Kas Yra Nekilnojamojo Turto Burbulas?

Burbulu dažniausiai vadinama neracionaliais lūkesčiais pagrįsta, nuo realybės atitrūkusi ir izoliuota situacija, kuri, anksčiau ar vėliau turi baigtis. Finansų rinkose ir ekonomikoje burbulas yra situacija, kuomet aktyvo kaina atitrūksta nuo tikrosios jo vertės. Geriausiai mums pažįstami nekilnojamojo turto burbulai - vieno didelio burbulo sprogimą Lietuvoje stebėjome mažiau nei prieš dešimtmetį.

Pastaraisiais metais nekilnojamojo turto (NT) rinkoje Lietuvoje, ypač didžiuosiuose miestuose, stebimas spartus kainų augimas. Šis augimas kelia klausimus apie galimą kainų burbulo susidarymą ir jo potencialias pasekmes šalies ekonomikai. Kainų burbulas apibrėžiamas kaip situacija, kai aktyvo kaina smarkiai viršija jo fundamentaliai pagrįstą vertę.

Tačiau nustatyti tą fundamentalią vertę nėra lengva, todėl apie burbulą dažnai sužinome tik jam sprogus. Finansinis burbulas - tai žmonių (paprastai investuotojų ir spekuliantų) sukeltas žymus turto vertės padidėjimas, žymiai viršijantis fundamentaliais rodikliais grindžiamą tikrąją aktyvų vertę. Trumpiau tariant finansinis burbulas - tai stiprus aktyvų pervertinimas.

Pagrindiniai Finansinių Burbulų Požymiai

• Stipriai kylančios kainos: Kai aktyvo kaina auga nepagrįstai sparčiai.
• Investuotojų iracionalumas: Kai investuotojai perka aktyvą tikėdamiesi dar didesnio kainų augimo, neįvertindami rizikos.

Kokie Rodikliai Indikuoja Burbulo Formavimąsi?

Yra keletas rodiklių, kurie gali signalizuoti apie burbulo formavimąsi:

• Skola: Jei aktyvo pirkimai finansuojami skolintomis lėšomis, o ne uždirbtomis, tai yra vienas pagrindinių burbulo indikatorių.
• Neproporcingas pajamų skirstymas: Kai visuomenė skiria neproporcingai didelę pajamų dalį konkrečiam aktyvui.

Skolos Įtaka Kainų Burbului

Kai kainų burbulą išpučia skolinti pinigai, tai kelia didelį pavojų. Skolintus pinigus reikia grąžinti, todėl aktyvo pirkėjai gali būti priversti parduoti turtą, kad galėtų grąžinti skolas. Būtent taip nutiko 2008-2009 m. krizės metu.

Nekilnojamojo Turto Kainų Augimas Lietuvoje

Nekilnojamojo turto kainos didžiuosiuose šalies miestuose per metus šoktelėjo daugiau nei 20 proc., o kurortuose - dar daugiau. Bene labiausiai iš didžiųjų miestų kainos augo Vilniuje - 22 proc., Panevėžyje - 20,3 proc., Kaune - 20,2 proc., Klaipėdoje - 18 proc., Šiauliuose - 19,3 proc.

Vis dėlto Lietuva tarp ES šalių yra tarp lyderių vertinant kainų augimą per antrąjį šių metų ketvirtį. Ekonomistai pabrėžia, kad spartus būsto kainų augimas Lietuvoje - ne išimtis.

Tačiau iki Lietuvos rekordo dar toli. Sparčiausias būsto kainų augimas šalyje fiksuotas 2006-ųjų vasarį, kada būsto kainos per metus šoktelėjo 64,2 proc., (2005 m. vasario mėn. duomenis lyginant su 2006 m. spalio mėn.

Ekspertų Nuomonės Apie NT Burbulą Lietuvoje

Vis dažniau kalbant apie nekilnojamojo turto (NT) burbulą, ekspertų nuomonės išsiskiria. Vieni pabrėžia, kad NT burbulo požymių jau yra ir tai kelia grėsmę, kiti tikina, jog jo nėra.

Nekilnojamojo turto analitiko, įmonės „Realdata“ vadovo Arnoldo Antanavičiaus teigimu, identifikuoti NT burbulą yra sudėtinga, o aiškios metodikos nėra. A. Antanavičius mano: "Indikacijų, kad esame arba burbule, arba labai sparčiai artėjame prie burbulo, tikrai yra. Visa tai paspartėjo po pirmo karantino, kada atsirado laisva pinigų politika."

A. Antanavičius mano, kad noras įsigyti būstą darosi panašus į skubotumą, kada nežiūrima, kiek kainuoja. Atsiranda panašumų su 2008 metais, kada žmonėms atrodė, kad po mėnesio ar pusmečio būstas bus brangesnis, ir dėl to jie investavo. Dabar irgi nemaža dalis pirkėjų dėl tų pačių priežasčių investuoja į nekilnojamąjį turtą.

Ekonomistas Ž. Mauricas teigia: „Dar nesame burbule, bet judame jo link. Nesame, nes mūsų būsto kainos dar neatrodo išskirtinai Europos Sąjungos kontekste“.

S. Krėpšta mano, kad burbulo tikrai nėra, ypač tokio, kuris galėtų subliūkšti. 20-30 proc. NT kainų augimas rinkos dar neišgąsdintų.

Prognozės

A. Antanavičius pažymėjo, kad 10 proc. „Jeigu NT kainų augimas, kuris dabar siekia 20 proc., tęstųsi ir kitąmet, tai būtų rimtas pavojaus ženklas, nes rinka dar labiau įkaistų. Neatmetu, kad taip gali įvykti. Kol bus aplinkybės aukštam kainų lygiui išsilaikyti, gali visko nutikti, o kainos gali šoktelėti dar sparčiau. Todėl čia reikėtų galvoti ir apie valstybės įsikišimą bandant slopinti investicinių būstų įsigijimą.

Ž. Mauricas prognozuoja, kad kitąmet NT kainos turėtų augti nuo 5 iki 10 proc. Jei NT kainos augtų 10 proc., tai būtų blogas ženklas, nes parodytų, kad kainų augimas yra ne laikinas, o sisteminis.

S. Krėpšta mano, kad jei kalbėtume apie tai, kokio NT kainų augimo reikėtų, kad būsto įperkamumas keltų rimtų rūpesčių, tai 20-30 proc. NT kainų augimas dar neišgąsdintų, jei pajamos ir toliau vidutiniškai kiltų 5-6 proc. Jei kainos artimiausiu metu šoktelėtų 50 proc., tuomet būtų labai blogai. Bet jei kainos 50 proc. padidėtų per ateinančius 2-3 metus, tai nebūtų grėsmė, jei atlyginimai ir toliau sparčiai augtų.

Lietuvos NT Rinka: Ar Yra Burbulas?

Norint įvertinti, ar Lietuvos NT kainos yra pagrįstos, galima naudoti investicines metrikas, palyginamąją analizę ir ekonominius faktorius.

Investicinės Metrikos

Geriausia investicinė metrika, apibrėžianti nekilnojamojo turto kainų tvarumą, yra objektų atsipirkimas. Tai yra skaičius, parodantis, kiek metų turėsite nuomoti NT objektą, kad iš nuomos pajamų atgautumėte už jį sumokėtą sumą. Šis skaičius neturi teisingos vertės ir priklauso nuo įvairių aplinkybių.

Šiuo metu, remiantis „Ober-Haus“ metine analize, Lietuvoje komercinis nekilnojamasis turtas generuoja maždaug 6 proc. metinę grąžą, o gyvenamasis Vilniaus centre 4,4 proc. metinę grąžą. Tad galima daryti prielaidą, jog butų metinė grąža (vertinant ne tik sostinės centrą) sukasi apie 4-7 proc. per metus. Tai reiškia, kad bendrai NT investicijų atsipirkimas Lietuvoje siekia 15-20 metų.

Lyginamoji Analizė

Lyginant su kaimyninėmis šalimis, galima įvertinti, kiek turtas Lietuvoje yra brangesnis. Lengviausia tai padaryti skaičiuojant, kiek metų vidutines pajamas uždirbantis asmuo turėtų dirbti, kad galėtų sau leisti įsigyti vidutinį butą.

Vidutinis Vilniaus gyventojas vidutinį 60 kvadratinių butą 2020 m. pabaigoje galėjo įsigyti už 11,29 metų atlyginimą, Kauno už 7,65 metų, o Klaipėdos už 6,95 metų. Taline panašiai - vidutinis gyventojas dėl vidutinio buto turėtų dirbti 8,24 metų, Rygoje 13,74 metų, o Varšuvoje 11,47 metų.

Ekonominiai Faktoriai

Svarbiausia įvertinti atlyginimų augimą ir gyventojų pokytį. Lietuvoje Kauno ir Klaipėdos miestai per pastaruosius metus nei augo, nei mažėjo. Vilniuje gyventojų skaičius padidėjo.

Vertinant atlyginimus, Lietuvoje nuo 2016 iki 2021 m. vidutinis atlyginimas augo 58,7 proc. Nuo 2010 iki 2021 m. augimas siekė net 94,5 proc. Butų kainos Vilniuje per pastaruosius penkerius metus augo 43 proc., o nuo 2010 m. - 40 proc. Kaune per atitinkamus laikotarpius augimas siekė 61 proc. ir 49 proc., o Klaipėdoje 16 proc. ir 26 proc. Tad visur atlyginimų augimas gerokai viršijo butų kainų augimą.

Žinoma, tokia analizė yra paviršutiniška. Tačiau esminiai skaičiai rodo, kad nekilnojamojo turto rinka, nors yra gana brangi, į burbulo teritoriją 2020 m. pabaigoje nelabai buvo įvažiavusi. Tam tikrose vietose, pavyzdžiui, kokiame prabangiame rajone ar labai paklausiame biurų segmente, burbulai formuotis tikrai gali. Bet apskritai rinka atrodė, nors tikrai ne itin patraukli, vis dėlto neišskridusi į kosmosą.

Kredito Rinkos Rodikliai

Kredito rinkos rodiklius verta aptarti atskirai. Nes didžiausi burbulai istorijoje susiformavo didele dalimi dėl to, kad kredito rinkose visi pasileido plaukus. Paskolas gauti galėjo ir jas ramiai sutiko imti bet kas. Nepaisant pajamų, turimo turto, už paskolą įkeičiamo objekto vertės - visi galėjo gauti paskolą būstui.

Tačiau šiandien situacija kredito rinkoje nė iš tolo neprimena to, ką matėme per praeitą krizę. Dar prieš gerus dešimt metų priimti atsakingo skolinimosi nuostatai, bankų išmoktos pamokos ir virš kiekvieno vyresnio nei 20 metų galvos kabantis Didžios Finansų Krizės šešėlis iš oportunistų galvų išmušė ir norą, ir galimybes būstui skolintis neapgalvotai. Šiandien sukurti tokios situacijos, kokia buvo susidariusi prieš 15 metų, tiesiog neįmanoma.

Pavyzdžiui, per 2007 metus, remiantis Lietuvos banko duomenimis, gyventojų indėliai vietinėse kredito įstaigose augo 26,5 proc. Solidu, tiesa? Žinoma, tik per tą patį laikotarpį gyventojams suteiktų paskolų kiekis nekilnojamajam turtui įsigyti didėjo net 61,81 proc.! Tad dalis gyventojų tiesiog legalizavo vokeliuose gautas pajamas ir ėjo už skolintus pinigus spekuliuoti NT rinkoje.

Ir 2008 m. nebuvo labai prastesni: indėliai augo 5,16 proc., o paskolos didėjo 24,87 proc. Nuo 2016 iki 2021 m. Lietuvos gyventojų indeliai didėjo net 70,73 proc. Nuo 2018 m. augimas visus trejus metus buvo dviženklis ir siekė 12,58 proc., 11,09 proc. ir 19,75 proc. pandeminiais metais.

Gyventojų paskolų nekilnojamajam turtui krepšelis augo tik 48,27 proc. ir nė vienais metais nesiekė daugiau 9 %. Tai reiškia, jog Lietuvos gyventojai daugiau taupo, nei ima naujų paskolų būstui.

Šie skaičiai aiškiai rodo, jog perteklinio kredito išdavimo, bent jau makroekonominiu požiūriu, Lietuvoje nėra. Žinoma, tam tikros grupės gyventojų gali skolintis, savo galimybes grąžinti kreditus vertindamos per daug optimistiškai. Tačiau nedidelių grupių ar pavienių asmenų neracionalūs sprendimai makroekonomikai retai turi rimtesnę įtaką.

Naujos Tendenijos Kelia Nerimą

Visi duomenys rodo, jog iki 2020 metų didelio burbulo ženklų nebuvo. Rinkoje atsiranda tiek perkaitimo, tiek nerimą keliančių ženklų. Iki šių metų stebėtas nors agresyvus, tačiau palyginti tvarus augimas virsta noru nusipirkti būstą bet kokia kaina.

Jau dabar aišku, kad pirmą 2021 m. pusmetį nekilnojamojo turto kainų augimas viršijo atlyginimų augimą. Taip pat per pirmus keturis metų mėnesius gyventojų paskolų krepšelis nekilnojamam turtui augo 4 proc., nors gyventojų indėlių augimas per tą patį laikotarpį nesiekė 2 proc. Na, o naujų NT, ypač gyvenamojo būsto bei sklypų, sandorių skaičius siekė rekordus, kol pajamingumas traukiasi. Tokios tendencijas nėra geros.

Kol kas reikia tikėtis, kad matome tiesiog pandeminių metų pabaigos pasekmes. Kai dėl priverstinio taupymo finansinio turto sukaupę asmenys investuoja santaupas į nekilnojamąjį turtą. Tada dabartinę situaciją būtų galima pavadinti trumpalaike COVID-19 sukelta psichoze ir nurašyti į techninių kainos šuolių laukelį.

Tačiau jei trumpalaikė tendencija įsisuks į gyventojų fantazijas ir sukels ilgalaikius lūkesčius, tikrai gali pradėti pūstis ir naujas burbulas. Šiandien pasakyti, kas bus, per anksti. Būtina atidžiai stebėti situaciją, ypač pokyčius kredito rinkoje.

Investicijų Burbulų Tipai

Galima išskirti du investicijų burbulų tipus: vieni susiformuoja biržoje, kiti - už biržos ribų. Pvz. akcijomis, obligacijomis, auksu, sidabru, nafta ir kitomis žaliavomis prekiaujama biržoje. Prekyba biržoje vyksta labai sparčiai, tad ir šių aktyvų vertė gali pakilti ir atpigti labai greitai.

Biržoje nėra prekiaujama alternatyviomis investicijomis, tokiomis kaip nekilnojamas turtas, deimantai, numizmatika, automobiliai ir t.t.

Finansinio Burbulo Etapai

Mokslininkas J.P.Rodrigue visą investicinio turto ciklą suskirstė į 4 etapus: pigiąją fazę, suvokimo fazę, manijos fazę ir sprogimo fazę.

Pigioji Fazė

Kai sprogsta finansinis burbulas, ateina pigiosios fazės etapas. Šioje fazėje aktyviausi yra vertės investuotojai. Jie yra labai kantrūs, kadangi mėnesių mėnesius arba netgi metų metus gali laukti, kol ekonomika pradės lėtėti, nekilnojamo turto, akcijų ar žaliavų burbulai išsileis ir gerų kompanijų akcijos, nekilnojamas turtas ir žaliavos bus pardavinėjamos pusvelčiui.

Jie nekreipia dėmesio į žiniasklaidą, kuri paprastai pigiosios fazės metu piešia situaciją juodžiausiomis spalvomis, teigdama, kad investicijos dar labiau nuvertės, situacija blogės, ir rekomenduoja nuo investavimo likti nuošaliau. Vertės investuotojai turi tvirtą savo nuomonę, kad akcijų ir nekilnojamo turto rinka yra pernelyg nuvertinta, todėl investuoja savo pinigus tuomet, kai gali gauti didžiausią investicinę grąžą.

Suvokimo Fazė

Suvokimo fazėje ekonomika šiek tiek stabilizuojasi ir galima matyti ekonominės krizės pabaigos ženklus. Bloga ekonominė situacija ir investavimo galimybės visuomenei būna atsibodusi tema, todėl žiniasklaidoje pasirodo vos vienas kitas neutralus pranešimas apie investavimo galimybes.

Instituciniai investuotojai, šios fazės metu grįžta į rinką, kadangi jie pastebi ekonomikos atsigavimo ženklus, o rizika jiems tampa priimtina. Į rinką sugrįžus dideliems pinigams akcijų ar nekilnojamo turto kainos vėl pradeda nuosaikiai brangti.

Manijos Fazė

Manijos fazė yra periodas, kurio momentu susiformuoja finansinis burbulas. Žiniasklaida vėl pradeda aktyviau kalbėti apie atsigaunančią ekonomiką ir palankų momentą investuoti, taip formuodama teigiamus žmonių lūkesčius. Žmonės įsidrąsina pabandyti laimę ir pradeda investuoti. Išaugus vertybinių popierių paklausai, kyla ir jų kaina. Atsiranda daug kalbų ir gandų apie lengvą pelną.

Brangstantis turtas į rinką pritraukia vis daugiau ir daugiau nieko apie investavimą nenusimanančių ir lengvo uždarbio besivaikančių žmonių. Tai yra momentas, kai visi vienu metu puola investuoti ir investicijos pradeda brangti nenormaliais tempais. Pradeda formuotis akcijų/nekilnojamo turto burbulas. Kylanti investicijų vertė suklaidina investuotojus: susidaro iliuzija, kad investicijų vertė ir toliau sėkmingai didės kaip iki šiol.

Investuotojams tarsi aptemsta protas, jie nebesugeba realiai vertinti rizikos. Žmones užvaldo godumas. Iliuzijomis ir godumu paremtas investicijų brangimas neturi jokio realaus pagrindo. Šiuo momentu nežinia iš kur atsiranda ekspertai skelbiantys naują paradigmą, kuri pagrindžia tokį investicijų brangimą ir neigia finansinio burbulo egzistavimą.

Iliuzija, „kad šį kartą viskas bus kitaip“ yra pats tinkamiausias momentas pasitraukti iš rinkos. Viena finansinių burbulų teorija vadinama „Kvailių teorija“. Ši teorija teigia, kad finansinis burbulas susiformuoja dėl to, kad vieni kvailiai randa dar didesnius kvailius, kuriems investicijas parduoda dar brangiau nei pirko.

Sprogimo Fazė

Galiausiai atsiranda dalis protingesnių, kurie suvokia, kad rinka yra pervertinta ir bet kuriuo metu gali subyrėti kaip kortų namelis. Žiniasklaida vis garsiau prabyla apie įkaitusią rinką. Ekspertams pr...

tags: #nekilnojamo #turtu #burbulo #sprogimas