Per 25 metus nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje patyrė didžiulį pokytį. Pardavimui statomų butų skaičius išaugo daugiau nei 10 kartų, būsto rinkos aktyvumas padidėjo beveik 4 kartus, kreditavimo palūkanos sumažėjo nuo dviženklio iki vienaženklio skaičiaus, o šiuolaikiškų biuro pastatų ir prekybos centrų jau priskaičiuojama šimtais. Visa tai rodo „Ober-Haus“ nekilnojamojo turto rinkos 1998-2023 metų apžvalga, atlikta įmonės 25-erių metų jubiliejui pažymėti.
Nekilnojamojo turto rinkos apžvalga Lietuvoje 1998-2023 m. (Šaltinis: Ober-Haus)
Lietuvos NT rinkos formavimosi pradžia (1998-2000 m.)
1998-2000-uosius galima laikyti visos Lietuvos nekilnojamojo turto sektoriaus formavimosi pradžia. Dėl neišvystytų kreditavimo paslaugų Lietuvos gyventojai būstą įsigyti dažniausiai galėjo tik iš nuosavų lėšų, o komercinė statyba su tikslu parduoti ar išnuomoti buvo tik pradėta vystyti. Taigi prieš 25 metus investuotojai plėtojo pavienius daugiabučius, verslo ir prekybos centrus ir bet koks pardavimui ar nuomai statomas naujas objektas buvo reikšmingas įvykis nekilnojamojo turto rinkoje.
1998 m. prasidėjusi Rusijos ekonominė krizė turėjo ilgalaikių neigiamų pasekmių Lietuvos ekonomikai bei mažiausiai keleriems metams užkirto kelią spartesnei nekilnojamojo turto sektoriaus plėtrai. Nepaisant neigiamų Rusijos krizės padarinių Lietuvos ekonomikai, tuo metu naujos statybos būstas pamažu tapo prieinamas daug platesnei visuomenės daliai. Buvo fiksuojamas būsto kainų sumažėjimas, o kreditavimo rinka pradėjo daug sparčiau augti.
Palyginimui, Vilniuje 1998-2000 metais plėtotojai pardavimui daugiabučiuose kasmet pastatydavo apie 300-500 butų, o nuo 2003 metų sostinėje prasidėjo didysis statybų bumas (Kaune ir Klaipėdoje nuo 2005 metų, o Šiauliuose ir Panevėžyje nuo 2006-2007 metų), kuris tęsėsi iki pasaulinės finansinės krizės įkarščio. Po to beveik 5 metus nekilnojamojo turto rinka ir statybų sektorius buvo savotiškoje duobėje (2009-2013 m. laikotarpiu), po kurios jau sekė aktyvios plėtros fazė. Pastaraisiais metais plėtotojai sostinėje kasmet pardavimui pastato net 10 kartų daugiau - apie 4.000-5.000 butų.
Būsto įperkamumas ir kreditavimo rinkos proveržis
Per pastaruosius 25 metus statistinis butų kainų ir atlyginimo santykis pastoviai kito, bet didžiausią įtaką šiam pokyčiui turėjo būsto kreditavimo rinkos proveržis 2002-2003 metais, po kurio sparčiai augančios būsto kainos buvo kompensuojamos daug geresnių finansavimo sąlygų. Nors 2004-2006 metų laikotarpiu butų kainų ir atlyginimo santykis pradėjo sparčiai prastėti, tačiau tuo metu pirkėjams rūpėjo ne būsto kaina, o galimybė 100% finansuoti įsigyjamą būstą itin ilgam laikotarpiui. Šis įperkamumo rodiklis atsistatė tik po pasaulinės finansų krizės.
Greitai auganti kreditavimo rinka nulėmė sparčią NT sektoriaus plėtrą. Prieš 25 metus galimybės pasiskolinti būstui įsigyti buvo nepalyginamai prastesnės nei šiandien: aukšti nuosavo kapitalo reikalavimai, trumpas paskolos laikotarpis, o metinė palūkanų norma dažniausiai siekdavo 10-15% ar net daugiau. Iki 2000-ųjų Lietuvoje ilgalaikes paskolas būstui teikė tik keli bankai, o maksimalus tokių paskolų laikotarpis siekė 10 metų.
Po Rusijos krizės atsigaunanti šalies ekonomika ir gerėjanti gyventojų ir įmonių finansinė padėtis sulaukė dėmesio iš užsienio investuotojų ir kreditavimo sektoriuje. Matydamos neišplėtotos rinkos augimo potencialą, Lietuvoje aktyviai kūrėsi naujos kreditavimo įstaigos, kurios dėl klientų konkuravo vis patrauklesnėmis kreditavimo sąlygomis: mažėjo nuosavo kapitalo reikalavimai ir paskolų palūkanų normos bei reikšmingai ilgėjo maksimalus paskolų laikotarpis.
Proveržiu kreditavimo rinkoje galima laikyti 2002-2003 metus, kuomet bankai pirmą kartą pradėjo teikti būsto paskolas 40 metų laikotarpiui (iki to laiko maksimalus paskolos laikotarpis siekė 25 metus). Tai akivaizdžiai pagerino būsto įsigijimo galimybes, kadangi ilgesnis paskolos laikotarpis būsto pirkėjui leido reikšmingai sumažinti paskolos įmokas.
Nuo 90-ųjų pabaigos įsigytų būstų (butų ir namų) skaičius Lietuvoje nuosekliai ir sparčiai augo, o santykinis aktyvumo pikas buvo pasiektas 2005 metais. Tais metais 1.000-iui gyventojų teko beveik 17 įsigytų būstų ir tai buvo beveik 3 kartus daugiau nei 2000 metais. 2007-2009 metų laikotarpyje šis rodiklis nukrito beveik 60% ir santykinis rinkos aktyvumas vėl sugrįžo į 2000-2001 metų lygį.
Nuo 2009 metų prireikė net 10 metų, kad būtų pasiektas naujas būsto rinkos aktyvumo rekordas šalyje. Vėliau sekęs dar vienas nekilnojamojo turto rinkos popandeminis bumas kilstelėjo būsto kainas ir rinkos aktyvumą į dar anksčiau neregėtas aukštumas. 2021 metais Lietuvoje 1.000-iui gyventojų jau teko 20 įsigytų būstų.
Būsto įperkamumo rodikliai Lietuvoje (Šaltinis: vz.lt)
Kreditavimo plėtros kaina - NT rinkos griūtis
Kaip parodė vėlesni įvykiai, šie kardinalūs kreditavimo rinkos pokyčiai turėjo savo kainą, kurią sumokėjo visa šalies ekonomika ir nekilnojamojo turto rinka pasaulinės finansų krizės įkarštyje (2008-2009 metais). Būtent būsto kreditų prieinamumas plačiai visuomenės daliai atvėrė galimybes įsigyti būstą, kas lėmė ne itin tvarų nekilnojamojo turto rinkos augimą 2004-2007 metais.
Nepaisant būsto plėtotojų bandymų kasmet rinkai pasiūlyti vis daugiau naujų būstų, rinkos potencialas buvo pastebimai didesnis ir nekilnojamojo turto rinkoje užsisuko kainų augimo pasiutpolkė. „Ober-Haus“ duomenimis, butų pardavimo kainos šalies didmiesčiuose 2004-2007 metų laikotarpiu išaugo net 3 kartus, o įperkamumo rodiklis smuktelėjo iki rekordinių žemumų.
Pavyzdžiui, 2003 metais statistinis vilnietis už savo vidutinį grynąjį (neto) metinį darbo užmokestį galėjo įsigyti 5,1 kv. m vidutinės klasės bute Vilniuje, o 2007 metais šis rodiklis siekė tik 3,1 kv. m. 1998 metais šis rodiklis Vilniuje siekė 5,5 kv. m, o 2022 - 6,6 kv. m.
Komercinio NT sektoriaus rinkos augimas
Sparčiai gerėjantis finansavimo prieinamumas suteikė milžinišką postūmį visam šalies statybų sektoriui. Būtent prieš 20-25 metus šalies didmiesčiuose pradėti aktyviau plėtoti gyvenamosios ir komercinės paskirties projektai, kurie gyventojams leido kurtis individualios architektūros projektuose, o įmonės pradėjo veiklą vykdyti šiuolaikiškai rekonstruotose ar naujai pastatytuose objektuose.
Biurai tapo vienu iš sparčiausiai besiplėtusių nekilnojamojo turto segmentų šalies didmiesčiuose, kadangi naujai besikuriančios ir besiplečiančios įmonės stengėsi savo darbuotojams pasiūlyti šiuolaikiškas darbo vietas. Per pastaruosius 25 metus vien Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje buvo įgyvendinta virš 350 projektų (skaičiuojant ir skirtingus plėtros etapus), kuriuose buvo įrengta virš 1,4 mln. kv. m. šiuolaikiško naudingo biuro ploto ir juose šiuo metu darbuojasi apie 150.000 darbuotojų.
Aktyvi prekybos centrų plėtra
Ne ką mažiau įspūdinga plėtra fiksuojama prekybos patalpų sektoriuje. 90-ųjų pabaigoje didieji maisto prekių tinklai pradeda sparčiau atidarinėti naujas maisto prekių parduotuves (angl. supermarket), kuriasi pirmieji mažmeninės ir didmeninės prekybos statybinių medžiagų centrai (angl. „do it yourself“ - DIY) bei duris atveria pirmieji tradiciniai prekybos centrai, kurie lankytojams po vienu stogu pasiūlė įvairių prekių ir paslaugų gausą.
Šiuo metu Lietuvoje priskaičiuojama arti 60 didesnių tradicinių prekybos centrų, kurių bendras prekybinis plotas siekia apie 1,2 mln. kv. m. Jeigu 2003 metais vienam šalies gyventojui tokiuose prekybos centruose teko tik 0,06 kv. m prekybinio ploto, tai 2023 metais šis rodiklis jau 7 kartus didesnis (apie 0,41 kv. m). Ir tai neskaičiuojant šiuo metu visoje Lietuvoje veikiančių gausaus maisto prekių parduotuvių skaičiaus ar besikuriančių didesnės apimties prekybos parkų (angl. retail park).
Nuo 2000 iki 2010 metų bendras naudingas plotas verslo centruose ir tradiciniuose prekybos centruose Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje išaugo net 16 kartų ir pasiekė beveik 1,3 mln. kv. m. Ir nors sekantis dešimtmetis (2010-2020 m.) pasižymėjo nuosaikesniu šiuolaikiško ploto augimo tempu (bendras plotas ūgtelėjo 60%), tačiau plėtotojai pradėjo daugiau dėmesio skirti kokybiniams plėtros aspektams ir rinkai siūlė vis daugiau inovatyvesnių ir įvairesnių projektų. Tikėtina, kad sekantis dešimtmetis pasižymės dar didesne kokybine įvairove ir atnaujinamų jau morališkai ir fiziškai pasenusių projektų gausa.
Kokybinė NT plėtra
Žvelgiant į šalies nekilnojamojo turto sektoriaus pokyčius per pastaruosius 25 metus, aiškiai galima matyti ne tik kiekybinį, bet ir kokybinį plėtros šuolį. Jeigu prieš kelis dešimtmečius rinka su dideliu susidomėjimu priimdavo bet kokį naują projektą, tai šiuo metu nekilnojamojo turto rinkoje daug dažniau kalbama apie tarptautiniu mastu naudojamus naujuosius plėtros principus ar produktus: energinį efektyvumą, pastatų tvarumo vertinimo standartus, ESG (aplinkos apsauga, socialinė atsakomybė ir valdysena) kriterijų taikymą, elektroninę prekybą, „15 minučių miesto“ koncepciją, bendro gyvenimo ir darbo erdves, laikinąsias parduotuves ar daugiafunkcinių verslo patalpų projektų plėtrą.
Kauno technologijos universiteto Ekonomikos ir verslo fakulteto docentė dr. Alina Stundžienė ir dėstytojas dr. Nekilnojamo turto (NT) rinka turi didžiulę reikšmę stabiliam šalies ekonomikos vystymuisi. 2020 m. Lietuvos banko duomenis, net 82 proc. viso šalies gyventojų turto yra sukaupta būtent nekilnojamo turto forma. Daugelis lietuvių įsitikinę, kad NT yra vienas svarbiausių gyvenimo pirkinių ir tuo pačiu geriausia investicija.
Trumpalaikiai ekonomikos šokai ar finansinės krizės išbalansuoja NT rinkos pusiausvyrą, o tai gali reikšmingai paveikti šalies ekonominę ir finansinę sistemą. Dažnai NT rinkos kainų ar būsto įperkamumo indeksų apžvalgos pateikia tik abstrakčią esamą situaciją, nurodant būsto pigimo ar brangimo tendencijas, mažiau detalizuojant atskirus NT rinkos segmentus ir jų kainų veiksnius.
Apžvelgiant skirtingų Lietuvos NT segmentų kainų dinamiką per pastaruosius 14 metų, akivaizdu, kad 2008-2009 m. ekonominė krizė neigiamai paveikė visus NT rinkos segmentus (1 paveikslas). Vidutinės namų valdos sklypų kainos 2008 m. palyginus su 2007 m. Komercinių patalpų kainų kritimas nebuvo toks staigus dėl mažesnio komercinių patalpų likvidumo, o kainos, 2015 m. nukritusios į žemiausią tašką, vėliau pasižymėjo nuosaikiu augimu, tačiau taip ir neatsistatė iki buvusių prieš krizę. Mažiausias kainų pokytis fiksuojamas butų pardavimo segmente: krizės laikotarpiu butų kainos nukrito apie 25 proc.
Skirtingų NT rinkos segmentų kainų dinamika, eurai už kv. m arba arą (2007 m. sausis - 2020 m. (Šaltinis: ELTA)
Ši tendencija laikėsi iki 2013 m. Nuo 2013 m. NT rinkos segmentai vystėsi pakankamai stabiliai: nuosekliai augo butų kainos, o sklypų ir namų kainos visos Lietuvos mastu išliko pakankamai stabilios. 2013 m. padidėjusiam namų valdos sklypų pardavimui įtakos turėjo nuo 2014 m. Gyventojų pajamoms augant sparčiau nei būsto kainoms, nuo 2013 m. didėjo ir būsto įperkamumas, lydimas vartotojų optimizmo ir žiniasklaidos lūkesčių dėl kainų kilimo. Butų kainų dinamikoje pastaraisiais metais kainas koregavo brangesni projektai Vilniaus centre, nors brango ir butai miegamuosiuose rajonuose, kaip ir kituose didmiesčiuose - Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose.
Nagrinėjant atskirų Lietuvos NT rinkos segmentų nuomos kainų statistiką, pastebėta, kad vidutinės butų ir namų nuomos kainos, pasiekusios piką 2007 m. pabaigoje, mažėjo iki pat 2010 m. visoje Lietuvoje (2 paveikslas).
Skirtingų NT rinkos segmentų nuomos kainų dinamika, eurai už kv. m (2007 m. sausis - 2020 m. (Šaltinis: ELTA)
Bendraje butų nuomos rinkoje ryški sezoniškumo įtaka - kaina padidėja prieš rugsėjo mėn., o žemiausia būna žiemą. Namų nuomos svyravimai yra ryškesni, bet jų kainos vidurkis (už vieną kvadratinį metrą) yra ženkliai mažesnis negu buto nuomos. Kyla natūralus klausimas: ar skirtingų NT rinkos segmentų kainos susijusios ir kas lemia jų priežastinį ryšį?
Tyrimo metu atlikto Grangerio priežastingumo testo rezultatai, naudojant mėnesinius stebinius, parodė, jog įvairių NT rinkos segmentų kainos trumpu laikotarpiu yra susijusios tarpusavyje ir vieno NT rinkos segmento kainos pokyčiai veikia kitų segmentų kainas keletą ar net keliolika mėnesių iš eilės, tačiau nevienodu intensyvumu. Remiantis tyrimo rezultatais, NT rinkos pokyčiai greičiausiai paveikia individualių namų nuomos kainą, kuri savo ruožtu daro įtaką sklypų (tiek namų valdos, tiek žemės ūkio paskirties), namų, butų nuomos ir pardavimo kainai.
Namų nuomos kainos pasikeitimas gana greitai pradeda veikti sklypų (tiek namų valdos, tiek žemės ūkio paskirties) pardavimo kainas ir šis poveikis laikui bėgant yra linkęs stiprėti. Butų nuomos ir pardavimo kainos į namų nuomos pasikeitimą stipriausiai sureaguoja po 3-6 mėnesių. Tyrimas atskleidė, kad butų pardavimo kainos pokyčiai daro poveikį butų nuomos bei namų valdos sklypų kainai.
Butų nuomos bei pardavimo kainų augimas dviejų mėnesių laikotarpyje padidina komercinių patalpų pardavimo kainas. Žemės ūkio paskirties sklypų kainos augimas sąlygoja momentinį (jau tą patį mėnesį) namų valdos sklypų kainos didėjimą. Vieninteliam NT rinkos segmentui - komercinių patalpų nuomai - nenustatyta vienareikšmiškų priežastinių ryšių. Tai galima būtų paaiškinti tuo, kad komercinių patalpų nuomos sutartys sudaromos keliems metams, todėl į rinkos pokyčius jos reaguoja labai lėtai.
Tuo tarpu ekonomikos šoko, kurį sukėlė COVID-19 pandemija, pasekmės Lietuvos NT rinkai yra akivaizdžios. Per pastaruosius aštuonis mėnesius nuo 2020 m. Patvirtinant tyrimo rezultatus tarp NT rinkos segmentų daugiausiai koregavosi vidutinė individualių namų nuomos kaina, kuri sumažėjo 50 proc. palyginus su 2020 m. sausio mėn., individualių namų pardavimo kainos sumažėjo 5,7 proc., namų valdos sklypų - 8,3 proc., žemės ūkio paskirties sklypų - 6,6 proc.
Visgi daugiau nei penktadaliu sumenkęs bendras NT sandorių skaičius, atsargus vartotojų požiūris, netikrumas dėl pajamų gali pristabdyti NT rinkos augimą artimiausiu metu.
| Rodiklis | 1998-2000 m. | 2004-2007 m. | 2021 m. |
|---|---|---|---|
| Butų pardavimo kainų augimas didmiesčiuose | - | 3 kartai | - |
| Būsto įperkamumas (kv. m už vidutinį metinį atlyginimą Vilniuje) | 5,5 | 3,1 (2007 m.) | 6,6 |
| Įsigytų būstų skaičius 1000 gyventojų | ~6 | ~17 (2005 m.) | 20 |
Palangoje nekilnojamojo turto kainos per pastaruosius 5 metus patyrė vieną didžiausių šuolių šalyje. Kuklaus butuko atokesnėje nuo jūros, pavyzdžiui, Ganyklų gatvėje, mokestinė vertė prieš 5 metus buvo 50 tūkst. eurų. Tačiau dėl koronaviruso ir konfrontacijos su Rusija sukeltos kainų pasiutpolkės dabar tą patį butą Registrų centras vertina kone trigubai brangiau - 120 tūkst. eurų. O štai arčiau jūros, Birutės gatvėje 90 tūkst. eurų kainavęs butas dabar vertinamas 220 tūkst. eurų. Panašiai, iki 150 proc., kainos per šį laiką pakilo kone visoje Palangoje.
Kitąmet įsigalios valdančiųjų priimti NT mokesčio pakeitimai. Registrų centras savo tinklalapyje jau skelbia ir atnaujintas, prie dabartinių rinkos kainų priartintas, žmonių nekilnojamojo turto vertes, pagal kurias nuo kitų metų skaičiuos ir mokesčius.
„Staigus pokytis yra lyginant 2020 m. nustatytas rinkos vertes su 2025 m., tai 5 metų pokytis“, - komentuoja Registrų centro atstovė Lina Kanišauskienė.
NT mokestis: kam teks mokėti?
Po ilgų svarstymų ir protestų Seimas nusprendė nuo kitų metų pagrindiniam būstui įvesti 450 tūkst. Eur. neapmokestinamąjį dydį, kuris dvigubės, jei būste bus antras bendrasavininkis. Viršijant šias grindis, mokestis sieks nuo 0,1 iki 1 proc. ir konkretų jo dydį dar turės nustatyti savivaldybės. O ne pagrindinio būsto mokestis grės jau nuo 50 tūkst. eurų būsto vertės.
Ir štai Vilniuje už, pavyzdžiui, senos statybos 50 kvadratinių metrų butą miegamajame rajone teks mokėti nuo 100 eurų, Kaune - nuo 60, Klaipėdoje - nuo 50, o Palangoje ir Neringoje mokesčiams teks pakloti 200-300 ir daugiau eurų per metus.
„Seimas priėmė NT mokestį, padarė jį tokį, kad apsaugotų kuo didesnį ratą savininkų. Kartelė labai aukšta. Mačiau pasikeitusias vertes nuo 2026 m., kiek teko susipažinti, panašios į tas, kokių ir tikėjomės“, - teigia finansų ministras Kristupas Vaitiekūnas.
Įspėjama, kad brangs nuoma
Visgi ekonomistas Marius Dubnikovas prognozuoja, kad dabartinio Seimo įvesti NT mokesčiai skausmingiausiai kirs didmiesčių ir kurortų gyventojams - juose gyvenančiai vidurinei klasei ir savo būsto neturintiems nuomininkams, kuriems savininkai tiesiog padidins nuomos kainą.
„Turtingi žmonės susimokės mokestį, bet tie, kas mokės mokestį už nuomojamą būstą, mokės tie, kurie nuomojasi. Daug žmonių, kurie nuomojasi būstą, jiems nuoma pabrangs“, - teigia ekonomistas Marius Dubnikovas.
Buvęs finansų ministras Rimantas Šadžius prognozavo, kad naują NT mokestį mokėti teks apie 90 tūkst. savininkų, kurie į biudžetą per metus sumokėtų apie 10 mln. eurų.