Straipsnyje aptariamos nekilnojamojo turto PVM grąžinimo sąlygos Lietuvoje, įskaitant esminio pagerinimo atvejus, nuomos sandorius ir kitus svarbius aspektus.
Esminio pagerinimo PVM aspektai
PVM mokėtojas, atlikęs jam nuosavybės teise nepriklausančio pastato (statinio) esminį pagerinimą, pagal PVM įstatymo 9 str. 4 dalies nuostatas, gali pasirinkti, kaip vykdyti su šiais esminio pagerinimo darbais susijusio pardavimo PVM apskaičiavimo ir sumokėjimo prievolę. Aptarkime, kada atsiranda prievolė apskaičiuoti pardavimo PVM.
Esminio pagerinimo atveju turtą grąžinančiam asmeniui prievolė apskaičiuoti pardavimo PVM atsiranda tik tada, jei šiam pagerinimui sunaudotų prekių ir /ar paslaugų pirkimo ir /ar importo PVM ar jo dalis buvo jį (grąžinančio) PVM mokėtojo įtraukta į PVM atskaitą ir dar nesibaigęs PVM atskaitos tikslinimo terminas.
Jeigu jis, atlikęs pastato esminį pagerinimą, iš karto pabaigus pagerinimo darbus, šį pagerinimą perduoda pastato savininkui, tai šiuo atveju, jam netaikomos PVM įstatymo 6 straipsnio nuostatos dėl ilgalaikio turto pasigaminimo (esminio pagerinimo), t. y. jis neturi apskaičiuoti nuo esminio pagerinimo darbų vertės pardavimo PVM (kaip nuo ilgalaikio turto pasigaminimo vertės).
Pastato esminį pagerinimą atlikęs nuomininkas turto savininkui turi išrašyti pagerinimo darbų perdavimo PVM sąskaitą faktūrą, apskaičiuoti pardavimo PVM, kurį išskaito ir sumoka pagerinto pastato (statinio) savininkas.
Kai nuomininkas, atlikęs išsinuomoto pastato (statinio) esminį pagerinimą, kuriam atlikti įsigytų prekių ir paslaugų pirkimo PVM buvo įtraukęs į PVM atskaitą, to esminio pagerinimo darbų iš karto neperduoda turto savininkui, tada nuo esminio pagerinimo darbų vertės (kaip nuo ilgalaikio turto pasigaminimo vertės) jis turi apskaičiuoti standartinį PVM, kurį (jeigu turtą naudoja veiklai, kuriai panaudotų prekių ir /ar paslaugų PVM atskaitomas) turi teisę įtraukti į PVM atskaitą.
Jeigu nuomininkas pastatą grąžina savininkui dar nepasibaigus PVM įstatyme nustatytam PVM atskaitos tikslinimo laikotarpiui (nepraėjus 10 metų nuo esminio pagerinimo atlikimo), tai jis turto savininkui išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje turi nuo perduodamos esminio pagerinimo vertės dalies, atitinkančios metų skaičių, likusį iki PVM įstatyme nustatyto PVM atskaitos tikslinimo termino pabaigos, apskaičiuoti standartinį PVM.
Pavyzdžiai
1 pavyzdys: Įmonė A, PVM mokėtoja, atliko iš įmonės B (irgi PVM mokėtojos) išsinuomoto pastato esminį pagerinimą už 50.000 Eur, kuriam atlikti įsigytų prekių ir paslaugų pirkimo PVM buvo įtraukusi į PVM atskaitą. Atlikusi esminį pagerinimą, įmonė A, gavusi įmonės B sutikimą, iš karto įmonei B išrašė PVM sąskaitą faktūrą, kurioje nurodė, kad tai - iš esmės pagerinto pastato perdavimas (prievolė išskaityti ir sumokėti PVM atsiranda įmonei B, ir nuo 50.000 Eur esminio pagerinimo vertės apskaičiavo 21 % PVM - 10.500 Eur.
2 pavyzdys: Įmonė A, PVM mokėtoja, atliko iš įmonės B (irgi PVM mokėtojos) išsinuomoto pastato esminį pagerinimą už 30.000 Eur, kuriam atlikti įsigytų prekių ir paslaugų pirkimo PVM įtraukė į PVM atskaitą. Praėjus 4 metams po esminio pagerinimo darbų, įmonė A minimą iš esmės pagerintą pastatą grąžino įmonei B, nurodydama, kad tai - iš esmės pagerinto pastato grąžinimas, o iki atskaitos tikslinimo pabaigos liko 6 metai. Tarkim, esminio pagerinimo darbų vertės dalis, atitinkanti metų skaičių, likusį iki PVM atskaitos tikslinimo termino (10 metų) yra 18.000 Eur. Tai įmonė A įmonei B išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje turi apskaičiuoti 3.780 EUR PVM (18.000 x 21 %). Įmonė B turi išskaityti ir sumokėti jai perduotą nenudėvėtą esminio pagerinimo 3.780 Eur.
Nekilnojamojo turto nuoma ir PVM
PVMĮ 31 straipsnio 3 dalis nustato, kad tuo atveju, kai nekilnojamasis pagal prigimtį daiktas (kurio nuoma pagal šio straipsnio 1 arba 2 dalį PVM neapmokestinama) yra nuomojamas apmokestinamajam asmeniui, PVM mokėtojui (nesvarbu, ar jis kaip PVM mokėtojas įsiregistravęs Lietuvoje, ar užsienio valstybėje), išskyrus PVM mokėtoją, taikantį smulkiojo verslo schemą Lietuvoje, taip pat diplomatinėms atstovybėms, konsulinėms įstaigoms, Europos Sąjungos institucijoms, jų įsteigtoms įstaigoms ir tarptautinėms organizacijoms ar jų atstovybėms ir šį nekilnojamąjį daiktą išnuomoja PVM apmokestinamasis asmuo, tai jis turi pasirinkimo teisę - skaičiuoti PVM nuo nuomos ar ne.
Šis pasirinkimas galioja ne trumpiau kaip 24 mėnesius visiems jo sudaromiems atitinkamiems sandoriams. Savo pasirinkimą apmokestinamasis asmuo privalo deklaruoti apskrities valstybinei mokesčių inspekcijai. Pasirinkimo skaičiuoti pridėtinės vertės mokestį deklaravimo taisyklės yra nustatytos Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos viršininko 2004 m. kovo 1 d. įsakymu Nr. VA-26.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad nuo 2025-05-01 įsigaliojo LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo 31 straipsnio 3 dalies nauja redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą.
Pavyzdys
UAB „A“, PVM mokėtoja, pasirinkusi už nekilnojamųjų pagal prigimtį daiktų nuomą skaičiuoti PVM, išnuomoja seną pastatą viešajai įstaigai B, PVM mokėtojai, kuri vykdo jai teisės aktais pavestą funkciją - teikia visuomenės informavimo paslaugas. Kad galėtų teikti šias paslaugas, viešoji įstaiga įsigyja reklamos paslaugas iš kitos valstybės narės PVM mokėtojo ir dėl to įsiregistruoja kaip PVM mokėtoja Lietuvoje. Pagal PVM įstatymo 2 straipsnio 38 dalies nuostatas, viešosios įstaigos teikiamos visuomenės informavimo paslaugos, kurios nėra mažareikšmės, laikomos ekonomine veikla ir dėl to viešoji įstaiga B pagal PVM įstatymą laikoma apmokestinamuoju asmeniu. Ši įstaiga taiko smulkiojo verslo schemą Lietuvoje. Tokiu atveju UAB „A“, kuri yra pasirinkusi už nekilnojamųjų pagal prigimtį daiktų nuomą skaičiuoti PVM, seną pastatą viešajai įstaigai B turi išnuomoti be PVM.
Kiti svarbūs aspektai
- Teisė rinktis PVM apmokestinimo režimą: Nuomotojas turi teisę pasirinkti skaičiuoti PVM už nekilnojamojo turto nuomą PVM mokėtojams.
- Sutarties reikšmė: Sutarties nuostatos yra lemiamos, net jei pasikeičia nuomininko PVM statusas.
- Faktinis PVM taikymas = pasirinkimas: Jei nuoma apmokestinama PVM be deklaracijos, laikoma, kad pasirinkimas padarytas, bet privaloma deklaruoti datą ir laikytis 24 mėn. termino.
PVM įstatymas nesieja PVM prievolių su pastato paskirties pakeitimu. Jeigu pirkėjas pageidauja perkamo turto - žemės ir namo - kainas atskirti, tai padaryti nėra draudžiama.
Pagal PVMĮ nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis. Senų pastatų pardavimas PVM neapmokestinamas.
PVM skirtumo grąžinimas ar įskaitymas sustabdomas, kai įgaliotos tirti nusikaltimus institucijos mokesčio administratoriui pateikia duomenis apie pradėtą PVM mokėtojo veiklos tyrimą dėl nusikalstamos veikos, jeigu tai yra susiję ar gali būti susiję su netinkamu PVM mokėtojo prievolių vykdymu (įskaitant neteisėtą PVM skirtumo grąžinimą ir įskaitymą).
Jeigu atsisakyta pradėti ikiteisminį tyrimą, ikiteisminis tyrimas arba iškelta baudžiamoji byla nutraukti ar baudžiamojoje byloje įsiteisėja išteisinamasis nuosprendis, PVM skirtumas grąžinamas (įskaitomas) šio ir Mokesčių administravimo įstatymų nustatyta tvarka.
Ši informacija yra apibendrinamojo pobūdžio ir neatstoja profesionalios konsultacijos. Visada rekomenduojama kreiptis į specialistus dėl konkrečios situacijos įvertinimo.
PVM tarifų schema Lietuvoje (šaltinis: VMI)
„Mobility Tool+“ pildymas prieš galutinių ataskaitų teikimą mobilumo projektams
tags: #nekilnojamojo #turto #pvm #grazinimas