Gyvenamųjų namų savininkų bendrija yra privatus juridinis asmuo. Pagrindinis tikslas - užtikrinti pastatų savininkų teisių ir pareigų įgyvendinimą, susijusį su jų bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra.
Bendrijos Valdymas ir Turtas
Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas bendrosios nuosavybės objektus apibrėžia kaip bet kokius daiktus ar kitą turtą. Kiekvienas bendraturtis privalo proporcingai (pagal savo turimą turto dalį) prisidėti prie tokių objektų išlaikymo.
Gyvenamųjų namų savininkų bendrijose neretai atsiranda nekilnojamų daiktų ar kito turto, kuris nebūna įregistruotas viešame registre ar atidalintas savininkams, tačiau yra reikalingas ir tenkinantis bendrus gyventojų interesus.
Bendrojo naudojimo objektai apima:
- Bendrąsias inžinerines sistemas - bendrojo naudojimo mechaninę, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kitą įrangą.
- Bendrojo naudojimo statinius ar patalpas - dirbtuves, vandens gręžinio siurblinę, rekreacines patalpas, galerijas, palėpes, sandėlius, rūsius, pusrūsius ir kitas patalpas, jeigu tai nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams.
- Vietinius inžinerinius tinklus - inžinerinius tinklus kartu su maitinimo šaltiniais, skirti vieno vartotojo ar grupės vartotojų poreikiams tenkinti.
Teisės ir Pareigos
Teisininkas nurodo, kad visgi Lietuvos Aukščiausiasis Teismas dar 2020 metais yra pateikęs išaiškinimą, jog bendrojo naudojimo objektams gali būti priskirtini ne tik tie objektai, kurie, kaip nekilnojamieji daiktai, yra suformuoti ir daiktinės teisės į juos įregistruotos viešame registre (bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai), bet ir tie objektai, kuriuos bendrijos nariai ir savininkai faktiškai valdo ir jais naudojasi.
Tai iš esmės reiškia, kad kuomet bendrijos nariai ar savininkai, kurie nėra nekilnojamo turto registre įregistravę nuosavybės teisių į atitinkamą nekilnojamą (ar kitais atvejais kilnojamąjį) daiktą, tačiau savo poreikiams tenkinti tuo daiktu naudojasi ir valdo, tuomet tie atitinkami nekilnojamieji (ar kitais atvejais kilnojamieji) daiktai pripažįstami bendrojo naudojimo objektais.
Tai taip pat reiškia, kad pareiga išlaikyti tuos daiktus tenka ne tik registruotiems nuosavybės savininkams, tačiau ir tų daiktų naudotojams ir valdytojams.
Atkreiptinas dėmesys, kad nekilnojamųjų daiktų pripažinimas bendrojo naudojimo objektais faktinio naudojimosi ir valdymo pagrindu yra problematiškas ir turintis teisinio neapibrėžtumo reiškinys. Viena vertus, tikėtina, jog bendrijos teritorijoje įrengiamos susisiekimo komunikacijos, komunaliniai ar vietiniai vandentiekio, nuotekų šalinimo, šilumos, naftos, dujų ar kito kuro, technologiniai vamzdynai, elektros perdavimo, energijos ir elektroninių ryšių tinklai, keliai, šaligatviai ar kiti kelio elementai (ženklai, pakeliami užkardai, greičio ribojimo priemonės ir kt.), apšvietimo sistemos ir pan., skirti aptarnauti visus bendrijos teritorijoje esančius žemės sklypus ir statinius bei bendrai tenkinantys visų savininkų interesus, beveik visais atvejais būtų pripažįstami bendrojo naudojimo objektais, net jų nuosavybės teisės neįregistruojant kiekvienam bendrijos nariui ar tam savininkui, kuris nestojo į bendriją.
Kita vertus, tikėtina, kad vaikų žaidimų aikštelės, golfo aikštynai, tvenkiniai, parkai ir tuose parkuose esantys poilsio elementai (sporto inventorius, suoliukai, supynės ir kt.) ar kitos rekreacinės zonos bendrojo naudojimo objektai, jų atskirai neperregistruojant kiekvienam bendrijos nariui ar savininkui, ne visais atvejais būtų pripažįstami bendrojo naudojimo objektais, kadangi bendrijos narys, ar juo labiau į bendriją nestojęs savininkas, tais daiktais gali paprasčiausiai nesinaudoti.
Teisininkas taip pat pažymi, kad net ir pirmuoju atveju, jeigu bendrijos narys ar nestojęs į bendriją savininkas atsisakytų jungtis prie bendrijos inžinerinių tinklų, t. y. Siekiant išvengti galimų ginčų ar nesusitarimų dėl tų kilnojamų ar nekilnojamų daiktų, kurie nuosavybės teise nepriklauso gyventojams, o priklauso pavyzdžiui pačiai bendrijai, ir nėra aiškaus apibrėžtumo ar tuo daiktu būtina naudotis, patartina sprendimus dėl tokių daiktų priežiūros, atnaujinimo, remonto ar statybos derinti visų gyventojų, o ne tik bendrijos narių, visuotiniuose susirinkimuose ir prievolę šiuos daiktus išlaikyti prisėmusiais laikyti tik tuos gyventojus, kurie balsavo už tokius sprendimus.
Pabaigai, advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ teisininkas Jaunius Navickas pažymi, kad nekilnojamojo turto registras atlieka tik nuosavybės bei kitų daiktinių teisių į nekilnojamuosius daiktus išviešinimo, o ne šių teisių nustatymo funkciją (Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 2 straipsnis). Nuo to, ar tam tikri duomenys yra įrašyti registre, nepriklauso materialiųjų teisių turinys.
Laiptinės šildymas tik dėl vienos gyventojos
Svarbu žinoti:
- Jeigu BNO valdytojas problemos nesprendžia, apskųskite jį savivaldybei, vykdančiai BNO valdytojų.
- Labai gerai, kai sąskaitose atsispindi visi skaičiai, bet jeigu jums kokios informacijos trūksta, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų.
Ši informacija padės geriau suprasti nekilnojamojo turto bendrijų veiklą ir jūsų teises bei pareigas.
tags: #nekilnojamojo #turto #bendrija