandorių sudarymui, statinių užbaigimo procedūroms, komunikacijų tiesimui/disponavimui, daiktinių teisių nustatymui, kitų statinių statybai sklype ir pan. Neaptarus šių sąlygų ar aptarus jas netinkamai, pardavėjui vėliau tenka derinti su kiekvienu pirkėju projektinės/statybinės dokumentacijos pakeitimus, gauti papildomus sutikimus, pritarimus, organizuoti sutarčių pakeitimus.
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimas
Nuomos sutarties nutraukimas gali būti inicijuotas tiek nuomotojo, tiek nuomininko. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra nuomos sutarties rūšis, kurią nuomininkas - fizinis asmuo, sudaro savo, taip pat savo šeimos narių gyvenimui išsinuomotose patalpose. Tuo tarpu nuomotojas gali būti tiek fizinis, tiek ir juridinis asmuo. Nuomos objektu gali būti butas, visas namas arba tiesiog kambarys.
Svarbu žinoti, kad jeigu būstą nuomoja juridinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Jeigu būsto nuomos sutartį sudaro fiziniai asmenys, t. y. nuomotojas taip pat yra fizinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimas turi savo specifiką. Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos.
Praktikoje yra ne kartą tekę susidurti su situacijomis, kai nuomotojas parengia ir pateikia nuomininkui pasirašyti terminuotą buto nuomos sutartį su itin ribotomis galimybėmis ją nutraukti prieš terminą. Neretai tokia nuomininko teisė yra lydima didžiulių baudų, kurios taikomos, jei nuomininkas pageidauja būsto nuomos sutartį nutraukti prieš terminą. Yra tekę matyti baudų, lygių netgi visam nuomos mokesčio dydžiui likusiam nuomos sutarties galiojimo laikotarpiui.
Taip pat praktikoje dažna situacija, kai buto nuomos sutartyje tiesiog nutylima apie nuomininko teisę nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą, aptariant tik sutarties nutraukimo atvejus, kada būsto nuomos sutartį galima nutraukti dėl nuomotojo kaltės.
Net jeigu pasirašėte tokią buto nuomos sutartį, nepasiduokite. LR civilinio kodekso 6.609 straipsnyje nuomininkui suteikta teisė nutraukti buto nuomos sutartį prieš terminą turėtų būti vertinama kaip imperatyvioji teisės norma. Tai reiškia, kad buto nuomos sutartyje ši nuomininko teisė neturėtų būti apribota ar pakeista tokiu būdu, kad nuomininko padėtis, lyginant su įstatymu, pablogėtų. Buto nuomos sutartį galima nutraukti ir anksčiau negu įspėjus nuomotoją prieš vieną mėnesį, tačiau tokiu atveju reikia žinoti, jog nuomotojas gali teisėtai pareikalauti dėl to susidariusių nuostolių atlyginimo. Tokią teisę nuomotojui taip pat suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnis. Kokie tai galėtų būti nuostoliai?
Įprastai nuomotojas turėtų teisę į nuostolius, lygius nuomos mokesčio dydžiui, kurį jis būtų gavęs, jeigu nuomininkas apie būsto nuomos sutarties nutraukimą nuomotoją būtų įspėjęs laiku, t. y. bent prieš vieną mėnesį iki nuomos sutarties nutraukimo. LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės. Bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.
Kokiais atvejais nuomotojas gali nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės?
Pirmiausia tokius atvejus reikia pasitikrinti šalių sudarytoje sutartyje, kurioje įprastai detaliai aptariami šie atvejai. Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:
- Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas;
- Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį;
- Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.
Kitaip tariant, nuomotojas turėtų įrodyti, kad nuomininkas iš esmės pažeidė būsto nuomos sutartį.
Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju. Tačiau Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.
Nekilnojamojo turto agentūros sutarties nutraukimas
Žmogus pasirašė sutartį su nekilnojamojo turto agentūra dėl to turto pardavimo. Per numatytą laikotarpį, kuris galioja sutartis, jis neturi teisės parduoti savo nekilnojamojo turto pats. Per pusę metų nuo sutarties nutraukimo agentūra vis dar gali atvesti pirkėją, o jei žmogus atsisako parduoti nekilnojamą turtą, vėlgi, moka netesybas. Agentūra, kaip pasirodė vėliau, to buto aktyviai nepardavinėja, vienžo, jų darbas netenkina.
Galite rašyti pranešimą agentūrai, kad sutartį nutraukiate po 30 dienų, vadovaujantis CK 6.217 str. 2 d., kadangi dėl agentūros neveikimo iš esmės negaunate to, ko tikėjotės iš sutarties. Jei žmogus pats paprašys nutraukti sutartį, negalios punktas, kad dar pusmetį po sutarties pasibaigimo agentūrai atvedus potencialų pirkėją ir žmogui atsisakius tą butą parduoti, žmogus privalo mokėti agentūrai netesybas - 10 procentų nekilnojamo turto vertės (sutartyje yra toks punktas ir parašyta, kad jis galioja ir sutarčiai įsigaliojus, ir pusę metų po sutarties pasibaigimo)? Jei žmogus atsisakytų tai padaryti, ar teismas priteistų?
Patikslinu - ta sutartis yra trumpalaikė ir baigiasi turbūt po 2jų savaičių. Ar galima ją nutraukti dabar? Sutartyje taip pat nurodyta, kad bet kokiu atveju pardavus nekilnojamą turtą sutarties galiojimo laikotarpiu žmogus moka agentūrai, netgi jei jis pirkėjus susirado pats. Ar tai teisėta ir niekam neprieštarauja?
Sakyčiau CK 6.721 str. leidžia klientui vienašališkai nutraukti sutartį. Tačiau tokiu atveju klientas privalo sumokėti dalį paslaugų kainos, proporcingos suteiktoms paslaugoms. Agentūra reklamavo parduodamą butą, vedžiojo potencialius pirkėjus, atsakinėdavo į skambučius ir panašiai, todėl manau už tokias paslaugas apmokėti privalu.
Teisme tokia "agentūra" tikrai nieko nepeštų, nebent tiesiogines išlaidas. Netikėtos (siurprizinės) sutarties sąlygos, esminė šalių nelygybė, vartotojų sutarčių sąlygų ypatumai, netesybų mažinimas ir t.t.
Atidžiai perskaitykit sutartį. Ypač tą dalį, kur kalbama apie agentūros atsakomybę. Greičiausiai Jūs pasiršėt preliminarią sutartį.
Sutarties nutraukimo teisinės pasekmės
Augant nekilnojamojo turto (NT) kainoms, vis dažniau vystytojai (pardavėjai) nutraukia ankstesnes su klientais sudarytas preliminariąsias nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis ir grąžina objektų (butų, namų, kotedžų ir kt.) rezervacijos mokestį. Kai pagridinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, svarbu išsiaiškinti, kuri iš sutarties šalių vengė sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį ir dėl kieno kaltės pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta.
Jei pagrindinę nekilnojamojo turto objekto pirkimo-pardavimo sutartį vengia sudaryti pardavėjas (nutraukia preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį), tai pardavėjui sumokėta rankpinigių suma (avansas, rezervacijos mokestis) yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita ir šia suma nėra užtikrinama preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis.
Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, tarkime, pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį. Kitaip tariant, avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti, tačiau reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo šalių susitarimu ar kitu pagrindu numatyti panaudoti pagal kitą paskirtį, pavyzdžiui, kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti.
Nuostoliai paprastai atsiranda tuomet, kai pirkėjas preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį yra sudaręs prieš kelis metus, kai nekilnojamojo turto rinkos kaina buvo mažesnė lyginant su kaina, esančia tokios sutarties nutraukimo metu. CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nurodyta, kad jeigu šalis nutraukė sutartį dėl to, kad kita šalis ją pažeidė, ir per protingą terminą sudarė nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį, tai ji turi teisę reikalauti iš sutartį pažeidusios šalies kainų skirtumo bei kitų vėliau atsiradusių nuostolių atlyginimo.
CK 6.165 straipsnyje nenustatyta preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklių, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tokiu atveju privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Pagal formuojamą kasacinio teismo praktiką, pirkėjas nuostolius galėtų skaičiuoti kaip kainų skirtumą pagal nutrauktą (nesudarytą) sutartį pakeičiančią sutartį, kai tokia yra sudaroma.
LR Civilinio kodekso 90 straipsnis nurodo:
- Kai sutartis nutraukta, tiekėjas gali reikalauti grąžinti jam viską, ką jis yra perdavęs perkančiajai organizacijai vykdydamas sutartį, jeigu jis tuo pat metu grąžina perkančiajai organizacijai visa tai, ką buvo iš pastarosios gavęs.
- Kai grąžinimas natūra neįmanomas ar nepriimtinas dėl sutarties dalyko pasikeitimo, atlyginama pagal to, kas buvo gauta, vertę pinigais, jeigu toks atlyginimas neprieštarauja protingumo, sąžiningumo ir teisingumo kriterijams.
- Jeigu sutarties vykdymas yra tęstinis ir dalus, galima reikalauti grąžinti tik tai, kas buvo gauta po sutarties nutraukimo.
tags: #nekilnojamojo #turto #sutarties #nutraukimas