Nekilnojamojo turto plėtotojai Lietuvoje: apžvalga, tendencijos ir perspektyvos

Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje yra dinamiška ir nuolat kintanti, o NT vystytojai vaidina svarbų vaidmenį formuojant šalies kraštovaizdį ir tenkinant gyventojų poreikius. Šiame straipsnyje apžvelgsime pagrindinius NT vystytojus Lietuvoje, rinkos tendencijas ir iššūkius, su kuriais susiduria šios įmonės.

Verslo centras „Sky Office“ Vilniuje

NT Rinkos Apžvalga

Šiuolaikinis vartotojas yra informuotas ir žingeidus, o informacija apie NT kur kas labiau prieinama. Interneto skelbimai suteikia puikią galimybę palyginti kainas ir pasirinkti iš kelių galimų variantų visiškai nemokamai.

Nauji butai, kaip visada, yra paklausiausi, todėl jų skelbimų yra labai daug. Sklypai pardavimui pateikiami vis dažniau, ypač aplink didžiuosius miestus. Naujos statybos namai taip pat yra gana paklausūs, nes yra ne vienas nedidelis vystytojas, kuris užsiima tokių namų statyba ir pardavimu.

Nuomos rinka yra labai dinamiška ir keičiasi kone kiekvieną mėnesį. Reiktų visada atsižvelgti į tai, ar kalbama apie trumpalaikę, ar apie ilgalaikę nuomą. Butų nuoma vienareikšmiškai yra populiariausia sritis.

Labai svarbu aiškiai perskaityti (ir surašyti) skelbimą. Nes labai svarbūs momentai, pavyzdžiui, netoliese esantys prekybos centrai, mokyklos, parkavimo vietos yra būtent tos smulkmenos, kurios nulemia žmonių pasirinkimą. Naujos statybos butų nuoma yra paklausesnė nei senos statybos, be to, ir kainos skiriasi, nors pastaruoju metu situacija keičiasi dėl daugiabučių renovacijos.

Pasitaiko gana gerai įrengtų butų senos statybos daugiabučiuose, todėl jų kaina panaši į tų, kurie yra naujai pastatytuose namuose ar kvartaluose.

Nekilnojamojo turto rinkoje loftai visada traukia žmonių dėmesį. Iki šiol jie buvo vertinami menininkų ir žmonių, kurie dirba namuose. Kai kurie šeimininkai loftus įrengė ne sau, o kitiems. Loftai nuomai yra siūlomi gana retai, nes jų statyba yra kiek aprimusi. Vis dėlto, didelės erdvės ne visada yra vertinamos jaunų šeimų, nors jų įrengimo galimybės iš tiesų yra neribotos. Dažnai loftai yra naudojami ir komercinėms patalpoms, biurams. Komercinės patalpos nuomai yra labai paklausios, nes pastebimas nedidelių plotų patalpų trūkumas didžiuosiuose miestuose.

NT skelbimų portalas Kampas.lt yra skirtas visiems, kurie aktyviai ir pasyviai ieško įvairių NT objektų nuomai arba pirkimui, NT investicijai taip pat užsiima butų nuoma ar NT pardavimu. Kita detali informacija, pvz. Skelbimai rodomi iš karto pagal pasirinktus kriterijus kairėje pusėje. Aišku, galima žiūrėti ir žemėlapyje.

Naudinga funkcija tiems, kas domisi pasyviai - galima suformuoti paieškos kriterijų rinkinį, išsaugotą paiešką ir užsisakyti naujienas el. paštu. Kai atsiras naujas objektas, atitinkantis jūsų paieškos kriterijus, iš karto gausite el. laišką ir iš karto galėsite pasižiūrėti skelbimą.

Jei norite įvesti naują skelbimą, pirmiausia reikia prisijungti prie savo paskyros. Tai galima padaryti supaprastinant registracijos procesą ir jungiantis per socialinių tinklų paskyras bei Google. Tada lieka tik įvesti skelbimą. Jame nurodoma visa reikalinga informacija.

Reiktų pasiruošti keleto sakinių aprašymą, kad skelbimų naršytojams būtų lengviau suprasti, kokie siūlomo NT objekto privalumai. Būtina pasiruošti keletą nuotraukų galerijai. Skelbimo įkėlimas 2020 metais fiziniams asmenims nieko nekainuoja.

Pirkėjo Prioritetai Renkantis Būstą

Tyrime visų respondentų buvo pasiteirauta, kas jiems svarbiausia renkantis būstą - vertinta 17 kriterijų. Pirmasis į akis krentantis pokytis - lyginant su 2019 m. atlikto tyrimo duomenimis, nuo 3 iki 11 proc. sumažėjęs beveik visų kriterijų svoris.

Kaip ir anksčiau, svarbiausiais būsto pasirinkimo kriterijais lieka kaina bei namo vieta mieste. Pernai šiuos kriterijus kaip svarbiausius nurodė, atitinkamai, 86 ir 83 proc. respondentų (2019 m. - 89 ir 86 proc.). Vienintelis faktorius, kurio svarba per metus išaugo - parkavimosi galimybės. Tai svarbu 68 proc. respondentų.

„Spinter tyrimų“ vadovas Ignas Zokas apibendrina, kad kaina, būsto suplanavimas, balkonas ar terasa, finansinės įsigijimo sąlygos dažniau svarbios moterims, vieta mieste - didesnių pajamų grupės (701-1 000 Eur) atstovams. „Citus“ pardavimų vadovė Andželika Keršytė akcentuoja, kad būsto pirkimas - vienas svarbiausių sprendimų gyvenime, todėl jį reikia priimti gerai pasiruošus.

Tyrimo duomenimis, nepasikeitė bendrovės, iš kurios svarstoma įsigyti būstą, reputacija - projekto plėtotojo patikimumas ir žinomumas. Ir pernai, ir dar prieš metus ji svarbi buvo 37 proc. tyrimo dalyvių. A. Keršytė pabrėžia, kad labai aktyvi rinka pelningumu vilioja patirties neturinčius ir ilgalaikės veiklos neplanuojančius žaidėjus.

Svarbūs aspektai renkantis būstą:

• Nuspręskite, kiek laiko gyvensite būste ir įsivardykite poreikius. Pirmiausia, reikia apsispręsti, kiek laiko gyvensite būste - bandyti įsigyti tinkamą visam gyvenimui yra neefektyvu. Taip pat išgryninkite savo poreikius ir susiraskite kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus. Neskubėkite ir aplankykite bent 5 projektus. Dažniausiai žmonės žino, kokio ploto, kelių kambarių būstas turėtų būti, kuriame aukšte norėtų gyventi, tačiau nepakankamai išanalizuoja technologinius ir socialinius sprendinius.
• Įvertinkite būsto likvidumą. Šiandien būsto keitimas nebėra vienkartinis gyvenimo įvykis, o pasikeitus šeimyninėms aplinkybėms, poreikiams ar atsiradus naujai svajonei, bus svarbu reikiamu metu esamą butą ar kotedžą sėkmingai parduoti. Būsto likvidumą lemia lokacija ir rajono potencialas 5-10 metų perspektyvoje, infrastruktūra, būste įgyvendinti technologiniai ir socialiniai sprendimai.
• Kainą vertinkite kompleksiškai. Vertinkite ne tik banko paskolos dengimo sumą (jei perkama per banką), bet ir mėnesines būsto išlaikymo išlaidas bei kitas išlaidas, kurios gali atsirasti dėl konkretaus būsto pasirinkimo: eksploatacijos išlaidas (jas nulemia energinio efektyvumo klasė), kelionės išlaidas nuo būsimos būsto lokacijos iki darbo, darželių ar mokyklų. Ilgalaikėje perspektyvoje vertingiausi bus tie būstai, kuriuose šiandien įdiegti moderniausi, alternatyvūs šildymo sprendimai, bei butai, kotedžai ar namai, kuriems suteikta aukščiausia energinė klasė.
• Realią būsto vertę išsiaiškinti padės portalas www.ntsandoriai.lt. Jame galima sužinoti, už kiek buvo parduoti panašūs būstai (kokios buvo jau įvykusių notarinių sandorių vertės). Kruopščiai pasirinkite paieškos kriterijus - panašioje vietoje, panašiame name esančius panašaus dydžio būstus.
• Rinkitės tik patikimą plėtotoją. Būtinai pasidomėkite plėtotoju: kiek metų rinkoje dirba, kokius projektus yra išplėtojęs, kokius plėtoja, kokius apdovanojimus yra gavęs, kokioms asociacijoms priklauso. Neieškokite nuolaidų ir dovanų. Būstų pardavėjai, siekdami atkreipti dėmesį, medžioja klientus tūkstantinėmis nuolaidomis ar dovanomis - kelionėmis, buitine technika ir pan., tačiau projektus labai svarbu rinktis ir savo laiką skirti jų aplankymui, pirmiausia, reikia pagal projekto privalumus, o ne nuolaidas, kaip turguje.

Didžiausi NT Vystytojai Lietuvoje

Didžiosios nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovės šiemet į būsto ir komercinius projektus Lietuvoje planuoja investuoti 434 mln. eurų, daugiausia - į būstą. Šiemet plėtotojai ketina pasiūlyti beveik 5,6 tūkst. naujų būstų, iš kurių net 900 yra suplanavusi „Galio group“. Didžioji dalis NT plėtotojų suplanuotų projektų bus įgyvendinami sostinėje.

Šiemet daugiausia į plėtrą planuoja investuoti bendrovė „YIT Lietuva“ - 74 mln. eurų. Iš jų 36,9 mln. eurų ketinama skirti būsto, o 37,1 mln. eurų -- komerciniams projektams. Antra su 65 mln. eurų yra „Darnu group“ - 33 mln. eurų ji numato skirti būsto, o 32 mln. - komercinės ir kitos paskirties projektams. Šiemet daugiausia rinkai butų pasiūlysianti „Galio group“ į projektus planuoja investuoti 53 mln. eurų.

Nekilnojamojo turto plėtros įmonė „Hanner“ į būsto projektus Vilniuje ketina investuoti 48,3 mln. eurų, o į komercinius - 12 mln. eurų. Dar 30 mln. eurų įmonė numačiusi skirti investicijoms į neįvardijamą komercinės paskirties projektą Vakarų Europoje. SBA grupės nekilnojamojo turto bendrovė „Urban inventors“, šiemet planuojanti 51,9 mln. eurų investicijas, didesnę jų dalį numatė komerciniams projektams - 43 mln. eurų. Būsto projektams „Urban inventors“ ketina skirti 9,3 mln. eurų.

Bendrovės „Citus“, „Bonava Lietuva“ ir „Rewo“ numato plėtoti tik daugiabučius ir tam skirs atitinkamai 36 mln., 30 mln. ir 16 mln. eurų. „Omberg“, „Eika“ ir „Realco“ planuoja investuoti atitinkamai 33,3 mln. eurų (30,7 mln. eurų - į būstą, 2,6 mln. eurų - į komercinį NT), 26,8 mln. ir 22 mln. eurų.

Didžiausių NT vystytojų investicijos 2024 m.

Iššūkiai ir Rizikos

NT plėtros bendrovės pernai į būsto ir komercinius projektus investavo 355 mln. eurų. Anot plėtotojų, dėl koronaviruso krizės teko atidėti ar koreguoti plėtros planus.

Didelė rizika yra, kad mes nepakankamai įsigysime sklypų dėl to, kad yra daug investuotojų ir pinigų rinkoje. Derybos ir konkuravimas dėl sklypų yra pasiekęs kartais nesuvokiamą stadiją ir sklypų kainos kyla turbūt jau savaitėmis.

Pagrindinė konkurencinė kova būstų segmente vyks dėl naujų sklypų. 80 proc. visų projektų Vilniuje yra statoma ant nuomotos valstybinės žemės. Tai gali turėti irgi didelės įtakos, nes pavyzdžiui Šnipiškėse, kur yra daug mažų sklypelių, kainos už žemę jau pasiekė beveik Londono lygį, kai patys būstai kainuoja tris kartus pigiau nei Skandinavijos šalių sostinėse.

Vis dar lieka neišspręsti klausimai dėl valstybinės žemės nuomos traktavimo. Mums šiuo atveju labai trūksta aiškaus traktavimo. Šiandien sklypų įsigijimo rinka yra nežinomybėje, netgi sakyčiau sustojusi.

Visi laukia to bendrojo plano ir, aišku, tada vėlgi pasimatys, kokio čia lygio sprogimas įvyks, kiek yra jau tų sklypų suderėta, dar nenupirktų, kiek bus užversta savivaldybė ir atsakingi asmenys visais derinimais, kaip su tuo susitvarkys.

Prekybos centras G9

Kaip ir buvo prognozuota, 2025 metais investuotojai į pajamas generuojančius komercinės paskirties objektus buvo pastebimai aktyvesni nei 2024 metais. Ir nors stambesnių sandorių per metus buvo sudaryta itin nedaug, tačiau vietiniai investuotojai gausiai pirko mažesnius objektus visoje šalyje ir sugrąžino bendras investicinių sandorių apimtis į 2020 metų lygį, skelbiama „Ober-Haus“ apžvalgoje.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2025 metais Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio nekilnojamojo turto (biurai, prekybinės, sandėliavimo ir gamybinės paskirties pastatai ir patalpos, kurių vertė ne mažesnė nei 1,5 mln. eurų) už 344 mln. eurų arba 50% daugiau nei 2024 metais. 2025 metų rezultatas iš esmės atitinka pastarųjų dešimties metų metinį vidurkį (357 mln. eurų). „Iš viso per metus Lietuvoje įsigyta virš 40 objektų ir tai yra tikrai gausus skaičius, net ir lyginant su pačiais aktyviausias metais. Todėl nenuostabu, kad 2025 metais buvo fiksuojamas istoriškai vienas mažiausių vidutinis sandorio dydis, kuris nesiekė 8 mln. eurų. Tik keturių įsigytų objektų kaina viršijo 20 mln. eurų ir jie sudarė vieną trečdalį visų investicijų Lietuvoje.

Didelė naujų biurų ploto pasiūla Vilniuje palaiko stabilias nuomos kainas, tačiau kartu ir skatina aktyvesnes derybas tarp šalių. Visgi, ilgalaikiuose nuomos santykiuose svarbiausia - abipusė interesų pusiausvyra. Tuo labiau, kad praktinę vertę dažnai lemia ne tik kaina, bet ir kiti sutarčių aspektai, tokie kaip lankstumas, terminai ar papildomos sąlygos.

Biurų rinkoje jau kurį laiką kalbama, kad šiandien galios svarstyklės tarsi linksta į nuomininko pusę. Pernai A ir B klasės verslo centruose bazinės nuomos kainos paaugo apie 2 proc. Šiuo metu A klasės verslo centruose mėnesio nuomos kaina siekia iki 16-20 Eur/kv. m, naujuose, išskirtiniuose projektuose sudaro ir 21-23 Eur/kv. m, o B klasės verslo centruose vyrauja 10-15 Eur/kv. m nuomos kainos. 2025-2026 m. rinką pasieks dar daugiau kaip 100 tūkst. kv. m naudingo biurų ploto.

Nepaisant toliau augančios ekonomikos, biurų nuomos kainų augimą šiuo metu riboja būtent didelė laisvo ploto pasiūla, tebevykstanti nuotolinio-hibridinio darbo transformacija, konservatyvūs verslo lūkesčiai ir geopolitinės priežastys. Atrodytų, nuomininko rinka turėtų būti geras metas persiderėti sąlygas dėl esamo biuro arba paieškoti naujų patalpų.

„Užupio personos“ nuotr.

2025 metais Lietuvos būsto rinka pasižymėjo itin sparčiai augusiomis būsto pardavimo apimtimis tiek antrinėje, tiek ir pirminėje rinkoje. Ypač spartus atsigavimas fiksuojamas didmiesčių pirminėje rinkoje, kuomet pirkėjai itin aktyviai pirko naujos statybos butus tiek pastatytuose, tiek ir pradedamuose statyti daugiabučiuose, skelbiama „Ober-Haus“ apžvalgoje.

Lyginant faktiškai pastatyto ir pirminėje rinkoje realizuotų butų skaičius, tai didžiausiu disbalansu 2025 metais pasižymėjo šalies sostinė. „Ober-Haus“ duomenimis, 2025 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 2.787 butus arba 8% daugiau nei 2024 metais. Tuo tarpu sostinės pirminėje butų rinkoje per metus iš viso buvo realizuota virš 5.700 butų arba 82% daugiau nei 2024 metais.

„Vadinasi, plėtotojai faktiškai pastatė dvigubai mažiau nei fiksuojamas būsto poreikis. Kadangi projektų planavimo ir statybų procesas yra ilgas ir dažnu atveju trunka ilgiau nei planuota, turime situaciją, kuomet staigiai atsigavus rinkai, plėtotojai tiesiog fiziškai negali patenkinti tokios paklausos poreikio“, - sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. Ir tokia situacija yra nepalanki tiek pirkėjams, tiek ir plėtotojams. Pirkėjai turi per menką būsto pasirinkimą bei sparčiai augančias kainas, o plėtotojai negali pilnai išnaudoti rinkos potencialo.

Šių metų pirmąjį pusmetį daugiausia butų Vilniuje pardavusių nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovių trejetukas vėl kiek persistumdė, tačiau kone visos įmonės pardavimus augino kartais. Vystytojai teigia, kad šiais metais pirkėjai neskuba priimti sprendimų, žino, ko nori, tad lygina kelis butų variantus. Remiantis pačių vystytojų pateikiamais duomenimis, pirmąjį pusmetį daugiausia butų (276) pardavė „Hanner“. Arvydas Avulis, „Hanner“ valdybos pirmininkas, nors įmonei pavyksta parduoti butų, sako esantis sunerimęs dėl ateities, ar pavyks greitai papildyti pasiūlą naujais projektais.

Investicijos ir Projektai

Dalis didžiųjų nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovių atskleidė, kad 2025 m. į būsto ir komercinius projektus Lietuvoje planuoja investuoti apie 182,5 mln. eurų. Didžioji dalis NT plėtotojų suplanuotų projektų bus vystomi Vilniuje.

• Merko statybos: Vykdo Vilniaus „Vilnelės skverų“ statybas, kur bus įrengta apie 1 tūkst. butų.
• SBA Urban: 2025 m. projektus planuoja Kaune, Kauno rajone, Vilniuje bei Svencelėje, investicijos sieks 81 mln. eurų.
• CITUS: 2025 m. investicijos sieks 66,5 mln. eurų, planuojama pradėti plėtrą projektų „Mūnai by CITUS“ III etape (Vilnius), „Radio City by CITUS“ II etape (Kaunas), „Nemunas by CITUS“ antrajame etape (Druskininkai).
• Galio group: 2025 m. investuos 35 mln. eurų į projektus Vilniuje.

Pasak „Eika“ generalinio direktoriaus Domo Dargio, bendrovės investicijos 2024 m. sieks apie 70 mln. Eur. „YIT Lietuva“ į būsto projektus Vilniuje ir Kaune 2024 m. planuoja investuoti apie 25 mln. eurų, o komerciniams projektams numatoma apie 4 mln. eurų.

„Realco“ generalinis direktorius Julius Dovidonis paminėjo, kad į NT projektų plėtrą Vilniuje yra suplanuotos 59,4 mln. eurų vertės investicijos, jų didžioji dalis bus skirta projektų užbaigimui.

"Hero" verslo centras Vilniuje

Su Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) plėtotoju „Realco“ susijusi UAB „Sostinės bokštai“ sėkmingai išplatino penktąją obligacijų emisijos dalį, skirtą finansuoti Vilniaus centriniame verslo rajone plėtojamo verslo centro „Hero“ statyboms. Jos metu vietoje planuotų 5,5 mln. pritraukta 7,36 mln. eurų. Iš viso „Hero“ statyboms rinkoje jau pasiskolinta daugiau nei 40 mln. eurų.

Šiuo metu sutartys jau pasirašytos su vienu didžiausių logistikos nekilnojamojo turto vystytojų Baltijos šalyse „Sirin Development“, tarptautinė audito, mokesčių ir verslo konsultacijų bendrove „PwC“, „Sapiegos klinika“, ankstyvojo ugdymo mokykla „Eureka“, restoranu „Noon“ ir kt. Penktosios emisijos dalies obligacijų su 7,8 proc. pajamingumu buvo galima įsigyti ne tik Lietuvos, bet ir Latvijos bei Estijos investuotojams. Iš Latvijos ir Estijos sulaukta 67 investuotojų, kurių bendrai investuota suma siekia 1,8 mln. eurų. Galutinė obligacijų išpirkimo data - 2026 m. gegužės 18 d.

Vilniaus centriniame verslo rajone kylantis „Hero“ verslo centras kuriamas laikantis aukščiausių tvarumo ir darbo aplinkos standartų. Projektas siekia gauti „Breeam Excellent“ ir „WELL Gold“ sertifikatus, o pastate bus įdiegtos modernios inžinerinės sistemos, apgalvoti architektūriniai ir dizaino sprendimai, kurie kurs komfortišką darbo aplinką.

Gyventojų Prioritetai ir Rinkos Tendencijos

Tankiausiai apgyvendinti išlieka senesni miegamieji rajonai (Fabijoniškės, Justiniškės, Karoliniškės, Šeškinė), tačiau pastebima, kad gyventojai prioriterizuoja naujos statybos būstą. Naujos statybos būstas nuo 2011 metų pabrango apie 30%.

Verslo centrų koncentracija ir toliau išlieka įprastose vietose, t.y. Konstitucijos pr. bei jo priegos ir Goštauto gatvė. 2016 metais Vilniaus verslo biurų rinką papildė per 85,000 m2 naujos statybos patalpų.

NT Plėtros Fondas, UAB

NT Plėtros fondas, UAB - tai stambi nekilnojamojo turto nuomos ir eksploatavimo bendrovė, įregistruota Vilniaus miesto savivaldybėje 2014 m. lapkričio 5 d. Bendrovė yra privačios nuosavybės, daugiau kaip 50 % įstatinio kapitalo priklauso Lietuvos fiziniams bei juridiniams asmenims, nėra užsienio kapitalo.

2024 metais NT Plėtros fondas, UAB pasiekė 3,6 mln. eurų apyvartą, o grynasis pelnas sudarė 2,7 mln. eurų.

NT Plėtros fondo finansiniai rodikliai (2024 m.)

Vis dėlto, didžiausia prognozuojama būsto rinkos ateities problema išlieka pasiūlos rezervo trūkumas, kuris toliau formuojasi stringant statybos leidimų išdavimo procesams.

LNTPA Apklausa ir Asociacijos Veikla

Tokias išvadas skelbia Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija (LNTPA), gegužės viduryje apklaususi 30 Lietuvos vystytojų, 2023 m. 39% visų apklaustųjų patraukliausi atrodo viešojo ir privataus kapitalo partnerystės projektai (angl. Public Private Partnership, PPP).

LNTPA apklausa rodo, kad populiariausios Lietuvos plėtotojų veiklos kryptys - Lenkija, Ispanija, Čekija ir kaimyninė Latvija.

Rinkos Aktyvumas ir Kainos

Per 2024 metų pirmąjį pusmetį nuolatinių gyventojų skaičius Lietuvoje išaugo 0,3 proc., iki 2 891 215. Per pusmetį Vilniaus pirminėje būsto rinkoje susitarta dėl 1328 suminių butų pardavimų bei rezervacijų (įvertinus grąžinimus) - 22,2 proc. daugiau nei 2023 metų antroje pusėje (1087).

Butų su daline apdaila pasiūlos kainos mediana per pusmetį Vilniuje ūgtelėjo nedaug -1,6 proc. (iki 3242 Eur/kv.m), Kaune - 6,6 proc. (iki 2666 Eur/kv.m), Klaipėdoje - 3,3 proc. (iki 2469 Eur/kv.m). Palangoje kainos mediana augo daugiausiai - apie 21,2 proc. (iki 3635 Eur/kv.m).

Aktyvesne verslo centrų plėtra 2024 metų pirmoje pusėje pasižymėjo tik Vilnius.

tags: #nekilnojamojo #turto #pletotojai