Sutarties šalims nesutariant dėl sudarytos sutarties turinio, ji aiškinama pagal bendrąsias sutarčių aiškinimo taisykles, įtvirtintas CK 6.193 straipsnyje, vadovaujantis sąžiningumo bei sisteminio sutarties sąlygų aiškinimo principais. Aiškinat sutartį, turi būti nagrinėjami tikrieji jos šalių ketinimai (valia) sutarties sudarymo metu, atskleidžiami įvertinant sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybų dėl sutarties sudarymo pobūdį, šalių elgesį ir aplinkybes po sutarties sudarymo, ją vykdant, kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. liepos 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-323/2010).
Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo daikto pirkimo sutarčių aiškinimo taisykles Lietuvoje, remiantis Civiliniu kodeksu (CK) ir teismų praktika.
Sutarčių aiškinimo taisyklės pagal CK 6.193 straipsnį
CK 6.193 straipsnyje įtvirtintos bendrosios sutarčių aiškinimo taisyklės, kurios taikomos ir nekilnojamojo daikto pirkimo sutartims:
- Turi būti nagrinėjami tikrieji šalių ketinimai sutarties sudarymo metu.
- Atskleidžiami įvertinant sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes.
- Atsižvelgiama į šalių derybų dėl sutarties sudarymo pobūdį, šalių elgesį ir aplinkybes po sutarties sudarymo, ją vykdant, kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes.
Sutarties šalims nesutariant dėl sudarytos sutarties turinio, ji aiškinama pagal bendrąsias sutarčių aiškinimo taisykles, įtvirtintas CK 6.193 straipsnyje, vadovaujantis sąžiningumo bei sisteminio sutarties sąlygų aiškinimo principais.
Taigi, aiškinant sutartį, turi būti nagrinėjami tikrieji jos šalių ketinimai (valia) sutarties sudarymo metu, atskleidžiami įvertinant sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybų dėl sutarties sudarymo pobūdį, šalių elgesį ir aplinkybes po sutarties sudarymo, ją vykdant, kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes.
Contra proferentem taisyklė
CK 6.194 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta vadinamoji contra proferentem taisyklė, pagal kurią sutarties sąlygos aiškintinos jas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai. Ši taisyklė grindžiama logika, kad šalis, kuri siūlo tam tikrą sutarties sąlygą, turi pareigą ją suformuluoti maksimaliai aiškiai, kad ateityje ji būtų aiškinama vienodai.
Esant situacijai, kai tam tikra sąlyga buvo parengta išimtinai vienos sutarties šalių (pavyzdžiui, sutartis sudaryta prisijungimo būdu pagal standartines sąlygas, viešojo konkurso būdu) ir ji yra dviprasmiška, contra proferentem taisyklė perkelia visą neigiamų padarinių riziką sąlygą pasiūliusios ir parengusios šalies nenaudai.
Taikant šią taisyklę siekiama kelių tikslų:
- paskirstyti sutarties sąlygų rengimo riziką tarp šalių;
- ginti silpnesniąją (derybinės galios neturinčią ir negalinčią padaryti įtakos sutarties sąlygų (-os) turiniui) šalį.
Taigi, contra proferentem taisyklės taikymas aiškinant viešojo pirkimo sutartį koreliuoja su kasacinio teismo praktikoje išplėtota taisykle, jog būtent perkančiajai organizacijai turi tekti neigiami neaiškių pirkimo sąlygų padariniai.
Viešojo pirkimo sutartys ir jų aiškinimas
Kasacinio teismo praktikoje pažymima ir tai, kad spręsdami dėl ginčų, kylančių iš viešųjų pirkimų teisinių santykių, inter alia, dėl viešojo pirkimo sutarties vykdymo, teismai turi vertinti ne tik ginčo sutarties nuostatas, tačiau, atsižvelgdami į aplinkybę, kad ginčo sutartis buvo sudaryta viešojo pirkimo būdu, sutarties turinys turi būti nustatomas ir tiriant bei vertinant paskelbto viešojo pirkimo konkurso sąlygas, konkurso laimėtojo pasiūlymą, šalių elgesį vykdant sutartį ir pan., teismai, spręsdami su sutarčių vykdymu susijusius ginčus, turi nustatyti tikrąjį sutarties turinį, išaiškinti, kokias dalyvių tarpusavio teises ir pareigas sutartis sukūrė jos šalims.
VPĮ 35 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta perkančiosios organizacijos pareiga pirkimo dokumentuose pateikti visą informaciją apie pirkimo sąlygas ir procedūras. Pirkimo dokumentai turi būti tikslūs, aiškūs, be dviprasmybių, kad tiekėjai galėtų pateikti pasiūlymus, o perkančioji organizacija - nupirkti tai, ko reikia.
Perkančiosios organizacijos, pirkimo dokumentuose nustatydamos pirkimo sąlygas, be kitų principų bei VPĮ nuostatų, turi nepažeisti skaidrumo principo, reiškiančio pirkimo sąlygų aiškumą, tikslumą, nedviprasmiškumą.
Pirkimo sąlygos privalo būti aiškios tiek tiekėjams, tiek perkančiosioms organizacijoms, kad pirmieji galėtų tinkamai suformuluoti ir pateikti pirkėjų poreikius atitinkančius pasiūlymus, o antrosios - juos vienodai įvertinti pagal pirkimo sąlygas; pirkimo sąlygos aiškintinos ir taikytinos sistemiškai, nesuabsoliutinant lingvistinio aiškinimo metodo, atsižvelgiant į tikrąją perkančiosios organizacijos valią bei į kituose teisės aktuose įtvirtintas normas, taip pat į kitas nuostatas; kita vertus, sisteminis pirkimo sąlygų aiškinimo rezultatas neturi lemti visiškai priešingos išvados, palyginus su lingvistine jų išraiška; toks pirkimo sąlygų aiškinimo padarinys bet kokiu atveju nepateisinamas, nesuderinamas su uolaus ir rūpestingo tiekėjo teisėtais lūkesčiais dėl jų supratimo; konkurso specifikacijų apimtis turi būti nustatoma iš potencialių viešojo pirkimo dalyvių pozicijų.
Be kita ko, už VPĮ tinkamą vykdymą ir pasiektus rezultatus pirmiausia atsakinga būtent perkančioji organizacija. Jei ši nevykdo iš VPĮ kylančių pareigų ar jas vykdo netinkamai, būtent jai turi tekti neigiami padariniai; atitinkamai tiekėjui negali tekti neigiami neaiškios nuostatos taikymo padariniai.
Svarbu žinoti
Vadovaujantis CK 6.393 straipsnio 1 dalimi, nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti patvirtinta notaro. Tai yra įsakmi nuostata ir jos nesilaikymas daro pirkimo-pardavimo sutartį negaliojančią, o viena sutarties šalis privalo grąžinti kitai sutarties šaliai visa, ką yra gavusi pagal pirkimo-pardavimo sandorį.
Kitas reikalavimas yra šalių pasirašytos ir notaro patvirtintos nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties įregistravimas viešame registre, tai yra Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonėje. Remiantis CK 6.393 straipsnio 3 dalimi, viešame registre neįregistruota sutartis, priešingai nei nepatvirtinta notaro, galioja, tačiau jos negalima panaudoti prieš trečiuosius asmenis ir ji tretiesiems asmenims nesukelia teisinių pasekmių.
CK 6.393 straipsnio 4 dalis numato, kad pirkėjui nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą pereina nuo šio turto perdavimo jam momento, tai yra šalims pasirašius turto priėmimo-perdavimo aktą. Šiam aktui nei CK nei kiti teisės aktai nenustato privalomos formos, išskyrus tai, kad jis turi būti pasirašytas abiejų sutarties šalių.
Argumentai UŽ ir PRIEŠ registraciją
Nors šiuo metu išduoti statybą leidžiantys dokumentai galioja neterminuotai, nebaigtas statyti ar rekonstruoti ypatingas ar neypatingas statinys, taip pat nebaigtas rekonstruoti į ypatingą ar neypatingą statinį nesudėtingas statinys turi būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre (NTR) ne vėliau kaip per 3 metus nuo statybos leidimo išdavimo dienos.
Atlikus statinio statybos užbaigimo procedūras (gavus statybos užbaigimo aktą ar surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą), statinį ir daiktines teises į jį Nekilnojamojo turto registre (NTR) privaloma įregistruoti ne vėliau kaip per 3 mėnesius nuo akto gavimo dienos.
Argumentai UŽ registraciją:
- Namo pardavimas ateityje
- Banko finansavimas
- Paveldėjimas
- Parama
- Turto draudimas
Argumentai PRIEŠ registraciją:
- Baimė dėl "nešvarių" pinigų
- "Milijonierių mokestis"
- Išlaidos
- Šiukšlių mokestis
DIENOS KLAUSIMAS. Kaip panevėžiečiai vertina mieste nuo sniego valomas gatves ir šaligatvius?
Baudos
Statinio ir daiktinių teisių į jį registravimo ir nebaigtų statyti ar rekonstruoti statinių kadastro duomenų tikslinimo NTR tvarkos pažeidimas užtraukia baudą nuo 145 eurų iki 290 eurų, juridiniam asmeniui - nuo 290 iki 580 eurų. Savivaldybių administracijos turi teisę administracinę atsakomybę taikyti ir už registruotinų negyvenamosios paskirties statinių naudojimą, neatlikus jų statybos užbaigimo procedūrų ir neįregistravus NTR.
Gyvenamosios vietos deklaravimas
Su gyvenamosios vietos deklaravimu susiję daug gyvenimui svarbių bei reikalingų dalykų: vaikų darželiai, mokyklos, galimybė balsuoti, dalyvavimas bendrijos veikloje, registracija gydymo įstaigose, GPM lengvata ir pan. Norint tai turėti - reikia turėti deklaruotą gyvenamą vietą. Tam, kad ją turėtum kur deklaruoti - reikalingas registruotas NT.
Pastato ir žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartys
Aptartos nuostatos yra taikomos bet kokio nekilnojamojo turto pardavimo atvejais, tačiau taip pat reikėtų išskirti specifines sąlygas, kurios turi būti aptartos pastato bei žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartyse.
Pastato, esančio žemės sklype, kuris priklauso kitam nei pastato savininkui asmeniui ar Valstybei, pardavimui yra būtinas žemės sklypo savininko sutikimas. Pastato pirkimo-pardavimo sutartyje būtina aptarti pastato pirkėjo teises į žemės sklypą. Remiantis CK 6.394 straipsnio 2 dalimi, pastato pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje nėra aptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, yra negaliojanti.
tags: #nekilnojamojo #daikto #pirkimo #sutarties #aiskinimo #taisykles